変動に踏み切れないんです

[お願いします]

新築マンションを契約し、ローンの組み方を検討中の者です。

安定思考の夫婦なので、フラット35(Sエコ適用可能)で進めようと思っていましたが、先日提携銀行のローン説明会に参加したところ、返済期間中1､7％の優遇が受けられること、フラットだと団信料が別途かかることなどの点から変動を勧められました。
銀行はフラットより住宅ローンを勧めるものだという指摘も受け、ここ２年以内に住宅を購入した友人数人に相談してみたところ、この低金利で1､7％も優遇があるのに、フラットにする意味がわからないと言われてしまいました。

しばらくは変動でも大丈夫かなとは思いつつ、性格的に35年先の支払い額までわかっているフラットの安心感も捨てがたく迷っています。
迷わず変動を選んだ方、住宅ローンに詳しい方、お考え、アドバイス等お聞かせ下さい。よろしくお願いします。

[41: 匿名さん]

本当に金利上昇リスクに備えようと思うなら、変動＋フラットにしたら払うはずの金額を
繰り上げ返済するかハイパーインフレ対策のヘッジポジションにした方がいい。

1番怖いのは日本が経済破綻することで、それには金利だけ注意していても仕方が無い。
当然ながら自分や家族が失職することも考えた方がいいし、住宅ローンより何より生活が困窮する。
10年以内にそれが起きる可能性が高いと思うなら、住宅ローン自体を組まないことが
ベストだし、そういうことも考えた方がいいかと思われる。

逆に日本がバブル景気並みの好景気を回復して、それによってバブル並みの金利になると思うのは
考えるだけ無駄。今の日本の経済構造や人口体系を考えれば、それが起きるのは奇跡に近い。

[42: 匿名さん]

>>40
まず政策（変動）金利がどういった場合に上昇するのかを理解していないと
変動を選ぶのは、国債を買ってるはずが（変動リスクの大きい）投資信託を買っていた
ということに成りかねない。

政策金利は長期金利と違って訳も無く動くわけではない。
今、政策金利はゼロ金利状態だがこれをたった0.25%動かしてゼロ金利を解除するだけでも
経済や金融機関に対して多大な影響がある。日銀が決定会合で政策金利の上昇・下降・金融緩和を
決定することは、株価や債券（JGB）、為替にも大きな影響を生じる。

[43: 匿名さん]

>>38

違うよ、今のスレの一番目の書き込み。変動スレが続く過程で変動金利を利用した賢い返し方として確立され、テンプレートととして必ず1番目に書き込まれるようになった。多くの人が実践して元本を減らしていますし、フラットから借り換えた人も多くいる。

[44: 匿名さん]

>>40
あなたは変動にした場合、フラットSにした時の差額は別のことに使っちゃおうと思ってませんか？

変動にしたとしてもフラットとの差額やあるいは変動金利が4％まで上昇する、と想定した時との差額は
住宅ローンの繰上げ返済に充てて、場合によっては初期の期間はフラットの時よりローンに多くの金額を
割いて、早期の完済や完済に近い水準まで持っていくことを目的としているのですよ。

住宅ローンというのは返済期間が長くて残債が多いことはリスク、という考えがあなたに無いから
変動でも長期間のローンを想定しているので、金利変動を異常に恐れるのです。
今の時代では、例えフラットSでも長期間掛けて悠長にローンを返済すればいいという考え方は捨て去るべきかと。
日本経済の先行きが不安な状態では、経済成長期の考え方は過去の遺物です。

フラットでも日本の経済が今より大幅に悪化すれば、安全というわけではないのですから。

[45: お願いします]

43さん
ありがとうございます。読みました。とてもわかりやすかったです。
1つ「（金利は）5年毎に気にすればいいだけ」というのは5年125％ルールがあるからですか？
44さん
差額を別のことに使ってしまうという考えはありません。
心配性なので、金利の上昇や繰り上げ返済に充てられるよう貯金するつもりでいます。

ただ、金利の上昇に備えての貯金を、繰り上げに回すタイミングは皆さんどのように判断しているのかなと思います。
フラットなど固定だとこの分は使える（繰り上げに回せる）なというのが明確にわかりますが、金利の上昇時に備えるなら繰り上げに回すのに勇気がいりそうな気がするのです。

その為にも、金利や家庭の状況（収入等）が変わらないうちにどんどん繰り上げ返済をして元金を減らし、金利上昇時のリスクに備えればよいという理解で大丈夫ですか。

[46: 匿名さん]

>>45
変動金利の場合、それこそニュースとかを普段から見ていて
上がりそうだなと判断してから繰上げしても、全然間に合うと思うけど。
基本的にはローン控除を生かした方がいいから、それとの兼ね合い。

逆にそれを自分で判断出来るだけの能力が無ければフラットSにした方がいい
というのはその辺。知識が無ければそれが根拠の無い安全だとしても、それにすがるしかない。

[47: 匿名さん]

そのような性格ならもっともっと勉強してから買うのが道理では？
細かいのか大雑把なのかよくわからん。

[48: 匿名]

冷静に考えてみるとフラット35は有史以来の
スーパー低金利。しかも優遇が付く。そして
全期間固定。当初は1パーセントちょっと。

ちょいと昔に4パーセント近くで借りた人も
いたりするからね。本当に高い金利なのか
どうか落ち着いて考えてみることだ。

この時点でまだ迷ってる性格を勘案すると、
変動でもいいけど半年後にはあのスレで
「固定は何しに来てんの？」と主要メンバー
として頑張ってるあなたに私が怒られてるかも
しれないね。

[49: 匿名さん]

月一程度で日銀の金融政策会合議事録に目を通すといいですよ。
http://www.boj.or.jp/mopo/mpmsche_minu/minu_2012/index.htm/

無担保コールレート（オーバーナイト物）を、ｘｘ％程度で推移するよう促す。
という一文があると思います。
ここに記載される利率が上がるようであれば、変動金利も上がる可能性があります。
ここ最近はずーっと０～０．１％ですね。

私は経済の難しいことは分からないので、これだけチェックしてます。

[50: お願いします]

我ながら細かいんだか大ざっぱなんだかわからない時があります。

順番が逆で驚かれてしまうと思いますが、購入したからには頑張って勉強したいと思いこのスレを立てました。
こんなに深いとは思いませんでした。
厳しいご指摘もありますが、皆さんそれぞれが時間をかけて得た知識や情報を、見ず知らずの私に与えて下さり本当に感謝の気持ちです。

49さん
具体的にありがとうございます。
チェックしていきたいと思います。

[51: 匿名さん]

変動は5年間返済額が変わらないのである程度繰り上げを混ぜれば5年後の元本がかなり減っていると過程した場合、5年後に見直しをして残った元本と30年の返済期間をどう使うか見直す事が出来ます。所得が増えていれば月々の返済額を増やしてもいいですし、逆に減っていれば減らす事も可能。子供の成長に合わせてもいい。ただ、それが可能なのは余裕を持った借入（金利3%差額返済）が必要な事と借入初期に大きな金利上昇が無い場合です。当初5年をうまく乗り切れば金利上昇リスクも所得減少リスクもほぼ無くなります。

私は将来何が起こるか分からないのに35で固定してしまうのもリスクと考えます。それなら変動にして5年毎にその時代背景と自分の状況で適切なものを選択していくほうが賢いと思っています。

もっとも今の時代、少子高齢化、増税、低成長などの背景があるからなのですが。

[52: キャリアウーマンさん]

迷っている方は固定

どうでもいい　気にしない私は　変動です

と言っても、昔を知る私は、固定の金利は低いよね　と　思う

[53: 匿名さん]

金利の動きをいちいち見るのがめんどくさいのでフラットにしました。

ギリギリでローン組んでるわけではないので、少しぐらい無駄にはらってもいいかなと。

迷いながらビクビクしながら変動っていうのもね。

[54: 匿名]

親の時代はものすごく高い金利で総支払額が元金の何倍にもなってなかなか利息が減らなかったとか。
金利が上昇する＝景気が良いなら職種によるけど給料も上がって金利の上昇に対応できるという期待も出てきまます。

[55: 匿名さん]

返済期間によるリスクの問題ですよね。

10年程度で完済できる見込みがあるなら文句なしに変動でしょう。
10～15年くらいの見込みの方は考え方によりどちらもアリ。
15年よりかかる見込みなら安全をとってフラットがいいのでは？

[56: 匿名さん]

>>55
15年以上かかる人はそもそもローンを組まない方がいいと思うけど。
長期のローンはリスクが大きい。

[57: キャリアウーマンさん]

おいおいおい

現実は30年以上の支払期間だよ

普通は？

[58: 申込予定さん]

私も迷っている一人です。

先日銀行の知人から団信も近い内に保険料上がるというような事聞きました。

知人は自分のメリット関係なしに親身に相談にのってくれているので

フラットに決めていたんですが、まだどちらにするか迷っています。

[59: 匿名さん]

団信は破綻者が増えると金額が上がるからね。数年前にリーマン不況で1.5倍くらいに上がったばかり。長引く不況で払えない人が増えたのと、政府の政策で頭金なしでも買えるようになった事で元々民間より審査が甘いのに輪を掛けて無謀な借入する人が増えてるからでしょう。

団信の値上げ分って借りる額によっては日銀の1回の利上げ分以上に返済額が上がるから要注意。そこまで考えると実は変動よりフラットのほうが変動してたりする。年齢が低いなら団信ではなく、生保がいいと思う。

[60: 匿名さん]

>>57
もちろん便宜上の理由で35年で組む人が多いけど
本当に35年かけて返そうなんてしてたら、リスクがあまりにも大きすぎるよ。
固定やフラットでも、もしハイパーインフレが起きた時にすぐに返せるような
金融資産や現金は必要だと思うが。そうでなければ、危機管理が出来てないと言われても仕方がない。

今の不況＆デフレ時代では、何が起きてもいいように
ローンは10年ぐらいで返済のメドが立つぐらいの低リスク＆少ない支払いで収めることが重要。

[61: キャリアウーマンさん]

おいおい

どれだけ　上から目線なんだよ？

[62: 匿名さん]

>60に同意。
まずは、35年で組む。
そのうえで、実際に10年15年で返済しきるかどうか、は別にして、
10年15年程度で完済できる金融資産を作っておく。

それができないなら、変動はしない方がいいと思う。

[63: お願いします]

皆さん、ご意見、お考え様々ですね。
10年、15年で完済→残念ながら無理ですね。気持ちというか願望はあってもボン！と臨時収入があるような職種ではないので。
10年は縮めたいというのが気持ち＋目標です。
いい悪いでなく、フラットが向いてますかね。

ただ…
58さん、59さん
団信料の割合が上がるかもというのは考えていなかったです。
金利は35年変わらないと言っても、毎年払う団信料が確定じゃないのは困っちゃいますね。
でも確かに払えない人が増えたらその分…となってしまうのは理解できます。
住宅ローンの場合は銀行負担となっていますが。

[64: 匿名さん]

>>63
ハイパーインフレになれば、フラットＳにしてても団信料だけじゃなくて
金利そのものも上がる可能性があるよ。その時あなたはどうするの？
聞いてなかった？そんなのでは通じない。

もし10年や15年で返すのが無理なら、今回は家は諦めた方がいい。
あるいはもっと少ない金額で返せる物を選ぶか。

[65: お願いします]

先日のローン説明会で、フラット35Sエコでの35年の総支払額を計算して行き（団信料は含めず）「この金額を超えることは絶対にないんですよね」と何度も確認しましたが「フラットの場合は35年先まで決まっています」とはっきりおっしゃっていました。
ハイパーインフレになるという可能性が低いから説明がなかったのでしょうか。
それとも本来銀行はその点を説明しなくてはいけないというくらいの可能性があるのでしょうか。

10年15年で返せないなら家を買えない。
皆さんそんなにゆとりをもって組んでいらっしゃるんですか!?
その方が安全だというのはよくわかりますが、実際のところ実現していらっしゃるのでしょうか。

[66: 匿名さん]

>>65
単純に、変動で借りることのリスクより30年以上の長期で借りることのリスクの方が
高くなってきている、ということなのじゃないの。

変動は怖いのにフラットの長期で借りるのは仕方ない、という考え方だと
リスクに対して臆病なのかいい加減なのか、根本的な部分が曖昧になってくる。
固定金利やフラットは景気の上昇による金利上昇には対応してくれるが
日本の破綻によるハイパーインフレ（の結果の金利上昇）という事態を想定していない。

もしハイパーインフレに対応しようとするのなら、金利を固定することではなく
また別の対応策を別に取らないとならない。変動の人の多くは、金利が上昇するとしたら
景気が回復することによってではなく、日本の破綻による金利上昇だと考えている。

逆に言えば、景気が回復することによる政策金利の上昇は全く怖くない。
この理由がわかるようにならないと、変動で借りるのは難しいと思う。

[67: キャリアウーマンさん]

まぁ

家のローンは有りませんけど。

だからと言って　上からではないですが・・・・

[68: 匿名さん]

単なる煽り、不安にさせてるだけ。変動も1.7優遇あれば多少の金利上昇なんて十分吸収出来る。

そもそも15年完済の根拠ってなに？

[69: 匿名さん]

10年、15年後には金利がヤバいことになってると予想してるんだろうね。
私はハイパーインフレでも変動しないフラットSなのでよくわかりませんけど。

[70: 匿名さん]

簡単にいうと、墜落する可能性が怖くて飛行機には乗らないけど
仕事に行かなきゃならないから無免許で自動車に乗り続けてるみたいなもんかと。
変動を避けてフラットなら長期に返しても大丈夫だと考えるのは。

リスクの大きさを正しく判断できないと、それは人から見たらとんでもなく危険なことをしてるかもしれない。

[71: 匿名さん]

>>69
ハイパーインフレになればフラットＳでも金利は変動するよ。
というか、ハイパーインフレ化で固定できる金利なんてあるの？
もしあるとしたら誰が保証してくれるのか。

[72: 匿名さん]

>>71
ハイパーインフレでも金利が変動するソースをお願いします。
もしかしてフラットのシステムと銀行ローンのシステムを混同してない？

よろしくお願いします。

[73: 匿名さん]

>>72
国債がデフォルトすればフラットＳの金利を保障する機関（この場合、国や住宅金融支援機構）が
その金利を保障できなくなる。それ以前にもっと怖いのは預金封鎖による支払い不能だけど。

[74: 匿名さん]

>>73
なに言ってるんだか。
フラットは証券化されて売却されてるんですよ。
投資家が金利を上げさせてくれってくるんですか？
その法的根拠は？

もう一度よく調べてあらためて回答お願いします。

[75: 匿名さん]

ハイパーインフレの定義って年率13000%だよ。缶コーヒー1本が130万円。

[76: 匿名さん]

>>74

その投資家が破綻したら誰がリスクを負ってくれるのですか？

[77: 匿名さん]

>>74
あなたのいう投資家が個別にたくさん居て、その人達が国債やフラットの債券を買ってるなら
自己責任取ってね、で終わりなのだけど実際には投資家＝金融機関だから。

[78: 匿名]

何言ってるんだか。
投資家のリスクを何でこちらがとるわけ？
その法的根拠は？

一度機構に確認してから書いた方がいいんじゃない？

[79: 匿名さん]

>>78
エクイティだけが失われるならともかく、国債がデフォルトするということは
メザニンやコアまで毀損しているから、フラットの金利も保証できなくなる可能性は高い。

例えば珍しい鶏が産む卵をもらえる権利を持っていたとして
その卵だけが破壊されただけなら、また鶏が卵を産めばいいだけだが
その鶏達が全て殺されて、鶏の投資金や卵を売って得た金も無価値になれば
鶏の卵をもらえる権利は保証されなくなる。

[80: 匿名さん]

事情変更の原則

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BA%8B%E6%83%85%E5%A4%89%E6%9B%B4%E3%8...

契約締結時に前提とされた事情がその後変化し、元の契約どおりに履行させることが当事者間の公平に反する結果となる場合に、当事者は契約解除や契約内容の修正を請求しうるとする法原理をいう

[81: 匿名さん]

証券化すれば安全ならば全てのローンを証券化して売ってしまえばこの世いリスクのある金融商品はなくなってしまいますね。

証券化すれば安全って、あれ、サブプライムローンがそうでした。

[82: 匿名]

だからその事情変更がフラットにも適応されるか
裏取ってるの？

売って完全に売却が済んだ商品の元の部分にまで
さかのぼって支払いを請求する権利自体が理論上
存在しうるかどうかを。

明日朝イチで電話で確認取った方がいいんじゃない？

[83: 匿名]

そのサブプライムローンは投資家が損した分を
借り手側までさかのぼって請求したの？

よく調べた方がいいんじゃない？

[84: 匿名さん]

>>83
サブプライムローンの時はファニーメイやフレディマックは米国が救済したけど
国債がデフォルトしたら誰が助けてくれるの？

[85: 匿名]

完全に知識が中途半端だから明日確認の
電話した方がいいわ。

そもそも金融機関救済と借り手の支払額変更は
リンクしてないから。

[86: 匿名さん]

>>85
問題は借り手の金利が保証されるかどうかであって
例えば、住宅金融機構や日本国が破綻して存在しなくなっても
債券は存在し続けるから、借金は存在し続ける。

その債券を譲渡された先が金利を保証してくれるかどうか、ということでしょ。
そんなの機構に電話したとしても機構がわかる訳ないと思うが。

[87: 匿名さん]

>82

適用されないって裏取ってるの？それだけで充分だと思うけど。

機構の管轄である国土交通大臣が国がデフォルトしても金利は変わりませんって言ってるならまだしも。
もっとも今の大臣が保証したとしても次の大臣が保証するとは限らないし民営化がささやかれているので民間になったらさらにどうなるかなんて分からないでしょ？

さらに国が破綻しているのだからそんな事を保証してくれる機関自体が存在しないかもしれないし、財政を立て直す為に国が抵当権を持っているフラットは借金返済の為に取り上げられてしまう可能性だってゼロでは無いですよね。実際戦後のハイパーインフレの時は資産税という名目で資産は没収されました。当時は敗戦の極貧国だったので世界への影響は無かったでしょうが、今そんな事態になったらどうなることか。

ハイパーインフレみたいな、特に過去に例の無い先進国でのハイパーインフレなんて事になったら常識が通用するなんて思うほうがどうかしてる。GDP30兆（東京都の1/3）のギリシャがデフォルトしそうってだけで世界中があれだけ混乱したのにギリシャの15倍のGDPを持つ日本が破綻してしかもハイパーインフレなんかになったらどうなるかなんて想像も付きません。

[88: 匿名さん]

>そもそも金融機関救済と借り手の支払額変更は リンクしてないから。

日本経済とか世界経済を考えると金融機関を救済して個人を切り捨てると思うけどな。

[89: 匿名さん]

何で国債がデフォルトしたら、という話なのにフラットの金利という
非常に極小な部分だけ守られると自信満々に言えるのかが理解できない。

戦後の1946年に日本は預金封鎖と新円切り替え、預金カットを行いましたけど
そんな状態になったとしてもフラットの金利だけは保証されますか？

[90: 匿名さん]

普通に考えて日本がハイパーインフレになる前に世界中が阻止するように動くでしょ。ギリシャのように。
影響考えたら当然です。

日本は財政再建を目指すように他先進国がどんどん介入して来てそれを条件に支援をする。消費税等の大幅アップや年金カットなど、大増税と緊縮財政を世界中から強要されると思います。

それでも財政再建が無理ならばデフォルトとなりますが、その場合、貯金封鎖、資産税で国民総貧乏でゼロからやり直しになるんですかね？でもそんな国は国際的に信用力がなくなっているでしょうから今までと同じような豊な生活は無理でしょうね。国内ではろくな産業が残っておらず、海外に出稼ぎに行くような状況になるかもしれません。もしかしたら中国の属国に成り下がっている可能性も有ります。

思いますに、日本のデフォルトだけは絶対に避けなければならない事象だと思いますが。