パークタワー豊洲ってどうですか？ その２

[匿名さん]

パークタワー豊洲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195744/

所在地：東京都江東区豊洲四丁目3番36他（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.13平米～79.20平米
売主：三井不動産レジデンシャル、近鉄不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1012/index.html
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[583: 匿名]

>>581さん

それをいうなら、６５Ｂタイプの主寝室は引き戸じゃないのでアウトだと思いますが。
これはどう説明がつくのですか？

[584: 匿名さん]

>583
おや、65Bタイプ、こちらはおかしいですね
LDの開口部が2350のハイサッシならセーフですが、そんなはずないですよね
キッチン部を居室カウントしないという荒技もありますが
このオープンキッチンではそれも通用しなさそうだし
これは説明が聞きたいですな！

ついでにいうと、70Bタイプもちょっと足りてないですよね

さすがに大手がこんな図面レベルでミスを犯すとは思えないので
何らかの説明がつくことなんでしょうけど

[585: 匿名]

>>５８１さん、説明まだー？

[586: 匿名さん]

私581=584ですが、私に説明を求められても困りますねえ
デベからの説明があれば後学のために聞いときたいところですね
どうしても気になる人は公取協へ連絡してみては

[587: 匿名さん]

向学は知ってたが、後学って言葉もあったんだね。

[588: 匿名]

>>私581=584ですが、私に説明を求められても困りますねえ


最後にはケツまくって逃げるんですか…

[589: 581]

もともと通りすがりなので逃げるも何もないと思いますがね
私はデベの人間でもないし、55Bはたまたま説明がついたけど
その他は知らんもんは知らんとしかいいようがないですし、
正直にそう書いたはずですよ

[590: 匿名さん]

通りかかりの建築士ですが代理で答えます。
居室と言うからには居室床面積の1/7の採光が必要です。
これは誰かが書いてあるように2室採光（引戸等により一体とできる居室）でもOK

それと有効採光面積は実際の採光面積に補正係数（最大3まで）をかける事ができるのでそれでクリアしているのでしょう。
ちなみに補正係数は隣地や道路から離れれば有利になります。

それと当たり前ですがデベロッパーさんは極力、居室で申請させたいので納戸という表記は極力避けます。
本当にどうしても採光が取れない部屋やどうやってもベッド等のレイアウトが出来ない場合のみ納戸と表記します。

[591: 匿名さん]

納戸で生活するのは止めましょう。

[592: 匿名さん]

採光って、ミラーで反射させるのはダメなの？ちょっとトリッキーかもしれないけど

[593: 匿名さん]

>592
色々あるみたい。

太陽光採光システムの概要と特徴
http://www.sun.or.jp/system/system1.html

■ミラー方式 　
平面鏡や曲面鏡を用いて太陽光を反射し、必要に応じて二次反射鏡などを使って所定の場所に太陽光を送り込みます。光の伝送は空気中を通して直接行われます。比較的長距離の照射も可能だが、30m以内が望ましい。また、長距離になる場合は照射したい場所に正確に光を導く設置精度が施工のポイントになります。反射鏡の原理上、太陽高度が高いと鏡の反射面積が小さくなるので太陽高度が高い夏期や南中時の採光量は低下します。

■複合ミラー方式
光の伝送は、空気中を通して直接行われ、長距離の照射も可能です。複数の曲面鏡を組み合せることで、見上げて目に入っても眩しくありません。屋外の公園や校庭などへの大規模採光に最適です。

■ダブルミラー方式
本体ミラー（一次ミラー）が太陽を追尾して、標準装備の二次ミラーによって任意の場所に太陽光を採光します。光の伝送は空気中を通して直接行われ、比較的長距離の照射も可能です。日照がさえぎられるビル北側への採光に最適です。

■プリズム・ミラー併用方式
全反射プリズムシートで入射した太陽光をシート面のプリズムで直下方向へ伝送し、水平方向の光は平面反射鏡によって直下に伝送する方式です。この方式は、反射鏡における太陽高度による採光量の変化が少なく、大容量の光量が伝送でき、しかも直線的な長・短距離照射のいずれも可能です。

■レンズ・光ファイバー方式
凸レンズを使用し光を集光する。レンズは常に太陽に正対するように制御されるので太陽高度による伝送効率は変化しません。また、伝送路や伝送距離の制約がほとんどなく、設計の自由度が高いこともこの方式の特徴です。しかし、ケーブル長のコストを考慮して最短でケーブルを敷設することが重要です。

[594: 匿名さん]

590
その係数ってなんですか？
そんなものを掛けることで余計に不利な方向へ働くってことですよね？

[595: 匿名さん]

「係数」＝「鉛筆なめなめ」

[596: 匿名]

>>594
ざっとですが、南西の窓面って道路境界線から3mくらいしか無いように見えるのですが…。
つまり補正係数は1以下になるということですね。
タワーを大通りに寄せて計画したのが裏目に出てしまいましたね。

[597: 匿名さん]

↑だな。
垂直距離Ｈ（開口部の直上にある建物の部分）はタワマンだから下層ほど大きくなるからね。
例えば2階の窓だと、Ｈ＝50メーターくらい？
だから
私の計算でも、補正係数＝明らかに1.0未満になるんだよな

[598: 匿名さん]

597です。
建築士の>>590さんは、補正係数が1.0未満になるんじゃないか・・・という私の見解については、どうお考えですか？
ご意見、お待ちしております。

[599: 匿名さん]

構造が変わらないなら、表示みたいな細かいことを気にしても意味なくね？
実害ないし。

[600: 匿名]

実害 あります

不信感は資産 なんです

[601: 匿名]

三井に対する不信感

[602: 匿名さん]

なにそれ。単なる嫉妬じゃん

[603: 匿名さん]

590です
今、もうベッドで寝るとこなんでうろ覚えですみませんが用途地域で住宅系で隣地あるいは全面の壁面から7m,工業系で5m,商業系で4m（たしか‥）あれば係数は1あります。

道路境界線側の緩和なかったっけかな‥
明日、事務所で確認します。
おやすみなさい。

[604: 匿名さん]

>603先生
もうあなたは「通りかかりの建築士」さんではありません。袖触れ合うも多少の縁どころでもありません。
みんな、専門家の貴方のご意見を待ってます。三井の考えも推測してみてほしいのです。
明日、よろしくお願いします。

[605: 匿名さん]

それにしてもここは「無理矢理マンション」だな。

[606: 匿名さん]

建築士さんも絡まれて、さぞかし迷惑でしょうね
賢明な検討者は売主に確認しましょう。
この問題は今までの登場人物では根本的に解決しないよ
見てていらいらした

[607: 匿名さん]

こんな場所で出入りする顔無し建築士を誰が信じますかね？自演してるっぽいですしね。
知りたいなら実際に三井に聞くしかないと思います。

[608: 匿名さん]

道路緩和ってのは、開口部が道路に面する場合、道路の反対側の境界線を隣地境界線とみなして係数を計算するということ
南西側は幅50mの晴海通りですから、余裕で係数3ですよね
これですべての疑問は解決されたっぽいですね

[609: 匿名さん]

だとしても係数が3になるという確証は確認できませんよね？
どう説明すると3になるのですか？
1以下にはならないという説明にしかなりませんよね？

[610: 匿名さん]

それに仮に居室だとしても、今度は換気不足という別の問題が発生しています。これはどう説明がつきますか？

[611: 匿名]

>>608さま
お言葉ですが、70B typeは晴海通り側じゃないよ？きちんと配置を調べてからカキコミされたいいんじゃないかな。

[612: 匿名さん]

>611
北東側は広い平置駐車場でしよう？一体何が問題なんです？
揚げ足取りが目的化していませんか？

[613: 匿名さん]

揚げ足取りではなく居室記載による採光の面積不足の可能性問題を揚げていると思いますが。

[614: 匿名さん]

北東側はその問題はもともと解決されているでしょう
北東開口部から隣地境界線は駐車場があるので約40m
h60としても補正係数は2.6と余裕でクリアです
晴海通りに面してるかどうかなんて、どうでもいい話でしょう？
なのにそこをあげつらうことを、揚げ足とりと言ったのです

[615: 匿名さん]

>590さんのレスを読めば、駐車場側に問題ないことは分かるからね。

[616: 匿名さん]

>>614-615

609です。
了解いたしました。
調べていただきありがとうございます。安心しました。

[617: 匿名さん]

あと、590さんもありがとうございました。

[618: 匿名さん]

590です。
道路境界線側については>>608さんの言う通りです。（道路には建物が立たないので当たり前ですね）

>>609さん
計算式は
有効採光面積＝Ｗ（窓面積）×Ａ（採光補正係数）
Ａ＝（d/h）×α-β
となります。詳しく知りたければ建築申請メモ等に分かりやすく解説してあるので読まれると良いでしょう。

>>610さん
換気は今は24時間換気なので開き戸のアンダーカットや引戸で換気できます。

この物件は自分も気になっていたのですが思ったより坪単価が高いのとディスポーザーが実装されていないのと駐車場が高そうなんで諦めました。
配置計画や住戸プランは悪くないと思いますよ。
今はレックスガーデンとバンベールルフォンで検討中です。

[619: 匿名]

618さん
すみません、教えてください。
地下鉄の振動などは、階上に伝わらないものなんでしょうか？
ちょうど地下鉄の真上にタワーが建っているので心配です。

[620: 匿名さん]

2階の住居まで伝わるかはわかりませんが、1階の保育園には振動や騒音は発生するかもしれませんね。

[621: 匿名さん]

６１８じゃないけど、、
日経新聞に１階で使っているマッサージチェアーの振動音がマンション４階にまで伝わったと出ていた。
当然地下鉄の振動や音は伝わるんじゃないの？
デベだって音も振動も全くありませんとは言わないはずだよ（言うかもしてないけど文章としては書かない）。

[622: 匿名さん]

>>618さん
>配置計画や住戸プランは悪くないと思いますよ。
ですか？

晴海通りに近すぎたり、有楽町線の上にタワーを建てる配置や、
行灯部屋が多く、バルコニーが北東を向いた住戸が多くても、悪くないプランって事ですか？

[623: 匿名さん]

>>619さん
僕は設計でも意匠のほうなんで構造的なのはあまり知りません。
ただ地下鉄はかなり深いのであまり影響ないのではと考えています。
これはお客さんから絶対に聞かれる事なのでデベロッパーさんと設計者は考慮して計画してると思いますよ。

[624: 匿名さん]

>619
そのタメのメガスラブでしょう。
ディスポーザーを無くしてまで、分厚くて重いスラブを埋めて、
地下鉄の振動を伝わらないように押さえ込む。

[625: 匿名さん]

>>622さん
配置を晴海通り側に寄せたのはスターコートとのお見合いを避ける為でしょう。晴海通りの歩道は広く車道までの離隔は10m近くあるので問題ないと思います。
行灯部屋は内廊下なんでどうしても出て来ます。（部屋数を減らせばなくなりまづ）
方角も板状でなくタワーならではの宿命でどうしても向きの悪い住戸が出てきてしまいます。

それぞれ優先順位をどこに置くかで見方が変わってきます。

[626: 匿名さん]

>>625
お見合いを避けるからじゃありませんよ

>晴海通り側の道路境界線から30メートル下がったラインで、高さ制限無しの地区と、第三種高度地区に分かれていて、当然ながら制限無しの地区にタワーを建てているから。
>そのラインから西側は、日陰規制も高度規制も無し
>ラインから東側は、日陰/5-3h/4m 第三種高度の規制が厳しい地区
>簡単にいうと、規制が無く住戸数が目一杯取れる側に建てている。
>もっと簡単にいうと、カネ儲けのため。

・・・って書いている過去スレがあります。
意匠建築士さん、この過去スレは、正しいことなのでしょうか？それとも間違いなのでしょうか？

[627: 匿名さん]

離れても、お見合いはお見合い。

[628: 匿名]

>590氏は、自分はただの通りすがりと書いておきながら、
>618では、気になってここを検討していたが諦めた と自ら書いている。

このように、この意匠設計の先生には申し訳ないが内容が支離滅裂だと思う
590と618が同一人物であることが大前提だとして、人間として些か信用できないと思った
618氏は、この真逆のことをきちんと釈明していただかないと、今までこの信用していた人に申し訳ないと思う
どうなの？ホントに検討していたの？そして諦めたそれらの理由はホントなの？きちんと説明すべき！

[629: 匿名]

623さん
619です。
早々の回答ありがとうございます。
お蔭様で少しホッとしました。
うちは下層（2階か3階の南西側）しか買えないもので、非常に心配でした。
ありがとうございます！

[630: 匿名]

>623氏
あと>494が挙げているあのスペースが何故生まれたのか････について、意匠設計のあなたなら得意分野のはず。想像できますよね？
是非、見解を教えてください。
実際、とっても不安になるスペースだから！

[631: 匿名さん]

>>622
意匠設計のプロの建築士のかたが良いとおっしゃっているんだから、自信を持って良いと思っていいと思いますよ。
私は80Bﾀｲﾌﾟや、そのすぐ東側のﾀｲﾌﾟには目も当てられませんがね。家具を配置できないような細長い間取りってことですよ。

[632: 匿名さん]

>>626さん
地区計画までは調べてないのですが日影をクリアする為に晴海通り側に寄せたという可能性はあります。
そして金儲けのためとありますが事業なので容積率めいっぱい使うのは当然でしょう。仮に余裕を持たせて計画すれば事業収支を得る為には坪単価を上げなければなりません。そうすると完売できなくなるのも考えられます。