変動に踏み切れないんです

[お願いします]

新築マンションを契約し、ローンの組み方を検討中の者です。

安定思考の夫婦なので、フラット35(Sエコ適用可能)で進めようと思っていましたが、先日提携銀行のローン説明会に参加したところ、返済期間中1､7％の優遇が受けられること、フラットだと団信料が別途かかることなどの点から変動を勧められました。
銀行はフラットより住宅ローンを勧めるものだという指摘も受け、ここ２年以内に住宅を購入した友人数人に相談してみたところ、この低金利で1､7％も優遇があるのに、フラットにする意味がわからないと言われてしまいました。

しばらくは変動でも大丈夫かなとは思いつつ、性格的に35年先の支払い額までわかっているフラットの安心感も捨てがたく迷っています。
迷わず変動を選んだ方、住宅ローンに詳しい方、お考え、アドバイス等お聞かせ下さい。よろしくお願いします。

[251: 匿名さん]

>>249
エコSではどうやっても月数千円では済まない。旧Sなら数千円差ってのもいるかもしれんが
今から組もうとする人には、フラットは意味が薄いんじゃないかな。
優遇が出来る前のフラットほどじゃないだろうけど。あの時フラットにしちゃった人はかわいそうだね。

[252: 匿名]

フラットは最強のハイパーインフレ対策商品
みたいな記事は多いね。

金融関係者も実行者が多いのはそういうこと
なのかもしれないけど。

[253: 匿名さん]

>>252
フラットはハイパーインフレの対策としては全く役に立たないよ。
ハイパーインフレに対してのヘッジは、また別の戦略が必要となる。

[254: 匿名]

それじゃあアナリストやファンドマネージャーの
ブログに書いてあるようなフラットはハイパー
インフレ対策になる話しは間違いって
言い切っちゃうの？

フラット嫌いなのと事実は分けて発言しないと
変動さんのその他の発言の正当性すら怪しまれるよ。

[255: 匿名さん]

>>245

>国の借金が1京円になっても、個人金融資産も同じだけ増えてるから無限に大丈夫と

大丈夫かどうかは分かりませんが、誰かの借金は誰かの資産です。日本国債が円建てで発行されている限り理論的には大丈夫となります。

>それと、日本国債に占める海外からの資金比率も徐々に高まり5％を超えてるよ。

別に日本に買い手がいなくて海外が買っているわけではなく、逆に海外からの需要が国債価格を高くしています。だから今歴史的な低金利です。しかも日本国債は円建てなので海外の投資家が購入するには外貨を一度円に交換しなければならず、海外比率が増えるほど円高となります。円建てで発行している限り、海外比率がいくら増えようと暴落は有りません。これは円が強いから可能なのです。

>結局、今や日本の借金が1000兆円を越えたのは事実であり
>それが改善する見込みは現時点ではなし。

ちなみに小渕内閣時代、財政赤字が100兆円有った際ももう限界、これ以上借金を増やすと破綻すると言われていました。当時小渕さんは世界一の借金王と言われ、景気対策で40兆円もの国債を補正予算で増発しています。今や借金は当時の10倍ですが暴落なんて起きていません。（余談ですが国債増発が98年なので償還年に当たる2008年に日本破綻説なんてのも有りました）

>緩やかにかつ少しでも早くインフレにして借金を薄める
>これに尽きるかと個人的に思う。
>この点どうかな？


理想は景気回復に伴うインフレと税収増による対DGP比で財政赤字を減らすという事ですね。厳密にはGDPを増やせば借金が減ってなくてもGDP比で減るから問題無いという理屈。今回の増税の条件である名目成長率3%、実質成長率2%を達成し続ければ財政赤字問題はほぼ解決です。しかし、今の政府日銀ではなかなか難しいでしょうね。

>他に何かありますか？

最後の切り札が有ります。年金医療のカットです。イタリアのマリオ・モンティ首相は財政再建策で大増税と年金の大幅カットをやってのけ、イタリアの財政危機を乗り越え、スーパーマリオと言われました。選挙を気にする政治家は普通このような改革は出来ないのですが、もともと政治家ではない、学者出身のモンティ首相だったから出来たと言われています。

日本もいよいよとなればこの部分に踏み込むしか無いでしょうね。世界中もそう思ってるはずです。自国通貨建てで徴税権の有る国の国債ですから、いかようにでもなるのです。一番痛い目に合うのは国民だけです。

>日銀や政府も1％のインフレとは言っているけど、それは緩やか過ぎる気もするが。
>それが2％程度のインフレ目標になったとき
>政策金利って上がらないのかな？

金融政策を理解しましょう。持続的な経済成長にはマイルドなインフレの継続が必要です。たまたま今年だけ原油価格が高騰して物価が跳ね上がっても政策金利を上げる理由が有りません。将来において持続的に1%のインフレが見通せる状態、需要と供給のバランスをうまくコントロールする為に政策金利は有るのです。景気の後退局面では金利を下げてお金を借りやすくし、景気を刺激する。好況の時はなるべく好況が長期に渡って続くように、景気が加熱し過ぎないように金利を上げてお金を借りづらくするのです。

>インフレ率のほうが市中金利よりも高いというのは結構あるかとは思うけど
>それでも、インフレ率に追随して市中金利も上昇するのが一般的かと思うのだけれど。

市中金利って一体なんの事でしょうか？政策金利は無担保コール翌日物金利の事で完全な日銀のコントロール下に有り、銀行間のお金の貸し借りで使われます。この金利を上げる事により銀行は資金調達コストが上がり、お金を貸しづらくし、景気を抑制します。今はゼロ金利なのでお金を貸しやすくして景気を良くしようとしているわけです。

10年国債は10年後に元本が保証されている債券です。今年発行された国債は1%の利回りですので10年保有すればそれだけの運用益が出るのですが、景気がよくなり、物価が上昇しだすと、10年後の紙幣価値が下がるので1%の利回りでは実質損失を出す事になりますので、国債金利は将来の景気とインフレ率を織り込んで上昇し出します。

よって長期金利は期待名目成長率とイコールになります。そして期待名目成長率とは期待実質成長率+期待インフレ率となります。

今長期金利が1%という事は市場参加者がそれだけ日本の成長率を低く見ているという事です。

ちなみに政府が増税の条件として争点となった名目3%実質2%とはインフレ率1%を想定しているわけです。

いずれにしても今のままではいずれ立ちゆかなくなる事は分かっていますが、日本にはまだまだ残された時間は沢山有るのです。経常収支が今年一時的に数十年ぶりに赤字に転落しましたが、まずこの経常収支を注視ですね。原発問題で発電用燃料の輸入と国内製造業の空洞化問題。このへんが深刻化してくるようならば要注意です。

[256: 匿名さん]

>>254
間違いです。そもそもハイパーインフレ下でもしフラットが対策になるなら
その当のヘッジファンドがフラットを使ったスキームで金借りて資金運用してるはず。

[257: 匿名さん]

>>254

誰がそんな事言ってるの？ソース出してみて？初めて聞いたよｗ

[258: 匿名さん]

フラットSの金利固定というのはオプション。
国債がデフォルトして大本が保証されないような状況で、オプションだけが保護されると思いますか？
本当のことはハイパーインフレが起きた時にわかると思いますが
その時にくれぐれも泣きを見ないように。

[259: 匿名]

「ハイパーインフレ　フラット」とかで検索したら
色々出てくるから調べてみたらいいよ。

むしろハイパーインフレの発生で金利がどうこう
言ってるのはここの常連さん以外で見たことない。

言ってる人がいると思ってクリックしたら
「変動金利は怖くない？」が出てきて常連だった。

もしかしてとんでもない間違い発言をしてる
可能性はないか？フラットへの憎しみ余って。

[260: 匿名さん]

ハイパーインフレってどんな過程を得てなるか知らないのか？以下仮定。

財政赤字が膨らみ、いよいよ返済出来ないとなったら新円切替と預金封鎖及び資産没収のための財産調査が行われ、旧円は数日間のうちに新円に交換しないと無価値になってしまうことや交換した新円は預金する事を義務づける。預金封鎖後は毎月の生活費しか引き下ろせないようにする。

日銀が発行紙幣を大幅に増やし、急速にインフレが進み、農産物などは殆ど物々交換でしか入手出来ない状況となる。それらにより、発行済国債等は紙切れ同然になり、米ドルなど外貨を持って海外に避難した人を除いて、ほぼ１００％の人が殆どの財産を失う。

その後は大不況とインフレとが同時に起こるスタグフレーション状態となり、治安の悪化や社会混乱が続き、食料不足から多数の餓死者も出る。

このへんまで来て初めてハイパーインフレに到達する。

フラットにすれば安心とかｗ

[261: 匿名さん]

>>259
普通に考えたら先進国でハイパーインフレなんて起きるわけがないから、でしょ。
それこそ核戦争が起きても家に核シェルターがあったら大丈夫か大丈夫じゃないのか
をお互いに語ってるのと同じようなこと。そんなの本当に起きてからじゃないと
わからない部分もあるだろうし、意見が分かれるのは当然。

[262: 匿名]

それ以前にハイパーインフレの発生では
住宅ローンの変動金利は急騰しますと
書いてるのはあっちこっちで見るけどね。

[263: 匿名さん]

>>259

検索してみたけどハイパーインフレでもフラットなら大丈夫って言ってるのはおまえらだけでエコノミストやFPが言ってる記事が見つからないんだが。

ソース貼れよ。本当にそんなアホな事言ってるヤツいるのかよ？

[264: 匿名]

確かに私はフラットで借りてるけどいつでも
全額返済できるからポジショントークをしたい
わけではないけど、真面目な話しハイパーインフレ
の際に金利がどうこうなるって書いてある信憑性
高いニュースソースを教えて欲しいんだが。

そんなこと言ってるのはマジでここ以外見たこと
無くて、もしかして詳しい人は失笑しながら
ここ見てるってことないか？

[265: 匿名さん]

>>262
韓国の例を見てもわかると思うけど、政策金利は一時的に急騰する
（というか日本政府が制御不能になる）だろうね。

しかしフラットの特約が守られるかどうかはわからない。変動化すればフラットでも変動と同じ。

[266: 匿名さん]

>>260

ロシアなんかは財政破綻してハイパーインフレになった年から3年くらい平均寿命が10年くらい下がってるんだよね。

[267: いつか買いたいさん]

困った国だね　日本

ドル建て海外口座開くのが一番すか？

[268: 匿名さん]

>>264
もし本当にハイパーインフレが起きるなら、住宅ローンがどうなるか
なんてそれこそどうでもいいことになると思うけど。

それ以外の日常生活やら世界経済やらに与える影響があまりに大きすぎる。
リーマンショックなんてそれと比べたら全然たいしたことが無い。

[269: 匿名さん]

>>265

韓国の例？日本とは前提条件が違いすぎますよ。
韓国はアジア通貨危機により、まずウォンが暴落しました。そして韓国はドル建てで国債を海外に売っていたので、ウォンが暴落した事により、ドルでの利払いが急増した事により、破綻に追い込まれたわけです。通貨安が進んでドルでの支払いが危ぶまれたので国債の利回りが急騰したのです。

しかもアジアの通貨のほとんどが大幅安となっていたにも関わらず、日本だけは逆に円高になっています。そしてその日本が韓国に巨額な支援を行なって終息しています。

日本国債は円建てなので仮に円が暴落しても利払いに影響は無いので韓国のようにはなりません。

[270: 匿名]

それだとやっぱりフラット最強じゃん。
ハイパーインフレのニュースソースもないみたい
だし。

確かにそんな状態になったらローンのことなんか
どうでもいいけどね。

[271: 匿名さん]

>それだとやっぱりフラット最強じゃん。

え？

[272: 匿名さん]

>>264

先進国では前例が無いし国内に留まらず、世界へ与える影響も計り知れないと思うんですよね。経済学者でも実際どうなるかなんて分からないのではないでしょうか。

それをフラットにしておけば大丈夫なんて無責任な事を事専門家が言うわけないと思います。もし言っていたとしても無責任な売名行為でしょう。藤巻とかいうずっと日本はもうすぐ破綻するといい続けてる人もいるわけですし。

それと最もらしい事言っていても信用性の高いソースかどうかは慎重に判断しなければいけませんよね。言うだけならば自由ですから。

[273: 匿名さん]

ロシアのハイパーインフレ

　１９９１年のソビエト連邦崩壊後、アメリカとの軍拡競争による大きな財政赤字のつけがまわって、崩壊後、年率７０倍のハイパーインフレが３年間も続き、国民生活は悲惨な状況となった。インフレ率が高いため、敗戦後の日本と同じように物々交換で物を仕入れる事が中心となった

　３年後の１９９４年には、インフレ対抗策として、１０００分の１のデノミを実施する事や新札を発行して旧札からの切替を行った。

　１９９８年には、国債のデフォルト（償還不能）が起こり、完全に国家破産した。この時は、預金封鎖を行い、貸金庫の現金や貴金属などは全て没収された。

　それらの３つの波により、国民はほぼ全資産を失った。特に年金生活者や老人への影響はたいへん大きなものであった。な９１年から始まった混乱が落ち着くのが約１０年後の２０００年であった。

[274: 匿名さん]

アルゼンチンのインフレ

　アルゼンチンでは、それまでの経済の停滞から、１９８９年には５０００％のハイパーインフレとなり、インフレを抑えるために、１９９１年から１ドル＝１ペソの固定相場制とした。インフレは収まり、ペソの信頼も回復した。しかし固定相場制のため国際競争力がしだいに低下し、景気は悪化の一途をたどった。
　
　国の債務は増え続けて、デフォルトの懸念が高まり、２００１年１２月１日には預金封鎖を実施し、１週間に引き出せる額をを厳しく制限した。一方、外国系金融機関は大口取引が規制されていないため、１２月には多額の資金をアルゼンチン市場から引き出してしまった。それらのために国民の反政府デモが暴動化し、ついに政府は２３日に、対外債務のデフォルトを発表した。
　デフォルト後、社会不安がピークに達し、首都ブエノスアイレスでは街を歩けばスリ、強盗に会う事が日常化したと言う。人々の生活は破壊され、国中が失業者だらけとなった。
　ハイパーインフレから１０年以上経過した２００３年には落ち着きを取り戻した。

[275: 購入経験者さん]

主さんへ
ちょっとアレな人たちが湧きまくって某スレの場外乱闘と化していますが、
具体的な例で考えると、仮に変動がローン期間中一切金利が上がらないと
仮定したところで、貴殿の場合変動とフラットの金利差はせいぜい一日
タバコ1箱程度のものです。
その程度の額を得したい欲求が強いか否か、それとも安心料として気持ちよく
受け入れられるか否か、だけだと思います。
そんなに大した問題ではありませんよ。

[276: ビギナーさん]

短期の金利と長期の金利は、現時点での情報を織り込んで、リスクとリターンがバランスするように市場で調整されているはず。
（仮にバランスしてなければ、バランスするように利回りが調整されるのが市場原理。）
で、そこの利回りをベースに変動と固定の住宅ローンの金利が決まってきてるハズ。
だから、市場原理を信頼すれば、その時点時点で、変動も固定もリスク、リターンは同じはず。

だから、自分がどのリスク、ポジションを取るか、取ることができるかというのが基本的な考え方じゃないかなと思う。

[277: 匿名さん]

昨日の流れでスレ主はフラットSエコに申込むことに決めたんじゃない？

[278: 匿名さん]

>>273
ロシア（旧ソビエト）の場合は、それまで共産主義で計画経済でやってきたこと、
工場などが地域ごとにまとめられており革命で国が分裂することで産業の連関が
破壊されたことという背景があり、金融面でのインフレというよりも実物面で
物がなくてインフレになった面が強い。

>>274
アルゼンチンは元々は外貨建てて借金をしたり、外資を誘致することで産業化を
行っていたところに、オイルショックなどで金融も含めて外資が引き揚げ、資金面で
ショートした。
それを今も引きずっており、国内にきちんとした産業が定着しない状態になっている。
その状態でインフレ抑制のために通貨を固定にしても、貿易赤字はなくならず、
通貨安の期待が高まるので、結果としてインフレになるってのを繰り返してる。

国内の国の債務が増えたのも、外債の借金を返すためだしね。（外債から内債への
トランスファー）

ということで、ロシアとアルゼンチンを例にだしても、日本がハイパーインフレになる
危険性を説明することにはならない。

[279: 匿名さん]

>>273　あてのに追加しておくと
金融面の問題ももちろんあった、でも大きな理由はそれまで共産主義だったので、
金融システムの整備が法的にもきちんとしてなかったこと。

そういう国と日本をくらべても意味がない。

[280: 匿名さん]

>>279

ちがうね。

ソ連は国債発行しすぎて返せなくなったから破たんしたの。あなたらが懸念している日本の状況と同じ。

ロシアは「アメリカとの軍拡競争による大きな財政赤字」が一番の問題であって、金融面とか関係ない。ソ連って建国何年経ってたと思ってるの？「金融システムの整備が法的にもきちんとしてなかった」らとっくのむかしに崩壊してるよ。

なら具体的の何がダメで破たんしたのか言ってみ？

[281: 匿名さん]

>280

横レスだけど。。。計画経済が原因って、書いてるじゃん。
働かなくてもお金がもらえる総公務員みたいな体制があったからでしょ。

その証拠に、同じように軍拡競争をしていたアメリカは、破綻していない。
財政赤字は抱えているけどね。将来にわたって貸している分の利息が支払ってもらえる、
という信用があれば、債権者は、急いで債権を回収しようとしない。
今の日本もそれと同じ状況。だから長期金利が安定的に低位。

世界を見渡したらわかるじゃん。社会主義国で破綻していない国がある？

[282: 匿名さん]

>281

ハイパーインフレの原因なんてどうでもいいよ。

結局そのような事が起こればロシアも日本も同じように大混乱が起こる。

フラットだから安心となるわけ無い。

[283: お願いします]

275さん
私へのアドバイスをありがとうございます。
詳しくは自分で計算しなくてはいけませんが、金利が上がらなかった場合でタバコ一箱くらいですか…。
上がった場合はその差は縮まるor逆転するわけですから、安心料と考えれば必要な範囲ですね。

あれこれ不安になるレスが続いていますが、究極の時は変動でもフラットでもそれぞれ厳しくなることに変わりないんだと私なりに理解しました。

他のスレを見ていてもそうですが、いつの間にか本筋から外れて、変動or固定か・戸建てorマンションか・賃貸or購入か・都心or郊外か……という方向にどうしてもいってしまいますね。

でもよく考えればそれも当然なのかなと思います。
皆さん自分なりにいろいろ勉強したり、あれこれ考えたりして、最終的にそれを良いと思って選んだのですから、そちらを一生懸命プレゼンして下さるのだと。

そろそろ決断の時ですが、私も後悔なく進んでいけるものを皆さんのご意見を参考に選べたらと思います。

[284: 匿名さん]

タバコ一個？今タバコって1000円くらいするんだ。

しかも実行月がたまたま高い金利の月だと総返済額でベンツ1台分くらい変化する。

ギャンブルに勝つといいね。

[285: 匿名さん]

これから先のことは分からないですが、過去に長期固定で借りた人は、ほとんどが大損してるのが現実。
もしくは借り換えているか。
固定で組んでしまった人は、日々自分が損をしてる事を気にしてるので、変動のスレにぞろぞろ湧いて来ます。
安い金利の変動で借りて、どんどん元本を減らして返済期間を短くしたほうが金銭的にも、35年返済を続けるリスクも少なくなりますよ。
私は、変動金利に一票。
−1.7優遇はかなり恵まれてますよ。

[286: 匿名]

>275
主さんの性格からしてフラットを選んでも
変動の安い金利を気にし続けるような気がするね

タバコ１個は１日分の話だし見た目の支払額
元本の返済分はもっと差があるはず

色々な意味で変動のほうがその後の生活に融通が利くと思うけどねえ

[287: 匿名]

中国があるじゃん。

[288: 匿名さん]

中国のどこが社会主義？ばかじゃないの？

[289: 匿名さん]

本当に近い将来インフレになるなら、インフレターゲットなんて必要ないのでは。
デフレ脱却できないから金融緩和してるのに。

[290: 匿名]

スレ主さま
変動に私も一票です。きっと最初の10年で取り返しのきかないくらいの差額が出ると思います。

[291: 契約済みさん]

消費税増税が不成立だと金利が一気に上昇すると聞いたのですがいかがでしょうか？
小沢さんが復権してなんだか不成立の可能性を示唆するニュースもありますし、そろそろローン決定しないといけなくて、変動とやっと決めたところでなんだか気持ちがぐらついています。

[292: 匿名さん]

消費税不成立も含めて国債の国際的な信用力が落ちれば為替は円安方向に
大きくシフトするリスクがあります。

そして円安の結果食糧価格やエネルギー価格の上昇をきっかけにインフレを招けば
コールレートが上昇し変動金利が上昇する可能性があります。

[293: 匿名さん]

金利が返済期間全くあがらないとして、スレ主さんの条件でシミュレーションしてみました。（フラットは団信分として＋0.2しています）
総支払額は35年で約660万、単純に1日換算すると約520円で、タバコ1箱よりはちょっと高いですね。
できるだけ早めに返したいとのことなので、住宅ローン減税の終わる10年後に500万円繰り上げ返済するとします。
初めの10年間の返済額の差は約120万になるので、フラットが500万に対し、変動は620万を繰り上げ返済が可能です。ただ高金利のフラットほうが繰り上げによる金利分の減額が多きいので、総支払額の差は450万円に縮まります。
450万円を単純に1日換算すると1日約350円。タバコ1箱よりはちょっと安いですね。
簡単にシミュレーションしたので間違ってたらごめんなさい。訂正あったらおねがいします。

自分はもちろん変動のほうがお得だと思います。
ただもし友人や家族に相談されたら、変動をすすめることはできません。

[294: 匿名さん]

>そして円安の結果食糧価格やエネルギー価格の上昇をきっかけにインフレを招けば
>コールレートが上昇し変動金利が上昇する可能性があります。

食糧価格やエネルギー価格が上昇したからと言って何故日銀が利上げをするとこの価格が下がるのでしょうか？

資源高は政策金利に影響しません。いや、正確には資源高は金融緩和を出来ない状況になる為、逆に低金利の
長期化を招きます。

考えてみて下さい。企業は今日銀がゼロ金利政策を行なっているので資金調達コストを低く抑えられています。
そこで資源エネルギー価格が上昇し、なおかつ日銀が利上げを行えばさらに苦しくなります。

日銀の白川総裁は交易条件の悪化（資源エネルギー高）は日本経済に取ってマイナス要因であり、それを理由に利上げをするどころか、経済の長期低迷を招き、低金利の長期化につながると議会で証言しております。

同様米RRBは現在インフレ率が2%近く有り、ドル安原油高騰という状況下で金融緩和が出来ずゼロ金利政策を2014年まで続けると言っています。

[295: サラリーマンさん]

変動にすればいいのに

固定の方が多いのだね。

やはり多く払っても一定の額が安心なんだね。

[296: お願いします]

アドバイス下さった方々ありがとうございます。

293さん
計算までして下さって恐縮です。
私の場合も親が変動にすることを心配しています。
私も心配性な性格と、経済に疎いため、親を安心させることが言えず、それもあってこちらで勉強させて頂いています。
友人達は、皆変動をスタートしていて勧められています。

[297: 匿名]

スレ主さんも昨年検討してたら余裕でフラットSに
してたんだろうけどね。

また政府が旧フラットSを再開したらいいのにね。

[298: お願いします]

−１％だったんですよね。
いろいろな政策がありますが、どれも期限があったり変更したりで、本当にこればっかりは運だなーと思います。
住宅エコポイントは間に合うのかな。
なんて、その前にローン決めなきゃなんですけど

[299: 匿名さん]

親の世代はインフレ、プラス成長時代なので固定を勧めるんですよね。
我々の世代はデフレ低成長時代なので悩みます。

また我々の親が体験したような日本にすぐにはならないと思うんですよね。
ならば変動で金利の低いうちにと考えるわけです。

http://ameblo.jp/hideji-ikegami/theme-10028878492.html

↑のブログは結構面白いですよ。このかたは変動推薦者ですが、理屈が通っており、なるほどと頷いてしまいます。

[300: 匿名]

来月の旧フラットS承認組なんか当初10年1.07
だからなあ。変動金利と大差ないよね。

それでもまだスレ主さんの物件はエコに対応してる
から良い物件だよ。