変動に踏み切れないんです

[お願いします]

新築マンションを契約し、ローンの組み方を検討中の者です。

安定思考の夫婦なので、フラット35(Sエコ適用可能)で進めようと思っていましたが、先日提携銀行のローン説明会に参加したところ、返済期間中1､7％の優遇が受けられること、フラットだと団信料が別途かかることなどの点から変動を勧められました。
銀行はフラットより住宅ローンを勧めるものだという指摘も受け、ここ２年以内に住宅を購入した友人数人に相談してみたところ、この低金利で1､7％も優遇があるのに、フラットにする意味がわからないと言われてしまいました。

しばらくは変動でも大丈夫かなとは思いつつ、性格的に35年先の支払い額までわかっているフラットの安心感も捨てがたく迷っています。
迷わず変動を選んだ方、住宅ローンに詳しい方、お考え、アドバイス等お聞かせ下さい。よろしくお願いします。

[121: 匿名さん]

フラット旧Sはお得だが、この制度はもう利用できないので比較対象にならない。

現Sと変動-1.7%優遇を比較するとどうですか？

[122: 匿名]

主が迷ってるのは
具体性が乏しく知識も浅いが基本は性格的な問題

初期にあれだけアドバイスがあったのにいつまでも決められない
これ以上何を言ってもムダなのような気がする

[123: 匿名さん]

＞＞119

そうですね、
2年以内に米国の金利上昇スタート
3年以内に日本も動いている
5年後には3％近辺
10年後には4％を超えている

といったところでしょうか。
なお、フラットはSBIならSベーシックで当初5年1.86％、6年目以降2.16％ですよね。
団信別払いですが

変動は0.775？借りれる人って結構少ない気がするので0.865％くらいでしょうか。
そうなると、1％上昇するとフラットの当初5年と同じになる
1.3％上昇すると6年目以降と同じになる。
1.3％は0.25％ずつ利上げすれば5回ほどですね。
5回利上げ・・・
ここ10年の感じでは想像つかない世界ですね(笑)

ただ、過去の経験則がいつまでも通じるように思えないけれど。

[124: フラット]

確かに最近のSは旨味が薄れたのは間違いないが、
旧Sで最近実行ならダントツに変動を凌ぐ。

借入額が年収の3倍以下なら変動でもよさそうだが、
それ以上なら旧Sがコストパフォーマンスが最高。

[125: 匿名さん]

景気という面で考えた場合、10年後もゼロ金利の可能性が大いにあると思います。
ゼロ金利政策が取られる様になったのは1999年からですが、その後13年が経過し
1度ゼロ金利が解除され、政策金利は底から0.5%上昇しましたがリーマンショックでゼロ金利に戻りました。

ゼロ金利が解除された直後は日経平均が18000円でしたが、今は9000円台です。
景気上昇でゼロ金利が解除されるには最低でも前回解除と同じ水準が必要（17000円台）と考えます。
ここまで戻すだけでも相当な景気回復が必要だと思われますが、日本の景気・財政動向は以前より悪化しています。

むしろ変動・固定のどちらの人も指摘する通りに、財政悪化による変動金利上昇（ハイパーインフレ）の方が
可能性は高いと思いますが、これに関しては金利変動より財政悪化の方が生活に与える影響は大きいのでは。

[126: 匿名さん]

>>123

過去の経験則＝景気と連動ですよね。

2007年前後の世界的バブル、世界的高金利の時代でも日本は低成長低金利、金利上昇はたった0.5でした。

過去の経験則が当てはまらない状況＝不況なのに政策金利上げるか日本が再びバブルになるか。

あり得るのでしょうか？

[127: 匿名さん]

>>119

>例えば借入れ初期の10年間の変動の平均金利が1.5%程度だとして3%差額繰り上げをその間実行していれば10年後に変動金利が8%くらいになったとしても月々の返済額は増えませんよ？

フラット35は金利4.5％なの？？
平均が1.5％なら差は5年間は0.3％、6～10年は0.6％では？　(123の金利をあてはめた場合)
だったら、11年目に8％になったら変動は大損するよ？

どのような計算でそんなに変動が有利になるの？

[128: フラット]

新Sと変動金利の比較であるが、
それでも極力変動は選ぶのは慎重にしたい。

落ち着いたマイホームライフを楽しむには
漠然とした不安は極力排除しておきたい。

[129: 検討中の者です]

10年後には4%こえますか。先日の説明会では越えることはありえない的な事を銀行の人が言ってましたが、越える可能性はあるんですね。その時点であとどのくらい残っているかが勝負処ですね。

[130: 匿名さん]

>>124

だから、今ここで旧Sの話をしても意味がない！

[131: 匿名さん]

ただ夢物語のような数字を羅列することは根拠無しにでも出来るけど
10年後変動金利が優遇込で4％になっているということは、日経平均は4万を超えていると思うが
どうやったらそんなに経済が回復するのか、それは根拠を示さないと誰も納得しないのでは。

[132: フラット]

変動金利は詳しい人が組む融資だという意見が
多いが、私の見解はむしろ逆。

勧められるままに変動を選択する人の方がメンタル
への負担は少ない。知らぬが仏ということだ。

経済に詳しくなればなるほど複雑な経済の仕組みを
知り不安になり、フラットの割安感を感じることも
多い。

[133: 匿名さん]

私も10年から15年で完済できる目処を立てられるなら変動をお勧めします。
そうでないなら固定 or フラット。

10年から15年で完済できる目処を立てられる＝5年程度で元本の半分程度の
金融資産を作ることができるということとニアリイコールと考えています。

今の経済情勢、増税見込、少子高齢化を考えたときに、
向こう5年以内に政策金利が上昇傾向に転じるとは考えにくいです。
それ以降に上昇傾向になったとしても、元本を半分くらいにできていれば、
問題なかろう、という考えのもとです。

10年先は予想できないのでどうなっていても対応できるように、との考えでもあります。

正直ハイパーインフレとか考えてません。
外貨で円換算で200万ほど持ってるだけです。

[134: 購入検討中さん]

> 10年後には4%こえますか。先日の説明会では越えることはありえない的な事を銀行の人が言ってました
> が、越える可能性はあるんですね。その時点であとどのくらい残っているかが勝負処ですね。

超える可能性はもちろんあるが、銀行の人がその他専門の方でも１０年後で4％を超えるとは思っていないでしょうね。
思っていたら長期金利はもっと上がっていますから。

[135: 匿名さん]

>>124

>旧Sで最近実行ならダントツに変動を凌ぐ。

旧Sでも今のところ変動のほうが有利じゃん。旧が得かどうかは今後の金利動向によるでしょ。少なくとも2010年9月実行の旧S最低金利の人でも同じ月に変動で借りた人のほうが今のところ有利。しかも旧Sは10年後に確実に1%上昇が待ってるけど変動は上がるかもしれない確率と同じ確率で下がる可能性もある。

現時点では旧Sか変動かはどちらが有利かは未確定。ただし、変動が一歩リードってのが現実。

>借入額が年収の3倍以下なら変動でもよさそうだが

また根拠ない事言ってるね。年収3倍って何？年収1000万か300万かでも違うし、どの程度の金利上昇を想定してるの？家族構成は？そのへん書かないと年収3倍とか言われても意味分かんないよ。

例えば年収1000万の人が変動で3000万借りたとして月々8万くらい。年間約100万。手取り700万としても手元に残るお金は600万。変動金利が5%になっても月々15万、年間180万で手元資金は520万。どこが危険なの？

[136: 匿名さん]

＞＞126

＞97　を参考にどうぞ　(過去の経験則から逸脱する可能性について)



＞＞125

同じく　＞97　を参考にどうぞ

>日本の景気・財政動向は以前より悪化しています。

なぜ、悪化していると思いますか？
そして、このまま低金利が続くとどうなると思いますか？
財政動向はさらに悪化すると思いませんか？
それとも、このまま低金利で現状が続いても財政動向は良くなると思いますか？

>財政悪化による変動金利上昇（ハイパーインフレ）の方が 可能性は高いと思いますが、

それは本当ですか？
それを望む人は居ますか？
それを防ぐには・・・どうしますか？
その答えの1つが　＞97

[137: 匿名さん]

>>132
経済に詳しくなければ、変動を選ぼうがフラットを選ぼうがどのみち破綻するよ。
身の丈に合わない額のバブル時代のような高額ローンを組まされることが多いからね。

経済に詳しい人はそもそも今の経済状況では、住宅ローンを組まないことが
1番の得策だと考えると思うよ。組むとしても10年以内で返せて、しかもいざとなれば全額返済出来る額まで。

[138: 匿名さん]

>>127

何か勘違いしてませんか？
3%差額返済とは変動で借りて3%の金利で借りた場合と同じ金額を月々繰り上げで返済するという意味です。
今フラットが何%かとかそんな事は一切関係有りません。

>>133

それはあなたのなんだかよく分からない感覚での話ですね。

私の感覚では変動金利が向こう5年間1%前後で推移するならば変動以外選択肢は有りません。

[139: 匿名さん]

>>136
お札を過剰に刷らないと今の日銀総裁が明言してるのに、刷ると思う理由は何故ですか？
説明が無ければ誰も納得しないと思いますが。

それに低金利が景気を悪化させているわけでなくて、景気が悪いから低金利なのですけど。
例えば今の状況で1%でも政策金利を上げれば、たちまち多くの金融機関が破綻します。

[140: 匿名さん]

＞134

大手金融機関の保有国債の平均償還期間は「2年～2年半」
都市銀行のそれは「3年」

この事実はご存知ですか？
そして、その期間はどんどん短くなってきています。
少し前まではもう少し長かったです。
これの意味するところは？
あくまで、「国債」ですが。
政策金利ではなく

[141: フラット]

そろそろ寝るけどスレ主さん結論出たかな。
年収の3倍というのは一般的な子育て世代で返済可能
年数が30年程度の平均的な給与所得の人ね。

大体ここで変動をガムシャラに推してる人は
融資選択時にフラットSもなかった上に長期金利も
今のような歴史的低水準でもなかった時の実行
だったんじゃないかな。

とりあえず迷うならフラットSで実行しておいて
状況みて将来変動に借り換えたらいいのでは？
逆のパターンは事実上困難だから要注意。

[142: 匿名さん]

>>140
需要不足で余ったお金が多く国債に流れてる為
国債のポジションが多くなりすぎてるので、そのバランスの是正をやってるというのは
メガバンの上層部も説明している。それ以上でもそれ以下でも無い。

[143: 匿名さん]

＞＞136

これ以上財政が悪化したら年金カット、医療費全額負担で全て解決するから大丈夫だよ。

分からないかなぁ？今政府が必死に増税とか財政破綻を煽ってるのは将来年金を払わないようにする布石。

TPPも医療費全額負担にする為の布石。

日本の財政赤字はこの年金と医療費さえなければ全て解決。あとはどう国民に納得させるかだけでしょ。

海外の投資家はその辺が充分わかってるから見た目ギリシャ以上の財政赤字でも日本国債が超安全な資産とみなされて世界一の低金利で円は超安全な通貨として史上最高値。

財政赤字で破綻とか信じてる人は政府の思惑にしっかり騙されてる人。戦争時に日本が敗戦濃厚な状況なのにメディアが日本強しとの報道を信じてた人と一緒。

[144: 匿名さん]

＞＞139

>今の日銀総裁

いつまで続きますか？
次はどうなりますか？
若手幹部はリフレ派のようです。(OBに押さえ込まれてはいるが)

日銀法改正を含め政治が色々考えているのはご存知ですか？


>それに低金利が景気を悪化させているわけでなくて、景気が悪いから低金利なのですけど。
例えば今の状況で1%でも政策金利を上げれば、たちまち多くの金融機関が破綻します。

2行目はその通り？ですね。破綻するかは別として大きな損失は出ます。
1行目は景気が悪いから低金利なのですけど・・・
では、どうすれば景気は良くなりますか？
このまま低金利であれば国債の発行は抑えられますか？
増え続けませんか？
それがここ数年の流れでは？
これを改善しなくていいのですか？
しなければ、それこそ破綻しませんか？
さて、どうします？
私なら　＞97　かな。

[145: 匿名さん]

>>141
フラットSで借りといて変動なんてそれこそ事実上困難だと思うけど。
住んでいる戸建てやマンションの価値が下がり、残債が債務超過になれば
金利を下げたいと思っても借り換えは不可能。

今、プチバブルの時代に固定で借りたい人がまさに直面している問題だが。

[146: 匿名さん]

ぶっちゃけ今のフラットSに何の魅力も感じない。

[147: 匿名さん]

>>144
景気が悪い（株価インデックスが低迷してる）のに政策金利を上げる国は存在しない。
IMF管理下かハイパーインフレになった国を除いて。

お札はどんどん刷るべきだが、刷った所で需要が産まれなければ意味が無い。
アメリカのような無茶なことをしても、それでもアメリカはまだゼロ金利のままだ。

[148: 匿名さん]

＞＞142

＞＞110　をどうぞ

[149: フラット]

確かに97さんのシナリオは可能性ありますね。
アナリストもその線を読んでる人も多いですね。

とりあえずインフレになれば政策金利は上がるものの
国の借金も目減りしますから悪いことばかりじゃ
ないです。現金の価値も下がりますけど。

日経平均株価だけで政策金利が決まると思ってる
人もいるんですね。

[150: 匿名さん]

>>144

リフレ派の総裁になって金融政策「だけ」で景気が良くなって政策金利が上がるとおもいますか？

私が思うに金利上昇シナリオは民主党政権の崩壊、大阪維新の会が国政に参加、大胆な改革、日本復活くらいでしょうかね。

少なくとも白あり退治をしない今の野田政権のままで仮にリフレ派の総裁になったとしても消費増税で景気低迷の長期化で低金利の長期化だと思ってます。

[151: 匿名さん]

>>149

インフレになって国の借金が目減りするのになんで個人の借金は目減りしないのですか？

真っ先に上がるのは国債利回りなので国の借金が目減りする前に個人の借金が先に目減りするはずです。

私の嫁の親は今の土地を数十万で購入して今売ったら数億です。

[152: 匿名さん]

住宅ローンを借りないことこそが1番の正解

ここでフラットがいい変動がいい、と言う人達は
それぞれ自らの主張が正しいと思っているだろうが
結局、どちらかは必ず間違っているわけでそれは歴史が証明することになる
しかし、その発言の責任は誰も取らないわけで、そんな連中の発言は便所の落書き以下

こんな醜い連中の仲間にならない為にも、住宅ローンだけは借りない方がいいよ
多額の借金を背負うと余裕が無くなって心まで貧しくなる

[153: 匿名さん]

私は医療従事者で、フラット35Ｓエコ（被災地）Ａプランで申し込みました。理由は、
①返済額がわかってる方が人生設計を立てやすい。（家族持ちなら大事なことではないでしょうか？）
②変動で組んだ場合、損得分岐点を意識しつづけるのが面倒（精神的な健康を優先）。
③金融の事はあまりわからない。
という理由です。私の勝手な思い込みですが、変動は金融に強い人が選ぶべきではないしょうか？

[154: 匿名さん]

>>149
日経平均が9000円台でゼロ金利解除しました。
株価は急落し、多くの企業や金融機関が破綻して景気が悪くなりました。
こんなことを日銀がすると思いますが？すると思うなら、その理由もどうぞ。

[155: 匿名さん]

＞＞150

野田政権ってそんなに長続きしますか？？

>私が思うに金利上昇シナリオは民主党政権の崩壊、大阪維新の会が国政に参加、大胆な改革、日本復活くらいでしょうかね。

海外はこの可能性を考えているようですね。＝民主党政権の崩壊、大阪維新の会が国政に参加、大胆な改革、日本復活


＞＞151

物件の価値があがっているのなら良いのでは？

ちなみに、私も近々不動産を購入します(契約済み)
私も将来のインフレを見込み、現金での保有は危険と思い不動産を購入します。
といっても、全額キャッシュではありませんが。

[156: 匿名さん]

>>152

では、ずっと賃貸か、現金購入ですか？

[157: 匿名さん]

>>155
大阪維新の会が政権を取ったら日本経済がそんなに回復すると思うのは何故ですか？
そんな簡単なことなら、そもそも日本経済はここまでの長きに渡って低迷していないと思うのですけど。

[158: 匿名さん]

フラットの人も日本経済が急回復する方に「賭けている」
ということが理解出来ていない、ようだね。
フラットの方が安定しているとしきりに強調しているけど。

もしそのシナリオが外れたらどうするのだろう。

[159: 匿名さん]

>>159

それだけ日本経済の復活（金利上昇）は難しいって事では？

[160: 匿名さん]

>>158

実際20年外し続けてる。
旧公庫の二段階金利も前提のシナリオはインフレ経済成長。当時10年後は物価上昇に伴い、所得も上がってるから金利が上がっても返せるはずとなってた。

アメリカのサブプライムも好景気、物価上昇に伴い、将来の地価上昇を見込んで融資してた。

そもそも物価上昇は住宅ローンにとってだけ見れば変動固定に関係なく全てメリットなんだけど、デフレ下では固定だけにデメリット。

[161: フラット]

さすがに寝るけどスレ主さんの検討を祈る。
フラット選択なら153さんの選択の仕方が現実的。
というか変動選択者も実は最初から詳しかった
わけではないよ。

某スレを1から読めばわかるけどむしろ実行後に
少しずつ勉強していったという感じだ。
実はそんなもんだったりする。

[162: 匿名さん]

私は変動ですがもっぱら注意してるのはフラット金利の方。
４％超えるようだと固定への借り換えを考えてます。
景気が良くなって金利上昇ならまた別ですが

[163: お願いします]

118さん他、本題に戻して下さってありがとうございます。
私が口を挟めるレベルの話ではなくなっていたので、お休みしていました。
同じく検討中の方もいらっしゃるようなので、期限まではこのスレを拝見していろいろな方のご意見を伺ってみたいと思っています。
結論を出したら118さんのおっしゃるように割り切って返済に精を出したいと思います。
このスレを立てた時はまさに153さんのお考えと同じでしたが、知人数人に変動を勧められ、こんなに疎い私でも大丈夫なの？そんなに怖がらなくてもいいの？という気持ちになってきて、詳しい方、経験者にアドバイス頂けたらと思い投稿しました。

[164: 入居予定さん]

つい最近新築一戸建ての引渡しが終わりました。
変動にすべきか固定にすべきかずっと悩みましたが
まだ答えは明確には出ていません。
そのため中間をとってソニー銀行の住宅ローンで
部分固定金利というやり方にしています。
金利は最安ではありませんが、ネット上で簡単に
変動から固定、固定から変動に変換ができます。
ただし、固定から変動は手数料がかかる場合があります。

そんなわけで、変動の安さを享受しつつも固定の
安心感もほしい場合はソニー銀行も一つの候補としては
いかがでしょうか。
ちなみに私はソニー銀行の回し者ではありません笑

契約時は半分を2年固定・残りを変動にしておき、
長期金利が上昇しそうになったら変動部分を長期固定に
切り替えようと考えています。
2年固定を入れてるのはソニー銀行では変動よりも2年固定
の方が現在は金利が安いからです。

[165: 匿名さん]

これからローンを組むならフラットです。
だって、年内にはフラットの金利が上がりますから。

[166: 匿名さん]

>>165

なら実行月が先の人はどうするの？年内っていつ？

[167: 匿名さん]

>>165

年内にフラット上がるなら怖くてフラット選べないですね。
これからローンを組む方は実行月が8月以降の方が多いと思いますので。

[168: 匿名]

フラット検討中なので上がる根拠を教えて下さい。昨日発表の５月の金利が下がっていて５月実行の人達は大喜びのようですから。

[169: 匿名さん]

>>168

消費増税の行方ですかね。
一応、4月中に法案が提出されたので5月実行は低金利。
今後、法案が通れば現状維持。
否決されれば、格付けが下がって長期金利が上がる可能性がある。

要するにフラットは政局に左右される危険をはらんでいるということです。

[170: 匿名さん]

国債の金利は格付に影響されないよ。今の格付自体、破綻リスクゼロの上位ランク。一個下がった所でまだまだ高格付け。

消費税増税が決定すれば景気低迷の長期化が予想され、安全な投資先である国債はさらに買われ、長期金利は低位安定。

なんてったって日本国債は世界一安全で大人気の投資先ですからね。

「消費税上げないとギリシャみたいになる」っていうのは増税したい政府財務省の宣伝でしょ。

事実去年夏の格下げの時に金利上昇どころかその後どんどん金利は低下していってる。