変動に踏み切れないんです

[お願いします]

新築マンションを契約し、ローンの組み方を検討中の者です。

安定思考の夫婦なので、フラット35(Sエコ適用可能)で進めようと思っていましたが、先日提携銀行のローン説明会に参加したところ、返済期間中1､7％の優遇が受けられること、フラットだと団信料が別途かかることなどの点から変動を勧められました。
銀行はフラットより住宅ローンを勧めるものだという指摘も受け、ここ２年以内に住宅を購入した友人数人に相談してみたところ、この低金利で1､7％も優遇があるのに、フラットにする意味がわからないと言われてしまいました。

しばらくは変動でも大丈夫かなとは思いつつ、性格的に35年先の支払い額までわかっているフラットの安心感も捨てがたく迷っています。
迷わず変動を選んだ方、住宅ローンに詳しい方、お考え、アドバイス等お聞かせ下さい。よろしくお願いします。

[No.151 by 匿名さん 2012-04-25 23:50:09]

>>149

インフレになって国の借金が目減りするのになんで個人の借金は目減りしないのですか？

真っ先に上がるのは国債利回りなので国の借金が目減りする前に個人の借金が先に目減りするはずです。

私の嫁の親は今の土地を数十万で購入して今売ったら数億です。

[No.152 by 匿名さん 2012-04-25 23:50:28]

住宅ローンを借りないことこそが1番の正解

ここでフラットがいい変動がいい、と言う人達は
それぞれ自らの主張が正しいと思っているだろうが
結局、どちらかは必ず間違っているわけでそれは歴史が証明することになる
しかし、その発言の責任は誰も取らないわけで、そんな連中の発言は便所の落書き以下

こんな醜い連中の仲間にならない為にも、住宅ローンだけは借りない方がいいよ
多額の借金を背負うと余裕が無くなって心まで貧しくなる

[No.153 by 匿名さん 2012-04-25 23:53:12]

私は医療従事者で、フラット35Ｓエコ（被災地）Ａプランで申し込みました。理由は、
①返済額がわかってる方が人生設計を立てやすい。（家族持ちなら大事なことではないでしょうか？）
②変動で組んだ場合、損得分岐点を意識しつづけるのが面倒（精神的な健康を優先）。
③金融の事はあまりわからない。
という理由です。私の勝手な思い込みですが、変動は金融に強い人が選ぶべきではないしょうか？

[No.154 by 匿名さん 2012-04-25 23:55:17]

>>149
日経平均が9000円台でゼロ金利解除しました。
株価は急落し、多くの企業や金融機関が破綻して景気が悪くなりました。
こんなことを日銀がすると思いますが？すると思うなら、その理由もどうぞ。

[No.155 by 匿名さん 2012-04-25 23:55:25]

＞＞150

野田政権ってそんなに長続きしますか？？

>私が思うに金利上昇シナリオは民主党政権の崩壊、大阪維新の会が国政に参加、大胆な改革、日本復活くらいでしょうかね。

海外はこの可能性を考えているようですね。＝民主党政権の崩壊、大阪維新の会が国政に参加、大胆な改革、日本復活


＞＞151

物件の価値があがっているのなら良いのでは？

ちなみに、私も近々不動産を購入します(契約済み)
私も将来のインフレを見込み、現金での保有は危険と思い不動産を購入します。
といっても、全額キャッシュではありませんが。

[No.156 by 匿名さん 2012-04-25 23:55:33]

>>152

では、ずっと賃貸か、現金購入ですか？

[No.157 by 匿名さん 2012-04-25 23:59:42]

>>155
大阪維新の会が政権を取ったら日本経済がそんなに回復すると思うのは何故ですか？
そんな簡単なことなら、そもそも日本経済はここまでの長きに渡って低迷していないと思うのですけど。

[No.158 by 匿名さん 2012-04-26 00:02:06]

フラットの人も日本経済が急回復する方に「賭けている」
ということが理解出来ていない、ようだね。
フラットの方が安定しているとしきりに強調しているけど。

もしそのシナリオが外れたらどうするのだろう。

[No.159 by 匿名さん 2012-04-26 00:02:39]

>>159

それだけ日本経済の復活（金利上昇）は難しいって事では？

[No.160 by 匿名さん 2012-04-26 00:07:03]

>>158

実際20年外し続けてる。
旧公庫の二段階金利も前提のシナリオはインフレ経済成長。当時10年後は物価上昇に伴い、所得も上がってるから金利が上がっても返せるはずとなってた。

アメリカのサブプライムも好景気、物価上昇に伴い、将来の地価上昇を見込んで融資してた。

そもそも物価上昇は住宅ローンにとってだけ見れば変動固定に関係なく全てメリットなんだけど、デフレ下では固定だけにデメリット。

[No.161 by フラット 2012-04-26 00:12:17]

さすがに寝るけどスレ主さんの検討を祈る。
フラット選択なら153さんの選択の仕方が現実的。
というか変動選択者も実は最初から詳しかった
わけではないよ。

某スレを1から読めばわかるけどむしろ実行後に
少しずつ勉強していったという感じだ。
実はそんなもんだったりする。

[No.162 by 匿名さん 2012-04-26 00:36:30]

私は変動ですがもっぱら注意してるのはフラット金利の方。
４％超えるようだと固定への借り換えを考えてます。
景気が良くなって金利上昇ならまた別ですが

[No.163 by お願いします 2012-04-26 00:49:57]

118さん他、本題に戻して下さってありがとうございます。
私が口を挟めるレベルの話ではなくなっていたので、お休みしていました。
同じく検討中の方もいらっしゃるようなので、期限まではこのスレを拝見していろいろな方のご意見を伺ってみたいと思っています。
結論を出したら118さんのおっしゃるように割り切って返済に精を出したいと思います。
このスレを立てた時はまさに153さんのお考えと同じでしたが、知人数人に変動を勧められ、こんなに疎い私でも大丈夫なの？そんなに怖がらなくてもいいの？という気持ちになってきて、詳しい方、経験者にアドバイス頂けたらと思い投稿しました。

[No.164 by 入居予定さん 2012-04-26 01:28:36]

つい最近新築一戸建ての引渡しが終わりました。
変動にすべきか固定にすべきかずっと悩みましたが
まだ答えは明確には出ていません。
そのため中間をとってソニー銀行の住宅ローンで
部分固定金利というやり方にしています。
金利は最安ではありませんが、ネット上で簡単に
変動から固定、固定から変動に変換ができます。
ただし、固定から変動は手数料がかかる場合があります。

そんなわけで、変動の安さを享受しつつも固定の
安心感もほしい場合はソニー銀行も一つの候補としては
いかがでしょうか。
ちなみに私はソニー銀行の回し者ではありません笑

契約時は半分を2年固定・残りを変動にしておき、
長期金利が上昇しそうになったら変動部分を長期固定に
切り替えようと考えています。
2年固定を入れてるのはソニー銀行では変動よりも2年固定
の方が現在は金利が安いからです。

[No.165 by 匿名さん 2012-04-26 01:43:34]

これからローンを組むならフラットです。
だって、年内にはフラットの金利が上がりますから。

[No.166 by 匿名さん 2012-04-26 05:43:13]

>>165

なら実行月が先の人はどうするの？年内っていつ？

[No.167 by 匿名さん 2012-04-26 06:34:09]

>>165

年内にフラット上がるなら怖くてフラット選べないですね。
これからローンを組む方は実行月が8月以降の方が多いと思いますので。

[No.168 by 匿名 2012-04-26 07:24:57]

フラット検討中なので上がる根拠を教えて下さい。昨日発表の５月の金利が下がっていて５月実行の人達は大喜びのようですから。

[No.169 by 匿名さん 2012-04-26 07:51:42]

>>168

消費増税の行方ですかね。
一応、4月中に法案が提出されたので5月実行は低金利。
今後、法案が通れば現状維持。
否決されれば、格付けが下がって長期金利が上がる可能性がある。

要するにフラットは政局に左右される危険をはらんでいるということです。

[No.170 by 匿名さん 2012-04-26 07:57:02]

国債の金利は格付に影響されないよ。今の格付自体、破綻リスクゼロの上位ランク。一個下がった所でまだまだ高格付け。

消費税増税が決定すれば景気低迷の長期化が予想され、安全な投資先である国債はさらに買われ、長期金利は低位安定。

なんてったって日本国債は世界一安全で大人気の投資先ですからね。

「消費税上げないとギリシャみたいになる」っていうのは増税したい政府財務省の宣伝でしょ。

事実去年夏の格下げの時に金利上昇どころかその後どんどん金利は低下していってる。

[No.171 by 匿名さん 2012-04-26 09:02:20]

日本人は洗脳されやすいんだよね。

世界中で日本国債が危ないと思ってるのは多分日本人だけ。

財務省の増税キャンペーンをそのまま信じちゃうんだからおめでたい。

だいたい財政が危ない国が財務大臣の一言で簡単に5兆円もIMFに寄付したりする訳ない。

[No.172 by 匿名さん 2012-04-26 09:28:19]

>>171

テレビで政治経済なんて分かる訳ないその辺のおばさんが日本は借金が多いから消費税増税は仕方ないとか言ってんの見るとアホか！って思う。

ここで財政破綻だとかハイパーインフレだとか騒いでる人はテレビのその辺のおばさんと同じレベル。

[No.173 by 匿名 2012-04-26 12:56:00]

フラットの団信料３年前に３割も引き上げられてるんですね。
当たり前だけど確かなものは何もない。

[No.174 by 匿名 2012-04-26 19:07:04]

消費税法案が否決した場合､フラットは何月実行組から影響(金利アップ)しそうですか？

[No.175 by 匿名さん 2012-04-26 23:41:03]

変動ローンは金融上のリスクヘッジをしないことにより、リターンを取るものですが、「長期的に持つ商品としては」、
ハイリスク・ローリターンだと思ってます。（固定派です。）

＜変動ローンで市中金利が上昇すると起こること＞

１．支払額は5年ごと見直され最大でも1.25倍になるだけ
２．支払額の内訳は元本と利息だが、金利が上がると、返済の内訳の大部分が利息になることがある。
３．そうなると、いくら返済しても、元本は殆ど減らない。
４．市中金利が更に上昇すると、返済してるのに債務が増えることがある。
　　（支払額が1.25倍になるだけなので、利息が払いきれていない場合、未払利息が累増していく。）
５．ローン期間が終了しても残債があり、原則として、一括返済を求められる。
６．金利が上昇しそうになったら固定に変える、なんてタイミングを測るのは素人にはまず無理。

[No.176 by 匿名さん 2012-04-26 23:45:01]

175の追伸　書き忘れ
今後、スタグフレーションになると思ってます。

[No.177 by 匿名さん 2012-04-26 23:46:26]

>>175
政策金利が
＞支払額の内訳は元本と利息だが、金利が上がると、
＞返済の内訳の大部分が利息になることがある。

なんて水準になれば、ほとんどの企業と金融機関は破綻しているから
住宅ローンどころではない。つまり現実的な話ではない。

固定派のいうことは、日本に隕石が落ちたらみんな死ぬみたいなことを言ってるだけで
今の日本経済における通常考えられる政策金利の変動幅から言えば
ローリスクローリターンな商品。

[No.178 by 匿名さん 2012-04-26 23:54:16]

>>175
変動金利の人のローンがそんなことになるぐらい政策金利が上がれば
固定ローンでも破綻状態になるから、自己矛盾している発言。
あなたの主張が、住宅ローンはハイリスクローリターンだから借りない方がいい
という話であればまだ理解出来なくもない。

[No.179 by 匿名 2012-04-27 00:05:46]

スタグフレーションだと固定有利だよな。

[No.180 by 匿名さん 2012-04-27 00:08:45]

金融機関や企業が破綻しても、別に消えてなくなるわけではないので、承継先からかもしれないけど、債権回収はかけてくるのでは？

[No.181 by 匿名さん 2012-04-27 00:09:09]

>>175

個人的にはフラットなどの長期固定がハイリスクローリターンだと思ってます。
理由は、
1.いつ上がるか分からない金利上昇を先取りしてムダな利息ばかり払い続け、元本が減らない。
2.変動は低金利の間は支払額の内訳の元本部分が大きい為、初期に低金利であればどんどん元本が減るのに、わざわざ高い金利を選んでいるので元本が減らない。
3.変動は初期の一定期間低金利ならばその後金利が上昇してもあまり影響が無いのですが、はじめから高い金利で払っている固定はもとから元本が減っていない状況が続いている。
4.>市中金利が更に上昇すると、返済してるのに債務が増えることがある。
そのことは貸し手も充分承知しており、そこも含んで今の長期金利が有ります。固定金利を選択するという事は市場予想が外れるほうにに掛ける事であり、ギャンブル性が高い。
5.未払い利息とは銀行にとっても損失となります。未払利息を一括するような状況（インフレが継続する状況）では35年後の通貨価値が大きく変わっている可能性が高いです。今から35年前の物価を見れば一目瞭然です。
6.金利が上昇したら固定に変える必要なんて全く無いです。金利はその時代の経済のバロメーター。5%の変動金利の時代は5%の変動金利で家を買う人が普通にいる時代です。ただ低い長期金利の時代に借りた人は得だったってだけ。でもそのような時代が来なければ、常にムダに高い金利だけを払い続け、元本が減りません。

結局今後日本が高金利に耐えられるような好景気が来るかどうかだけだと思います。

[No.182 by 匿名さん 2012-04-27 00:12:36]

>>179

スタグフレーションだと変動有利です。
なぜなら不況下では政策金利を上げないからです。それは米欧を見れば分かります。
スタグフレーション下ではなにが起こるかというと、物価だけ上がって所得は変わらないか減少。中央銀行は景気と雇用対策で低金利政策を続けますので月々の負担が重い固定のほうが不利です。

固定が有利になるのは好況を伴うインフレが持続して続く場合だけです。

[No.183 by 匿名 2012-04-27 01:14:29]

今の超低金利のフラットを
ハイリスクローリターンって言っちゃうってことは
相当年収が低いんだろうか。

[No.184 by 匿名さん 2012-04-27 01:14:49]

何で固定の人は自らが極端なことを言ってるのに、極端なことを言ってないと思うのだろう？
固定の人が挙げているのは非常に極端で非現実的なケースばかり。

[No.185 by 匿名さん 2012-04-27 01:18:45]

>>183
今の超々低金利の変動を
ハイリスクローリターンって言っちゃうってことは
よっぽど年収が低いのでしょうね。

年収が低いから、ローンは長期に渡って借りるしかないと思い込んでいて
もし金利が上がったら全額返済する、ということが思い浮かばないのかと。

[No.186 by 匿名 2012-04-27 01:34:24]

来月実行の旧フラットSは変動並みになりそうだね。

[No.187 by 匿名 2012-04-27 07:16:37]

金利が上がったら全額返済なんて思い浮かびませんよ〜。
それが可能なら急がずもう少し貯金してからキャッシュで買います。夢!?

[No.188 by 匿名さん 2012-04-27 07:56:05]

金利が上がったら全額返済って、いったい何%を指してるの？今から3%上がった所で数万しか月々の返済額増えないのに。

変動が50%とかなら全額返済が必要かもね。

[No.189 by 匿名さん 2012-04-27 08:00:13]

そもそも、スレ主さんはきっかり35年間かけてローンを返済する計画ですか？
どこかに書いていました？見落としたかな？？

大事なのは、最初の借入れ年数ではなく無理なくできそうな程度の実際の返済期間(繰上げ返済で完済する時期)と
ローン実行後の手持ち資産(現金、株、債権など)

その状況によっては変動もありになり得るし、場合によったらフラットよりも中途半端な固定の方が良い場合も十分ある。
例えば、10年固定や20年固定など

[No.190 by 匿名 2012-04-27 08:26:04]

>175
金利が上がる場合の仕組みや現在の経済・景気動向を無視して
単に上がったらどうなるかだけ

マスコミによく登場する、バブルを忘れられない不安を煽るだけのFＰに酷似

ま、でもこんなレスで不安になる人ならフラットがいいね

[No.191 by 匿名さん 2012-04-27 08:33:59]

でも自分の子供にはフラットSを勧めるでしょ。
目線を変えると視点も変わってくるよ。
そういうもんですから。

[No.192 by 匿名さん 2012-04-27 08:39:53]

自分の子供には間違ってもフラットなんか勧めないかど。

[No.193 by 匿名さん 2012-04-27 08:43:16]

自分は信号黄色でも注意して急いで渡れば大丈夫だと思ってるけど
子供には黄色は次まで待ちなさいと親心。

[No.194 by 匿名さん 2012-04-27 08:44:51]

>>193
正にそんな感じ♪

[No.195 by 匿名さん 2012-04-27 09:02:37]

子供がフラット選ぼうとしたらもっと経済について勉強しろと叱るな。

むしろ金利のタイプより借りすぎないように注意する。

[No.196 by 匿名さん 2012-04-27 09:15:44]

つまりフラットSは頑丈な擁壁に囲まれた1.16キロの歩行者専用道路を
歩いてる状態なわけ。

変動は横着したいから周囲をキョロキョロしながら車道を横切って0.875キロで
済まそうとしてる状態とも言える。

[No.197 by 匿名さん 2012-04-27 09:21:28]

>>196
フラットSは頑丈な擁壁だと思ってたら、大地震が起きて津波に流されるかもしれない。
変動の方が視野が開けてるので身軽に逃げられるかも。

[No.198 by 匿名さん 2012-04-27 09:34:09]

フラットSうるさい。もう選べないのを引き合いに出してバカじゃないの？

ならフラットSの選択肢がない人は変動しかないじゃん。

[No.199 by 匿名さん 2012-04-27 09:38:38]

フラットSはフラットSエコとして多少距離は伸びたけど歩行者専用道路として
まだまだ健在だよ。

だからといって車道を横切る選択も悪いとは言わないけど、
やっぱりトラックとかに気をつけつつキョロキョロしてるから
少しイライラはするよね。
変動さんも常に怒り口調なのもそのせいかも。

[No.200 by 匿名さん 2012-04-27 10:03:30]

変動は最近は0.725キロの道もありますよ。
フラットとそれぐらい距離が離れてたら、車道など渡らずに安全に回り道しながら
行っても余裕で先に着きますね。