変動に踏み切れないんです

[お願いします]

新築マンションを契約し、ローンの組み方を検討中の者です。

安定思考の夫婦なので、フラット35(Sエコ適用可能)で進めようと思っていましたが、先日提携銀行のローン説明会に参加したところ、返済期間中1､7％の優遇が受けられること、フラットだと団信料が別途かかることなどの点から変動を勧められました。
銀行はフラットより住宅ローンを勧めるものだという指摘も受け、ここ２年以内に住宅を購入した友人数人に相談してみたところ、この低金利で1､7％も優遇があるのに、フラットにする意味がわからないと言われてしまいました。

しばらくは変動でも大丈夫かなとは思いつつ、性格的に35年先の支払い額までわかっているフラットの安心感も捨てがたく迷っています。
迷わず変動を選んだ方、住宅ローンに詳しい方、お考え、アドバイス等お聞かせ下さい。よろしくお願いします。

[321: 契約済みさん]

年間返済率ってどれくらいが妥当なのでしょう？
上限は35%と聞くこともありますが、自分の収入に当てはめて具体的に考えるとかなり厳しい生活になりそうですよね。
結局我が家は年間返済率14%程度の借入にしました。

[322: 匿名]

返済率の目安は家族4人ぐらいの年収700万程度の
一般家庭なら20％以下かな。
出来れば15％を切っておくと楽だね。

変動金利だと繰上前提だから15％以下で実行して
20から25％の負担感で繰上していくイメージかな。

つまり繰上前提の変動なら一般庶民は年収の
4.5倍以下の借入額が望ましいってことかな。

[323: 匿名さん]

弁済は年収と家族構成で個人差が有りすぎなので自分で考えるしかないと思う。

[324: 匿名さん]

>返済率の目安は家族4人ぐらいの年収700万程度の
>一般家庭なら20％以下かな。

てことは700☓20%で年間140万/12で月々116千円
手元に残るお金は700万-140万=560万/12で税込月間466千円。住宅ローンを差し引いた手取りで40万って所ですか。

>出来れば15％を切っておくと楽だね。

15%で計算すると
700☓15%で年間105万/12で月々87千円
手元に残るお金は700万-105万=595万/12で税込月間496千円。住宅ローンを差し引いた手取りで44万って所ですか。

>変動金利だと繰上前提だから15％以下で実行して
>20から25％の負担感で繰上していくイメージかな。

15%で借りて20%の返済比率になるように返済すると年間100万の繰り上げ返済で手元に40万も残るならかなり余裕ですね。
年収700万あるならばそこまで警戒しなくていいと思うけど。

まぁ、子供の数と教育費にどれだけお金を掛けるかでかなりの差が有るので一概には言えないでしょうけど。

[325: 匿名]

ネガティブ思考で何もしない人には変動は向いてない

金利が上がるかもしれない
→上がらないうちに早く残債を減らそう
→上がったら生活に困る、どうしよう

人生において「たられば」を言い出せばキリがなく
究極は死んでいる状態が一番安全って結論になりかねない

変動のメリットを享受できるのは
リスクを少なくするべく積極的に動ける人

[326: 匿名さん]

>>325

過去の歴史を振り返ると。

戦後～80年代
全力で借金して家や土地を買った人はインフレと地価の高騰で勝手に借金が減って行った。買った人は大成功。

90年代
バブルで地価も金利も高騰。この時期に家買った人は貧乏くじ。でも崩壊後に借り換えた人はなんとか生き延びてる。

2000年代以降
過去の経験から金利は固定という既成概念にとらわれた人たちはことごとく失敗。確かに過去に比べれば固定は歴史的低金利が続いてるけど、結局デフレの継続で長期固定がムダ。
特に2006年頃のプチバブルで価格も高め、減税は削減、金利も高めなのに買った人。

そして何も考えて無い人でも過去15年ほどは変動を選んだってだけで結果的に大成功。

もちろん、これからそううまく行くかどうかは分からないけども過去だけ見たら金利上昇が怖いと固定を選んだ人は大損で考える考えないに関わらず変動を選んだ人は大成功。

過去を見ると変動とか固定とかではなく、不況下で買った人は○好況下で買った人は☓。

さて、これから先はどうなることやら。

[327: 匿名さん]

>>318
歯止めにはなります。
あなたが感じたいと思われる、『安心感』と言うものです。
仮に、金利が想像を超える勢いで上昇しても、
それ以上の支払いにはなりませんから。
未払い利息は発生しますが。

しかし、金利が短期間にその様な勢いで上昇するのか。
またそんな経済状況は、どの様な経済実態が起これば成りうるのか。
その時、自分達の生活状況（収入・仕事）はどうなってるのか？
自分なりに想定してみてはいかがでしょうか？
『怖い』『危険』と感じる文言に、過敏に反応してるように感じます。

>>316さんの言われるように、どちらを選択しても後悔するのではと私も感じます。
もう少しお二人で話し合い、ネットでも調べる事が可能な事は調べて理解し、
よくよく検討して納得されてからの方が無難かと思います。

[328: 匿名さん]

まあ一般的にどんなばあいでも得をする打ち出の小づちはありえない。
そんなものがもしあれば、ほかの選択肢は存在しなくなる。

現実には、フラット35、固定、一部固定、変動という選択肢が現にあって
それぞれ利用する人がいるということは、それぞれにメリットがあるということ。
逆に言えばどの方法を選んでもデメリットまたはリスクがあるということ。

デメリットやリスクなど負の側面しか見なければ、どの方法を選んでも後悔するでしょうね。

[329: 匿名さん]

あまり考え過ぎても良い選択できるとは限らない。将来に絶対はないからね。
自分は変動選んで正解だと思ってるけどね。

[330: 匿名]

>326
論点がズレてる

過去の時代背景をネタに家を買った事の是非を語っても仕方がない
スレ主は、今買うにあたり金利をどうしたいか、だから

[331: 匿名さん]

>>330
ずれてはいないだろう。

今買っても、将来がどっちに触れるかで結果は変わってしまい。
その点については、今はとっても不透明な時代。
それが過去との比較でよくわかるってことでしょ。

[333: 330]

>331
だからさ､過去の分析が無意味だとは一言も言ってない
>買ったことの是非を語っても仕方がない
って言ってるでしょうが

スレ主は既に買うことを決めたんだから
今買うことの是非を語るならスレ違いだって事

[334: 匿名さん]

>>333の言う通り。
得だろうが損だろうが家を買わなきゃいけない人は家を買うだろうし、
別に資産運用してるわけでもない。
いつが買い時かと言うのは業者のセールストークに過ぎない。

これからの得か損かを厳密に言うと誰もわからないけど、
変動の場合は金利＋不安感が実質金利だから人によって実質金利は違うとも
言えなくもない。

[335: 匿名さん]

>>326
句点を入れろよ。
読みにくくて仕方ない。

[336: 匿名さん]

>>326
326を要約すると、
成功か失敗かは、「よく考えた」「あまり考えていない」に関係なく、
時が経過し、過去を振り返ってみないと分からない
ってことだよね。

[337: 匿名さん]

＞変動の場合は金利＋不安感が実質金利だから

バカバカし過ぎて萎えた

[338: 匿名さん]

＞変動の場合は金利＋不安感が実質金利だから

固定の場合は金利＋やっちゃった感が実質金利だから

[339: 匿名さん]

変動例0.875＋1.195(不安感)＝実質金利2.075
固定例1.070ー0.100(安心感)＝実質金利0.970

注・実質金利には金利の上下に起因する精神的負担感が含まれております。
注・実質金利の感じ方は個人差があります。

[340: 匿名さん]

変動例0.8＋0.2(不安感)-0.2(これまで正解感)＝実質金利0.7
固定例1.2－0.2(安心感)＋0.2(これまで損した感）＝実質金利1.2

注・実質金利には金利の上下に起因する精神的負担感が含まれております。
注・実質金利の感じ方は個人差があります。

[341: 匿名さん]

>>339

悪いけど、変動の人は不安感なんて全然持ってないよ。だって金利が上がる要素が皆無なんだもん。あえていうなら不安が無いのが不安かな。

そんなに不安にさせたいならもっと現実味ある金利上昇シナリオ出してみなよ。

ていうか、あなたのように変動スレで必死になってる人見るとつくづく変動にして良かったと思う。

あなたの変動スレへの書き込みのエネルギーは何？妬み？嫉妬？単なる嫌がらせ？

本当に不思議です。

[342: 匿名]

ここは変動スレではない。
スレタイをよく確認しましょう。

[343: 匿名さん]

固定金利と変動金利は期間が分かれば金利スワップマーケットで決まる。
リスクは常に対等。
少なくとも、不安感ディスカウントや安心感プレミアムなどと言う概念はない。

[344: 匿名]

人の書き込みに対して変な返答するのでなく、スレ主に対して自分なりのアドレスをするようにしませんか？匿名だからといって誹謗中傷は良くないと思います。

[345: 匿名さん]

変な書き込みをしたのなら、変な返答されても文句は言えないでしょ。

[346: 匿名さん]

結局まとめると変動金利に傾いてるのにかかわらず決めきれないのは、
「変動に決めたいが、なにがしかの具体的もしくは漠然とした不安感が払拭できない」
「変動も安いがフラットSエコも全期間固定の割には相当安くなっているので捨て難い」
ということですよね？

[347: 匿名]

とっくにアドバイスは出尽くしてるよ
にもかかわらずスレ主は決められないんだから
後は何が聞きたいの？って感じ

[348: 匿名さん]

スレ主はもう決めてると思うよ。

根拠の無い不安感を煽るのはやめなよ。

[349: 匿名さん]

悩んで悩んで固定を選ぶ人って、全く無知で固定を選ぶ人よりさらに損してるよね。

[350: 契約済みさん]

住宅ローンとはちょっとずれますが、最近の金融市場について
のコラムです。
長期金利は２０１２年夏には急上昇するのか？


中央銀行とガイジン買いによる金融相場に注意[特別号]
http://www.cool-knowledge.com/2012/03/20/657/

特別号：大きく変化した国債の売買市場（1）
http://www.cool-knowledge.com/2012/04/09/777/

特別号：大きく変化した国債の売買市場（2）
http://www.cool-knowledge.com/2012/04/09/779/

[351: 匿名さん]

>>350

吉田繁治という人が何者か良く知らないのですが、その手の人の予測は参考程度がいいですよ。そもそもそんなに簡単に予測出来たら大儲け出来ますからね。

例えば去年の予測なんかも金利上昇の年だと言ってた人は結構いました。でも実際は金利は下がり、オーストラリアは昨日利下げとなりました。まあ、こういうのっていろんな意見があるから面白いんだと思いますが。

http://allabout.co.jp/gm/gc/374203/
2011年は世界の金利水準に注目しよう！
2011年は金利の反転期

すでにオーストラリア、中国で金利の反転が始まっています。アメリカやヨーロッパでも金利を上げ始める動きが出るのが2011年だと思います。

[352: 匿名さん]

今でもネット上でリーマンショック前の金利予想記事が転がっていたりするけど、
みんな値上がり予想一辺倒だよ。

「物価高騰」が招く長期金利上昇が現役世代をさらに圧迫!
http://diamond.jp/articles/-/4322
「このまま行けば、じきに2％を突破するのではないか」（メガバンク関係者）と、市場関係者は不安を隠さない。

↑2008年6月の記事ね。

[353: 匿名]

深く考えずに10年固定にして２年…
一向に上向かない金利、ますます下がる店頭金利に業を煮やし
変動に借り換えて全期間優遇1.975ゲット

最初から変動にしておけば…

[354: 匿名]

固定期間終わらなくても借り換えできるんですか？しかも借り換えで1.975も優遇もらえるなんてことあるんですね。

[355: 匿名さん]

>>354

他行ならOKですよ。というか、チラシ入ってません？住宅市況の低迷で新規が減ってるから借り換え需要の奪い合いで借り換えでの金利が下がって来てます。

私は借り換えを決意して色々回ってほぼ決めて借りてる銀行に事情を説明したら借り換え予定の銀行より良い条件出すから踏みとどまってくれと言われて結局借り換えせずに優遇幅が大きくなりました。

[356: 匿名]

驚きでしたがそういう事情でしたか。本当よかったですねー。

[357: 353]

>355は私ではありません

他行ではなく、同じ銀行です
交渉でどうにでもなりますよ

ある程度の属性は必要なのでしょうが
借り換えせずに良い条件が引き出せるならそれに越したことはありませんね

[358: 匿名]

>>357さん
そうなんですね。いざという時の為に覚えておきます。

[359: 匿名]

>354
固定期間が終わったら普通は自動的に変動に変わる
さらに固定にしたいなら終わる前に選ぶだけ
どちらにしろ借り換えとは言わない

今は借り換えはそう珍しいことではない
ただ、再審査や、新たな抵当権設定に伴う登記やり直しなど余計な手間・手数料がかかるから
借り換えなら相殺してもメリットがあるかの検証は行う必要がある

[365: 匿名]

スレ主さんもう決断されたかなあ？？？

迷われてご主人ともきちんとご相談されていてということですから、
どちらを選択されてもきっとお二人で頑張っていかれるのだと思います。

私も同じようにとても悩んでこちらのサイトには大変お世話になりました。
変動金利は怖くないスレなどは変動の仕組みやメリットデメリットなど
色々と勉強出来て大変参考になりましたよ。

また、フラットのスレ（金利予想かな）もあるのですがこちらも大変参考になりました。
実は今日は知人にフラットの相談を受けて、すっかり忘れかけていたことを思い出すべく、
そちらを覗くつもりで来たのですが、タイトルを拝見して他人事とは思えず
思わず読んでコメントしてしまっています＾＾；

うちは残念ながらローンに関しては主人が協力的ではなく
（家の事はノリノリでキッチンの色でさえ決めさせてくれなかったのに＞＜）
不動産屋さんやＨＭの薦めるままに行きそうでした。

私も中途半端に勉強してしまったせいと時間の無さもありますが、
悩んでしまい結局ミックスを選択しようかという時、身内に
「ミックスにするくらいなら変動一本のがまだいい。
でもおまえの性格からして後々も引きずってグダグダ心配したり悩みそうだから、
固定で行ったほうが正解だと思う」
と、私の性格上の問題を指摘されごもっともだったので
フラット選択という背中を押されてしまった感じです＾＾；

皆さんがおっしゃる通り、変動か固定かでいうと今は変動の方が金銭面ではお得なのでしょうね。
でも精神的な安定という部分と、知識の無さの怖さは
（私の勝手な思いですが変動は知識がある人なら怖くないと思っています）
お金に替えられないので、そういう意味では自分にとって良かったと思っています。

私の周りの変動の人は、何も分かっていなくて業者に薦められるままって人ばかりです。
でも、ここのサイトの変動の方々は納得したうえで変動にしている、
ご自分の選択に決して怖くないと自信を持たれている方が多く本当に尊敬しています。

私も時間があればもっと勉強して夫にも共有してもらえる環境があれば、変動に踏み切れたかもしれません。

でも後悔しているとかではないんですよ＾＾
私にとっては精神的な安定や金利や経済といった苦手分野を
気にしなくてよいローン生活というのはとても大きいので、
それをお金で買ったみたいな感覚でいます＾＾；

拝見するとスレ主さんの性格も慎重派で心配性なのかな？
と失礼ながら似た感じがするので、もし私がスレ主さんの身内や友達だったら
フラットを薦めると思います。

懸念するとしたら団信が今後上がる方向みたいということでしょうか・・・
私はこちらで勉強させていただき未加入を選択しましたが。
金利ではないですが今後上がるかもという面倒な懸念をすることすら嫌で（笑）

最後まで１００％これがベストとは言い切れない思いでしたが、
なるようになるさと言い聞かせて決断しました。
その後も引きずるのかなと思っていたのですがなんてことないです。
固定で金利を機にしなくて良いという精神的なもののせいかもしれませんが、
実際１月からローンは始まっているのですが、引
っ越しのバタバタなどで、
あんなに悩んだ時期が懐かしいくらいもう新生活のことでいっぱいになりますから大丈夫ですよ＾＾

変動と固定どちらもメリットデメリットがありアドバイスも難しいと思います。
でも皆さん親身になってくれてスレ主さんは幸せだと思います。
ぜひスレ主さんご家族にとって良い選択をされて素敵な生活をスタートされてくださいね＊＾＾＊

[366: お願いします]

>365さん
温かいコメントをありがとうございます。
読んでいて「わかる〜！」と思う所が多かったので、きっと性格そっくりなんだと思います(笑)
おっしゃる通り、個人的な悩み（スレ）にもかかわらず、多くの方が親身になってご意見を寄せて下さったので、本当に有り難いな…と感謝しながら拝見していました。
皆さん、信念を持って選択されているからこそとても説得力があり、気持ちがブレブレな時期もありましたが、お陰様でようやく結論を出すことができました。
今は、その選択が正しかったのかという気持ちよりも、結論を出せたことへのスッキリ感でいっぱいです。
実は、沢山のコメントを頂くうちに「あれ、これってどっちにしたのか結果を発表するべきなのかな？」という疑問が湧いてきて「でも結局どちらか一方を選ぶことになるのだからもし批判的なコメントが来たりしたら決断が揺らいでしまうかもしれない…」なんて思ったりもしてたんです。

だけど、最近はあまり更新されていなかったので、今さら「発表します！」みたいなのも変な気がして控えていました(^_^;)
そしたら今日365さんがコメントして下さっていたので…
うちは「変動に踏み切れました」です。

[367: お願いします]

366の続きです。皆さん、ありがとうございました。
こちらで学ばせて頂いたことを基に、うちのライフプランにはどちらが適しているかを考えたり、いろいろシュミレーションを重ねたりした結果決めました。

性格的な心配もありましたが、思いの外スッキリしていて、あとは夫婦で頑張るのみ！と清々しい気持ちです。
うちも始めは不動産屋さんに勧められるままに変動→フラットを知り揺らぐ→結局変動という道を辿りましたが、両方のメリットデメリットを知った上で出した結論なので、何も知らずに変動にしていた場合とはこれから始まる返済生活への意識に大きな違いがあると思います。
悩みに悩んで決めたので後悔はしません。
「その性格で大丈夫？」なんて声が聞こえて来そうですが(笑)頑張ります。
今後もしこういう相談を持ちかけられることがあったら、家庭毎にそれぞれ事情が違いますし、自分達のことでさえこんなに悩んだので「これがいいよ」というアドバイスはできませんが、今回得た知識や情報を今度は私が教えてあげられたらと思います。
お世話になりましたm(_ _)m

[368: 匿名]

ほう、スレ主さんは答えを出したんですね。
しかも変動ですか。
僕はフラットですが、それが正解とは言いません。
自分(ご夫婦)の選んだ結果ですからこれから頑張ってください(^_-)-☆

[369: 匿名]

スレ主さんおめでとうございます。
ただフラットは異様に安くなってきてますけど
少し揺らいだりしませんか？

揺らがないようであれば変動向きと言えるでしょう。

[370: お願いします]

ありがとうございます(^人^)

揺らぎま…せん！(笑)
結論を出したのは時期的に５月のフラット金利が出た後なので大丈夫です。
検討中、フラットのスレも拝見していたのですが、金利の発表された日のスレは、５月実行の方だけでなくすでに実行されている方もこれからの方も、皆さんお祝いムードでなんかいいなって思いました。

長い返済期間にはいろいろな事があるとは思いますが、今は住宅ローンを抱えているみんなが無事完済に向かえますように☆といった心境です。
頑張ります。