土地の分筆と建ぺい率について

[賃貸住まいさん]

現在住んでいるアパートの近くの土地に家が新築中です。
その土地は第一種低層で、空き地があったらここら辺に家を建てたいなと思っていた地域なのですが、その新築中の家は、建ぺい率５０％の地域なのに土地いっぱいいっぱいに基礎を作っていました。

不思議に思ったので、作業を休んでいる施工の人がいたので、「ここって建ぺい率５０％ですよね」と聞いたところ、「そうだ」と言われ、「どうしてこういうことが可能なのか」と聞きました。
すると「隣の土地が身内（親？）のもので、その一部を分筆してもらい、本来の土地の面積と分筆された土地の面積を足して、その中で建ぺい率５０％としている」と答えてくれました。
隣の土地にも家がすでに建っており、ともに長方形の土地なのですが、両方の土地の段差が１メートル近くありました。そこから分筆されて合算するとなると、ものすごいいびつな形の土地になると思うのですが…。

そこで教えてほしいのです。土地がいびつな形でも（高さが違っていても）、一つの土地と見なすことができるのであれば、元々の土地いっぱいいっぱいに建てていても建ぺい率を守っていることになるのでしょうか。まだ家を建てるにあたり勉強中なので、ぜひよろしくお願いします。

[1: サラリーマンさん]

図を見るかぎり、隣の土地を合わせても６０％超えているように見えますね。

登記が直してあればいいのでは

[2: 匿名さん]

新たに設定した敷地の面積に対して建物面積半分以下なら建ぺい率守っていることになります。
もともとのお家が既存不適格にならなきゃ市街化区域なら特に問題ないのではないでしょうか。

[3: 匿名さん]

既存の家、新築の家、双方で建蔽率が守られているなら問題ありません。

尚、建売などで数棟以上同時に作られた住宅が
販売時点で実質建蔽率オーバーとなっているのは、極々当たり前ですので
一軒だけの注文戸建とは同一視できません。

勿論単独の注文住宅では、建蔽率オーバーは容認出来かねます。

[4: 賃貸住まい]

早々に教えていただいて、ありがとうございます。

画像の図は…なんとなくこんな感じというものなので（隣家の分筆分も）。

今朝、幼稚園バスの停車場所まで子供を連れて行ったときに例の土地の横を通りました。

杭打ち（？）をしていたのですが、土地は目測ですが間口9メートル×奥行き20メートルくらいでした。で、道路側と隣地の境界線のあきは1メートルくらい（奥のあきはわかりませんでした）。

目測を基に計算すると、奥のあきも1メートルとして7×18メートルで家の一階の広さは126平方メートル。土地が180平方メートルなので、隣の土地から足りない72平方メートルもらうことになるんですよね？

見た感じ、分筆分をなくした土地の家の建ぺい率が超過してる気もしたりしなかったり…。

でもまぁ、こういう建て方もできるんだと勉強になりました。

[5: 匿名さん]

>尚、建売などで数棟以上同時に作られた住宅が
>販売時点で実質建蔽率オーバーとなっているのは、極々当たり前ですので

何言ってるのこの人？

[6: サラリーマンさん]

金を払えば許可でるよ。

すでに建築していれば壊せとは言えないのでは。

都内ではよくあることです。

[7: 匿名さん]

お金では許可でません。
お偉いさんとか反社会的団体とか使ってｏｋを出させる事はあります。

まぁ、カーポート入れれば建蔽率オーバーって所はたくさんあるね。

[8: サラリーマンさん]

現にお金で解決したのだけど。

都内は違反だらけだよ。

[9: 匿名さん]

＞現にお金で解決したのだけど。
「お金で解決」と「お金で許可を得る」というのは似て非なるもの。

お金で許可を得たというのは、お金を払ったことで法律的問題が解決され
違反状態ではなくなったことを意味する。
違反状態と判断される状態のままであれば許可を受けたことにはならない。

[10: 匿名さん]

一軒だけの注文住宅で建蔽率を超える事は（建築確認を受ける前提であれば）
実質不可能。

数棟同時に建築して後の販売時に分筆される建売住宅では
建蔽率偽装・オーバーしているのはよく見かける事例。

[11: 賃貸住まい]

いろいろとご意見、ありがとうございます。
建築許可OK→作業開始ですが、建築許可を受けた時の図面（？）と実際建てるものが違うということは多々あるのですか？
今回疑問に思った土地（建築）は、私には全く関係のないものですが、やはり建ぺい率と作ってる途中の基礎を見ると、隣の土地を分筆したとしても、どちらかが建ぺい率超過しているように見えるんですよね…。
施工会社の人は分筆について詳しく知らないらしく「うまくやったんじゃないですか？」と笑ってましたが。

[12: サラリーマンさん]

なんでもお金で解決

[13: 匿名さん]

厳密に言うと建築許可と確認は違います。

角地で建蔽率が６０％とかいろいろあるから施主に聞くのが一番簡単。

[14: 匿名さん]

普通にやってる事例で行くと、既存建物の土地を分筆によって減らし建蔽率オーバー
既存不適格って烙印にはなるが、別に暮らしに支障は無い。
新規建築分は分筆によって建蔽率分の敷地を確保。法的に問題無し。


世の中の建売の多くも、同様の手法で建築されている
まずは分筆前にまとめて住宅を建築、この時点では全体の土地に対して
建物全てで建蔽率を超えなければ法的に問題無い。

許可さえ受けてしまえば、その後にどう分筆しても道路にしてしまっても
好きなように出来る。販売時に都度分筆していけば、ローンなども支障ない。
ただし最後に売る物件だけは、建蔽率を超えないように区画調整しとくのが要。
同じ区画で最後に売る物件は土地が若干広いものですよ。

[15: 匿名さん]

>世の中の建売の多くも、同様の手法で建築されている
建売の際って、土地と建物の両方を販売するけど、そのやり方だと
契約時点で既に建蔽率オーバーってなるよね。それでローン審査通る？
それに建蔽率オーバーって重要事項説明で買主に説明すると思うけど
それでOKっていう買主ってそんなにいる？
再築の際は同じ建蔽率の建物は建てられないってことだよ。

１敷地１建物ってルールしってる？敷地分割のこと言ってるの？

一回目はそれでうまくできても２回目は開発許可が降りなくなるし
最初から意図してそのようなことをやった場合行政代執行により
建物すべてが取り壊されるおそれがある。

[16: 匿名さん]

↑契約時点での図面上ではオーバーしてないのがミソですよ
物件を順次繋げて売って行くのがポイント

[17: 賃貸住まい]

先日、町内会の構成宅の住所一覧と地図（住所は離れていますが規模が大きい町内会のため我が家にも届きました）を見ましたが、建ぺい率オーバーっぽい建物の土地とその隣地が同じ住所になっていました。結局のところ、その建物の隣地（おそらく親が保有）と合筆し、そのような建物を建てることができたようです。
そういう建て方もあるんだ、と勉強になりました。丁寧に回答してくださった方々、ありがとうございました。