変動に踏み切れないんです

[お願いします]

新築マンションを契約し、ローンの組み方を検討中の者です。

安定思考の夫婦なので、フラット35(Sエコ適用可能)で進めようと思っていましたが、先日提携銀行のローン説明会に参加したところ、返済期間中1､7％の優遇が受けられること、フラットだと団信料が別途かかることなどの点から変動を勧められました。
銀行はフラットより住宅ローンを勧めるものだという指摘も受け、ここ２年以内に住宅を購入した友人数人に相談してみたところ、この低金利で1､7％も優遇があるのに、フラットにする意味がわからないと言われてしまいました。

しばらくは変動でも大丈夫かなとは思いつつ、性格的に35年先の支払い額までわかっているフラットの安心感も捨てがたく迷っています。
迷わず変動を選んだ方、住宅ローンに詳しい方、お考え、アドバイス等お聞かせ下さい。よろしくお願いします。

[301: 匿名さん]

>>255

最後にあった経常収支の赤字を心配されているのですね。
もし、経常収支赤字に転落し構造自体が経常収支赤字基調になった場合何が考えられますか？
その場合は日本経済はダメになり結局は政策金利が低いままでしょうか？

[302: 匿名さん]

>>299

そのブログ読んでみましたが、筋が通ってる？？
筋が通っているというか、子どもが色んな大人の言う意見に噛み付いてるだけのように見えましたが・・・
しかも、正しくない！と噛み付こうと必死に言葉尻のおかしなところを探し出しては指摘しているみたい。
こいつは、日経を読んでいない！とか・・・
いや、そんなんどうでもいいやろ・・・みたいな。
とても40代のプロのFPとは思えない感じ・・・

[303: お願いします]

299さん
ご親切にありがとうございます。
早速見てみます！
300さん
契約以降、何かと気ぜわしい日々が続いていたので、そう言って頂いて改めて家を購入した（契約した）喜びを感じられました。ありがとうございます。

[304: 匿名さん]

ローンは未来は誰にもわからないから、結局のところは安心を取るのかどうかかな。

大体、皆が大丈夫だよと言っている時期が一番危なかったりするしね。
日本のバブルもみーんなあんなはじけ方するなんて思ってなかったみたいだしね。

あえて言うなら今は逆バブル。
それがはじけないとこの板では大勢が言っている。
世間では日本の赤字はやばいとか言っているところもありますが。(それと変動金利とのつながりは不明ですが)

で、逆バブルがはじけない理由は
「はじけたら、銀行も国民も企業も立ち行かなくなるから、はじけるわけがない」
それって、過去のバブルがはじける前にバブルに乗っている人たちが思っていた事と同じだったりしませんかね。

ちなみに逆バブル＝政策金利バブルだったり、国債バブルだったり

同じ事が永遠と続く事ってあるんですかね。
景気ってサイクルするものじゃあ？
サイクルできるはずがない？
通常、5年おきにサイクルするものが10年も15年もサイクルせずに一方向に傾いたままだとどうなるのかなぁ。
地震じゃないけど、溜まった物が大きくなって
はじけ方が強烈にならないのかな。

とりあえず、ネコも杓子も踊らされている状況で大丈夫なのか心配ですね。

[305: 匿名さん]

逆バブル？

勝手に新しい言葉を作るなよ

バブルとは実体から乖離して価格が一時的に大幅に高騰し、その後急速に価格の下落を引き起こす現象。

>政策金利バブルだったり、国債バブルだったり

政策金利は政策担当者が実体経済とその見通しを検討して決定する物なのでバブルなど有りえません。
国債も同じです。国債は期限が来れば償還される元本の保証された投資です。今、国債価格が高騰している（金利が下がる）からと言って国債バブルと言うのはおかしい。国債市場では将来さらに価格が上がると皆が予想し、実態とかけ離れてどんどん価格が上がり続ける事など絶対に有りえない。10年後に100万円償還される国債は100万円い以上の価格はつかない。何故ならそれ以上の価格になってしまったらマイナス金利になってしまうから。

>景気ってサイクルするものじゃあ？

してるだろ。2001年ITバブル、2006年イザナミ景気。

バブルは実体経済とかけ離れて価格が高騰すればするほどその後の経済に与える影響が大きいが、不況が長引いたほうが次の好況が大きくなるなんて聞いたことない。

日本の不況は慢性的な政治や経済の停滞、少子高齢化などが原因で有って、このへんを改革せずに好況にはならんよ。

[306: 匿名さん]

銀行に100万円の貯金が集まるとする。銀行はその貯金に対して利息を払わなければならないのでその利息以上の利益を出さなければ経営が成り立たない。今は政策金利が低いので貯金利息も低く、低金利の国債の保有でも十分運用益を出す事が出来、利益を出せる。しかし銀行も営利企業なのでより多くの利益を出したいので低金利の国債よりも利益率の大きい例えば住宅ローンでの貸し出しや企業への貸し出しを増やしたいはず。しかし資本主義の基本である価格は需要と供給で決まるという原則が大前提。いくら金利を上げて利益率を上げても借りてがいなければ成り立たない。金利自由化以降、この価格は需要と供給で決まるという大原則の元、金融機関同士が競争を行い、現在の金利水準になっている。

貸出先が破綻すれば不良債権となるので不況下では特に審査が厳しくなり貸出先が減る。破綻リスクを取って収益を上げるより安全な国債へ投資したほうが利幅は少ないけど確実に利益を得られるからだ。

しかし景気がよくなると個人は住宅購入者が増えるし企業も積極的に借入れをして事業を拡大しようとする。銀行も安全な貸出先ならばより利回りの高い民間への貸し出しを増やすようになる。結果国債が売られて金利が上がる。

というように資金需要が上がると長期金利は上昇して行き、景気は加熱しだす。そこで中央銀行はなるべく長期にマイルドに経済が上昇するように資金需要の抑制を行う。それが政策金利の利上げ。

現在はゼロ金利政策なので短期金融市場で銀行はコストゼロで資金を調達出来るがこれを上げる事によって資金調達コストが上がるので企業や民間への貸し出し金利が上がるので高い利息を払うなら借入れを見送るという動きが出てくる。ようするに景気の加熱を抑制する事になる。このように中央銀行は金利の上げ下げで加熱しそうな経済を抑制したり低迷する経済を刺激したりと持続的な経済成長と物価安定の為に金融政策を行っている。

だから将来の金利を予想するということは将来の景気を予想するのと同じ。バブルのような状況になれば当然金利は高騰するしデフレが続けば低金利が続く。

将来の金利を予想するのは難しいが、今日本の抱えている少子高齢化や財政赤字、人口減少社会において、景気が加熱し、民間企業の資金需要が旺盛で利上げして抑制するような場面が想像しにくい現状では好況でも穏やかな上昇にとどまる可能性が高い為、長期金利の指標である10年国債利回りは1%前後になっている。

10年国債は10年間保有する事により、利息をうけつつ元本は保証されていいるので機関投資家は1%の利回りで10年間保有しても利益が得られると思うから買うので有って、これも市場売買によって価格が決定するのであり、いわば市場参加者の総意の結果の値段と金利である。仮に市場がインフレ率年間1%を予測していれば10年後の100万円の価値は年々減少して行く事になるので計算式は

長期金利≒期待名目成長率≒期待実質成長率＋期待インフレ率

となる。これは誰かが予想しているのではなく、市場参加者の総意の結果である。

簡単に言うと将来の金利予想とは将来の日本にどれだけ期待が出来るか？と同意である。

あとはご自分で判断するだけである。

[307: サラリーマンさん]

そんなに心配ならローン組まなきゃいいのに。

現金貯まるまで我慢。

[308: 匿名さん]

全く同感だ。

[309: 入居済み住民さん]

単純に無知で質問をしたいのですが、
変動金利の店頭金利って、どうやって決まっているのですか？

もちろん、短期プライムレートに連動することは
把握できるのですが、銀行によって若干異なるし、
銀行側が最終的な店頭金利の決定権を持っていることに
気持ち悪さを感じます。

例えば、銀行の経営が怪しくなってきたら、
店頭金利の短期プライムレートとのスプレッドを
広げて利ざやを確保しつつ、優遇金利を厚くし
新規顧客を拡大することが、銀行側の一存で
できそうな気がしたので・・・

もちろん、ローンを他銀で組み換えられないように
あんばいの限界はあるでしょうが。


私自身は、そんな銀行側と対等な関係と感じれない
変動金利が恐ろしく、フラットの旧Ｓでローンを
組んだのですが、もし、今、家を購入すると
考えると、変動にしそうな気がするので、何気なく
質問してみました。

[310: 匿名さん]

>>304
デフレ、生産人口減少（高齢化）、需給ギャップと、
これだけ景気が上向きにくい実態があるのに、
あなたが言う、逆バブルの弾けかたが強烈になる？
溜まったものが、より一層悪化しそうな景気状況なのに、
余りにも短絡的且つ、稚拙なヨミかと思います。
踊らされてるのは貴方で、貴方のヨミで主の方を踊らせようかと？

ユーロ危機の影響、中国におけるバブルの着地点。
これらは今後世界経済に波及しておくことも念頭に置いておかないと。
米国はやや持ち直しの端緒が現れましたが、まだ低金利政策を持続との事。
インドも政策金利を引き下げなと、新興国でも低金利政策を。

諸々を勘案しても、日本の金利を上げる状況は見当たらず、
また景気が上向き且つ、経済状況が上昇傾向を辿るとは考えづらいと見ます。

よって、あなたの言う５年サイクル？と言う指標は存在しません。
それが１０年、１５年続いたから反転すると言う妄想も否定します。

[311: 匿名さん]

>>307

誰に対して言ってるのでしょう？

>>309

今の世の中、姑息な事をすればすぐ顧客に見放されますよ。

例えば、すき家より吉野家のほうが価格を下げたとします。しかし、吉野家は実は量も同時に下げてこっそりメニューに目立たないように記載して利益を得ていたとします。

情報が知れ渡ればおそらく吉野家へ行く客は減るでしょう。


仮にあなたの言う通りの事を銀行が行なって目先の利益に走った場合、一時的に利益を上げる事は可能かもしれませんがそのような行為を行う銀行からは新規にお金を借りる気にはならないでしょう？長い目で見れば銀行に取ってマイナスとなるでしょうね。

もちろん、こちら側も消費者の立場からしっかり見極める目は必要だと思いますが。

私は民間は自由競争を行なっているのでむしろ安全だと思っています。もちろん、なんでも競争すれば良いという分けではなく、ある程度の規制が必要なのだと思います。しかしそれは金融庁が有りますし、特に情報社会の今、企業はコンプライアンスを重視します。

しかしながら住宅金融支援機構（旧公庫）は国の機関であり、過去の貸出を見るとことごとく失敗しており、ローン破綻者を沢山輩出して来ました。

今のフラットSが魅力的な事も分かりますが、過去に存在した二段階ローンも当時魅力的な商品と皆が借りていますし、近年では3%前後のフラットをもう二度と無い史上最低金利だと皆借りていました。今最適でも将来においてそうかどうかは分からないわけです。

実は一番怖いと思っているのは35年固定というこの部分です。35年前を振り返れば分かりますが、物価や経済事情は大きく変わっています。しかし、フラット35は実は今の経済状況が永遠に続く事を前提にしています。

というのは機関投資家がこのRMBSで運用益を出せる前提が今のデフレ低金利を前提にしているからです。一旦金利が上昇し、フラットによるRMBSの損失が出始めるとどうなるのでしょうか？購入しているのは生保や年金基金、金融機関がほとんどだと思いますが、おそらく社会問題になると思います。日本版サブプライムローン問題ですね。

そうなった場合、果たしてババを引くのは誰か？税金で機関投資家を救済で終わりますでしょうか？実際警鐘を鳴らす専門家も沢山おります。本当にそのような事態になった場合、借り手だけが保護されるのでしょうか？保護されるかもしれませんが、絶対は有りえないと思いますし、借り手も充分リスクが有ると思います。

[312: 匿名さん]

>ちなみに逆バブル＝政策金利バブルだったり、国債バブルだったり

バブルの定義って短期間のうちに価格が急激に高騰して一気に崩壊する事だよ。
例えば日経平均はバブル期約3年で1万円から4万円と実に4倍上昇し、その後5年間で15千円まで下落してる。

方や10年国債は98年頃2%を切ってから約15年2%を上抜けた事がただの一回も無い。15年も続くバブルはもはやバブルではなく通常でしょう。

結局デフレ脱却と経済の成長が不可欠なんだけど、それだとなんとなくピンと来ないじゃないかと思うんだけど、自分の思いで考えると分かりやすいよ。

車買い換えるときにまだ乗れるからと控えてない？望めばもっといい車買えるのに走ればいいからと安い車にしてない？旅行ももったいないからと回数減らしたり質素にしてない？

何よりも将来が不安だからと節約して貯金してない？年金もらえるか不安だからとか、老後心配だからとか、増税も有るみたいとか。

要するに皆が金使わないと景気は良くならない。じゃ、金使わすにはどうしたらいいと思う？

[313: 匿名さん]

簡単に景気良くなったり、デフレ脱却出来たら苦労しない。

[314: 匿名]

登山ルートが2種類あって、一つは山頂になんか
早く着きそうだけど霧やモヤが掛かってて見通しは
悪い変動ルート。一つははっきりとした道筋が見える
変動よりは少し遠回りに見えなくもないフラットS
エコルート。

山の天候は変わりやすいけど思いきって変動ルートを
行くのか、それとも急がば回れの優遇付きフラット
ルートを進むのか。

果たしてスレ主の決断はいかに。

[315: 匿名さん]

変動ルート選べば、霧やモヤが濃くなって挫折
↓
フラットルートだったら快晴だったのに！


フラットルート選べば、道のりが長く体力持たずに挫折
↓
変動ルートだったらもう着いてたのに！

[316: 匿名]

315さんの言う通り。
きっとスレ主はどちらを選んでもあれやこれやで後悔しそうな感じだね。

[317: 匿名]

主は女性だと推察しますが、旦那(配偶者)との相談があまりなさそうなのが気になります…

１馬力でも２馬力でもローン返済は二人三脚
２人でよ〜く話し合うことも非常に重要です

[318: お願いします]

そんなことないですよ〜。
今は、やる気満々で早朝から登山口に来たはいいが、どっちが安全なのか登山ルートを決めかねているうちに時間が経ってしまい、早く決めないと明るいうちに頂上まで行けなくなっちゃうみたいな状況です。
例え慣れていないので下手ですみません。
ルートさえ選べたら頂上を目指して頑張るつもりです。
また〜って言われてしまいそうですが(笑)

話は変わりますが変動の5年1.25％ルールって安心材料になりますか？急な支払い額の上昇は防げますが、支払い期間は延びるんですよね。
詳しい方、お願いします。

[319: お願いします]

318は316さんのコメントを受けてです。

317さん
お察しの通り女性です。
主人とはよく話をしています。
私がスレを立てた後は、それぞれチェックしていて、帰宅後「○さんの見た？」という感じで勉強会しています。

先程の追加ですが、主人は変動に傾いてきているので２人共頂上目指して助け合っていけるよう、今登山口で時間をかけています。

[320: 匿名さん]

スレ主さんへ

変動へ傾いているとのことなので・・・

返済額軽減型繰り上げと期間短縮型繰り上げの違い、元利均等と元金均等の違いなども勉強されたほうがいいですよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29976/1
↑あたりを読んで良く理解して下さい。

変動は繰り上げがとても重要になってきますので、出来ればインターネットから簡単に手数料無料で繰り上げ出来る所か、毎月返済額に上乗せして月々の金額を指定出来る金融機関を選んだほうが良いです。（もちろん減税分を考えて初回１０年は繰り上げしない場合もです）

借金において最大のリスクはやはり残債の大きさだと思います。残債さえ減ってしまえば、不足の事態（金利上昇、リストラ、転勤など）にも対応しやすいですから。

もちろん、借りすぎはそもそも変動でもフラットでも一番やってはいけないことですが、余裕を持った借入で残債の多い初期に低金利で借りて残債を減らしてしまいましょう。

[321: 契約済みさん]

年間返済率ってどれくらいが妥当なのでしょう？
上限は35%と聞くこともありますが、自分の収入に当てはめて具体的に考えるとかなり厳しい生活になりそうですよね。
結局我が家は年間返済率14%程度の借入にしました。

[322: 匿名]

返済率の目安は家族4人ぐらいの年収700万程度の
一般家庭なら20％以下かな。
出来れば15％を切っておくと楽だね。

変動金利だと繰上前提だから15％以下で実行して
20から25％の負担感で繰上していくイメージかな。

つまり繰上前提の変動なら一般庶民は年収の
4.5倍以下の借入額が望ましいってことかな。

[323: 匿名さん]

弁済は年収と家族構成で個人差が有りすぎなので自分で考えるしかないと思う。

[324: 匿名さん]

>返済率の目安は家族4人ぐらいの年収700万程度の
>一般家庭なら20％以下かな。

てことは700☓20%で年間140万/12で月々116千円
手元に残るお金は700万-140万=560万/12で税込月間466千円。住宅ローンを差し引いた手取りで40万って所ですか。

>出来れば15％を切っておくと楽だね。

15%で計算すると
700☓15%で年間105万/12で月々87千円
手元に残るお金は700万-105万=595万/12で税込月間496千円。住宅ローンを差し引いた手取りで44万って所ですか。

>変動金利だと繰上前提だから15％以下で実行して
>20から25％の負担感で繰上していくイメージかな。

15%で借りて20%の返済比率になるように返済すると年間100万の繰り上げ返済で手元に40万も残るならかなり余裕ですね。
年収700万あるならばそこまで警戒しなくていいと思うけど。

まぁ、子供の数と教育費にどれだけお金を掛けるかでかなりの差が有るので一概には言えないでしょうけど。

[325: 匿名]

ネガティブ思考で何もしない人には変動は向いてない

金利が上がるかもしれない
→上がらないうちに早く残債を減らそう
→上がったら生活に困る、どうしよう

人生において「たられば」を言い出せばキリがなく
究極は死んでいる状態が一番安全って結論になりかねない

変動のメリットを享受できるのは
リスクを少なくするべく積極的に動ける人

[326: 匿名さん]

>>325

過去の歴史を振り返ると。

戦後～80年代
全力で借金して家や土地を買った人はインフレと地価の高騰で勝手に借金が減って行った。買った人は大成功。

90年代
バブルで地価も金利も高騰。この時期に家買った人は貧乏くじ。でも崩壊後に借り換えた人はなんとか生き延びてる。

2000年代以降
過去の経験から金利は固定という既成概念にとらわれた人たちはことごとく失敗。確かに過去に比べれば固定は歴史的低金利が続いてるけど、結局デフレの継続で長期固定がムダ。
特に2006年頃のプチバブルで価格も高め、減税は削減、金利も高めなのに買った人。

そして何も考えて無い人でも過去15年ほどは変動を選んだってだけで結果的に大成功。

もちろん、これからそううまく行くかどうかは分からないけども過去だけ見たら金利上昇が怖いと固定を選んだ人は大損で考える考えないに関わらず変動を選んだ人は大成功。

過去を見ると変動とか固定とかではなく、不況下で買った人は○好況下で買った人は☓。

さて、これから先はどうなることやら。

[327: 匿名さん]

>>318
歯止めにはなります。
あなたが感じたいと思われる、『安心感』と言うものです。
仮に、金利が想像を超える勢いで上昇しても、
それ以上の支払いにはなりませんから。
未払い利息は発生しますが。

しかし、金利が短期間にその様な勢いで上昇するのか。
またそんな経済状況は、どの様な経済実態が起これば成りうるのか。
その時、自分達の生活状況（収入・仕事）はどうなってるのか？
自分なりに想定してみてはいかがでしょうか？
『怖い』『危険』と感じる文言に、過敏に反応してるように感じます。

>>316さんの言われるように、どちらを選択しても後悔するのではと私も感じます。
もう少しお二人で話し合い、ネットでも調べる事が可能な事は調べて理解し、
よくよく検討して納得されてからの方が無難かと思います。

[328: 匿名さん]

まあ一般的にどんなばあいでも得をする打ち出の小づちはありえない。
そんなものがもしあれば、ほかの選択肢は存在しなくなる。

現実には、フラット35、固定、一部固定、変動という選択肢が現にあって
それぞれ利用する人がいるということは、それぞれにメリットがあるということ。
逆に言えばどの方法を選んでもデメリットまたはリスクがあるということ。

デメリットやリスクなど負の側面しか見なければ、どの方法を選んでも後悔するでしょうね。

[329: 匿名さん]

あまり考え過ぎても良い選択できるとは限らない。将来に絶対はないからね。
自分は変動選んで正解だと思ってるけどね。

[330: 匿名]

>326
論点がズレてる

過去の時代背景をネタに家を買った事の是非を語っても仕方がない
スレ主は、今買うにあたり金利をどうしたいか、だから

[331: 匿名さん]

>>330
ずれてはいないだろう。

今買っても、将来がどっちに触れるかで結果は変わってしまい。
その点については、今はとっても不透明な時代。
それが過去との比較でよくわかるってことでしょ。

[333: 330]

>331
だからさ､過去の分析が無意味だとは一言も言ってない
>買ったことの是非を語っても仕方がない
って言ってるでしょうが

スレ主は既に買うことを決めたんだから
今買うことの是非を語るならスレ違いだって事

[334: 匿名さん]

>>333の言う通り。
得だろうが損だろうが家を買わなきゃいけない人は家を買うだろうし、
別に資産運用してるわけでもない。
いつが買い時かと言うのは業者のセールストークに過ぎない。

これからの得か損かを厳密に言うと誰もわからないけど、
変動の場合は金利＋不安感が実質金利だから人によって実質金利は違うとも
言えなくもない。

[335: 匿名さん]

>>326
句点を入れろよ。
読みにくくて仕方ない。

[336: 匿名さん]

>>326
326を要約すると、
成功か失敗かは、「よく考えた」「あまり考えていない」に関係なく、
時が経過し、過去を振り返ってみないと分からない
ってことだよね。

[337: 匿名さん]

＞変動の場合は金利＋不安感が実質金利だから

バカバカし過ぎて萎えた

[338: 匿名さん]

＞変動の場合は金利＋不安感が実質金利だから

固定の場合は金利＋やっちゃった感が実質金利だから

[339: 匿名さん]

変動例0.875＋1.195(不安感)＝実質金利2.075
固定例1.070ー0.100(安心感)＝実質金利0.970

注・実質金利には金利の上下に起因する精神的負担感が含まれております。
注・実質金利の感じ方は個人差があります。

[340: 匿名さん]

変動例0.8＋0.2(不安感)-0.2(これまで正解感)＝実質金利0.7
固定例1.2－0.2(安心感)＋0.2(これまで損した感）＝実質金利1.2

注・実質金利には金利の上下に起因する精神的負担感が含まれております。
注・実質金利の感じ方は個人差があります。

[341: 匿名さん]

>>339

悪いけど、変動の人は不安感なんて全然持ってないよ。だって金利が上がる要素が皆無なんだもん。あえていうなら不安が無いのが不安かな。

そんなに不安にさせたいならもっと現実味ある金利上昇シナリオ出してみなよ。

ていうか、あなたのように変動スレで必死になってる人見るとつくづく変動にして良かったと思う。

あなたの変動スレへの書き込みのエネルギーは何？妬み？嫉妬？単なる嫌がらせ？

本当に不思議です。

[342: 匿名]

ここは変動スレではない。
スレタイをよく確認しましょう。

[343: 匿名さん]

固定金利と変動金利は期間が分かれば金利スワップマーケットで決まる。
リスクは常に対等。
少なくとも、不安感ディスカウントや安心感プレミアムなどと言う概念はない。

[344: 匿名]

人の書き込みに対して変な返答するのでなく、スレ主に対して自分なりのアドレスをするようにしませんか？匿名だからといって誹謗中傷は良くないと思います。

[345: 匿名さん]

変な書き込みをしたのなら、変な返答されても文句は言えないでしょ。

[346: 匿名さん]

結局まとめると変動金利に傾いてるのにかかわらず決めきれないのは、
「変動に決めたいが、なにがしかの具体的もしくは漠然とした不安感が払拭できない」
「変動も安いがフラットSエコも全期間固定の割には相当安くなっているので捨て難い」
ということですよね？

[347: 匿名]

とっくにアドバイスは出尽くしてるよ
にもかかわらずスレ主は決められないんだから
後は何が聞きたいの？って感じ

[348: 匿名さん]

スレ主はもう決めてると思うよ。

根拠の無い不安感を煽るのはやめなよ。

[349: 匿名さん]

悩んで悩んで固定を選ぶ人って、全く無知で固定を選ぶ人よりさらに損してるよね。

[350: 契約済みさん]

住宅ローンとはちょっとずれますが、最近の金融市場について
のコラムです。
長期金利は２０１２年夏には急上昇するのか？


中央銀行とガイジン買いによる金融相場に注意[特別号]
http://www.cool-knowledge.com/2012/03/20/657/

特別号：大きく変化した国債の売買市場（1）
http://www.cool-knowledge.com/2012/04/09/777/

特別号：大きく変化した国債の売買市場（2）
http://www.cool-knowledge.com/2012/04/09/779/

[351: 匿名さん]

>>350

吉田繁治という人が何者か良く知らないのですが、その手の人の予測は参考程度がいいですよ。そもそもそんなに簡単に予測出来たら大儲け出来ますからね。

例えば去年の予測なんかも金利上昇の年だと言ってた人は結構いました。でも実際は金利は下がり、オーストラリアは昨日利下げとなりました。まあ、こういうのっていろんな意見があるから面白いんだと思いますが。

http://allabout.co.jp/gm/gc/374203/
2011年は世界の金利水準に注目しよう！
2011年は金利の反転期

すでにオーストラリア、中国で金利の反転が始まっています。アメリカやヨーロッパでも金利を上げ始める動きが出るのが2011年だと思います。

[352: 匿名さん]

今でもネット上でリーマンショック前の金利予想記事が転がっていたりするけど、
みんな値上がり予想一辺倒だよ。

「物価高騰」が招く長期金利上昇が現役世代をさらに圧迫!
http://diamond.jp/articles/-/4322
「このまま行けば、じきに2％を突破するのではないか」（メガバンク関係者）と、市場関係者は不安を隠さない。

↑2008年6月の記事ね。

[353: 匿名]

深く考えずに10年固定にして２年…
一向に上向かない金利、ますます下がる店頭金利に業を煮やし
変動に借り換えて全期間優遇1.975ゲット

最初から変動にしておけば…

[354: 匿名]

固定期間終わらなくても借り換えできるんですか？しかも借り換えで1.975も優遇もらえるなんてことあるんですね。

[355: 匿名さん]

>>354

他行ならOKですよ。というか、チラシ入ってません？住宅市況の低迷で新規が減ってるから借り換え需要の奪い合いで借り換えでの金利が下がって来てます。

私は借り換えを決意して色々回ってほぼ決めて借りてる銀行に事情を説明したら借り換え予定の銀行より良い条件出すから踏みとどまってくれと言われて結局借り換えせずに優遇幅が大きくなりました。

[356: 匿名]

驚きでしたがそういう事情でしたか。本当よかったですねー。

[357: 353]

>355は私ではありません

他行ではなく、同じ銀行です
交渉でどうにでもなりますよ

ある程度の属性は必要なのでしょうが
借り換えせずに良い条件が引き出せるならそれに越したことはありませんね

[358: 匿名]

>>357さん
そうなんですね。いざという時の為に覚えておきます。

[359: 匿名]

>354
固定期間が終わったら普通は自動的に変動に変わる
さらに固定にしたいなら終わる前に選ぶだけ
どちらにしろ借り換えとは言わない

今は借り換えはそう珍しいことではない
ただ、再審査や、新たな抵当権設定に伴う登記やり直しなど余計な手間・手数料がかかるから
借り換えなら相殺してもメリットがあるかの検証は行う必要がある

[365: 匿名]

スレ主さんもう決断されたかなあ？？？

迷われてご主人ともきちんとご相談されていてということですから、
どちらを選択されてもきっとお二人で頑張っていかれるのだと思います。

私も同じようにとても悩んでこちらのサイトには大変お世話になりました。
変動金利は怖くないスレなどは変動の仕組みやメリットデメリットなど
色々と勉強出来て大変参考になりましたよ。

また、フラットのスレ（金利予想かな）もあるのですがこちらも大変参考になりました。
実は今日は知人にフラットの相談を受けて、すっかり忘れかけていたことを思い出すべく、
そちらを覗くつもりで来たのですが、タイトルを拝見して他人事とは思えず
思わず読んでコメントしてしまっています＾＾；

うちは残念ながらローンに関しては主人が協力的ではなく
（家の事はノリノリでキッチンの色でさえ決めさせてくれなかったのに＞＜）
不動産屋さんやＨＭの薦めるままに行きそうでした。

私も中途半端に勉強してしまったせいと時間の無さもありますが、
悩んでしまい結局ミックスを選択しようかという時、身内に
「ミックスにするくらいなら変動一本のがまだいい。
でもおまえの性格からして後々も引きずってグダグダ心配したり悩みそうだから、
固定で行ったほうが正解だと思う」
と、私の性格上の問題を指摘されごもっともだったので
フラット選択という背中を押されてしまった感じです＾＾；

皆さんがおっしゃる通り、変動か固定かでいうと今は変動の方が金銭面ではお得なのでしょうね。
でも精神的な安定という部分と、知識の無さの怖さは
（私の勝手な思いですが変動は知識がある人なら怖くないと思っています）
お金に替えられないので、そういう意味では自分にとって良かったと思っています。

私の周りの変動の人は、何も分かっていなくて業者に薦められるままって人ばかりです。
でも、ここのサイトの変動の方々は納得したうえで変動にしている、
ご自分の選択に決して怖くないと自信を持たれている方が多く本当に尊敬しています。

私も時間があればもっと勉強して夫にも共有してもらえる環境があれば、変動に踏み切れたかもしれません。

でも後悔しているとかではないんですよ＾＾
私にとっては精神的な安定や金利や経済といった苦手分野を
気にしなくてよいローン生活というのはとても大きいので、
それをお金で買ったみたいな感覚でいます＾＾；

拝見するとスレ主さんの性格も慎重派で心配性なのかな？
と失礼ながら似た感じがするので、もし私がスレ主さんの身内や友達だったら
フラットを薦めると思います。

懸念するとしたら団信が今後上がる方向みたいということでしょうか・・・
私はこちらで勉強させていただき未加入を選択しましたが。
金利ではないですが今後上がるかもという面倒な懸念をすることすら嫌で（笑）

最後まで１００％これがベストとは言い切れない思いでしたが、
なるようになるさと言い聞かせて決断しました。
その後も引きずるのかなと思っていたのですがなんてことないです。
固定で金利を機にしなくて良いという精神的なもののせいかもしれませんが、
実際１月からローンは始まっているのですが、引
っ越しのバタバタなどで、
あんなに悩んだ時期が懐かしいくらいもう新生活のことでいっぱいになりますから大丈夫ですよ＾＾

変動と固定どちらもメリットデメリットがありアドバイスも難しいと思います。
でも皆さん親身になってくれてスレ主さんは幸せだと思います。
ぜひスレ主さんご家族にとって良い選択をされて素敵な生活をスタートされてくださいね＊＾＾＊

[366: お願いします]

>365さん
温かいコメントをありがとうございます。
読んでいて「わかる〜！」と思う所が多かったので、きっと性格そっくりなんだと思います(笑)
おっしゃる通り、個人的な悩み（スレ）にもかかわらず、多くの方が親身になってご意見を寄せて下さったので、本当に有り難いな…と感謝しながら拝見していました。
皆さん、信念を持って選択されているからこそとても説得力があり、気持ちがブレブレな時期もありましたが、お陰様でようやく結論を出すことができました。
今は、その選択が正しかったのかという気持ちよりも、結論を出せたことへのスッキリ感でいっぱいです。
実は、沢山のコメントを頂くうちに「あれ、これってどっちにしたのか結果を発表するべきなのかな？」という疑問が湧いてきて「でも結局どちらか一方を選ぶことになるのだからもし批判的なコメントが来たりしたら決断が揺らいでしまうかもしれない…」なんて思ったりもしてたんです。

だけど、最近はあまり更新されていなかったので、今さら「発表します！」みたいなのも変な気がして控えていました(^_^;)
そしたら今日365さんがコメントして下さっていたので…
うちは「変動に踏み切れました」です。

[367: お願いします]

366の続きです。皆さん、ありがとうございました。
こちらで学ばせて頂いたことを基に、うちのライフプランにはどちらが適しているかを考えたり、いろいろシュミレーションを重ねたりした結果決めました。

性格的な心配もありましたが、思いの外スッキリしていて、あとは夫婦で頑張るのみ！と清々しい気持ちです。
うちも始めは不動産屋さんに勧められるままに変動→フラットを知り揺らぐ→結局変動という道を辿りましたが、両方のメリットデメリットを知った上で出した結論なので、何も知らずに変動にしていた場合とはこれから始まる返済生活への意識に大きな違いがあると思います。
悩みに悩んで決めたので後悔はしません。
「その性格で大丈夫？」なんて声が聞こえて来そうですが(笑)頑張ります。
今後もしこういう相談を持ちかけられることがあったら、家庭毎にそれぞれ事情が違いますし、自分達のことでさえこんなに悩んだので「これがいいよ」というアドバイスはできませんが、今回得た知識や情報を今度は私が教えてあげられたらと思います。
お世話になりましたm(_ _)m

[368: 匿名]

ほう、スレ主さんは答えを出したんですね。
しかも変動ですか。
僕はフラットですが、それが正解とは言いません。
自分(ご夫婦)の選んだ結果ですからこれから頑張ってください(^_-)-☆

[369: 匿名]

スレ主さんおめでとうございます。
ただフラットは異様に安くなってきてますけど
少し揺らいだりしませんか？

揺らがないようであれば変動向きと言えるでしょう。

[370: お願いします]

ありがとうございます(^人^)

揺らぎま…せん！(笑)
結論を出したのは時期的に５月のフラット金利が出た後なので大丈夫です。
検討中、フラットのスレも拝見していたのですが、金利の発表された日のスレは、５月実行の方だけでなくすでに実行されている方もこれからの方も、皆さんお祝いムードでなんかいいなって思いました。

長い返済期間にはいろいろな事があるとは思いますが、今は住宅ローンを抱えているみんなが無事完済に向かえますように☆といった心境です。
頑張ります。

[371: 匿名]

その固い決意に少し安心しました。
頑張って下さい。

今フラットは人類始まって以来の超低金利ステージ
が進行中なので、このフラットの水準でダメなら
やはり変動に向いてたと確実に言えると思います。

[372: 匿名さん]

>>371

嘘つけ。フラットは2010年9月の最低超えて無いし、当時と優遇が雲泥の差なので比較したら人類史上どころか全く魅力無いし

[373: 匿名]

ただスレ内容と話しがそれるけど、
分譲マンションの青田買いとかで引渡しがこの先の
人とか去年旧フラットS申し込んどきゃ良かった
って人も多いだろうね。

6月は現時点では更にとんでもない破格値出そうな
感じでもあるし。
私もこないだ実行したけどまさかここまで下がる
とは昨年は想像してなかったですわ。

[374: 匿名]

372さん
まあまあ、穏やかに行きましょう＾＾
せっかくスレ主さんの決断を祝福しているのですから。

おっしゃるように9月の最低金利には届きませんがほんのわずかな差ですし＾＾；

たしかにあの9月金利＋旧Ｓ＋エコポと、この月実行の方はドヤ羨ましいだろって感じでしょうけど。
それはフラット組の中でどうぞと言った感じで変動組には関係ないしですよね＾＾

ただ、最低金利最高条件という訳ではないですが、今のフラットは371さんがおっしゃるようにかなり低い基準です。
月数千円～一万程度かわかりませんが、その差額を安心料としてフラットを選択というのも、人によっては魅力的に感じその人にとってはベストな選択と思えるんだと思います。

とりあえずスレ主さんが気持ちよく決断出来たということは本当に良かったですよね。

[375: 匿名さん]

フラットエコって微妙じゃない？うちが借りてる銀行は５月の金利は2.375-0.5×５年優遇＋団信0.3です。

これなら民間の５年固定のほうがよくないですか？？？？

よく出てる最低金利のフラットってノンバンク系の新興企業が多いのでちょっと・・・

長い付き合いになると思うので地元に支店のある有力地銀かメガバンクから借りるのがいいと思うんですが。

[377: 匿名]

375さん
でも5年後以降どうなるかってところにたどりついちゃうんじゃないですかね？
35年全固定か当初5年固定その後未定ってことで比べる材料がだいぶ違っちゃいます。
自分なら5年固定にするくらいならガツンと変動にしますけど。
最低金利のフラットはたしかにそうかもですね。
でも引き落とし先は地銀でもメガバンクでもどこでもＯＫじゃないですかね？
楽天とかは優遇の有無があるので楽天しないとメリットが無いとかあると思いますけど。
イオン（旧東芝）とかたしかどこでも大丈夫でしたよ。
それよりももしうちがフラット組むなら団信の加入条件を重視したいです。
基本加入は任意のはずですが加入しなければダメというところもあると聞きましたので。
年齢や借入額にもよりますがうちは若い部類なので民間で入った方が賢いので。

[378: 匿名さん]

ローン破綻しているのはフラットの方は8%と異常に高いです、その点はどうお考えでしょうか？

[379: 匿名さん]

>>378
破綻者は、ギリギリだったか半端じゃない減収かが原因だから、変動でもフラットでも同じ。

[380: 主婦さん]

これからの時代

親子リレー＋妻正社員が基本だよ？

[381: 匿名さん]

そもそもスレ主さんは「変動に踏み切れない」ということで
ご相談されたのですから、結局変動に決めたのは妥当な判断でしょうね。

これでこのスレの役目も終わりになるのかな。

[382: 匿名さん]

親子リレーしてまで家を買う必要あるかな・・・

[383: 匿名さん]

>>379

フラットのが破綻率が高いのはギリギリが多いか収入減になる人が多いって事ですね。

[384: 匿名さん]

そもそも変動と固定の金利差が大してない上に、
普通の借り入れだち数千円から1万程度しか違わないのに
破綻率を競っても意味ないでしょ。フラットの方が審査が甘いというだけ。

かといって普通の低所得者・低属性でも変動は普通に承認されるけどね。

[385: 匿名さん]

フラットは無謀な借入の人が多いんですね。だから団信上がるのか。

[386: 匿名]

>384
優遇幅と保証料に違いが出るけどね

[387: 主婦さん]

無謀ってさ

都心の無謀なの？　地方の無謀なの？　未だに高い大阪の無謀なの？

[388: 匿名]

建てる(買う)場所の話じゃないでしょ

[389: 匿名さん]

>>386

そう言う人も含めて民間の破綻率は0.03%

[390: 匿名さん]

>>389
それって裏があったりしないかな。どうでもいいことだけど。
マンションの競売があって謄本あげたら結構民間の住宅ローンも多いけど
いわゆる破綻の定義が違ったりすることないかな。

例えば民間だと行き詰まって競売にかけて回収したのは破綻扱いにならないとか。
というのも0.03って数字は限りなくゼロに近いから不自然と言えば不自然だね。

知り合いもリストラとか商売で行き詰まってたりしてて自宅の住宅ローンは民間
だったりするけどね。その0.03のうちの一人なのかな。

[391: 匿名さん]

>>390

日経新聞の記事によれば、単に競売に掛けられた率。もしかしたら機構は融通が利かないから事務的に滞納即競売だが民間は相談に乗ってくれたりしてるのかもしれない。

[392: 匿名さん]

いろいろ考察の深い皆さんにお聞きしたいのですが
現在の０金利はどの程度の期間続くと予想されますか？
向こう３年程度は現在のままと予想されますしょうか？
それ以上でしょうか？

[393: 主婦さん]

ほぼ永遠？？

なので　現金は海外に

すると　円安に

すると　調子こいて　利上げ

ど不景気　また　0金利

国内で外貨建て預金は私は怖いので
海外の口座に外貨預金したいです。

また　日本に家持っていますが、保有税払えるかどうか？不安です。

こんなの出ましたが　どうでしょうか？

[394: 匿名さん]

>>392
日本が破綻するまで続くと思う。
ただし、日本が破綻するのは明日かもしれないし数年後かもしれない。

景気の上昇によって金利が上がることは10年ぐらいではほぼ可能性が無い。
基本的には、日本の破綻リスクの方が大きいので借金の額は無理の無い程度に抑えるべき。
35年で返そうなんて間違っても思ってはいけない。

[395: 匿名さん]

＞景気の上昇によって金利が上がることは10年ぐらいではほぼ可能性が無い。
なぜ？
10年もあれば、良くも悪くも大きく変化する可能性があると思うけどな。
10年って結構長いよ～

[396: 匿名さん]

>>395
ゼロ金利が解除されるぐらい景気がいい方に変化する場合は、バブル景気に近いような好景気が必要だから。
増税と高齢化による社会保障費の増加、日本の多すぎる債務を考えた場合
悪い方に変化するリスクの方がとても大きい。

[397: 匿名]

>395
こういう人がフラットや10年固定を選ぶんだろうと推察

[398: 匿名さん]

変動で99%間違いない。
こういうスレが伸びること自体が不思議です。
資本主義VS共産主義みたい。
誰の目にも結果は明らかなのにね。

[399: 匿名さん]

>395

バカだね。笑っちゃうくらい。

[400: 匿名]

ただ変動だと精神面への負担とトレードオフ
なんだろうなあと各スレの言葉遣いやら雰囲気
見てたら感じるよね。

それ以前に長期金利がこれだけ下がってくると
わざわざ変動を選ぶ理由が見当たらないって人も
結構多そう。