ザ・パークハウス 津田沼奏の杜ってどうですか？ パート５

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 津田沼奏の杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県習志野市谷津7丁目925番の一部他（底地）　習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内31街区1画地（保留地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分 （駅舎よりタウンゲートまで徒歩7分）
総武線 「津田沼」駅 徒歩7分 （駅舎よりタウンゲートまで徒歩7分）
京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩13分 （北口よりタウンゲートまで徒歩13分）
新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩13分 （北口よりタウンゲートまで徒歩13分）
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩11分 （駅舎よりタウンゲートまで徒歩11分）
京成本線 「谷津」駅 徒歩13分 （駅舎よりサブエントランスまで徒歩13分）
間取：2LDK～4LDK
面積：56.78平米～88.22平米
売主：三菱地所レジデンス


施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[901: 匿名さん]

新船橋買います。
仕様よし！
のみ…あとはお金の問題。
ここは免震。タワマンで無く免震はいいですよね。
高いから新船橋にしますが、羨ましいです。

[902: 匿名]

901さん
新船橋のスレはこちらではありませんよ

[903: 契約済みさん]

ここはいいですよ。総合力が高く、目立った欠点がありません。
駅から実質徒歩10分なので、投資物件としては不向きですが、住むにはいいところです。

第3期の先着販売住戸のチラシが来ました。
Ｄ棟の部屋、安いですね。これなら価格で躊躇していた検討者も戻ってくるのではないでしょうか。

[904: 契約者さん]

こっちで「新船橋買います」って書き込みは何の意味が・・・

時期的に新船橋プラウドが抽選で外れてこっちに戻ろうとしても、
ほとんど残ってないから。

[905: 匿名さん]

津田沼は徒歩5分以内の物件はほぼ無いので、投資用でもいけますよ。始発駅ですし。

[906: 契約済みさん]

投資用は無理です。投資家の目はもっとシビアですよ。
ここは間違いなく購入者自身の居住用です。

[907: 匿名]

そもそも投資用で千葉は買わないだろう。またファミリータイプの間取りも投資には合わない。

[908: 匿名]

そうですね。居住用が良いです。住環境も保たれる。投資用なら市川までです

[910: 匿名さん]

>>905
投資用でもいけますって、利回り何%で考えてんの？笑

[911: 匿名]

新船橋との比較になるとここは一気にトーンダウンしそうですね

[915: 検討中]

先日津田沼駅北口へ夕方頃に行ったら、ムクドリの大群がギャーギャー鳴いていました

奏の杜の公園など、木々に移り住んでこないか心配…

[916: ご近所さん]

当然、木があるんだから鳥害対策をしないと被害にあうよ。

[917: 匿名]

でもあれは保護鳥でしょ？

[918: 匿名さん]

敷地の木の対策ってネットとかだよね。見た目も有るから対策は難しいかも。ただ、屋上に防鳥ワイヤーを設置すればベランダの被害を減らすことができる。確認した人いる？

[919: 匿名さん]

保護鳥だろうがなんだろうが、ムクドリは鳴き声酷いし、当然糞も大量にする。
北口は目と鼻の先なんだから、移ってくる可能性は大いにある。

[920: 匿名さん]

ムクドリの群れ
http://www.youtube.com/watch?v=qx48MjN-05Y
津田沼の空
http://www.youtube.com/watch?v=23kb6t3FSxE&feature=related

騒音のレベルだね。

[921: 匿名さん]

自然のものだから、来たら考えればよいのでは。
今から考えたり、ましてやムクドリが来るから津田沼を検討しないなんて、大袈裟でしょう。

ちなみに一時期は、船橋市北習志野に移ったりしていたので、この近隣なら可能性は、一緒です。

[922: 匿名さん]

北の大規模は三井と野村の共同みたいですね。

[923: 匿名さん]

ソースは？
このスレでも前から野村と三井は言われていたからやっぱりといった感じですね。
ここよりは高級になりそうですね。

[924: 匿名さん]

〉922さん

確定ですか？
三菱地所も手を挙げていると聞きましたが。

[925: 匿名]

確定です。
契約者宛に詳細な建築計画書が配布されました。
我が家も受け取りましたよ

[926: 匿名]

楽しみですね。

[927: 匿名さん]

925さん
詳細情報お願いします。
何階だての建物がたつのでしょうか。

[928: 匿名]

津田沼のムクドリ被害も悲惨ですね。新松戸に住んでいた時も大変でしたが・・・

[929: 匿名]

・三井と野村のＪＶ
・最高２４階建
・４棟構成
・８６９戸
・工事期間：２５年３月〜２７年７月

[930: 匿名さん]

三井と野村のJVが相手だとさすがに勝てないわな。

[931: 匿名さん]

三井、野村物件だとここの三菱より良さそうですかね？
ここの三菱の奏はやっぱり部屋の間取りとかちょっといただけない感が否めなくて…
ただ眺望はこちらの方が良さそうですが。

[932: 匿名さん]

三井と野村のJV・・・。

聞いただけで高そう。笑

[933: 匿名]

向きは西南西（ここのＡ棟と同じ方角）と南南東（メインストリート沿い）が８〜９割
残りが東向きと西向きに少々。
メインストリート側はこちらのマンションビューなので眺望はやや微妙。

[934: 匿名]

933さん、情報ありがとうございます！
Ａ棟購入者なので、気になってました。

こちらのマンションとの間は結構近いですか？
Ａ棟Ｄ棟は、工事中の音がかなりうるさくなりますかね…

[935: 契約済みさん]

933さん、ありがとうございます。

完成が２７年７月となると、まだまだ先な感じがしますが、
どんどん街並みが整っていって楽しみですね♪

ただ、こちらと合わせて1500戸を超える世帯数になりますので、
朝のラッシュなどがますます心配…。
道路の混雑にしろ、駅までの道のり（特にあの狭い階段）が気になります。

あ～、この勢いで地名が「奏の杜」になればいいなぁ。

[936: 契約済みさん]

我が家もA棟契約者です。
引っ越した時には既に工事が始まってるんですね。
そこから約2年ですか…。
わかっていたこととはいえ、音は心配ですね。

[937: 匿名さん]

>830

市川の鉄筋不足タワーが三井と野村のJV。また、やらかしちゃったりして。

[938: 匿名]

北西側接面道路対岸(約22m先)の敷地だそうな。建築計画図面も添付されてました。

[939: 匿名さん]

４棟で８６９戸なんだけど
Ａ棟５０戸とやけに小さいな。（地権者住戸用かな。。。）

[940: 匿名]

ここの人が入ると、更にラッシュが酷くなるね。

[941: 匿名さん]

区画整理が成功するかどうかの鍵を握るね。三井野村に期待だ！

[942: 匿名さん]

野村も奏の杜に関係してくるなら、南口の人口増対策としてモリシアから奏の入口まで
歩道橋でつながると良いですね。

[943: 匿名さん]

それは別問題だな。行政への働きかけが必要でしょ。人口が激増すれば動くよ。きっと・・・

[944: 匿名さん]

>943

最近は行政もお金に困っていて、再開発物件ですら事業主が費用を負担して建設するなら受け入れるなんて言ってるケースもある。期待しちゃダメだよ。ここは再開発事業じゃなくて区画整理事業だから、行政が主体じゃないし。

[945: 匿名さん]

奏の杜開発では人口７０００人を想定していたけど、ここと隣で約１６００戸。
５０００人近い。
１丁目のマンション、シャーメゾン群、戸建、ここの南側戸建合わせて約１０００人。

中学前を通るメイン道路の北側エリアも結構広いけど、高層マンションは建たないのかな？

[946: 匿名さん]

>945
容積率から考えて、24階レベルの高層はここと隣の三井野村だけじゃないでしょうか。
他はおそらく7，8階止まりかと。

可能性として、ベルクの商業施設部分はかなりの高層建築が可能みたいですが、
結局2階ですもんね。

[947: 匿名]

もらった建築計画資料から間取りはここと大差無いと予想。
建物の造りはこことほぼそっくり。

[948: 匿名さん]

北は眺望が悪くなるから、ここより安いのでしょうか？公園側は西向きだし。

[949: 匿名さん]

設備スペックはここより上質という噂をかなり前に聞きましたが、どうなるのか？
まずは免震かどうか。

[950: 匿名さん]

タワーで無い建物で免震にするのって、地所とナイスぐらいでしょ。それに免震って売りにならないみたいだよね。ここも含めて売るの時間かかってる。

[951: 匿名さん]

ここは売るのに手間取ってないのでは？

[952: 匿名さん]

>950
なぜ免震は、売りにならないのでしょうか。
他に売るのに時間がかかっている免震物件って、どこかあるのですか？

[953: 匿名さん]

免震は大きな買い要素ですよ。
免震なのに売れない物件は、立地等の基本条件に問題があるからです。

[954: 匿名]

免震は売りになるよ。
だんだん標準的になりつつあるが。

[955: 匿名さん]

免震だから安全という使い文句は営業からしか聞かないでしょ？
あまり鵜呑みにしない方がよろしいですよ。

[958: 入居予定さん]

北側のマンション、ここ見てて三井と野村がやるんだと思っていたら三菱と三井と野村なんですね！
三菱が入っているならパークハウスに悪いようにはならないかな？なんて期待しております。

[960: ご近所さん]

>956

じゃ、逆に免震は耐震、制震より何が優れているのか
教えてほしいな。

[961: 申込予定さん]

事業者の記載順から、三菱が幹事会社なんでしょうね。安心しました。

[962: 匿名さん]

免震は建築コストが高い上に、30.40年後の
修繕費用は億単位になることを考えると、今の
修繕積立金では完全にマイナスになるだろうね。

10年ごとに40-50万位の一時金は必要かな。

[963: 匿名さん]

高層は制震、中低層は免震か耐震というのが業界の常識となりつつあると思う。

[964: 匿名さん]

ここの北西のマンションの販売が本格化するのは、東側の三井、三菱のマンションが片付いた後でしょうね。

[967: 958]

>>959
え？私なんかおかしいこと書きました？

[968: 匿名さん]

958さん
たぶん959さんはこの掲示板のみの情報で読解力云々というコメントをされたのかと思います。
契約者宛てにきた情報ですと北側物件は三菱、三井、野村の共同でしたので958さんが正しいと思います。

[969: 入居予定さん]

耐用年数100年の免震装置が修繕に何億もかかる数字的な根拠を教えてください。
答えられないなら、以後つまらぬことを言わないように。

北西の869戸には驚きましたね！
完成はH27.7と言ってましたから、販売は1年半前くらいから始まるのかな？
だとするとH26.1スタートという感じになるけど、津田沼周辺のお金持ちも
一通り買っただろうからそれぐらいのスケジュールの間隔をあけたほうがいいのかもね。

それにしても三菱・三井・野村のJVって何だかインパクトありますよね。
でも、野村って新船橋とかここらへんでやたらとやってるけど、節操がない気もします。

昔から野村ってこんなイケイケでしたっけ？
生き急ぐ企業って感じで、購入者が犠牲にならなければいいと危惧しちゃいます。

[970: 匿名]

大手三社が相乗り。
さすがは奏の杜。

[972: 広告代理店勤務]

８６９戸ですか！

４５００万円が８６９戸として３９０億円

広告費が３％弱としても１０億円を超えるから
また石川遼君が登場しそう。

[973: 匿名さん]

>大手三社が相乗り。さすがは奏の杜。
何かと訴訟の多い三社ですな。ｗ

[974: 匿名]

坪２００万以上いきそうだ

[975: 匿名さん]

ＴＨＥ　ＫＡＮＡＤＥＮＯＭＯＲＩ

[976: 物件比較中さん]

これで大規模マンションの概要が出て、街の全体像が漠然とですが、掴めました。

奏の杜の街、駅からの距離や周辺環境が、かなりいいですね。

[977: 匿名]

ＫＡＮＥＤＥ ＮＯ

ＭＯＲＩかと思ったわ

[978: 匿名]

最大手３社のＪＶ＋地権者有りのマンション

おいくらになるのか想像できませんね。

奏の杜全体でも三井と三菱と野村以外の売主のマンションがないのもすごいね。

[979: 匿名さん]

53、55街区で始まった三井、三菱のマンションもパークハウスより価格を下げて販売するとの事。

3社ＪＶも等価交換マンションなので販売価格は下げて出してくるでしょう。どれくらい下げてくるのか楽しみ。

[980: 匿名さん]

>979

等価交換マンションだから価格を下げてくるって、違う気がします。

[981: 匿名さん]

もし価格が下がるとしたら、その分の代償は、少なからずあるでしょうね。

でも、ここが高くて買えなかった方で、資産価値とか気にしないなら朗報かも。
時期もズレるし、選択肢が増える分には、街としても喜ばしいことでしょう。

[982: 匿名]

価格が下がったとしても税制優遇の縮小や消費税増税の件もあり、
トータルでは安くならないんではないこと思います。

[983: 匿名さん]

物事は、タイミングが大事だから、自分にとって良い物件を良い時期に買えればいいでしょう。

等価交換マンションよりも、こちらが良いですが、まだ気にいる部屋が残っているかが問題だ。

[984: 匿名さん]

＞969

免震マンションは、地中にアイソレーターという円盤ゴムと鉄板を交互に
重ねた円柱状の構造体によって本体を支えているのですが、このゴムは、
経年劣化による腐食などで傷むため、２５年程度でゴムの交換が必要となるのです。
その費用は、1回の交換当り、５千万円から１億円かかるとも言われています。


その他
http://ameblo.jp/tt-soudan/entry-11244201339.html

[985: 958]

>>968さん

レスつけていただいてありがとうございます。

[986: 匿名さん]

>984

あなたが参考にされた文章は、…と言われている。とか、…と思った方が賢明。とか、今一つ明確でないです。

免震のコストが負担できなければ、制震や耐震を選べばいい。
ケチつけても、免震が今後増えていく事は、間違いないから。

[987: 匿名さん]

＞あなたが参考にされた文章は、…と言われている。とか、…と思った方が賢明。とか、今一つ明確でないです。

それはまだ、色々な意味で免震に関して前例が無いので明確には言い切れません。


>ケチつけても、免震が今後増えていく事は、間違いないから。

根拠を明確に説明して下さい。

[989: 匿名さん]

耐用年数が２５年以上のものは長期修繕計画に含まれていないって点にご用心。普通のマンションでもエレベーターや機械式駐車場の交換費用が含まれていないから、当初の長期修繕計画よりも費用アップするものなのに、免震装置の交換費用が上乗せされる。知らずに買って・・・。

免装置って建設時は建物が出来てないから設置は簡単だけど、交換のときは建物をジャッキアップするから費用がとてつもなくかかる。それに今思いついたけど、ジャッキアップしてるときに地震が来たら悲惨だね。

[991: 匿名さん]

悲惨なのは、989の心と頭でしょ…

[993: 匿名さん]

>989
もしかして耐震のタワーを買っちゃったのかな？

[994: 匿名さん]

免震を否定される方、
ご心配には、及びません。
経済的に余裕あるので、全く問題なし。
大切な家族を守るためです、安全を取りますよ。

[995: 契約済みさん]

免震装置は土木の業界でも使われていますが、耐用年数は百年です。
風雨にさらされない建築の方がもちはいいと思いますが…
あとゴムは腐食ではなく、オゾンで劣化します、念のため。
問題にするなら、免震装置本体より、装置の取付部などの劣化でしょうか。
９８４さんが引用されているリンク先は、技術的にはイマイチと感じます。

[996: 匿名さん]

揺れを受けて損傷するのはむしろ免震装置。例えば鉛ダンパーって壊れることによって力を吸収するしくみ。東日本大震災でも亀裂が生じたケースが３０棟あるってのがニュースになった。

[997: 匿名さん]

>993

地震を気にするならタワー買っちゃだめでしょ。乾式壁なんてあちこちで壊れてる。

[999: 購入検討中さん]

報道やら週刊誌やらで免震に否定的なのはタワーの場合でしょ。コスト云々よりも安全性に疑問符が付いている。ここはタワーじゃないのだから気にしなければいいのでは？

[1000: 匿名さん]

耐用年数100年？そんな建物どこにあるんだろう？
なぜ、絶対100年大丈夫と言い切れるんだろう？
免震はすごいですね。