パークタワー豊洲ってどうですか？ その２

[匿名さん]

パークタワー豊洲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195744/

所在地：東京都江東区豊洲四丁目3番36他（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.13平米～79.20平米
売主：三井不動産レジデンシャル、近鉄不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1012/index.html
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[705: 匿名]

何だかブルーカラーのファミリーがこぞって抽選に参加しそうね。

[706: 匿名]

>703
激安感なら、
プラウドタワー東雲のほうが更に激安だよ。

[707: 匿名はん]

忘れてはいけないこと。

名前はパークタワーなのに

仕様のグレードは公団レベルということです。

安いには理由があります。

[708: 匿名さん]

っていう程、安いかどうか
価格表を見直したほうがいいよ。
野村の坪単価よりもここの坪単価は１割高いから。
高さが１９階しかないのに。

[709: 匿名]

１ＬＤＫの47平米で3200万円か。

確かに激安！だよ！

ＤＩＮＫＳには十分な広さ。

[710: 検討中さん]

本日の打ち合わせで、平均競争倍率が5〜6倍だと聞きました。
予想はしていましたがかなり高い倍率だったのでガッカリして帰ってきました。
割安マンションだから人気殺到しているのでしょうね。

[711: 匿名さん]

壁に貼ってある花、
を帰りがけに見た限りではそうは見えないけどね。

[712: 匿名さん]

>710
もう受付してるの？

[713: 匿名さん]

出したい人の書類は受付してるが、
まだ大半の客の希望を、口頭で聞いてるだけの段階だよ。

[714: 匿名]

私の希望のタイプの部屋は今のところ3組だと教えてくれました。
まだまだ伸びそうで不安です。
抽選で勝つには、現金払いしかなさそうです（涙）

[715: 匿名さん]

現金払いかどうかは抽選に関係ないでしょ？

[716: 匿名さん]

デべによっては現金払い、の客を逆に嫌いますよ。
完成売りならともかく青田売りでは、引渡の日までに現金を無くしてるケースがあるから。
株投資などで。しばらく待ってくれと泣き付かれるとめんどうになる。

[717: 匿名さん]

＞すぐ隣が枝川だから。

昔、豊洲の地名が決まるまでは枝川だったわけで、
そういう意味では地（血）を分けた兄弟の関係。仲よくしてよね。

[718: 匿名さん]

＞本日の打ち合わせで、平均競争倍率が5〜6倍だと聞きました。

人気の高い部屋ってそんなものじゃない？

全体の平均だと、いっても1.5倍ってとこでしょうが。

[719: 匿名さん]

いずれにしろ湾岸人気は本物だな

[720: 匿名さん]

湾岸で何年も売れ残ってるマンションなど
在るわけなし！

[722: 匿名さん]

過去レスを読めばあ

[723: 匿名さん]

>720
その通り。無いよ。
有るように見せてるだけ。
「敵を欺くには先ず味方から」

[724: 匿名さん]

そうそう。他の豊洲物件スレは見ない見ない。

[725: 匿名さん]

焦って買って入居してみたら半分くらい空いている。
みんな引越して来るのが遅いなあ、と思い気が付けばもう数年経つ。
それなのにまだ空室だらけ。

って話があるので決して焦らないこと。

豊洲には物件が余っています、同じ金額でもっとグレードの高い所も空室はたっぷりあります。

[726: 匿名さん]

>725
>焦って買って入居してみたら半分くらい空いている。

その可能性はある

[727: 匿名さん]

東雲野村だって即日完売を連発してるんだから、ここだって大丈夫だよ！！

[728: 匿名さん]

冷静にそんなにできたての新築って良いか考える必要がある。

１．ここの新築を買う。
２．ここよりハイグレートでしかも立地の良い築３年の新築を買う。

同じ値段ならどっちかね？

[729: 匿名さん]

高層階の価格はそれなりに高いので、シンボルとかも買えそうですね。
静かさや、雰囲気はやはり住友のほうが上と思います。

[731: 匿名さん]

高層階の価格なら、
東雲野村の高層階を楽々買えます。

[732: 匿名さん]

豊洲5分のほうがいい

[733: 匿名さん]

豊洲5分でも、再開発エリアではない4丁目。
橋を渡れば東雲。

[734: 匿名]

いつの日か豊洲4丁目が再開発されることを祈りたい。特に晴海通りに面しているところなど。

[735: 匿名さん]

再開発されるとしたら、
南側のコンクリ工場が高層マンションになる可能性が高いでしょう。
北側の三菱なんとかも同様。

[736: 匿名さん]

周辺の売れ残りマンションも探すべき。
売れ残りマンションの価格はあくまで売主のいい値、大幅に下がります。
パークタワーを買う予定だが、○○円にしてくれればココを買うと交渉すれば下がるんです。

[737: 匿名さん]

三井と野村だと、アフターサービスとか、表にはでてこない部分とか、三井の方が安心感あるよね。

野村は魅せるのが上手いだけ、というところがある。

[738: 匿名さん]

住民板のベイクレストタワースレを読んでみると良いですよ。　
あそこ、管理会社を野村に変更したから野村の評価が分かります。

[739: 匿名さん]

単身者向けマンションはオーナーが賃貸に出して投資物件となる部屋も出てくる。
そうなるとゴミ出し、騒音、マンション住人のコミュニティーで問題が増える。
気を付けたいところだ。

[742: 匿名さん]

例を挙げれば、ペットボトルのゴミ出しひとつとっても

所有者・・・ラベルをはがし、ペットボトルの中も洗って出す

賃借人・・・洗わずそのまま出す。ラベルもはがさない


という傾向が強いはずです。
これはあくまでも一つの例です。

[743: 匿名さん]

いくら何でもあのスペックでちょっと高すぎる
1LDKとか2LDK探してるのでここだったら湾岸タワーにする
パークタワー東雲もどうせ高いんだろうし・・

[744: 匿名]

リーマン前だったら全戸即日になるはずだっただろうね。震災もあって加えて今は株安円高。
湾岸にはタワーも目白押し。
少子高齢もじわじわ
購買者が少ないうえに分散化してて、
駅近以外は資料請求すら集まらない。

[745: 匿名さん]

743が言ってるのはレックスか？湾岸タワーというだけでは紛らわしいよ。
まあ、東雲の売れ残りは検討外。

744の結論は何？ここ、駅近だけど。

[746: 匿名さん]

この物件のメリットが分からん
・ディスポーザーなし
・共用施設皆無
・東側スタコトお見合い、南側生コン屋
・管理費高め
かと言って物件安い訳じゃない

誰かこの部分はオススメだよってとこ教えてくれ

[747: 匿名さん]

・西側晴海通り近過ぎ
・建物の真下をメトロが走る
・再開発エリアではない４丁目
・最寄りの豊洲駅出口は階段だけ
・名前はタワーだけど１９階建て

[748: 匿名さん]

コンクリート運搬のダンプもかなり出入りしてますしね。

[749: 匿名さん]

枝川の隣だし。
単身者向けだからマンションの運営がむずかしいし。

[750: 匿名さん]

＞749さん
私も、この物件はもともとパークリュクスの予定であったため、シングル・ＤＩＮＫＳ用

だと思っていましたが、事前案内会で聞いてみると、半分くらいは３ＬＤＫでしたよ。

ここの売りは①三井ブランド及び②豊洲駅徒歩５分でしょうね。

特に、②に関しては豊洲駅で新築を探している方にとっては、今後出そうにないため

希少価値があるのでしょう。

[751: 匿名さん]

２Ｌ３Ｌでも行灯部屋が多く、
行灯部屋が２部屋という珍しいプランまであります。

豊洲駅は出口を増やしたので、シティータワーズなんか徒歩４分になりましたね。でも売れ残り。

[753: 匿名さん]

って程、激安ではないよ。
下の階は安いけど、階数ごとに高くなる金額が大きいから。

[754: 匿名さん]

一昨日の構造説明会に参加したが、メガスラブの意味合いなど大成建設の解りやすい説明により強度の面では納得した
しかし2LDK の 56平米が4080万円〜 は破格値だ
なぜこんなに安いのか？確固とした理由が未だに見いだせない
しかし、既存パークタワーと比較すると極端に内装グレードが低いためかという一様の結論に達してはいる
安かろう悪かろうでは困るわけだが

[757: 匿名さん]

>754
行灯部屋のある北東向きの３Ｆ？
ガーデンや平置き駐車場から部屋の中が見えるし、
もちろんスターコートの大勢とお見合いだから安いんじゃない？

[758: 匿名さん]

お見合いにならない西側の部屋は坪幾らですか？

[759: 匿名さん]

ここの入居者は６０％くらいが単身者、３０％が老夫婦などのカップル、１０％がファミリーって感じでしょうね。

[760: 匿名さん]

豊洲駅や小中学校が近いから、単身者やファミリーはまだしも、
老夫婦はここに住むメリットが無いと思うけどね。

[761: 匿名]

↑んなわけないだろ（笑）

普通に考えて
ファミリー60％
DINKS30％
単身10％

安いファミリーマンションですよ、ここは。

[762: 匿名さん]

安い低層階、が人気になるんだろうね。
高層階(プラウド東雲なら低層階だけど)は高いから。

[763: 匿名さん]

＞７６１
単身者が１０％ってことはないでしょう。４０㎡に家族では暮らせないし、カップルもないね。

単身者５０％
カップル（DINKSじゃない、リタイヤ後の夫婦など)３０％
ファミリー２０％

だろうね。

[764: 匿名さん]

リタイヤした後の夫婦なら、東雲野村を買って住んだほうが安上がりだよ。
ここを買って余計な老後資金を使うより。

[765: 匿名]

>763
40㎡の部屋が1割しかないのに
なんで単身が5割になるんだ？

[766: 匿名さん]

3LDKが全体の戸数の半数以上を占めていますから、ファミリー世帯がメインターゲットでしょうね。

[767: 匿名さん]

失礼、
×3LDK
○2LDK以上

[768: 匿名さん]

窓の無い洋室、に抵抗が無いのが条件。

[773: 匿名さん]

高齢者を住まわせたいようだが、
ここはシルバーパスを使うには東京方面バス停が遠い。買物の便利性も中途半端。
眺望のない晴海通り沿いに、わざわざ高齢者が引越してくる魅力があるとは思えないな。

[774: 匿名]

高齢者がいるわけないじゃん

[775: 匿名さん]

ヘタすりゃ高齢者が殆んどだよ。

[777: 匿名さん]

すぐに完売しそうな勢いだね

[778: 匿名さん]

そう煽るなよ。
直ぐに完売しそうとか言って３年以上も完売しないマンションが近所に複数あるんだから。

[779: 匿名さん]

安い部屋だけ先に売れて
高い部屋が残るパターンじゃない？
高い部屋と言っても、部屋が狭いからたいした価格ではないけど。

[780: 匿名さん]

完売しないリスクは大きい。
入居者にとって完売しないと金銭的負担が増えるのです。

ここは修繕積立金が安いから、駐車場が修繕費の大きな収入源になる。しかし完売しないとそれが入ってこない。
完売しないと将来の修繕もままならない。

[782: 匿名]

ここが悪いとは思わないけど、
現在も既にそうだし今後を考えると供給過剰が明らかなため、このエリアは今は買えないんだよね。
需要と供給のバランスが明らかにとれて、価格が１段階下がる３〜４年後には買いかなと思います。
震災における液状化リスクは、種類は違えどどこもリスクなので個人的には気にならない。
あくまで需要と供給のバランスが取れた、高値掴みではない時に是非購入したい。

[785: 匿名さん]

>782
供給過剰はここに限らないんだが？
月島、勝どき、晴海、新豊洲、有明、東雲、に次々とタワマンの供給は続く。

[786: 匿名]

>785
そうですね、ここはパークタワー豊洲のスレたから他エリアに触れなかったけど、その辺全般の価額は上がらない。
ただそうなった場合、月島、勝どきとの比較では新興の豊洲のほうが圧倒的に不利ですね。
住宅購入=一生ものといまだに考えられている保守的な日本では、同じ埋め立てエリアでも新興地域は圧倒的な不利を被ります。
５０年レンジで考えると分かりませんが。

[787: 匿名さん]

内陸から見れば
川向こうのタワマンエリアはみんな新興ですよ。
同じ豊洲でも新豊洲のエコアイランド構想は時代的に有利だと思います。

[788: 匿名]

50年レンジでマンション投資考えて何の意味があるの？不利って何すか？
今から50年前に今の状況を予測できるわけがないし、これから３年先も予測するのも難しいんだから。
不動産は立地が命なんだから、他のエリアの坪単価地図に落としてにらめっこすればわかるよ。

[789: 匿名]

そう、５０年レンジで考えると分からない、つまり考えることが不可能だからもっと短期レンジ、特にここ３年で考えると今買うのは得策じゃないって言ってるんですよ。
よく読んでみてくださいね。

[790: 匿名]

>788
>不動産は立地が命
あのさーそんなことは誰でも分かるんだけど、
需要と供給の話なんだよだから。欲しい人はこれ以上増えないけど供給が増えるから、価格が下がるっつー単純な話しでしょ。小学校で教わんなかった？
立地つっても物理的距離が銀座に近いだけで、埋め立て地リスク有りの立地なんだから「立地命」だったらヤバいでしょw

[793: 匿名]

＞790
よく需要と供給の話しする人がいるけど、その単純
な話しが今のこの地域に本当に当てはまるの？
下がる下がると言われてもう十年はたってると思うけど。

[794: 匿名さん]

>十年
ってオーバーな。

十年前の2002年には、この地域は世間から関心さえ持たれてなかった。

[795: 匿名さん]

>>794
あながち"十年"ってのはそこまでオーバーじゃないのでは？
2003年にハセコーマンションが豊洲で販売を始めた時から
　「こんな場所に170万/坪も出す奴いるんだ？下がる下がる」言ってたのがいたよ。
その後パークシティ発売頃になると
　「豊洲で200万/坪以上なんてありえない、馬鹿じゃねーの？」というのが現れ、
シティタワー発売頃になると
　「豊洲で250万/坪以上なんてありえない、埋め立て地だぜ？」というのが現れる。

まあそんなもんですよ。

[796: 匿名さん]

つまり
豊洲が過去10年の上昇率1位、という時に
比較してる過去のマンションは
ハセコーマンションよりも古い、安マンションってことですね。

[797: 匿名さん]

>>796
ごめん、全然意味分かんない。

[798: 匿名さん]

豊洲スレによく何度も書かれたりコピペされたりする、
『豊洲が過去10年の上昇率1位』って古い記事を知らない？
10年以上前の比較対象物件は、豊洲でも安マンションだったんでしょう。

[801: 匿名さん]

PCTの売り出しは2006年頃。
直前ではないね。

[802: 匿名さん]

玄関から駅の改札まで実質１３分ってとこですかねえ？

[803: 匿名さん]

駅の出口が階段だけですからねえ。
大学病院の通院患者への配慮が無かったんですね。

[804: 匿名さん]

>>798
10年以上前だとグランアルトだろ。
みんな情報知らなさ過ぎ。

まあ安マンションってほど酷くもないと思うが。
そもそも世間の標準的な仕様も低かったしね。