パークタワー豊洲ってどうですか？ その２

[匿名さん]

パークタワー豊洲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195744/

所在地：東京都江東区豊洲四丁目3番36他（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.13平米～79.20平米
売主：三井不動産レジデンシャル、近鉄不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1012/index.html
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[603: 匿名さん]

590です
今、もうベッドで寝るとこなんでうろ覚えですみませんが用途地域で住宅系で隣地あるいは全面の壁面から7m,工業系で5m,商業系で4m（たしか‥）あれば係数は1あります。

道路境界線側の緩和なかったっけかな‥
明日、事務所で確認します。
おやすみなさい。

[604: 匿名さん]

>603先生
もうあなたは「通りかかりの建築士」さんではありません。袖触れ合うも多少の縁どころでもありません。
みんな、専門家の貴方のご意見を待ってます。三井の考えも推測してみてほしいのです。
明日、よろしくお願いします。

[605: 匿名さん]

それにしてもここは「無理矢理マンション」だな。

[606: 匿名さん]

建築士さんも絡まれて、さぞかし迷惑でしょうね
賢明な検討者は売主に確認しましょう。
この問題は今までの登場人物では根本的に解決しないよ
見てていらいらした

[607: 匿名さん]

こんな場所で出入りする顔無し建築士を誰が信じますかね？自演してるっぽいですしね。
知りたいなら実際に三井に聞くしかないと思います。

[608: 匿名さん]

道路緩和ってのは、開口部が道路に面する場合、道路の反対側の境界線を隣地境界線とみなして係数を計算するということ
南西側は幅50mの晴海通りですから、余裕で係数3ですよね
これですべての疑問は解決されたっぽいですね

[609: 匿名さん]

だとしても係数が3になるという確証は確認できませんよね？
どう説明すると3になるのですか？
1以下にはならないという説明にしかなりませんよね？

[610: 匿名さん]

それに仮に居室だとしても、今度は換気不足という別の問題が発生しています。これはどう説明がつきますか？

[611: 匿名]

>>608さま
お言葉ですが、70B typeは晴海通り側じゃないよ？きちんと配置を調べてからカキコミされたいいんじゃないかな。

[612: 匿名さん]

>611
北東側は広い平置駐車場でしよう？一体何が問題なんです？
揚げ足取りが目的化していませんか？

[613: 匿名さん]

揚げ足取りではなく居室記載による採光の面積不足の可能性問題を揚げていると思いますが。

[614: 匿名さん]

北東側はその問題はもともと解決されているでしょう
北東開口部から隣地境界線は駐車場があるので約40m
h60としても補正係数は2.6と余裕でクリアです
晴海通りに面してるかどうかなんて、どうでもいい話でしょう？
なのにそこをあげつらうことを、揚げ足とりと言ったのです

[615: 匿名さん]

>590さんのレスを読めば、駐車場側に問題ないことは分かるからね。

[616: 匿名さん]

>>614-615

609です。
了解いたしました。
調べていただきありがとうございます。安心しました。

[617: 匿名さん]

あと、590さんもありがとうございました。

[618: 匿名さん]

590です。
道路境界線側については>>608さんの言う通りです。（道路には建物が立たないので当たり前ですね）

>>609さん
計算式は
有効採光面積＝Ｗ（窓面積）×Ａ（採光補正係数）
Ａ＝（d/h）×α-β
となります。詳しく知りたければ建築申請メモ等に分かりやすく解説してあるので読まれると良いでしょう。

>>610さん
換気は今は24時間換気なので開き戸のアンダーカットや引戸で換気できます。

この物件は自分も気になっていたのですが思ったより坪単価が高いのとディスポーザーが実装されていないのと駐車場が高そうなんで諦めました。
配置計画や住戸プランは悪くないと思いますよ。
今はレックスガーデンとバンベールルフォンで検討中です。

[619: 匿名]

618さん
すみません、教えてください。
地下鉄の振動などは、階上に伝わらないものなんでしょうか？
ちょうど地下鉄の真上にタワーが建っているので心配です。

[620: 匿名さん]

2階の住居まで伝わるかはわかりませんが、1階の保育園には振動や騒音は発生するかもしれませんね。

[621: 匿名さん]

６１８じゃないけど、、
日経新聞に１階で使っているマッサージチェアーの振動音がマンション４階にまで伝わったと出ていた。
当然地下鉄の振動や音は伝わるんじゃないの？
デベだって音も振動も全くありませんとは言わないはずだよ（言うかもしてないけど文章としては書かない）。

[622: 匿名さん]

>>618さん
>配置計画や住戸プランは悪くないと思いますよ。
ですか？

晴海通りに近すぎたり、有楽町線の上にタワーを建てる配置や、
行灯部屋が多く、バルコニーが北東を向いた住戸が多くても、悪くないプランって事ですか？

[623: 匿名さん]

>>619さん
僕は設計でも意匠のほうなんで構造的なのはあまり知りません。
ただ地下鉄はかなり深いのであまり影響ないのではと考えています。
これはお客さんから絶対に聞かれる事なのでデベロッパーさんと設計者は考慮して計画してると思いますよ。

[624: 匿名さん]

>619
そのタメのメガスラブでしょう。
ディスポーザーを無くしてまで、分厚くて重いスラブを埋めて、
地下鉄の振動を伝わらないように押さえ込む。

[625: 匿名さん]

>>622さん
配置を晴海通り側に寄せたのはスターコートとのお見合いを避ける為でしょう。晴海通りの歩道は広く車道までの離隔は10m近くあるので問題ないと思います。
行灯部屋は内廊下なんでどうしても出て来ます。（部屋数を減らせばなくなりまづ）
方角も板状でなくタワーならではの宿命でどうしても向きの悪い住戸が出てきてしまいます。

それぞれ優先順位をどこに置くかで見方が変わってきます。

[626: 匿名さん]

>>625
お見合いを避けるからじゃありませんよ

>晴海通り側の道路境界線から30メートル下がったラインで、高さ制限無しの地区と、第三種高度地区に分かれていて、当然ながら制限無しの地区にタワーを建てているから。
>そのラインから西側は、日陰規制も高度規制も無し
>ラインから東側は、日陰/5-3h/4m 第三種高度の規制が厳しい地区
>簡単にいうと、規制が無く住戸数が目一杯取れる側に建てている。
>もっと簡単にいうと、カネ儲けのため。

・・・って書いている過去スレがあります。
意匠建築士さん、この過去スレは、正しいことなのでしょうか？それとも間違いなのでしょうか？

[627: 匿名さん]

離れても、お見合いはお見合い。

[628: 匿名]

>590氏は、自分はただの通りすがりと書いておきながら、
>618では、気になってここを検討していたが諦めた と自ら書いている。

このように、この意匠設計の先生には申し訳ないが内容が支離滅裂だと思う
590と618が同一人物であることが大前提だとして、人間として些か信用できないと思った
618氏は、この真逆のことをきちんと釈明していただかないと、今までこの信用していた人に申し訳ないと思う
どうなの？ホントに検討していたの？そして諦めたそれらの理由はホントなの？きちんと説明すべき！

[629: 匿名]

623さん
619です。
早々の回答ありがとうございます。
お蔭様で少しホッとしました。
うちは下層（2階か3階の南西側）しか買えないもので、非常に心配でした。
ありがとうございます！

[630: 匿名]

>623氏
あと>494が挙げているあのスペースが何故生まれたのか････について、意匠設計のあなたなら得意分野のはず。想像できますよね？
是非、見解を教えてください。
実際、とっても不安になるスペースだから！

[631: 匿名さん]

>>622
意匠設計のプロの建築士のかたが良いとおっしゃっているんだから、自信を持って良いと思っていいと思いますよ。
私は80Bﾀｲﾌﾟや、そのすぐ東側のﾀｲﾌﾟには目も当てられませんがね。家具を配置できないような細長い間取りってことですよ。

[632: 匿名さん]

>>626さん
地区計画までは調べてないのですが日影をクリアする為に晴海通り側に寄せたという可能性はあります。
そして金儲けのためとありますが事業なので容積率めいっぱい使うのは当然でしょう。仮に余裕を持たせて計画すれば事業収支を得る為には坪単価を上げなければなりません。そうすると完売できなくなるのも考えられます。

[633: 匿名さん]

>>628さん
マンション買い替えの為にこの近隣のマンションをいろいろ調べています。
なんでそんなに噛みつくのか理由が分かりませんがこの物件を検討をしたし例え購入できる物件でなくても気になれば後学のためにMRに行ったりしてます。

[634: 匿名さん]

>>632さん
意匠建築士さん、丁寧に教えていただいてありがとうございます！とても解りやすい解説で、なるほど納得しました。
坪単価を抑えることは結果的に私たちが買いやすくなるということですよね(^O^)

[635: 匿名さん]

>>630さん
HPの敷地計画で非常用EVの右側のスペース？
HPでしか見てないけどあそこは乗降ロビー兼付室になってるようなので排煙窓の面積（3平米）を確保するためかなあ。
ちなみに排煙窓は天井までの1/2までしか有効開口とみなされません。

[636: 匿名]

>633 だったら、『通りかかっただけ』 なんて、まるで無関係を装わなけりゃいいじゃん

そのことを言ってるだけで別に噛み付いつるんじゃないってば

間違ったことが嫌いなだけだ

[637: 匿名]

>635氏
解説に感謝です。
やはり法規上のスペースでしたか・・・。
ていうことはあそこは排煙のための窓があるわけですね？
理解できました！

[638: 匿名さん]

まあそんな神経質にならずに気軽に買って下さい。

[639: 匿名はん]

>>636第三者風に装いたかっただけじゃない？
別にいいじゃん

[640: 匿名さん]

他の三井タワーのスレを読んでみようと思い、
神奈川板でパークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワーのスレを読んだら、

>豊洲（実際東雲）タワー
と、ここの立地がネガされていた。

神奈川の人は東雲を知らない人が大半だろうに。

[641: 匿名さん]

マンションの説明が気にいらないなら買わなきゃいいんだよ。

[642: 匿名さん]

柱が太いから家具の配置に難ありプランがあり、
柱に連動して梁も太く大きいのがマイナスポイントですが、それ以外はなかなか気に入っています。

[643: 匿名さん]

柱が太いのは、タワマンの宿命といえばそれまでなんですが。

[644: 匿名さん]

柱が太いというより、アウトフレームではないから柱が内側に出っ張っている。

更に、プランによっては
バルコニーを削ってまで部屋を外側に広げているタイプもあり、余計に柱が邪魔になっている。

[645: 匿名さん]

やっぱり４丁目っていうのが気になるなあ。

[646: 匿名さん]

４丁目で、しかも東雲側だからこそ
>（実際東雲）タワー
などと、他のスレでネガされているのでしょう。
それなのに、野村タワーよりも割高だけど。

[647: 検討中]

リビングルーム天井高さは確か2メーター50ですよね？これはかなり高いので非常に嬉しいです。
2メーター40くらいの背の高い観葉植物とかオシャレに置けそうで嬉しい。
ただ、Typeによっては、天井の面積の約半分が梁に占領されていて、2メーター50部分の面積が狭いかと。。確か梁下の高さは2メーター20ですよね？

これは
引っ越ししてからあらら、なんじゃこりゃー ってことになりかねないので
皆さんも留意が必要ですね。

しかし2メーター20の高さってどうなんですか？最近のタワマンだとこれが概ね普通なんですかね？

[648: 検討中]

あ、すみません、かいたあとで気付いたのですが、リビングルーム天井高さは2メーター55だったかもです。

いま手元に図面がないから、間違っていたら、大変すみませんでした。

申し訳ありません。

[649: 匿名さん]

ちなみに晴海三菱は、2メーター70

[650: 匿名さん]

プラウドタワー東雲　2メーター60
パークシティ豊洲　　2メーター62
ザ　豊洲タワー　　　2メーター65

[651: 匿名]

1階のコンシェルジュカウンターがなんだかショボいのは気のせいかな。
その裏にクリーニング管理倉庫があるけどこんな広いの要る？逆転すべきだなーって。

[652: 匿名さん]

>651
まだクリーニング専用部屋があるだけまし。
ＷＣＴだと、可動式ラックにクリーニングずらーと並べて終日放置状態だよ。

あれは見苦しいよね。

毎朝混雑で大変なことになってるってさ。