変動に踏み切れないんです

[お願いします]

新築マンションを契約し、ローンの組み方を検討中の者です。

安定思考の夫婦なので、フラット35(Sエコ適用可能)で進めようと思っていましたが、先日提携銀行のローン説明会に参加したところ、返済期間中1､7％の優遇が受けられること、フラットだと団信料が別途かかることなどの点から変動を勧められました。
銀行はフラットより住宅ローンを勧めるものだという指摘も受け、ここ２年以内に住宅を購入した友人数人に相談してみたところ、この低金利で1､7％も優遇があるのに、フラットにする意味がわからないと言われてしまいました。

しばらくは変動でも大丈夫かなとは思いつつ、性格的に35年先の支払い額までわかっているフラットの安心感も捨てがたく迷っています。
迷わず変動を選んだ方、住宅ローンに詳しい方、お考え、アドバイス等お聞かせ下さい。よろしくお願いします。

[251: 匿名さん]

>>249
エコSではどうやっても月数千円では済まない。旧Sなら数千円差ってのもいるかもしれんが
今から組もうとする人には、フラットは意味が薄いんじゃないかな。
優遇が出来る前のフラットほどじゃないだろうけど。あの時フラットにしちゃった人はかわいそうだね。

[252: 匿名]

フラットは最強のハイパーインフレ対策商品
みたいな記事は多いね。

金融関係者も実行者が多いのはそういうこと
なのかもしれないけど。

[253: 匿名さん]

>>252
フラットはハイパーインフレの対策としては全く役に立たないよ。
ハイパーインフレに対してのヘッジは、また別の戦略が必要となる。

[254: 匿名]

それじゃあアナリストやファンドマネージャーの
ブログに書いてあるようなフラットはハイパー
インフレ対策になる話しは間違いって
言い切っちゃうの？

フラット嫌いなのと事実は分けて発言しないと
変動さんのその他の発言の正当性すら怪しまれるよ。

[255: 匿名さん]

>>245

>国の借金が1京円になっても、個人金融資産も同じだけ増えてるから無限に大丈夫と

大丈夫かどうかは分かりませんが、誰かの借金は誰かの資産です。日本国債が円建てで発行されている限り理論的には大丈夫となります。

>それと、日本国債に占める海外からの資金比率も徐々に高まり5％を超えてるよ。

別に日本に買い手がいなくて海外が買っているわけではなく、逆に海外からの需要が国債価格を高くしています。だから今歴史的な低金利です。しかも日本国債は円建てなので海外の投資家が購入するには外貨を一度円に交換しなければならず、海外比率が増えるほど円高となります。円建てで発行している限り、海外比率がいくら増えようと暴落は有りません。これは円が強いから可能なのです。

>結局、今や日本の借金が1000兆円を越えたのは事実であり
>それが改善する見込みは現時点ではなし。

ちなみに小渕内閣時代、財政赤字が100兆円有った際ももう限界、これ以上借金を増やすと破綻すると言われていました。当時小渕さんは世界一の借金王と言われ、景気対策で40兆円もの国債を補正予算で増発しています。今や借金は当時の10倍ですが暴落なんて起きていません。（余談ですが国債増発が98年なので償還年に当たる2008年に日本破綻説なんてのも有りました）

>緩やかにかつ少しでも早くインフレにして借金を薄める
>これに尽きるかと個人的に思う。
>この点どうかな？


理想は景気回復に伴うインフレと税収増による対DGP比で財政赤字を減らすという事ですね。厳密にはGDPを増やせば借金が減ってなくてもGDP比で減るから問題無いという理屈。今回の増税の条件である名目成長率3%、実質成長率2%を達成し続ければ財政赤字問題はほぼ解決です。しかし、今の政府日銀ではなかなか難しいでしょうね。

>他に何かありますか？

最後の切り札が有ります。年金医療のカットです。イタリアのマリオ・モンティ首相は財政再建策で大増税と年金の大幅カットをやってのけ、イタリアの財政危機を乗り越え、スーパーマリオと言われました。選挙を気にする政治家は普通このような改革は出来ないのですが、もともと政治家ではない、学者出身のモンティ首相だったから出来たと言われています。

日本もいよいよとなればこの部分に踏み込むしか無いでしょうね。世界中もそう思ってるはずです。自国通貨建てで徴税権の有る国の国債ですから、いかようにでもなるのです。一番痛い目に合うのは国民だけです。

>日銀や政府も1％のインフレとは言っているけど、それは緩やか過ぎる気もするが。
>それが2％程度のインフレ目標になったとき
>政策金利って上がらないのかな？

金融政策を理解しましょう。持続的な経済成長にはマイルドなインフレの継続が必要です。たまたま今年だけ原油価格が高騰して物価が跳ね上がっても政策金利を上げる理由が有りません。将来において持続的に1%のインフレが見通せる状態、需要と供給のバランスをうまくコントロールする為に政策金利は有るのです。景気の後退局面では金利を下げてお金を借りやすくし、景気を刺激する。好況の時はなるべく好況が長期に渡って続くように、景気が加熱し過ぎないように金利を上げてお金を借りづらくするのです。

>インフレ率のほうが市中金利よりも高いというのは結構あるかとは思うけど
>それでも、インフレ率に追随して市中金利も上昇するのが一般的かと思うのだけれど。

市中金利って一体なんの事でしょうか？政策金利は無担保コール翌日物金利の事で完全な日銀のコントロール下に有り、銀行間のお金の貸し借りで使われます。この金利を上げる事により銀行は資金調達コストが上がり、お金を貸しづらくし、景気を抑制します。今はゼロ金利なのでお金を貸しやすくして景気を良くしようとしているわけです。

10年国債は10年後に元本が保証されている債券です。今年発行された国債は1%の利回りですので10年保有すればそれだけの運用益が出るのですが、景気がよくなり、物価が上昇しだすと、10年後の紙幣価値が下がるので1%の利回りでは実質損失を出す事になりますので、国債金利は将来の景気とインフレ率を織り込んで上昇し出します。

よって長期金利は期待名目成長率とイコールになります。そして期待名目成長率とは期待実質成長率+期待インフレ率となります。

今長期金利が1%という事は市場参加者がそれだけ日本の成長率を低く見ているという事です。

ちなみに政府が増税の条件として争点となった名目3%実質2%とはインフレ率1%を想定しているわけです。

いずれにしても今のままではいずれ立ちゆかなくなる事は分かっていますが、日本にはまだまだ残された時間は沢山有るのです。経常収支が今年一時的に数十年ぶりに赤字に転落しましたが、まずこの経常収支を注視ですね。原発問題で発電用燃料の輸入と国内製造業の空洞化問題。このへんが深刻化してくるようならば要注意です。

[256: 匿名さん]

>>254
間違いです。そもそもハイパーインフレ下でもしフラットが対策になるなら
その当のヘッジファンドがフラットを使ったスキームで金借りて資金運用してるはず。

[257: 匿名さん]

>>254

誰がそんな事言ってるの？ソース出してみて？初めて聞いたよｗ

[258: 匿名さん]

フラットSの金利固定というのはオプション。
国債がデフォルトして大本が保証されないような状況で、オプションだけが保護されると思いますか？
本当のことはハイパーインフレが起きた時にわかると思いますが
その時にくれぐれも泣きを見ないように。

[259: 匿名]

「ハイパーインフレ　フラット」とかで検索したら
色々出てくるから調べてみたらいいよ。

むしろハイパーインフレの発生で金利がどうこう
言ってるのはここの常連さん以外で見たことない。

言ってる人がいると思ってクリックしたら
「変動金利は怖くない？」が出てきて常連だった。

もしかしてとんでもない間違い発言をしてる
可能性はないか？フラットへの憎しみ余って。

[260: 匿名さん]

ハイパーインフレってどんな過程を得てなるか知らないのか？以下仮定。

財政赤字が膨らみ、いよいよ返済出来ないとなったら新円切替と預金封鎖及び資産没収のための財産調査が行われ、旧円は数日間のうちに新円に交換しないと無価値になってしまうことや交換した新円は預金する事を義務づける。預金封鎖後は毎月の生活費しか引き下ろせないようにする。

日銀が発行紙幣を大幅に増やし、急速にインフレが進み、農産物などは殆ど物々交換でしか入手出来ない状況となる。それらにより、発行済国債等は紙切れ同然になり、米ドルなど外貨を持って海外に避難した人を除いて、ほぼ１００％の人が殆どの財産を失う。

その後は大不況とインフレとが同時に起こるスタグフレーション状態となり、治安の悪化や社会混乱が続き、食料不足から多数の餓死者も出る。

このへんまで来て初めてハイパーインフレに到達する。

フラットにすれば安心とかｗ

[261: 匿名さん]

>>259
普通に考えたら先進国でハイパーインフレなんて起きるわけがないから、でしょ。
それこそ核戦争が起きても家に核シェルターがあったら大丈夫か大丈夫じゃないのか
をお互いに語ってるのと同じようなこと。そんなの本当に起きてからじゃないと
わからない部分もあるだろうし、意見が分かれるのは当然。

[262: 匿名]

それ以前にハイパーインフレの発生では
住宅ローンの変動金利は急騰しますと
書いてるのはあっちこっちで見るけどね。

[263: 匿名さん]

>>259

検索してみたけどハイパーインフレでもフラットなら大丈夫って言ってるのはおまえらだけでエコノミストやFPが言ってる記事が見つからないんだが。

ソース貼れよ。本当にそんなアホな事言ってるヤツいるのかよ？

[264: 匿名]

確かに私はフラットで借りてるけどいつでも
全額返済できるからポジショントークをしたい
わけではないけど、真面目な話しハイパーインフレ
の際に金利がどうこうなるって書いてある信憑性
高いニュースソースを教えて欲しいんだが。

そんなこと言ってるのはマジでここ以外見たこと
無くて、もしかして詳しい人は失笑しながら
ここ見てるってことないか？

[265: 匿名さん]

>>262
韓国の例を見てもわかると思うけど、政策金利は一時的に急騰する
（というか日本政府が制御不能になる）だろうね。

しかしフラットの特約が守られるかどうかはわからない。変動化すればフラットでも変動と同じ。

[266: 匿名さん]

>>260

ロシアなんかは財政破綻してハイパーインフレになった年から3年くらい平均寿命が10年くらい下がってるんだよね。

[267: いつか買いたいさん]

困った国だね　日本

ドル建て海外口座開くのが一番すか？

[268: 匿名さん]

>>264
もし本当にハイパーインフレが起きるなら、住宅ローンがどうなるか
なんてそれこそどうでもいいことになると思うけど。

それ以外の日常生活やら世界経済やらに与える影響があまりに大きすぎる。
リーマンショックなんてそれと比べたら全然たいしたことが無い。

[269: 匿名さん]

>>265

韓国の例？日本とは前提条件が違いすぎますよ。
韓国はアジア通貨危機により、まずウォンが暴落しました。そして韓国はドル建てで国債を海外に売っていたので、ウォンが暴落した事により、ドルでの利払いが急増した事により、破綻に追い込まれたわけです。通貨安が進んでドルでの支払いが危ぶまれたので国債の利回りが急騰したのです。

しかもアジアの通貨のほとんどが大幅安となっていたにも関わらず、日本だけは逆に円高になっています。そしてその日本が韓国に巨額な支援を行なって終息しています。

日本国債は円建てなので仮に円が暴落しても利払いに影響は無いので韓国のようにはなりません。

[270: 匿名]

それだとやっぱりフラット最強じゃん。
ハイパーインフレのニュースソースもないみたい
だし。

確かにそんな状態になったらローンのことなんか
どうでもいいけどね。

[271: 匿名さん]

>それだとやっぱりフラット最強じゃん。

え？

[272: 匿名さん]

>>264

先進国では前例が無いし国内に留まらず、世界へ与える影響も計り知れないと思うんですよね。経済学者でも実際どうなるかなんて分からないのではないでしょうか。

それをフラットにしておけば大丈夫なんて無責任な事を事専門家が言うわけないと思います。もし言っていたとしても無責任な売名行為でしょう。藤巻とかいうずっと日本はもうすぐ破綻するといい続けてる人もいるわけですし。

それと最もらしい事言っていても信用性の高いソースかどうかは慎重に判断しなければいけませんよね。言うだけならば自由ですから。

[273: 匿名さん]

ロシアのハイパーインフレ

　１９９１年のソビエト連邦崩壊後、アメリカとの軍拡競争による大きな財政赤字のつけがまわって、崩壊後、年率７０倍のハイパーインフレが３年間も続き、国民生活は悲惨な状況となった。インフレ率が高いため、敗戦後の日本と同じように物々交換で物を仕入れる事が中心となった

　３年後の１９９４年には、インフレ対抗策として、１０００分の１のデノミを実施する事や新札を発行して旧札からの切替を行った。

　１９９８年には、国債のデフォルト（償還不能）が起こり、完全に国家破産した。この時は、預金封鎖を行い、貸金庫の現金や貴金属などは全て没収された。

　それらの３つの波により、国民はほぼ全資産を失った。特に年金生活者や老人への影響はたいへん大きなものであった。な９１年から始まった混乱が落ち着くのが約１０年後の２０００年であった。

[274: 匿名さん]

アルゼンチンのインフレ

　アルゼンチンでは、それまでの経済の停滞から、１９８９年には５０００％のハイパーインフレとなり、インフレを抑えるために、１９９１年から１ドル＝１ペソの固定相場制とした。インフレは収まり、ペソの信頼も回復した。しかし固定相場制のため国際競争力がしだいに低下し、景気は悪化の一途をたどった。
　
　国の債務は増え続けて、デフォルトの懸念が高まり、２００１年１２月１日には預金封鎖を実施し、１週間に引き出せる額をを厳しく制限した。一方、外国系金融機関は大口取引が規制されていないため、１２月には多額の資金をアルゼンチン市場から引き出してしまった。それらのために国民の反政府デモが暴動化し、ついに政府は２３日に、対外債務のデフォルトを発表した。
　デフォルト後、社会不安がピークに達し、首都ブエノスアイレスでは街を歩けばスリ、強盗に会う事が日常化したと言う。人々の生活は破壊され、国中が失業者だらけとなった。
　ハイパーインフレから１０年以上経過した２００３年には落ち着きを取り戻した。

[275: 購入経験者さん]

主さんへ
ちょっとアレな人たちが湧きまくって某スレの場外乱闘と化していますが、
具体的な例で考えると、仮に変動がローン期間中一切金利が上がらないと
仮定したところで、貴殿の場合変動とフラットの金利差はせいぜい一日
タバコ1箱程度のものです。
その程度の額を得したい欲求が強いか否か、それとも安心料として気持ちよく
受け入れられるか否か、だけだと思います。
そんなに大した問題ではありませんよ。

[276: ビギナーさん]

短期の金利と長期の金利は、現時点での情報を織り込んで、リスクとリターンがバランスするように市場で調整されているはず。
（仮にバランスしてなければ、バランスするように利回りが調整されるのが市場原理。）
で、そこの利回りをベースに変動と固定の住宅ローンの金利が決まってきてるハズ。
だから、市場原理を信頼すれば、その時点時点で、変動も固定もリスク、リターンは同じはず。

だから、自分がどのリスク、ポジションを取るか、取ることができるかというのが基本的な考え方じゃないかなと思う。

[277: 匿名さん]

昨日の流れでスレ主はフラットSエコに申込むことに決めたんじゃない？

[278: 匿名さん]

>>273
ロシア（旧ソビエト）の場合は、それまで共産主義で計画経済でやってきたこと、
工場などが地域ごとにまとめられており革命で国が分裂することで産業の連関が
破壊されたことという背景があり、金融面でのインフレというよりも実物面で
物がなくてインフレになった面が強い。

>>274
アルゼンチンは元々は外貨建てて借金をしたり、外資を誘致することで産業化を
行っていたところに、オイルショックなどで金融も含めて外資が引き揚げ、資金面で
ショートした。
それを今も引きずっており、国内にきちんとした産業が定着しない状態になっている。
その状態でインフレ抑制のために通貨を固定にしても、貿易赤字はなくならず、
通貨安の期待が高まるので、結果としてインフレになるってのを繰り返してる。

国内の国の債務が増えたのも、外債の借金を返すためだしね。（外債から内債への
トランスファー）

ということで、ロシアとアルゼンチンを例にだしても、日本がハイパーインフレになる
危険性を説明することにはならない。

[279: 匿名さん]

>>273　あてのに追加しておくと
金融面の問題ももちろんあった、でも大きな理由はそれまで共産主義だったので、
金融システムの整備が法的にもきちんとしてなかったこと。

そういう国と日本をくらべても意味がない。

[280: 匿名さん]

>>279

ちがうね。

ソ連は国債発行しすぎて返せなくなったから破たんしたの。あなたらが懸念している日本の状況と同じ。

ロシアは「アメリカとの軍拡競争による大きな財政赤字」が一番の問題であって、金融面とか関係ない。ソ連って建国何年経ってたと思ってるの？「金融システムの整備が法的にもきちんとしてなかった」らとっくのむかしに崩壊してるよ。

なら具体的の何がダメで破たんしたのか言ってみ？

[281: 匿名さん]

>280

横レスだけど。。。計画経済が原因って、書いてるじゃん。
働かなくてもお金がもらえる総公務員みたいな体制があったからでしょ。

その証拠に、同じように軍拡競争をしていたアメリカは、破綻していない。
財政赤字は抱えているけどね。将来にわたって貸している分の利息が支払ってもらえる、
という信用があれば、債権者は、急いで債権を回収しようとしない。
今の日本もそれと同じ状況。だから長期金利が安定的に低位。

世界を見渡したらわかるじゃん。社会主義国で破綻していない国がある？

[282: 匿名さん]

>281

ハイパーインフレの原因なんてどうでもいいよ。

結局そのような事が起こればロシアも日本も同じように大混乱が起こる。

フラットだから安心となるわけ無い。

[283: お願いします]

275さん
私へのアドバイスをありがとうございます。
詳しくは自分で計算しなくてはいけませんが、金利が上がらなかった場合でタバコ一箱くらいですか…。
上がった場合はその差は縮まるor逆転するわけですから、安心料と考えれば必要な範囲ですね。

あれこれ不安になるレスが続いていますが、究極の時は変動でもフラットでもそれぞれ厳しくなることに変わりないんだと私なりに理解しました。

他のスレを見ていてもそうですが、いつの間にか本筋から外れて、変動or固定か・戸建てorマンションか・賃貸or購入か・都心or郊外か……という方向にどうしてもいってしまいますね。

でもよく考えればそれも当然なのかなと思います。
皆さん自分なりにいろいろ勉強したり、あれこれ考えたりして、最終的にそれを良いと思って選んだのですから、そちらを一生懸命プレゼンして下さるのだと。

そろそろ決断の時ですが、私も後悔なく進んでいけるものを皆さんのご意見を参考に選べたらと思います。

[284: 匿名さん]

タバコ一個？今タバコって1000円くらいするんだ。

しかも実行月がたまたま高い金利の月だと総返済額でベンツ1台分くらい変化する。

ギャンブルに勝つといいね。

[285: 匿名さん]

これから先のことは分からないですが、過去に長期固定で借りた人は、ほとんどが大損してるのが現実。
もしくは借り換えているか。
固定で組んでしまった人は、日々自分が損をしてる事を気にしてるので、変動のスレにぞろぞろ湧いて来ます。
安い金利の変動で借りて、どんどん元本を減らして返済期間を短くしたほうが金銭的にも、35年返済を続けるリスクも少なくなりますよ。
私は、変動金利に一票。
−1.7優遇はかなり恵まれてますよ。

[286: 匿名]

>275
主さんの性格からしてフラットを選んでも
変動の安い金利を気にし続けるような気がするね

タバコ１個は１日分の話だし見た目の支払額
元本の返済分はもっと差があるはず

色々な意味で変動のほうがその後の生活に融通が利くと思うけどねえ

[287: 匿名]

中国があるじゃん。

[288: 匿名さん]

中国のどこが社会主義？ばかじゃないの？

[289: 匿名さん]

本当に近い将来インフレになるなら、インフレターゲットなんて必要ないのでは。
デフレ脱却できないから金融緩和してるのに。

[290: 匿名]

スレ主さま
変動に私も一票です。きっと最初の10年で取り返しのきかないくらいの差額が出ると思います。

[291: 契約済みさん]

消費税増税が不成立だと金利が一気に上昇すると聞いたのですがいかがでしょうか？
小沢さんが復権してなんだか不成立の可能性を示唆するニュースもありますし、そろそろローン決定しないといけなくて、変動とやっと決めたところでなんだか気持ちがぐらついています。

[292: 匿名さん]

消費税不成立も含めて国債の国際的な信用力が落ちれば為替は円安方向に
大きくシフトするリスクがあります。

そして円安の結果食糧価格やエネルギー価格の上昇をきっかけにインフレを招けば
コールレートが上昇し変動金利が上昇する可能性があります。

[293: 匿名さん]

金利が返済期間全くあがらないとして、スレ主さんの条件でシミュレーションしてみました。（フラットは団信分として＋0.2しています）
総支払額は35年で約660万、単純に1日換算すると約520円で、タバコ1箱よりはちょっと高いですね。
できるだけ早めに返したいとのことなので、住宅ローン減税の終わる10年後に500万円繰り上げ返済するとします。
初めの10年間の返済額の差は約120万になるので、フラットが500万に対し、変動は620万を繰り上げ返済が可能です。ただ高金利のフラットほうが繰り上げによる金利分の減額が多きいので、総支払額の差は450万円に縮まります。
450万円を単純に1日換算すると1日約350円。タバコ1箱よりはちょっと安いですね。
簡単にシミュレーションしたので間違ってたらごめんなさい。訂正あったらおねがいします。

自分はもちろん変動のほうがお得だと思います。
ただもし友人や家族に相談されたら、変動をすすめることはできません。

[294: 匿名さん]

>そして円安の結果食糧価格やエネルギー価格の上昇をきっかけにインフレを招けば
>コールレートが上昇し変動金利が上昇する可能性があります。

食糧価格やエネルギー価格が上昇したからと言って何故日銀が利上げをするとこの価格が下がるのでしょうか？

資源高は政策金利に影響しません。いや、正確には資源高は金融緩和を出来ない状況になる為、逆に低金利の
長期化を招きます。

考えてみて下さい。企業は今日銀がゼロ金利政策を行なっているので資金調達コストを低く抑えられています。
そこで資源エネルギー価格が上昇し、なおかつ日銀が利上げを行えばさらに苦しくなります。

日銀の白川総裁は交易条件の悪化（資源エネルギー高）は日本経済に取ってマイナス要因であり、それを理由に利上げをするどころか、経済の長期低迷を招き、低金利の長期化につながると議会で証言しております。

同様米RRBは現在インフレ率が2%近く有り、ドル安原油高騰という状況下で金融緩和が出来ずゼロ金利政策を2014年まで続けると言っています。

[295: サラリーマンさん]

変動にすればいいのに

固定の方が多いのだね。

やはり多く払っても一定の額が安心なんだね。

[296: お願いします]

アドバイス下さった方々ありがとうございます。

293さん
計算までして下さって恐縮です。
私の場合も親が変動にすることを心配しています。
私も心配性な性格と、経済に疎いため、親を安心させることが言えず、それもあってこちらで勉強させて頂いています。
友人達は、皆変動をスタートしていて勧められています。

[297: 匿名]

スレ主さんも昨年検討してたら余裕でフラットSに
してたんだろうけどね。

また政府が旧フラットSを再開したらいいのにね。

[298: お願いします]

−１％だったんですよね。
いろいろな政策がありますが、どれも期限があったり変更したりで、本当にこればっかりは運だなーと思います。
住宅エコポイントは間に合うのかな。
なんて、その前にローン決めなきゃなんですけど

[299: 匿名さん]

親の世代はインフレ、プラス成長時代なので固定を勧めるんですよね。
我々の世代はデフレ低成長時代なので悩みます。

また我々の親が体験したような日本にすぐにはならないと思うんですよね。
ならば変動で金利の低いうちにと考えるわけです。

http://ameblo.jp/hideji-ikegami/theme-10028878492.html

↑のブログは結構面白いですよ。このかたは変動推薦者ですが、理屈が通っており、なるほどと頷いてしまいます。

[300: 匿名]

来月の旧フラットS承認組なんか当初10年1.07
だからなあ。変動金利と大差ないよね。

それでもまだスレ主さんの物件はエコに対応してる
から良い物件だよ。

[301: 匿名さん]

>>255

最後にあった経常収支の赤字を心配されているのですね。
もし、経常収支赤字に転落し構造自体が経常収支赤字基調になった場合何が考えられますか？
その場合は日本経済はダメになり結局は政策金利が低いままでしょうか？

[302: 匿名さん]

>>299

そのブログ読んでみましたが、筋が通ってる？？
筋が通っているというか、子どもが色んな大人の言う意見に噛み付いてるだけのように見えましたが・・・
しかも、正しくない！と噛み付こうと必死に言葉尻のおかしなところを探し出しては指摘しているみたい。
こいつは、日経を読んでいない！とか・・・
いや、そんなんどうでもいいやろ・・・みたいな。
とても40代のプロのFPとは思えない感じ・・・

[303: お願いします]

299さん
ご親切にありがとうございます。
早速見てみます！
300さん
契約以降、何かと気ぜわしい日々が続いていたので、そう言って頂いて改めて家を購入した（契約した）喜びを感じられました。ありがとうございます。

[304: 匿名さん]

ローンは未来は誰にもわからないから、結局のところは安心を取るのかどうかかな。

大体、皆が大丈夫だよと言っている時期が一番危なかったりするしね。
日本のバブルもみーんなあんなはじけ方するなんて思ってなかったみたいだしね。

あえて言うなら今は逆バブル。
それがはじけないとこの板では大勢が言っている。
世間では日本の赤字はやばいとか言っているところもありますが。(それと変動金利とのつながりは不明ですが)

で、逆バブルがはじけない理由は
「はじけたら、銀行も国民も企業も立ち行かなくなるから、はじけるわけがない」
それって、過去のバブルがはじける前にバブルに乗っている人たちが思っていた事と同じだったりしませんかね。

ちなみに逆バブル＝政策金利バブルだったり、国債バブルだったり

同じ事が永遠と続く事ってあるんですかね。
景気ってサイクルするものじゃあ？
サイクルできるはずがない？
通常、5年おきにサイクルするものが10年も15年もサイクルせずに一方向に傾いたままだとどうなるのかなぁ。
地震じゃないけど、溜まった物が大きくなって
はじけ方が強烈にならないのかな。

とりあえず、ネコも杓子も踊らされている状況で大丈夫なのか心配ですね。

[305: 匿名さん]

逆バブル？

勝手に新しい言葉を作るなよ

バブルとは実体から乖離して価格が一時的に大幅に高騰し、その後急速に価格の下落を引き起こす現象。

>政策金利バブルだったり、国債バブルだったり

政策金利は政策担当者が実体経済とその見通しを検討して決定する物なのでバブルなど有りえません。
国債も同じです。国債は期限が来れば償還される元本の保証された投資です。今、国債価格が高騰している（金利が下がる）からと言って国債バブルと言うのはおかしい。国債市場では将来さらに価格が上がると皆が予想し、実態とかけ離れてどんどん価格が上がり続ける事など絶対に有りえない。10年後に100万円償還される国債は100万円い以上の価格はつかない。何故ならそれ以上の価格になってしまったらマイナス金利になってしまうから。

>景気ってサイクルするものじゃあ？

してるだろ。2001年ITバブル、2006年イザナミ景気。

バブルは実体経済とかけ離れて価格が高騰すればするほどその後の経済に与える影響が大きいが、不況が長引いたほうが次の好況が大きくなるなんて聞いたことない。

日本の不況は慢性的な政治や経済の停滞、少子高齢化などが原因で有って、このへんを改革せずに好況にはならんよ。

[306: 匿名さん]

銀行に100万円の貯金が集まるとする。銀行はその貯金に対して利息を払わなければならないのでその利息以上の利益を出さなければ経営が成り立たない。今は政策金利が低いので貯金利息も低く、低金利の国債の保有でも十分運用益を出す事が出来、利益を出せる。しかし銀行も営利企業なのでより多くの利益を出したいので低金利の国債よりも利益率の大きい例えば住宅ローンでの貸し出しや企業への貸し出しを増やしたいはず。しかし資本主義の基本である価格は需要と供給で決まるという原則が大前提。いくら金利を上げて利益率を上げても借りてがいなければ成り立たない。金利自由化以降、この価格は需要と供給で決まるという大原則の元、金融機関同士が競争を行い、現在の金利水準になっている。

貸出先が破綻すれば不良債権となるので不況下では特に審査が厳しくなり貸出先が減る。破綻リスクを取って収益を上げるより安全な国債へ投資したほうが利幅は少ないけど確実に利益を得られるからだ。

しかし景気がよくなると個人は住宅購入者が増えるし企業も積極的に借入れをして事業を拡大しようとする。銀行も安全な貸出先ならばより利回りの高い民間への貸し出しを増やすようになる。結果国債が売られて金利が上がる。

というように資金需要が上がると長期金利は上昇して行き、景気は加熱しだす。そこで中央銀行はなるべく長期にマイルドに経済が上昇するように資金需要の抑制を行う。それが政策金利の利上げ。

現在はゼロ金利政策なので短期金融市場で銀行はコストゼロで資金を調達出来るがこれを上げる事によって資金調達コストが上がるので企業や民間への貸し出し金利が上がるので高い利息を払うなら借入れを見送るという動きが出てくる。ようするに景気の加熱を抑制する事になる。このように中央銀行は金利の上げ下げで加熱しそうな経済を抑制したり低迷する経済を刺激したりと持続的な経済成長と物価安定の為に金融政策を行っている。

だから将来の金利を予想するということは将来の景気を予想するのと同じ。バブルのような状況になれば当然金利は高騰するしデフレが続けば低金利が続く。

将来の金利を予想するのは難しいが、今日本の抱えている少子高齢化や財政赤字、人口減少社会において、景気が加熱し、民間企業の資金需要が旺盛で利上げして抑制するような場面が想像しにくい現状では好況でも穏やかな上昇にとどまる可能性が高い為、長期金利の指標である10年国債利回りは1%前後になっている。

10年国債は10年間保有する事により、利息をうけつつ元本は保証されていいるので機関投資家は1%の利回りで10年間保有しても利益が得られると思うから買うので有って、これも市場売買によって価格が決定するのであり、いわば市場参加者の総意の結果の値段と金利である。仮に市場がインフレ率年間1%を予測していれば10年後の100万円の価値は年々減少して行く事になるので計算式は

長期金利≒期待名目成長率≒期待実質成長率＋期待インフレ率

となる。これは誰かが予想しているのではなく、市場参加者の総意の結果である。

簡単に言うと将来の金利予想とは将来の日本にどれだけ期待が出来るか？と同意である。

あとはご自分で判断するだけである。

[307: サラリーマンさん]

そんなに心配ならローン組まなきゃいいのに。

現金貯まるまで我慢。

[308: 匿名さん]

全く同感だ。

[309: 入居済み住民さん]

単純に無知で質問をしたいのですが、
変動金利の店頭金利って、どうやって決まっているのですか？

もちろん、短期プライムレートに連動することは
把握できるのですが、銀行によって若干異なるし、
銀行側が最終的な店頭金利の決定権を持っていることに
気持ち悪さを感じます。

例えば、銀行の経営が怪しくなってきたら、
店頭金利の短期プライムレートとのスプレッドを
広げて利ざやを確保しつつ、優遇金利を厚くし
新規顧客を拡大することが、銀行側の一存で
できそうな気がしたので・・・

もちろん、ローンを他銀で組み換えられないように
あんばいの限界はあるでしょうが。


私自身は、そんな銀行側と対等な関係と感じれない
変動金利が恐ろしく、フラットの旧Ｓでローンを
組んだのですが、もし、今、家を購入すると
考えると、変動にしそうな気がするので、何気なく
質問してみました。

[310: 匿名さん]

>>304
デフレ、生産人口減少（高齢化）、需給ギャップと、
これだけ景気が上向きにくい実態があるのに、
あなたが言う、逆バブルの弾けかたが強烈になる？
溜まったものが、より一層悪化しそうな景気状況なのに、
余りにも短絡的且つ、稚拙なヨミかと思います。
踊らされてるのは貴方で、貴方のヨミで主の方を踊らせようかと？

ユーロ危機の影響、中国におけるバブルの着地点。
これらは今後世界経済に波及しておくことも念頭に置いておかないと。
米国はやや持ち直しの端緒が現れましたが、まだ低金利政策を持続との事。
インドも政策金利を引き下げなと、新興国でも低金利政策を。

諸々を勘案しても、日本の金利を上げる状況は見当たらず、
また景気が上向き且つ、経済状況が上昇傾向を辿るとは考えづらいと見ます。

よって、あなたの言う５年サイクル？と言う指標は存在しません。
それが１０年、１５年続いたから反転すると言う妄想も否定します。

[311: 匿名さん]

>>307

誰に対して言ってるのでしょう？

>>309

今の世の中、姑息な事をすればすぐ顧客に見放されますよ。

例えば、すき家より吉野家のほうが価格を下げたとします。しかし、吉野家は実は量も同時に下げてこっそりメニューに目立たないように記載して利益を得ていたとします。

情報が知れ渡ればおそらく吉野家へ行く客は減るでしょう。


仮にあなたの言う通りの事を銀行が行なって目先の利益に走った場合、一時的に利益を上げる事は可能かもしれませんがそのような行為を行う銀行からは新規にお金を借りる気にはならないでしょう？長い目で見れば銀行に取ってマイナスとなるでしょうね。

もちろん、こちら側も消費者の立場からしっかり見極める目は必要だと思いますが。

私は民間は自由競争を行なっているのでむしろ安全だと思っています。もちろん、なんでも競争すれば良いという分けではなく、ある程度の規制が必要なのだと思います。しかしそれは金融庁が有りますし、特に情報社会の今、企業はコンプライアンスを重視します。

しかしながら住宅金融支援機構（旧公庫）は国の機関であり、過去の貸出を見るとことごとく失敗しており、ローン破綻者を沢山輩出して来ました。

今のフラットSが魅力的な事も分かりますが、過去に存在した二段階ローンも当時魅力的な商品と皆が借りていますし、近年では3%前後のフラットをもう二度と無い史上最低金利だと皆借りていました。今最適でも将来においてそうかどうかは分からないわけです。

実は一番怖いと思っているのは35年固定というこの部分です。35年前を振り返れば分かりますが、物価や経済事情は大きく変わっています。しかし、フラット35は実は今の経済状況が永遠に続く事を前提にしています。

というのは機関投資家がこのRMBSで運用益を出せる前提が今のデフレ低金利を前提にしているからです。一旦金利が上昇し、フラットによるRMBSの損失が出始めるとどうなるのでしょうか？購入しているのは生保や年金基金、金融機関がほとんどだと思いますが、おそらく社会問題になると思います。日本版サブプライムローン問題ですね。

そうなった場合、果たしてババを引くのは誰か？税金で機関投資家を救済で終わりますでしょうか？実際警鐘を鳴らす専門家も沢山おります。本当にそのような事態になった場合、借り手だけが保護されるのでしょうか？保護されるかもしれませんが、絶対は有りえないと思いますし、借り手も充分リスクが有ると思います。

[312: 匿名さん]

>ちなみに逆バブル＝政策金利バブルだったり、国債バブルだったり

バブルの定義って短期間のうちに価格が急激に高騰して一気に崩壊する事だよ。
例えば日経平均はバブル期約3年で1万円から4万円と実に4倍上昇し、その後5年間で15千円まで下落してる。

方や10年国債は98年頃2%を切ってから約15年2%を上抜けた事がただの一回も無い。15年も続くバブルはもはやバブルではなく通常でしょう。

結局デフレ脱却と経済の成長が不可欠なんだけど、それだとなんとなくピンと来ないじゃないかと思うんだけど、自分の思いで考えると分かりやすいよ。

車買い換えるときにまだ乗れるからと控えてない？望めばもっといい車買えるのに走ればいいからと安い車にしてない？旅行ももったいないからと回数減らしたり質素にしてない？

何よりも将来が不安だからと節約して貯金してない？年金もらえるか不安だからとか、老後心配だからとか、増税も有るみたいとか。

要するに皆が金使わないと景気は良くならない。じゃ、金使わすにはどうしたらいいと思う？

[313: 匿名さん]

簡単に景気良くなったり、デフレ脱却出来たら苦労しない。

[314: 匿名]

登山ルートが2種類あって、一つは山頂になんか
早く着きそうだけど霧やモヤが掛かってて見通しは
悪い変動ルート。一つははっきりとした道筋が見える
変動よりは少し遠回りに見えなくもないフラットS
エコルート。

山の天候は変わりやすいけど思いきって変動ルートを
行くのか、それとも急がば回れの優遇付きフラット
ルートを進むのか。

果たしてスレ主の決断はいかに。

[315: 匿名さん]

変動ルート選べば、霧やモヤが濃くなって挫折
↓
フラットルートだったら快晴だったのに！


フラットルート選べば、道のりが長く体力持たずに挫折
↓
変動ルートだったらもう着いてたのに！

[316: 匿名]

315さんの言う通り。
きっとスレ主はどちらを選んでもあれやこれやで後悔しそうな感じだね。

[317: 匿名]

主は女性だと推察しますが、旦那(配偶者)との相談があまりなさそうなのが気になります…

１馬力でも２馬力でもローン返済は二人三脚
２人でよ〜く話し合うことも非常に重要です

[318: お願いします]

そんなことないですよ〜。
今は、やる気満々で早朝から登山口に来たはいいが、どっちが安全なのか登山ルートを決めかねているうちに時間が経ってしまい、早く決めないと明るいうちに頂上まで行けなくなっちゃうみたいな状況です。
例え慣れていないので下手ですみません。
ルートさえ選べたら頂上を目指して頑張るつもりです。
また〜って言われてしまいそうですが(笑)

話は変わりますが変動の5年1.25％ルールって安心材料になりますか？急な支払い額の上昇は防げますが、支払い期間は延びるんですよね。
詳しい方、お願いします。

[319: お願いします]

318は316さんのコメントを受けてです。

317さん
お察しの通り女性です。
主人とはよく話をしています。
私がスレを立てた後は、それぞれチェックしていて、帰宅後「○さんの見た？」という感じで勉強会しています。

先程の追加ですが、主人は変動に傾いてきているので２人共頂上目指して助け合っていけるよう、今登山口で時間をかけています。

[320: 匿名さん]

スレ主さんへ

変動へ傾いているとのことなので・・・

返済額軽減型繰り上げと期間短縮型繰り上げの違い、元利均等と元金均等の違いなども勉強されたほうがいいですよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29976/1
↑あたりを読んで良く理解して下さい。

変動は繰り上げがとても重要になってきますので、出来ればインターネットから簡単に手数料無料で繰り上げ出来る所か、毎月返済額に上乗せして月々の金額を指定出来る金融機関を選んだほうが良いです。（もちろん減税分を考えて初回１０年は繰り上げしない場合もです）

借金において最大のリスクはやはり残債の大きさだと思います。残債さえ減ってしまえば、不足の事態（金利上昇、リストラ、転勤など）にも対応しやすいですから。

もちろん、借りすぎはそもそも変動でもフラットでも一番やってはいけないことですが、余裕を持った借入で残債の多い初期に低金利で借りて残債を減らしてしまいましょう。

[321: 契約済みさん]

年間返済率ってどれくらいが妥当なのでしょう？
上限は35%と聞くこともありますが、自分の収入に当てはめて具体的に考えるとかなり厳しい生活になりそうですよね。
結局我が家は年間返済率14%程度の借入にしました。

[322: 匿名]

返済率の目安は家族4人ぐらいの年収700万程度の
一般家庭なら20％以下かな。
出来れば15％を切っておくと楽だね。

変動金利だと繰上前提だから15％以下で実行して
20から25％の負担感で繰上していくイメージかな。

つまり繰上前提の変動なら一般庶民は年収の
4.5倍以下の借入額が望ましいってことかな。

[323: 匿名さん]

弁済は年収と家族構成で個人差が有りすぎなので自分で考えるしかないと思う。

[324: 匿名さん]

>返済率の目安は家族4人ぐらいの年収700万程度の
>一般家庭なら20％以下かな。

てことは700☓20%で年間140万/12で月々116千円
手元に残るお金は700万-140万=560万/12で税込月間466千円。住宅ローンを差し引いた手取りで40万って所ですか。

>出来れば15％を切っておくと楽だね。

15%で計算すると
700☓15%で年間105万/12で月々87千円
手元に残るお金は700万-105万=595万/12で税込月間496千円。住宅ローンを差し引いた手取りで44万って所ですか。

>変動金利だと繰上前提だから15％以下で実行して
>20から25％の負担感で繰上していくイメージかな。

15%で借りて20%の返済比率になるように返済すると年間100万の繰り上げ返済で手元に40万も残るならかなり余裕ですね。
年収700万あるならばそこまで警戒しなくていいと思うけど。

まぁ、子供の数と教育費にどれだけお金を掛けるかでかなりの差が有るので一概には言えないでしょうけど。

[325: 匿名]

ネガティブ思考で何もしない人には変動は向いてない

金利が上がるかもしれない
→上がらないうちに早く残債を減らそう
→上がったら生活に困る、どうしよう

人生において「たられば」を言い出せばキリがなく
究極は死んでいる状態が一番安全って結論になりかねない

変動のメリットを享受できるのは
リスクを少なくするべく積極的に動ける人

[326: 匿名さん]

>>325

過去の歴史を振り返ると。

戦後～80年代
全力で借金して家や土地を買った人はインフレと地価の高騰で勝手に借金が減って行った。買った人は大成功。

90年代
バブルで地価も金利も高騰。この時期に家買った人は貧乏くじ。でも崩壊後に借り換えた人はなんとか生き延びてる。

2000年代以降
過去の経験から金利は固定という既成概念にとらわれた人たちはことごとく失敗。確かに過去に比べれば固定は歴史的低金利が続いてるけど、結局デフレの継続で長期固定がムダ。
特に2006年頃のプチバブルで価格も高め、減税は削減、金利も高めなのに買った人。

そして何も考えて無い人でも過去15年ほどは変動を選んだってだけで結果的に大成功。

もちろん、これからそううまく行くかどうかは分からないけども過去だけ見たら金利上昇が怖いと固定を選んだ人は大損で考える考えないに関わらず変動を選んだ人は大成功。

過去を見ると変動とか固定とかではなく、不況下で買った人は○好況下で買った人は☓。

さて、これから先はどうなることやら。

[327: 匿名さん]

>>318
歯止めにはなります。
あなたが感じたいと思われる、『安心感』と言うものです。
仮に、金利が想像を超える勢いで上昇しても、
それ以上の支払いにはなりませんから。
未払い利息は発生しますが。

しかし、金利が短期間にその様な勢いで上昇するのか。
またそんな経済状況は、どの様な経済実態が起これば成りうるのか。
その時、自分達の生活状況（収入・仕事）はどうなってるのか？
自分なりに想定してみてはいかがでしょうか？
『怖い』『危険』と感じる文言に、過敏に反応してるように感じます。

>>316さんの言われるように、どちらを選択しても後悔するのではと私も感じます。
もう少しお二人で話し合い、ネットでも調べる事が可能な事は調べて理解し、
よくよく検討して納得されてからの方が無難かと思います。

[328: 匿名さん]

まあ一般的にどんなばあいでも得をする打ち出の小づちはありえない。
そんなものがもしあれば、ほかの選択肢は存在しなくなる。

現実には、フラット35、固定、一部固定、変動という選択肢が現にあって
それぞれ利用する人がいるということは、それぞれにメリットがあるということ。
逆に言えばどの方法を選んでもデメリットまたはリスクがあるということ。

デメリットやリスクなど負の側面しか見なければ、どの方法を選んでも後悔するでしょうね。

[329: 匿名さん]

あまり考え過ぎても良い選択できるとは限らない。将来に絶対はないからね。
自分は変動選んで正解だと思ってるけどね。

[330: 匿名]

>326
論点がズレてる

過去の時代背景をネタに家を買った事の是非を語っても仕方がない
スレ主は、今買うにあたり金利をどうしたいか、だから

[331: 匿名さん]

>>330
ずれてはいないだろう。

今買っても、将来がどっちに触れるかで結果は変わってしまい。
その点については、今はとっても不透明な時代。
それが過去との比較でよくわかるってことでしょ。

[333: 330]

>331
だからさ､過去の分析が無意味だとは一言も言ってない
>買ったことの是非を語っても仕方がない
って言ってるでしょうが

スレ主は既に買うことを決めたんだから
今買うことの是非を語るならスレ違いだって事

[334: 匿名さん]

>>333の言う通り。
得だろうが損だろうが家を買わなきゃいけない人は家を買うだろうし、
別に資産運用してるわけでもない。
いつが買い時かと言うのは業者のセールストークに過ぎない。

これからの得か損かを厳密に言うと誰もわからないけど、
変動の場合は金利＋不安感が実質金利だから人によって実質金利は違うとも
言えなくもない。

[335: 匿名さん]

>>326
句点を入れろよ。
読みにくくて仕方ない。

[336: 匿名さん]

>>326
326を要約すると、
成功か失敗かは、「よく考えた」「あまり考えていない」に関係なく、
時が経過し、過去を振り返ってみないと分からない
ってことだよね。

[337: 匿名さん]

＞変動の場合は金利＋不安感が実質金利だから

バカバカし過ぎて萎えた

[338: 匿名さん]

＞変動の場合は金利＋不安感が実質金利だから

固定の場合は金利＋やっちゃった感が実質金利だから

[339: 匿名さん]

変動例0.875＋1.195(不安感)＝実質金利2.075
固定例1.070ー0.100(安心感)＝実質金利0.970

注・実質金利には金利の上下に起因する精神的負担感が含まれております。
注・実質金利の感じ方は個人差があります。

[340: 匿名さん]

変動例0.8＋0.2(不安感)-0.2(これまで正解感)＝実質金利0.7
固定例1.2－0.2(安心感)＋0.2(これまで損した感）＝実質金利1.2

注・実質金利には金利の上下に起因する精神的負担感が含まれております。
注・実質金利の感じ方は個人差があります。

[341: 匿名さん]

>>339

悪いけど、変動の人は不安感なんて全然持ってないよ。だって金利が上がる要素が皆無なんだもん。あえていうなら不安が無いのが不安かな。

そんなに不安にさせたいならもっと現実味ある金利上昇シナリオ出してみなよ。

ていうか、あなたのように変動スレで必死になってる人見るとつくづく変動にして良かったと思う。

あなたの変動スレへの書き込みのエネルギーは何？妬み？嫉妬？単なる嫌がらせ？

本当に不思議です。

[342: 匿名]

ここは変動スレではない。
スレタイをよく確認しましょう。

[343: 匿名さん]

固定金利と変動金利は期間が分かれば金利スワップマーケットで決まる。
リスクは常に対等。
少なくとも、不安感ディスカウントや安心感プレミアムなどと言う概念はない。

[344: 匿名]

人の書き込みに対して変な返答するのでなく、スレ主に対して自分なりのアドレスをするようにしませんか？匿名だからといって誹謗中傷は良くないと思います。

[345: 匿名さん]

変な書き込みをしたのなら、変な返答されても文句は言えないでしょ。

[346: 匿名さん]

結局まとめると変動金利に傾いてるのにかかわらず決めきれないのは、
「変動に決めたいが、なにがしかの具体的もしくは漠然とした不安感が払拭できない」
「変動も安いがフラットSエコも全期間固定の割には相当安くなっているので捨て難い」
ということですよね？

[347: 匿名]

とっくにアドバイスは出尽くしてるよ
にもかかわらずスレ主は決められないんだから
後は何が聞きたいの？って感じ

[348: 匿名さん]

スレ主はもう決めてると思うよ。

根拠の無い不安感を煽るのはやめなよ。

[349: 匿名さん]

悩んで悩んで固定を選ぶ人って、全く無知で固定を選ぶ人よりさらに損してるよね。

[350: 契約済みさん]

住宅ローンとはちょっとずれますが、最近の金融市場について
のコラムです。
長期金利は２０１２年夏には急上昇するのか？


中央銀行とガイジン買いによる金融相場に注意[特別号]
http://www.cool-knowledge.com/2012/03/20/657/

特別号：大きく変化した国債の売買市場（1）
http://www.cool-knowledge.com/2012/04/09/777/

特別号：大きく変化した国債の売買市場（2）
http://www.cool-knowledge.com/2012/04/09/779/