変動に踏み切れないんです

[お願いします]

新築マンションを契約し、ローンの組み方を検討中の者です。

安定思考の夫婦なので、フラット35(Sエコ適用可能)で進めようと思っていましたが、先日提携銀行のローン説明会に参加したところ、返済期間中1､7％の優遇が受けられること、フラットだと団信料が別途かかることなどの点から変動を勧められました。
銀行はフラットより住宅ローンを勧めるものだという指摘も受け、ここ２年以内に住宅を購入した友人数人に相談してみたところ、この低金利で1､7％も優遇があるのに、フラットにする意味がわからないと言われてしまいました。

しばらくは変動でも大丈夫かなとは思いつつ、性格的に35年先の支払い額までわかっているフラットの安心感も捨てがたく迷っています。
迷わず変動を選んだ方、住宅ローンに詳しい方、お考え、アドバイス等お聞かせ下さい。よろしくお願いします。

[301: 匿名さん]

>>255

最後にあった経常収支の赤字を心配されているのですね。
もし、経常収支赤字に転落し構造自体が経常収支赤字基調になった場合何が考えられますか？
その場合は日本経済はダメになり結局は政策金利が低いままでしょうか？

[302: 匿名さん]

>>299

そのブログ読んでみましたが、筋が通ってる？？
筋が通っているというか、子どもが色んな大人の言う意見に噛み付いてるだけのように見えましたが・・・
しかも、正しくない！と噛み付こうと必死に言葉尻のおかしなところを探し出しては指摘しているみたい。
こいつは、日経を読んでいない！とか・・・
いや、そんなんどうでもいいやろ・・・みたいな。
とても40代のプロのFPとは思えない感じ・・・

[303: お願いします]

299さん
ご親切にありがとうございます。
早速見てみます！
300さん
契約以降、何かと気ぜわしい日々が続いていたので、そう言って頂いて改めて家を購入した（契約した）喜びを感じられました。ありがとうございます。

[304: 匿名さん]

ローンは未来は誰にもわからないから、結局のところは安心を取るのかどうかかな。

大体、皆が大丈夫だよと言っている時期が一番危なかったりするしね。
日本のバブルもみーんなあんなはじけ方するなんて思ってなかったみたいだしね。

あえて言うなら今は逆バブル。
それがはじけないとこの板では大勢が言っている。
世間では日本の赤字はやばいとか言っているところもありますが。(それと変動金利とのつながりは不明ですが)

で、逆バブルがはじけない理由は
「はじけたら、銀行も国民も企業も立ち行かなくなるから、はじけるわけがない」
それって、過去のバブルがはじける前にバブルに乗っている人たちが思っていた事と同じだったりしませんかね。

ちなみに逆バブル＝政策金利バブルだったり、国債バブルだったり

同じ事が永遠と続く事ってあるんですかね。
景気ってサイクルするものじゃあ？
サイクルできるはずがない？
通常、5年おきにサイクルするものが10年も15年もサイクルせずに一方向に傾いたままだとどうなるのかなぁ。
地震じゃないけど、溜まった物が大きくなって
はじけ方が強烈にならないのかな。

とりあえず、ネコも杓子も踊らされている状況で大丈夫なのか心配ですね。

[305: 匿名さん]

逆バブル？

勝手に新しい言葉を作るなよ

バブルとは実体から乖離して価格が一時的に大幅に高騰し、その後急速に価格の下落を引き起こす現象。

>政策金利バブルだったり、国債バブルだったり

政策金利は政策担当者が実体経済とその見通しを検討して決定する物なのでバブルなど有りえません。
国債も同じです。国債は期限が来れば償還される元本の保証された投資です。今、国債価格が高騰している（金利が下がる）からと言って国債バブルと言うのはおかしい。国債市場では将来さらに価格が上がると皆が予想し、実態とかけ離れてどんどん価格が上がり続ける事など絶対に有りえない。10年後に100万円償還される国債は100万円い以上の価格はつかない。何故ならそれ以上の価格になってしまったらマイナス金利になってしまうから。

>景気ってサイクルするものじゃあ？

してるだろ。2001年ITバブル、2006年イザナミ景気。

バブルは実体経済とかけ離れて価格が高騰すればするほどその後の経済に与える影響が大きいが、不況が長引いたほうが次の好況が大きくなるなんて聞いたことない。

日本の不況は慢性的な政治や経済の停滞、少子高齢化などが原因で有って、このへんを改革せずに好況にはならんよ。

[306: 匿名さん]

銀行に100万円の貯金が集まるとする。銀行はその貯金に対して利息を払わなければならないのでその利息以上の利益を出さなければ経営が成り立たない。今は政策金利が低いので貯金利息も低く、低金利の国債の保有でも十分運用益を出す事が出来、利益を出せる。しかし銀行も営利企業なのでより多くの利益を出したいので低金利の国債よりも利益率の大きい例えば住宅ローンでの貸し出しや企業への貸し出しを増やしたいはず。しかし資本主義の基本である価格は需要と供給で決まるという原則が大前提。いくら金利を上げて利益率を上げても借りてがいなければ成り立たない。金利自由化以降、この価格は需要と供給で決まるという大原則の元、金融機関同士が競争を行い、現在の金利水準になっている。

貸出先が破綻すれば不良債権となるので不況下では特に審査が厳しくなり貸出先が減る。破綻リスクを取って収益を上げるより安全な国債へ投資したほうが利幅は少ないけど確実に利益を得られるからだ。

しかし景気がよくなると個人は住宅購入者が増えるし企業も積極的に借入れをして事業を拡大しようとする。銀行も安全な貸出先ならばより利回りの高い民間への貸し出しを増やすようになる。結果国債が売られて金利が上がる。

というように資金需要が上がると長期金利は上昇して行き、景気は加熱しだす。そこで中央銀行はなるべく長期にマイルドに経済が上昇するように資金需要の抑制を行う。それが政策金利の利上げ。

現在はゼロ金利政策なので短期金融市場で銀行はコストゼロで資金を調達出来るがこれを上げる事によって資金調達コストが上がるので企業や民間への貸し出し金利が上がるので高い利息を払うなら借入れを見送るという動きが出てくる。ようするに景気の加熱を抑制する事になる。このように中央銀行は金利の上げ下げで加熱しそうな経済を抑制したり低迷する経済を刺激したりと持続的な経済成長と物価安定の為に金融政策を行っている。

だから将来の金利を予想するということは将来の景気を予想するのと同じ。バブルのような状況になれば当然金利は高騰するしデフレが続けば低金利が続く。

将来の金利を予想するのは難しいが、今日本の抱えている少子高齢化や財政赤字、人口減少社会において、景気が加熱し、民間企業の資金需要が旺盛で利上げして抑制するような場面が想像しにくい現状では好況でも穏やかな上昇にとどまる可能性が高い為、長期金利の指標である10年国債利回りは1%前後になっている。

10年国債は10年間保有する事により、利息をうけつつ元本は保証されていいるので機関投資家は1%の利回りで10年間保有しても利益が得られると思うから買うので有って、これも市場売買によって価格が決定するのであり、いわば市場参加者の総意の結果の値段と金利である。仮に市場がインフレ率年間1%を予測していれば10年後の100万円の価値は年々減少して行く事になるので計算式は

長期金利≒期待名目成長率≒期待実質成長率＋期待インフレ率

となる。これは誰かが予想しているのではなく、市場参加者の総意の結果である。

簡単に言うと将来の金利予想とは将来の日本にどれだけ期待が出来るか？と同意である。

あとはご自分で判断するだけである。

[307: サラリーマンさん]

そんなに心配ならローン組まなきゃいいのに。

現金貯まるまで我慢。

[308: 匿名さん]

全く同感だ。

[309: 入居済み住民さん]

単純に無知で質問をしたいのですが、
変動金利の店頭金利って、どうやって決まっているのですか？

もちろん、短期プライムレートに連動することは
把握できるのですが、銀行によって若干異なるし、
銀行側が最終的な店頭金利の決定権を持っていることに
気持ち悪さを感じます。

例えば、銀行の経営が怪しくなってきたら、
店頭金利の短期プライムレートとのスプレッドを
広げて利ざやを確保しつつ、優遇金利を厚くし
新規顧客を拡大することが、銀行側の一存で
できそうな気がしたので・・・

もちろん、ローンを他銀で組み換えられないように
あんばいの限界はあるでしょうが。


私自身は、そんな銀行側と対等な関係と感じれない
変動金利が恐ろしく、フラットの旧Ｓでローンを
組んだのですが、もし、今、家を購入すると
考えると、変動にしそうな気がするので、何気なく
質問してみました。

[310: 匿名さん]

>>304
デフレ、生産人口減少（高齢化）、需給ギャップと、
これだけ景気が上向きにくい実態があるのに、
あなたが言う、逆バブルの弾けかたが強烈になる？
溜まったものが、より一層悪化しそうな景気状況なのに、
余りにも短絡的且つ、稚拙なヨミかと思います。
踊らされてるのは貴方で、貴方のヨミで主の方を踊らせようかと？

ユーロ危機の影響、中国におけるバブルの着地点。
これらは今後世界経済に波及しておくことも念頭に置いておかないと。
米国はやや持ち直しの端緒が現れましたが、まだ低金利政策を持続との事。
インドも政策金利を引き下げなと、新興国でも低金利政策を。

諸々を勘案しても、日本の金利を上げる状況は見当たらず、
また景気が上向き且つ、経済状況が上昇傾向を辿るとは考えづらいと見ます。

よって、あなたの言う５年サイクル？と言う指標は存在しません。
それが１０年、１５年続いたから反転すると言う妄想も否定します。

[311: 匿名さん]

>>307

誰に対して言ってるのでしょう？

>>309

今の世の中、姑息な事をすればすぐ顧客に見放されますよ。

例えば、すき家より吉野家のほうが価格を下げたとします。しかし、吉野家は実は量も同時に下げてこっそりメニューに目立たないように記載して利益を得ていたとします。

情報が知れ渡ればおそらく吉野家へ行く客は減るでしょう。


仮にあなたの言う通りの事を銀行が行なって目先の利益に走った場合、一時的に利益を上げる事は可能かもしれませんがそのような行為を行う銀行からは新規にお金を借りる気にはならないでしょう？長い目で見れば銀行に取ってマイナスとなるでしょうね。

もちろん、こちら側も消費者の立場からしっかり見極める目は必要だと思いますが。

私は民間は自由競争を行なっているのでむしろ安全だと思っています。もちろん、なんでも競争すれば良いという分けではなく、ある程度の規制が必要なのだと思います。しかしそれは金融庁が有りますし、特に情報社会の今、企業はコンプライアンスを重視します。

しかしながら住宅金融支援機構（旧公庫）は国の機関であり、過去の貸出を見るとことごとく失敗しており、ローン破綻者を沢山輩出して来ました。

今のフラットSが魅力的な事も分かりますが、過去に存在した二段階ローンも当時魅力的な商品と皆が借りていますし、近年では3%前後のフラットをもう二度と無い史上最低金利だと皆借りていました。今最適でも将来においてそうかどうかは分からないわけです。

実は一番怖いと思っているのは35年固定というこの部分です。35年前を振り返れば分かりますが、物価や経済事情は大きく変わっています。しかし、フラット35は実は今の経済状況が永遠に続く事を前提にしています。

というのは機関投資家がこのRMBSで運用益を出せる前提が今のデフレ低金利を前提にしているからです。一旦金利が上昇し、フラットによるRMBSの損失が出始めるとどうなるのでしょうか？購入しているのは生保や年金基金、金融機関がほとんどだと思いますが、おそらく社会問題になると思います。日本版サブプライムローン問題ですね。

そうなった場合、果たしてババを引くのは誰か？税金で機関投資家を救済で終わりますでしょうか？実際警鐘を鳴らす専門家も沢山おります。本当にそのような事態になった場合、借り手だけが保護されるのでしょうか？保護されるかもしれませんが、絶対は有りえないと思いますし、借り手も充分リスクが有ると思います。

[312: 匿名さん]

>ちなみに逆バブル＝政策金利バブルだったり、国債バブルだったり

バブルの定義って短期間のうちに価格が急激に高騰して一気に崩壊する事だよ。
例えば日経平均はバブル期約3年で1万円から4万円と実に4倍上昇し、その後5年間で15千円まで下落してる。

方や10年国債は98年頃2%を切ってから約15年2%を上抜けた事がただの一回も無い。15年も続くバブルはもはやバブルではなく通常でしょう。

結局デフレ脱却と経済の成長が不可欠なんだけど、それだとなんとなくピンと来ないじゃないかと思うんだけど、自分の思いで考えると分かりやすいよ。

車買い換えるときにまだ乗れるからと控えてない？望めばもっといい車買えるのに走ればいいからと安い車にしてない？旅行ももったいないからと回数減らしたり質素にしてない？

何よりも将来が不安だからと節約して貯金してない？年金もらえるか不安だからとか、老後心配だからとか、増税も有るみたいとか。

要するに皆が金使わないと景気は良くならない。じゃ、金使わすにはどうしたらいいと思う？

[313: 匿名さん]

簡単に景気良くなったり、デフレ脱却出来たら苦労しない。

[314: 匿名]

登山ルートが2種類あって、一つは山頂になんか
早く着きそうだけど霧やモヤが掛かってて見通しは
悪い変動ルート。一つははっきりとした道筋が見える
変動よりは少し遠回りに見えなくもないフラットS
エコルート。

山の天候は変わりやすいけど思いきって変動ルートを
行くのか、それとも急がば回れの優遇付きフラット
ルートを進むのか。

果たしてスレ主の決断はいかに。

[315: 匿名さん]

変動ルート選べば、霧やモヤが濃くなって挫折
↓
フラットルートだったら快晴だったのに！


フラットルート選べば、道のりが長く体力持たずに挫折
↓
変動ルートだったらもう着いてたのに！

[316: 匿名]

315さんの言う通り。
きっとスレ主はどちらを選んでもあれやこれやで後悔しそうな感じだね。

[317: 匿名]

主は女性だと推察しますが、旦那(配偶者)との相談があまりなさそうなのが気になります…

１馬力でも２馬力でもローン返済は二人三脚
２人でよ〜く話し合うことも非常に重要です

[318: お願いします]

そんなことないですよ〜。
今は、やる気満々で早朝から登山口に来たはいいが、どっちが安全なのか登山ルートを決めかねているうちに時間が経ってしまい、早く決めないと明るいうちに頂上まで行けなくなっちゃうみたいな状況です。
例え慣れていないので下手ですみません。
ルートさえ選べたら頂上を目指して頑張るつもりです。
また〜って言われてしまいそうですが(笑)

話は変わりますが変動の5年1.25％ルールって安心材料になりますか？急な支払い額の上昇は防げますが、支払い期間は延びるんですよね。
詳しい方、お願いします。

[319: お願いします]

318は316さんのコメントを受けてです。

317さん
お察しの通り女性です。
主人とはよく話をしています。
私がスレを立てた後は、それぞれチェックしていて、帰宅後「○さんの見た？」という感じで勉強会しています。

先程の追加ですが、主人は変動に傾いてきているので２人共頂上目指して助け合っていけるよう、今登山口で時間をかけています。

[320: 匿名さん]

スレ主さんへ

変動へ傾いているとのことなので・・・

返済額軽減型繰り上げと期間短縮型繰り上げの違い、元利均等と元金均等の違いなども勉強されたほうがいいですよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29976/1
↑あたりを読んで良く理解して下さい。

変動は繰り上げがとても重要になってきますので、出来ればインターネットから簡単に手数料無料で繰り上げ出来る所か、毎月返済額に上乗せして月々の金額を指定出来る金融機関を選んだほうが良いです。（もちろん減税分を考えて初回１０年は繰り上げしない場合もです）

借金において最大のリスクはやはり残債の大きさだと思います。残債さえ減ってしまえば、不足の事態（金利上昇、リストラ、転勤など）にも対応しやすいですから。

もちろん、借りすぎはそもそも変動でもフラットでも一番やってはいけないことですが、余裕を持った借入で残債の多い初期に低金利で借りて残債を減らしてしまいましょう。