変動に踏み切れないんです

[お願いします]

新築マンションを契約し、ローンの組み方を検討中の者です。

安定思考の夫婦なので、フラット35(Sエコ適用可能)で進めようと思っていましたが、先日提携銀行のローン説明会に参加したところ、返済期間中1､7％の優遇が受けられること、フラットだと団信料が別途かかることなどの点から変動を勧められました。
銀行はフラットより住宅ローンを勧めるものだという指摘も受け、ここ２年以内に住宅を購入した友人数人に相談してみたところ、この低金利で1､7％も優遇があるのに、フラットにする意味がわからないと言われてしまいました。

しばらくは変動でも大丈夫かなとは思いつつ、性格的に35年先の支払い額までわかっているフラットの安心感も捨てがたく迷っています。
迷わず変動を選んだ方、住宅ローンに詳しい方、お考え、アドバイス等お聞かせ下さい。よろしくお願いします。

[101: 匿名さん]

>>100
往々にして、固定さんほど金利を気にするかと…

[102: 匿名さん]

経済成長＝政策金利

ではなく

物価上昇率≒政策金利

では？

いや、経済成長＝物価上昇率　と考えるならば同じか

経済成長という言葉を出すと、ないない　となりそう。

そうではなく、インフレ率と考えるならば良いのでは
インフレ率上昇＝経済成長？
成長を伴わないインフレはなし？
いや、そもそもインフレが起きるのは経済成長時のみ？

インフレって、増刷でなりそうな気がしますが

[103: 匿名]

カナダが利上げ検討だってね。
つまり世界経済がさっぱりでもインフレしたら
政策金利は上がっていくんだよ。

[104: 匿名さん]

>>102
成長を伴わないインフレや、ましてやそれによって政策金利を上げれば国の破綻を招く。
政策金利を１％上げただけで金融期間の含み損は膨大になる。

日本は借金が多いだけでなく需要が少ないからゼロ金利＋デフレの
塩漬け状態に甘んじてるわけだが。
日銀の白川さんの発言を引用するまでもないだろうけど。

「中央銀行の膨大な通貨供給の帰結は、歴史の教えにしたがえば制御不能なインフレになる」と述べた。
http://www.asahi.com/business/update/0422/TKY201204220221.html

制御不能なインフレ＝破綻

[105: 匿名さん]

金融緩和してもお金を使わないと貯金に回る。銀行は貸し出し先がないから国債を買う。
この循環から抜け出さないと政策金利はあげられないよ。

[106: 匿名さん]

今の世界経済のどこがインフレなの？
高成長国とされたブラジルや中国ですら利下げしてきてるのに。
リーマン後あれだけ刷りまくって株価も回復したアメリカですら
利上げは最低でも1年半以上後なわけだが。

そもそも今の日本は金融緩和してる状態なのに、利上げなんかするわけがない。
景気が金融緩和という補助輪を外せるまで回復したら、初めて口にする話題。

[107: いつか買いたいさん]

景気回復したいね

バブル経験してみたいよ

[108: 匿名さん]

>>103
>カナダでは、隣の米国でバブルが崩壊したことによって金融システムが
>被った傷は浅かった。また、資源国であるカナダの経済は、
>商品市況の上昇という追い風もあり、カナダ銀行の予想をやや上回るペースの改善を見せている。

http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/3316

資源のある国は商品市況が上がれば経済にも好影響があるが
日本はその逆。原発事故もあって原油の高騰は経済に大きな悪影響をもたらし、日経平均も低迷中。

[109: 匿名さん]

>>102

経済成長を伴わないインフレって例えば何？資源高や原油高？政策金利を上げても資源や原油の価格は下がりませんよね？
金融政策で政策金利を上げると企業や個人がお金を借りなくなるから物が売れなくなり、物価上昇を抑える効果が有るわけで、資源価格が上がってる状況で政策金利を上げたら原料調達コスト高と資金調達コスト高のダブルパンチで経済にとって何のメリットも無いとおもいます。

現にアメリカは原油価格高騰で2%近くのインフレなのにも関わらず雇用と経済成長の為にゼロ金利を続けると言ってます。

[110: 匿名さん]

＞＞109

自身のレスの中で答えの1つを言ってるよ。
「アメリカは原油価格高騰で2%近くのインフレ」
それもインフレの原因のひとつだね。

資金供給でインフレは起きない、なぜなら皆がお金を使わないから。
結局国債へ
だから、資金供給ではインフレは起きない
これは、日銀の古参の考え（日本の過去のバブルを恐れている)

最近の日銀の若手はリフレ容認派が増えている。また、政府内でもリフレ派が増えている。

リフレってどうやって起こす？
上で書いたように資金供給ではインフレは起きないよ。

そう、資金供給だけではダメ。
禁じての日銀の国債引き受けが必要。

今までだって0金利で資金供給しまくってもデフレじゃん。
だから、無駄だよ。
これは不正解。

現状、日本はお札をたいして刷ってないんだよ。
各国と比べると日本はほとんどお札を刷っていないから、円高になるんだよ。
お札を刷ってもインフレ起きないではない。

[111: 匿名さん]

×　日銀の古参の考え
○　日銀の古参の言い訳の仕方

日本もお札を刷る→円安→輸出企業業績回復→内需も拡大→インフレ→円安

あぁ、どこかの本書いている人と同じような理論ですね。

[112: 検討中の者です]

すみませんが難しい話はもう結構なんでスレの内容を戻してくれませんか？
自分も迷ってるんで期待したスレだったんですが…

[113: 匿名さん]

>>112さん

同感です。
>>112さんはどういうところで迷ってらっしゃるんですか？

[114: 匿名さん]

変動でいいと思います。
理由は以下のとおりです。

35年ローンの場合、金利の影響を一番受けるのは、どの部分かわかりますか？

１．最初の10年
２．真ん中の10年
３．最後の10年
４．どの期間も同じ

答えは、１．最初の10年、です。
将来金利が多少上がっても下がっても、余り影響ありません。
一番重要なのは利息が一番多い、今の、金利です。
結論だけいえば、変動問題ありませんよ。

[115: 匿名さん]

だから、どう考えても15年以上返済期間が必要ならフラットで良いのでは？

逆に10年以内に返済できる
もしくは、ほとんど全額を返済できるだけの資産を持っていれば(例えば、借入れに80％以上)
変動金利でも良いのではないでしょうか。

いずれの場合も、今後日本の金利がどのように推移するかで変わってきます。
その原理、原則が大事なのでは

[116: フラット]

フラットが変動金利に迫る水準まで下がって
きてるからわざわざ変動で借りて気を揉む理由も
ないとも言える。今となっては。

[117: フラット]

Sならといい忘れた。

[118: 匿名]

ようやく流れが戻ったか

スレ主ほったらかしで何を熱くなってんだ？
主が登場しにくくなっただろ


>100に同意
要するにどちらをとっても金利は気にせずにいられるか
フラットなら(変動)金利は忘れる
変動でもフラットとの差額を繰り上げまたは貯蓄して金利上昇リスクに備える

どちらもできないならローンそのものをやめる
どう？

[119: 匿名さん]

>>115

だからなんで15年？
変動で最初の10年低金利（ゼロ金利では無いですよ）ならば15年後は元本が大きく減って例え大幅な金利上昇が起きても大した影響は無いでしょ？例え資産がゼロでも金利上昇の影響がほとんど無いならば別に15年で完済する必要も資産も必要無いですよね？

いったいあなたはどんだけの金利上昇を想定しているのですか？

例えば借入れ初期の10年間の変動の平均金利が1.5%程度だとして3%差額繰り上げをその間実行していれば10年後に変動金利が8%くらいになったとしても月々の返済額は増えませんよ？

15年完済や資産80%が必要な状況っておそらく変動金利が30%や40%などまず有りえない状況以外考えられないのですが？

一体あなたは何年後に何%の金利上昇を想定しているのでしょうか？

[120: 匿名さん]

>>117

今のフラットSって優遇5年しかも0.5%だけでしょ？魅力を全然感じません。

[121: 匿名さん]

フラット旧Sはお得だが、この制度はもう利用できないので比較対象にならない。

現Sと変動-1.7%優遇を比較するとどうですか？

[122: 匿名]

主が迷ってるのは
具体性が乏しく知識も浅いが基本は性格的な問題

初期にあれだけアドバイスがあったのにいつまでも決められない
これ以上何を言ってもムダなのような気がする

[123: 匿名さん]

＞＞119

そうですね、
2年以内に米国の金利上昇スタート
3年以内に日本も動いている
5年後には3％近辺
10年後には4％を超えている

といったところでしょうか。
なお、フラットはSBIならSベーシックで当初5年1.86％、6年目以降2.16％ですよね。
団信別払いですが

変動は0.775？借りれる人って結構少ない気がするので0.865％くらいでしょうか。
そうなると、1％上昇するとフラットの当初5年と同じになる
1.3％上昇すると6年目以降と同じになる。
1.3％は0.25％ずつ利上げすれば5回ほどですね。
5回利上げ・・・
ここ10年の感じでは想像つかない世界ですね(笑)

ただ、過去の経験則がいつまでも通じるように思えないけれど。

[124: フラット]

確かに最近のSは旨味が薄れたのは間違いないが、
旧Sで最近実行ならダントツに変動を凌ぐ。

借入額が年収の3倍以下なら変動でもよさそうだが、
それ以上なら旧Sがコストパフォーマンスが最高。

[125: 匿名さん]

景気という面で考えた場合、10年後もゼロ金利の可能性が大いにあると思います。
ゼロ金利政策が取られる様になったのは1999年からですが、その後13年が経過し
1度ゼロ金利が解除され、政策金利は底から0.5%上昇しましたがリーマンショックでゼロ金利に戻りました。

ゼロ金利が解除された直後は日経平均が18000円でしたが、今は9000円台です。
景気上昇でゼロ金利が解除されるには最低でも前回解除と同じ水準が必要（17000円台）と考えます。
ここまで戻すだけでも相当な景気回復が必要だと思われますが、日本の景気・財政動向は以前より悪化しています。

むしろ変動・固定のどちらの人も指摘する通りに、財政悪化による変動金利上昇（ハイパーインフレ）の方が
可能性は高いと思いますが、これに関しては金利変動より財政悪化の方が生活に与える影響は大きいのでは。

[126: 匿名さん]

>>123

過去の経験則＝景気と連動ですよね。

2007年前後の世界的バブル、世界的高金利の時代でも日本は低成長低金利、金利上昇はたった0.5でした。

過去の経験則が当てはまらない状況＝不況なのに政策金利上げるか日本が再びバブルになるか。

あり得るのでしょうか？

[127: 匿名さん]

>>119

>例えば借入れ初期の10年間の変動の平均金利が1.5%程度だとして3%差額繰り上げをその間実行していれば10年後に変動金利が8%くらいになったとしても月々の返済額は増えませんよ？

フラット35は金利4.5％なの？？
平均が1.5％なら差は5年間は0.3％、6～10年は0.6％では？　(123の金利をあてはめた場合)
だったら、11年目に8％になったら変動は大損するよ？

どのような計算でそんなに変動が有利になるの？

[128: フラット]

新Sと変動金利の比較であるが、
それでも極力変動は選ぶのは慎重にしたい。

落ち着いたマイホームライフを楽しむには
漠然とした不安は極力排除しておきたい。

[129: 検討中の者です]

10年後には4%こえますか。先日の説明会では越えることはありえない的な事を銀行の人が言ってましたが、越える可能性はあるんですね。その時点であとどのくらい残っているかが勝負処ですね。

[130: 匿名さん]

>>124

だから、今ここで旧Sの話をしても意味がない！

[131: 匿名さん]

ただ夢物語のような数字を羅列することは根拠無しにでも出来るけど
10年後変動金利が優遇込で4％になっているということは、日経平均は4万を超えていると思うが
どうやったらそんなに経済が回復するのか、それは根拠を示さないと誰も納得しないのでは。

[132: フラット]

変動金利は詳しい人が組む融資だという意見が
多いが、私の見解はむしろ逆。

勧められるままに変動を選択する人の方がメンタル
への負担は少ない。知らぬが仏ということだ。

経済に詳しくなればなるほど複雑な経済の仕組みを
知り不安になり、フラットの割安感を感じることも
多い。

[133: 匿名さん]

私も10年から15年で完済できる目処を立てられるなら変動をお勧めします。
そうでないなら固定 or フラット。

10年から15年で完済できる目処を立てられる＝5年程度で元本の半分程度の
金融資産を作ることができるということとニアリイコールと考えています。

今の経済情勢、増税見込、少子高齢化を考えたときに、
向こう5年以内に政策金利が上昇傾向に転じるとは考えにくいです。
それ以降に上昇傾向になったとしても、元本を半分くらいにできていれば、
問題なかろう、という考えのもとです。

10年先は予想できないのでどうなっていても対応できるように、との考えでもあります。

正直ハイパーインフレとか考えてません。
外貨で円換算で200万ほど持ってるだけです。

[134: 購入検討中さん]

> 10年後には4%こえますか。先日の説明会では越えることはありえない的な事を銀行の人が言ってました
> が、越える可能性はあるんですね。その時点であとどのくらい残っているかが勝負処ですね。

超える可能性はもちろんあるが、銀行の人がその他専門の方でも１０年後で4％を超えるとは思っていないでしょうね。
思っていたら長期金利はもっと上がっていますから。

[135: 匿名さん]

>>124

>旧Sで最近実行ならダントツに変動を凌ぐ。

旧Sでも今のところ変動のほうが有利じゃん。旧が得かどうかは今後の金利動向によるでしょ。少なくとも2010年9月実行の旧S最低金利の人でも同じ月に変動で借りた人のほうが今のところ有利。しかも旧Sは10年後に確実に1%上昇が待ってるけど変動は上がるかもしれない確率と同じ確率で下がる可能性もある。

現時点では旧Sか変動かはどちらが有利かは未確定。ただし、変動が一歩リードってのが現実。

>借入額が年収の3倍以下なら変動でもよさそうだが

また根拠ない事言ってるね。年収3倍って何？年収1000万か300万かでも違うし、どの程度の金利上昇を想定してるの？家族構成は？そのへん書かないと年収3倍とか言われても意味分かんないよ。

例えば年収1000万の人が変動で3000万借りたとして月々8万くらい。年間約100万。手取り700万としても手元に残るお金は600万。変動金利が5%になっても月々15万、年間180万で手元資金は520万。どこが危険なの？

[136: 匿名さん]

＞＞126

＞97　を参考にどうぞ　(過去の経験則から逸脱する可能性について)



＞＞125

同じく　＞97　を参考にどうぞ

>日本の景気・財政動向は以前より悪化しています。

なぜ、悪化していると思いますか？
そして、このまま低金利が続くとどうなると思いますか？
財政動向はさらに悪化すると思いませんか？
それとも、このまま低金利で現状が続いても財政動向は良くなると思いますか？

>財政悪化による変動金利上昇（ハイパーインフレ）の方が 可能性は高いと思いますが、

それは本当ですか？
それを望む人は居ますか？
それを防ぐには・・・どうしますか？
その答えの1つが　＞97

[137: 匿名さん]

>>132
経済に詳しくなければ、変動を選ぼうがフラットを選ぼうがどのみち破綻するよ。
身の丈に合わない額のバブル時代のような高額ローンを組まされることが多いからね。

経済に詳しい人はそもそも今の経済状況では、住宅ローンを組まないことが
1番の得策だと考えると思うよ。組むとしても10年以内で返せて、しかもいざとなれば全額返済出来る額まで。

[138: 匿名さん]

>>127

何か勘違いしてませんか？
3%差額返済とは変動で借りて3%の金利で借りた場合と同じ金額を月々繰り上げで返済するという意味です。
今フラットが何%かとかそんな事は一切関係有りません。

>>133

それはあなたのなんだかよく分からない感覚での話ですね。

私の感覚では変動金利が向こう5年間1%前後で推移するならば変動以外選択肢は有りません。

[139: 匿名さん]

>>136
お札を過剰に刷らないと今の日銀総裁が明言してるのに、刷ると思う理由は何故ですか？
説明が無ければ誰も納得しないと思いますが。

それに低金利が景気を悪化させているわけでなくて、景気が悪いから低金利なのですけど。
例えば今の状況で1%でも政策金利を上げれば、たちまち多くの金融機関が破綻します。

[140: 匿名さん]

＞134

大手金融機関の保有国債の平均償還期間は「2年～2年半」
都市銀行のそれは「3年」

この事実はご存知ですか？
そして、その期間はどんどん短くなってきています。
少し前まではもう少し長かったです。
これの意味するところは？
あくまで、「国債」ですが。
政策金利ではなく

[141: フラット]

そろそろ寝るけどスレ主さん結論出たかな。
年収の3倍というのは一般的な子育て世代で返済可能
年数が30年程度の平均的な給与所得の人ね。

大体ここで変動をガムシャラに推してる人は
融資選択時にフラットSもなかった上に長期金利も
今のような歴史的低水準でもなかった時の実行
だったんじゃないかな。

とりあえず迷うならフラットSで実行しておいて
状況みて将来変動に借り換えたらいいのでは？
逆のパターンは事実上困難だから要注意。

[142: 匿名さん]

>>140
需要不足で余ったお金が多く国債に流れてる為
国債のポジションが多くなりすぎてるので、そのバランスの是正をやってるというのは
メガバンの上層部も説明している。それ以上でもそれ以下でも無い。

[143: 匿名さん]

＞＞136

これ以上財政が悪化したら年金カット、医療費全額負担で全て解決するから大丈夫だよ。

分からないかなぁ？今政府が必死に増税とか財政破綻を煽ってるのは将来年金を払わないようにする布石。

TPPも医療費全額負担にする為の布石。

日本の財政赤字はこの年金と医療費さえなければ全て解決。あとはどう国民に納得させるかだけでしょ。

海外の投資家はその辺が充分わかってるから見た目ギリシャ以上の財政赤字でも日本国債が超安全な資産とみなされて世界一の低金利で円は超安全な通貨として史上最高値。

財政赤字で破綻とか信じてる人は政府の思惑にしっかり騙されてる人。戦争時に日本が敗戦濃厚な状況なのにメディアが日本強しとの報道を信じてた人と一緒。

[144: 匿名さん]

＞＞139

>今の日銀総裁

いつまで続きますか？
次はどうなりますか？
若手幹部はリフレ派のようです。(OBに押さえ込まれてはいるが)

日銀法改正を含め政治が色々考えているのはご存知ですか？


>それに低金利が景気を悪化させているわけでなくて、景気が悪いから低金利なのですけど。
例えば今の状況で1%でも政策金利を上げれば、たちまち多くの金融機関が破綻します。

2行目はその通り？ですね。破綻するかは別として大きな損失は出ます。
1行目は景気が悪いから低金利なのですけど・・・
では、どうすれば景気は良くなりますか？
このまま低金利であれば国債の発行は抑えられますか？
増え続けませんか？
それがここ数年の流れでは？
これを改善しなくていいのですか？
しなければ、それこそ破綻しませんか？
さて、どうします？
私なら　＞97　かな。

[145: 匿名さん]

>>141
フラットSで借りといて変動なんてそれこそ事実上困難だと思うけど。
住んでいる戸建てやマンションの価値が下がり、残債が債務超過になれば
金利を下げたいと思っても借り換えは不可能。

今、プチバブルの時代に固定で借りたい人がまさに直面している問題だが。

[146: 匿名さん]

ぶっちゃけ今のフラットSに何の魅力も感じない。

[147: 匿名さん]

>>144
景気が悪い（株価インデックスが低迷してる）のに政策金利を上げる国は存在しない。
IMF管理下かハイパーインフレになった国を除いて。

お札はどんどん刷るべきだが、刷った所で需要が産まれなければ意味が無い。
アメリカのような無茶なことをしても、それでもアメリカはまだゼロ金利のままだ。

[148: 匿名さん]

＞＞142

＞＞110　をどうぞ

[149: フラット]

確かに97さんのシナリオは可能性ありますね。
アナリストもその線を読んでる人も多いですね。

とりあえずインフレになれば政策金利は上がるものの
国の借金も目減りしますから悪いことばかりじゃ
ないです。現金の価値も下がりますけど。

日経平均株価だけで政策金利が決まると思ってる
人もいるんですね。

[150: 匿名さん]

>>144

リフレ派の総裁になって金融政策「だけ」で景気が良くなって政策金利が上がるとおもいますか？

私が思うに金利上昇シナリオは民主党政権の崩壊、大阪維新の会が国政に参加、大胆な改革、日本復活くらいでしょうかね。

少なくとも白あり退治をしない今の野田政権のままで仮にリフレ派の総裁になったとしても消費増税で景気低迷の長期化で低金利の長期化だと思ってます。