変動に踏み切れないんです

[お願いします]

新築マンションを契約し、ローンの組み方を検討中の者です。

安定思考の夫婦なので、フラット35(Sエコ適用可能)で進めようと思っていましたが、先日提携銀行のローン説明会に参加したところ、返済期間中1､7％の優遇が受けられること、フラットだと団信料が別途かかることなどの点から変動を勧められました。
銀行はフラットより住宅ローンを勧めるものだという指摘も受け、ここ２年以内に住宅を購入した友人数人に相談してみたところ、この低金利で1､7％も優遇があるのに、フラットにする意味がわからないと言われてしまいました。

しばらくは変動でも大丈夫かなとは思いつつ、性格的に35年先の支払い額までわかっているフラットの安心感も捨てがたく迷っています。
迷わず変動を選んだ方、住宅ローンに詳しい方、お考え、アドバイス等お聞かせ下さい。よろしくお願いします。

[121: 匿名さん]

フラット旧Sはお得だが、この制度はもう利用できないので比較対象にならない。

現Sと変動-1.7%優遇を比較するとどうですか？

[122: 匿名]

主が迷ってるのは
具体性が乏しく知識も浅いが基本は性格的な問題

初期にあれだけアドバイスがあったのにいつまでも決められない
これ以上何を言ってもムダなのような気がする

[123: 匿名さん]

＞＞119

そうですね、
2年以内に米国の金利上昇スタート
3年以内に日本も動いている
5年後には3％近辺
10年後には4％を超えている

といったところでしょうか。
なお、フラットはSBIならSベーシックで当初5年1.86％、6年目以降2.16％ですよね。
団信別払いですが

変動は0.775？借りれる人って結構少ない気がするので0.865％くらいでしょうか。
そうなると、1％上昇するとフラットの当初5年と同じになる
1.3％上昇すると6年目以降と同じになる。
1.3％は0.25％ずつ利上げすれば5回ほどですね。
5回利上げ・・・
ここ10年の感じでは想像つかない世界ですね(笑)

ただ、過去の経験則がいつまでも通じるように思えないけれど。

[124: フラット]

確かに最近のSは旨味が薄れたのは間違いないが、
旧Sで最近実行ならダントツに変動を凌ぐ。

借入額が年収の3倍以下なら変動でもよさそうだが、
それ以上なら旧Sがコストパフォーマンスが最高。

[125: 匿名さん]

景気という面で考えた場合、10年後もゼロ金利の可能性が大いにあると思います。
ゼロ金利政策が取られる様になったのは1999年からですが、その後13年が経過し
1度ゼロ金利が解除され、政策金利は底から0.5%上昇しましたがリーマンショックでゼロ金利に戻りました。

ゼロ金利が解除された直後は日経平均が18000円でしたが、今は9000円台です。
景気上昇でゼロ金利が解除されるには最低でも前回解除と同じ水準が必要（17000円台）と考えます。
ここまで戻すだけでも相当な景気回復が必要だと思われますが、日本の景気・財政動向は以前より悪化しています。

むしろ変動・固定のどちらの人も指摘する通りに、財政悪化による変動金利上昇（ハイパーインフレ）の方が
可能性は高いと思いますが、これに関しては金利変動より財政悪化の方が生活に与える影響は大きいのでは。

[126: 匿名さん]

>>123

過去の経験則＝景気と連動ですよね。

2007年前後の世界的バブル、世界的高金利の時代でも日本は低成長低金利、金利上昇はたった0.5でした。

過去の経験則が当てはまらない状況＝不況なのに政策金利上げるか日本が再びバブルになるか。

あり得るのでしょうか？

[127: 匿名さん]

>>119

>例えば借入れ初期の10年間の変動の平均金利が1.5%程度だとして3%差額繰り上げをその間実行していれば10年後に変動金利が8%くらいになったとしても月々の返済額は増えませんよ？

フラット35は金利4.5％なの？？
平均が1.5％なら差は5年間は0.3％、6～10年は0.6％では？　(123の金利をあてはめた場合)
だったら、11年目に8％になったら変動は大損するよ？

どのような計算でそんなに変動が有利になるの？

[128: フラット]

新Sと変動金利の比較であるが、
それでも極力変動は選ぶのは慎重にしたい。

落ち着いたマイホームライフを楽しむには
漠然とした不安は極力排除しておきたい。

[129: 検討中の者です]

10年後には4%こえますか。先日の説明会では越えることはありえない的な事を銀行の人が言ってましたが、越える可能性はあるんですね。その時点であとどのくらい残っているかが勝負処ですね。

[130: 匿名さん]

>>124

だから、今ここで旧Sの話をしても意味がない！

[131: 匿名さん]

ただ夢物語のような数字を羅列することは根拠無しにでも出来るけど
10年後変動金利が優遇込で4％になっているということは、日経平均は4万を超えていると思うが
どうやったらそんなに経済が回復するのか、それは根拠を示さないと誰も納得しないのでは。

[132: フラット]

変動金利は詳しい人が組む融資だという意見が
多いが、私の見解はむしろ逆。

勧められるままに変動を選択する人の方がメンタル
への負担は少ない。知らぬが仏ということだ。

経済に詳しくなればなるほど複雑な経済の仕組みを
知り不安になり、フラットの割安感を感じることも
多い。

[133: 匿名さん]

私も10年から15年で完済できる目処を立てられるなら変動をお勧めします。
そうでないなら固定 or フラット。

10年から15年で完済できる目処を立てられる＝5年程度で元本の半分程度の
金融資産を作ることができるということとニアリイコールと考えています。

今の経済情勢、増税見込、少子高齢化を考えたときに、
向こう5年以内に政策金利が上昇傾向に転じるとは考えにくいです。
それ以降に上昇傾向になったとしても、元本を半分くらいにできていれば、
問題なかろう、という考えのもとです。

10年先は予想できないのでどうなっていても対応できるように、との考えでもあります。

正直ハイパーインフレとか考えてません。
外貨で円換算で200万ほど持ってるだけです。

[134: 購入検討中さん]

> 10年後には4%こえますか。先日の説明会では越えることはありえない的な事を銀行の人が言ってました
> が、越える可能性はあるんですね。その時点であとどのくらい残っているかが勝負処ですね。

超える可能性はもちろんあるが、銀行の人がその他専門の方でも１０年後で4％を超えるとは思っていないでしょうね。
思っていたら長期金利はもっと上がっていますから。

[135: 匿名さん]

>>124

>旧Sで最近実行ならダントツに変動を凌ぐ。

旧Sでも今のところ変動のほうが有利じゃん。旧が得かどうかは今後の金利動向によるでしょ。少なくとも2010年9月実行の旧S最低金利の人でも同じ月に変動で借りた人のほうが今のところ有利。しかも旧Sは10年後に確実に1%上昇が待ってるけど変動は上がるかもしれない確率と同じ確率で下がる可能性もある。

現時点では旧Sか変動かはどちらが有利かは未確定。ただし、変動が一歩リードってのが現実。

>借入額が年収の3倍以下なら変動でもよさそうだが

また根拠ない事言ってるね。年収3倍って何？年収1000万か300万かでも違うし、どの程度の金利上昇を想定してるの？家族構成は？そのへん書かないと年収3倍とか言われても意味分かんないよ。

例えば年収1000万の人が変動で3000万借りたとして月々8万くらい。年間約100万。手取り700万としても手元に残るお金は600万。変動金利が5%になっても月々15万、年間180万で手元資金は520万。どこが危険なの？

[136: 匿名さん]

＞＞126

＞97　を参考にどうぞ　(過去の経験則から逸脱する可能性について)



＞＞125

同じく　＞97　を参考にどうぞ

>日本の景気・財政動向は以前より悪化しています。

なぜ、悪化していると思いますか？
そして、このまま低金利が続くとどうなると思いますか？
財政動向はさらに悪化すると思いませんか？
それとも、このまま低金利で現状が続いても財政動向は良くなると思いますか？

>財政悪化による変動金利上昇（ハイパーインフレ）の方が 可能性は高いと思いますが、

それは本当ですか？
それを望む人は居ますか？
それを防ぐには・・・どうしますか？
その答えの1つが　＞97

[137: 匿名さん]

>>132
経済に詳しくなければ、変動を選ぼうがフラットを選ぼうがどのみち破綻するよ。
身の丈に合わない額のバブル時代のような高額ローンを組まされることが多いからね。

経済に詳しい人はそもそも今の経済状況では、住宅ローンを組まないことが
1番の得策だと考えると思うよ。組むとしても10年以内で返せて、しかもいざとなれば全額返済出来る額まで。

[138: 匿名さん]

>>127

何か勘違いしてませんか？
3%差額返済とは変動で借りて3%の金利で借りた場合と同じ金額を月々繰り上げで返済するという意味です。
今フラットが何%かとかそんな事は一切関係有りません。

>>133

それはあなたのなんだかよく分からない感覚での話ですね。

私の感覚では変動金利が向こう5年間1%前後で推移するならば変動以外選択肢は有りません。

[139: 匿名さん]

>>136
お札を過剰に刷らないと今の日銀総裁が明言してるのに、刷ると思う理由は何故ですか？
説明が無ければ誰も納得しないと思いますが。

それに低金利が景気を悪化させているわけでなくて、景気が悪いから低金利なのですけど。
例えば今の状況で1%でも政策金利を上げれば、たちまち多くの金融機関が破綻します。

[140: 匿名さん]

＞134

大手金融機関の保有国債の平均償還期間は「2年～2年半」
都市銀行のそれは「3年」

この事実はご存知ですか？
そして、その期間はどんどん短くなってきています。
少し前まではもう少し長かったです。
これの意味するところは？
あくまで、「国債」ですが。
政策金利ではなく