駐車場の２台目スペース貸し出しについて

[入居済み住民さん]

　築７年の中古に入居して２年目で副理事長やってます。

　うちのマンション５０戸ほどあるんですが、新築時の入居がたった４戸からスタート。いまだにデベは『新築』未入居を４戸もかかえてます。
　でもって、あまりに売れないもんで、デベが無茶な売り方をしてきたツケなのですが、、、

　戸数と同数の駐車スペースがあり『駐車場代が格安！（近隣１万１～４千円に対し、３０００円）』『１戸につき駐車スペース１区画保証』を売りにして、タイミングよく直前の入居者が車を持っていなかったら『今なら２台駐車できます！』と言って販売、空き戸数と駐車場の空き区画の数が同数になるタイミングで購入した人には『１戸につき１台が限度です』と説明。

　２台のスペースを持っている入居者が若干名（現在は４名）いる一方で、未販売分の戸数と同数の空き区画を『将来の未入居世帯の分だから』と、駐車場使用料も払わずに確保しているという状況でした。

　そんな売り方なので、駐車場を必要としなかった区分所有者が、車を持っている人に中古で売りに出したら、当然『１戸につき１台』の原則が崩れてしまい『空きスペースがあるのになんで借りれないんだ！しかも２台借りてる人もいるそうじゃないか！』と、３年目にやっと立ち上がった管理組合に怒鳴りこんでくる始末。

　幸い、その後は車を持っている区分所有者の後に車を持たない区分所有者が入ったおかげで、車を所有している入居者については全員に「１人１区画」の原則が守られている状態になりました。
　そしてさらに空きスペースが２区画増え、未入居分の４区画とあわせて６区画が空きスペースになっていますが、１戸に１台の原則が崩れることを恐れる歴代の理事会は『１戸につき１区画』の立場を崩さず、タイミング悪く２台目用の区画を借りれなかった入居者（３名）が近隣駐車場を１万１千円で借りている状態です。

　長いのでいったん区切ります。

[1: 入居済み住民さん]

　続きです。

　そんな状態で副理事長を引き受けた私が、デベに直接『もう管理組合も立ち上がって使用細則もできたのだから、そっちが『確保してる』と主張する４区画については理事長の権限で処分できるんですよ？それとも駐車場使用料払いますか？』と強気に交渉。
　デベもあきらめて『入居者があったら、２台目のスペースを明け渡すというルールを管理組合で作ってくれたら、４区画については自由に使ってくれてもよい。明け渡しまでの期間は２ヶ月ぐらい余裕を持ってくれて良い』との言質をとりました。

　さてそこで、空き状態になっている６区画についていよいよ募集をかけるわけですが、問題があります。
　２区画めの利用についてのルールが無いまま、募集をかけるに当たって、

　１・１台目として借りたい人から明け渡しを求められた時の、明け渡しルールをどうするか？
　２・２区画を入居時からの「退去するまで２区画専有の既得権」として持っている４名と、今回募集する「新入居者があれば２ヶ月で明け渡しの条件付き」の６名との不公平感をどうするか？
　３・入居時に断られたのであきらめたが、２区画目がもらえるなら、夢だった２台目を買いたいという入居者が出てきて、６名以上の応募があった場合の優先順位はどうする？（入居時期順？それとも入居時期に関係なく抽選？）

　等など、ルール作りに関して議論が紛糾しちゃってます。
　どうしたもんでしょう・・・

[2: 元販売屋さん]

販売業者が抑えてた区画は使用料を請求できますよ
昔もそんなスレがありましたけど管理会社からアドバイスが来ないのも善管注意義務違反
弁護士に相談しましょう
これは管理組合VS販売業者の話


２台目の話は管理組合で最重要視するのは仰る通り公平性
明け渡しのルールは
２台目契約者は所有権がある者から管理組合へ一台目の申し込みを受けた月の翌々月をもって解約する
二台目契約者が複数の場合は抽選で解約者を決定する
こんな感じでいいと思います

あとは価格の公平性を保ちましょう
近隣相場と乖離している現在が問題なだけですので
２台目で借りた場合の価格を近隣相場か近隣相場±αに改定
価格の面での不公平性が無くなると思いますし新しく二台目を買おうとする人も抑制できます
予想ですけど無理矢理駐車場を安くしたツケが管理費と修繕積立金に将来影響しますので収益増進も考えないといけません

機会の公平性の面から
全ての２台目は解約して改めて募集を行ない再度２台目の抽選をしましょう
それで既得権を主張するのであれば今まで得した分を一括して払ってもらいましょう（法的に厳しいと思いますけどね）
今まで得した人達は運がよかっただけで終わりにしてこれからは平等にしないといけません
今まで得した人達は抽選の優先順位を下げてもいいかもしれないですね


あとこんな普通の事を助言できない管理会社は変えた方がいいです

[3: 匿名さん]

>>01,02
どちらもまったく同じ文体で長文ダラダラ過ぎ。
内容も実務はしたことない卓上の空論。

ぜんぜん読む気にならんけど「駐車場１人１区画の原則」なんて、規約に書いてあるのかい？？
マンション内のことは、管理規約と使用細則を順守しましょう。
それが納得いかないなら、VS販売会社 ではなく、あなたとVS管理組合の戦いです。

[4: 元販売屋さん]

卓上の空論ってなんだ？
日本語が不自由なのと実務したことが無いからだとおもうんだけど
普通、ひとり一台の原則は書いてあるよ

[5: 匿名]

すまん
３行でまとめてくれ

[6: 入居済み住民さん]

＞ぜんぜん読む気にならんけど「駐車場１人１区画の原則」なんて、規約に書いてあるのかい？？

　おっしゃるとおり、書いてないんですよ、これが！
　だから２区画占有者は「２台借りれることを条件に買った。解約するというなら、この部屋を買い取れ！」などとすごんでくる始末。
　そして、使用細則も、使用契約書も、どこを読んでも「滞納等」の違反でも無い限り、解約させることができない欠陥だらけの使用細則。（『契約終了日の２カ月前までに通知がなければ自動更新』って条項はあるが、歴代理事長は通知をして来なかった）
　３年ぐらい前はそんな「ヤカラ」みたいのが７人もいたのが、現在は４人にまで減って、やれやれ一安心といったところ。

　他にもいろいろ書きたいが、長文ダラダラになるから、一旦終わり。

[7: 匿名さん]

簡単です
やからマンションは売りです！

[8: 元お節介理事]

簡単なんだよ
使用細則を作って、総会決議すれば有効
入居時の約束や既得権益なんて
相手側の言い訳しかならない。
方法として、販売会社に駐車場契約の不備の詫び状を作成させて
これを根拠に、細則を改定する。
悪者は、販売会社になるのですすめやすいですよ。
詫び状が出てくると、
既得権益も崩れるしね。

[9: 匿名さん]

>>00,01 の相談に対して >>02 はそこそこきちんと回答してる様に思うが、
なぜスレ主はスルーしてるんだろう？スレ主は雑談したいだけなんだろうか。

[10: 理事さん]

>>2はしょせん机上の空論にすぎないからでしょ。

分譲会社が２台目駐車場を勝手に割り当ててるマンションは
けっこうあるけど、お金の絡む話だから大もめするのは必定だ。

理事自身が２台目駐車場を借りたいわけじゃないのに、
４軒の区分所有者に怨みを買って逆恨みされてまで総会議案を出すのは相当の覚悟が必要。

総会議案を出すまでには夜討ち朝駆けで押しかけてこられて嫌がらせされることもあるし
承認されたところですんなり明け渡してもらうまでがまた一苦労。

よくある言い分はこういうの。

「分譲時からの約束だった。２台目が借りられないなら買ってない。」

　（対応例）契約書面はありますか。重要事項説明には管理組合総会で規約が変わることがある旨が記載されていますし、
　管理組合はそのような約束を交わしていません。不服があれば分譲会社と裁判して下さい。

　※管理組合を訴えられても、規約に則って総会決議を経ていればまず負けることはありません。

なお、管理規約では駐車場の契約更新は理事長の決裁範囲です。
２台目駐車場のルールを定めた上で、契約更新しない旨を通知すれば手続き上の問題はありません。

問題は、感情のもつれとしこりと怨みが残ること。
これが一番理事を悩ませるんだよね。

分譲会社は、勝手に２台目を期限無く割り当てるのを絶対にやめてほしい。
もし割り当てるにしても２年毎抽選などのルールを決めてやってもらいたい。

あとで困るのは管理組合なのだから。

[11: 匿名]

やるなら覚悟を決めて、２台目は全て２年ごと抽選などというルールを決めて総会決議を貫き通す。

やらないなら、４軒が出ていくか２台目で困っている人が理事長になるまで徹底してみてみぬふりをする。

もうどっちかしかないよ。

[12: 匿名さん]

スレ建てしてその後登場しないこと多いね

[13: 元お節介理事]

このての問題は、逆怨み対策が、重要だね。
だから、分譲会社の詫び状で矛先をかわす。

[14: 匿名さん]

借りてがなくて困っているマンションが多い
うらやましいのう

[15: 匿名さん]

借り手がなくてどうして困るのかわからん。

分譲マンションの駐車場は相場より格安なので
管理費会計の収入としては大した割合を占めないのが通例。

借り手が10軒増えたところでたかが月数万円の収入にしかならないと
思うが、その程度の駐車場料金が不足して困っている管理組合というのは
もともと管理費会計が破綻寸前なのだと思われる。

管理費会計は毎年数百万円くらいは余剰金が出ているくらいが望ましい。

[16: 元販売屋さん]

下手な会社だと一台目の原則すらないんだね
二台目を周辺並みに料金上げるか定期的に公平に抽選か選んででいいんじゃない？
これだと抽選になる

ついでに言うなら売主を訴えてもらえばいいよ
二台目が永続すると誤認させて売買したのは売主ですから管理組合には関係がない

[17: 入居済み住民さん]

スレ主です。
　この間、歴代理事長などに会って情報収集してみました。
　まず、このマンションのデベはこのマンションが初めて手がけた物件というズブの素人だということが判明。
　たまたま運良くまとまった土地を手に入れただけだったんだって・・・ｏｒｚ
　４年目まで、未分譲区画の管理費・修繕積立金を払わなくちゃけないってことすら理解できないという水準のデベを、管理会社のフロントマンが説得して、つい最近、なんとか払わせることができたとのこと。

　ってことで、２台目を借りれなかった方も『今２台借りれてる人は何も悪くないし、１台目の人が来たら明け渡すから、不平等だとしても今空いてる区画に駐車できたらそれでイイ』と、なかば諦め気味。

　管理会社のフロントマンも「とりあえず、前から借りれてる人はそのまま放置で、空き駐車場を解消すること優先して、新たに借りる人には誓約書を出してもらいましょう。」と。
　この件を奇貨として、使用細則の改定＝駐車場料金・大幅値上げ（近隣並み）にまでもって行ければ理想ですが・・・

　なかなか、理想論だけじゃうまくいかないものですね。

[18: 匿名さん]

ちなみに大和ハウスとかも似たようなことを
各地でやらかしてますよ。

新規参入した素人のデベだけじゃないです。

[19: 匿名さん]

大和ハウスは、戸建て、低層アパートが主流
マンションは素人みたいなもの

[20: 匿名さん]

大和ハウスがマンション事業に参入してから
もうかなり経過してるのに、いまだに昔の知識のままで
書き込みするような人がいるんだね。

あなたの周囲の時間は流れていますよ。

[21: 匿名さん]

大和ハウスの売上の内訳知っているのか
今も昔も傍系もいいところ

[22: 匿名さん]

もう変えるのは無理だ

[23: 元販売屋さん]

管理会社が規約とかアドバイスするもんなんだけどな…
とにかくアンケートでもして
理事会が考えたわけじゃなくてみんなの意見で不公平だから二台目の料金上げる
とかでいいと思うよ

いきなり書くんじゃなくてアンケートした中に
二台目の料金上げる
という意見があり理事会でも良いと思った
とか言っておけばいい

[24: 匿名さん]

アンケートを自作自演か
さすが言行一致じゃ!!

[25: 元販売屋さん]

理事も所詮は一所有者だからそこまで嘘じゃないよ
理事会内で賛同なかったらもちろんできないわけだしね

駐車場は個人個人の立場でかなり意見が割れるから客観的な管理会社のアドバイスがかなり重要だとは思う

自分は車を持ってないからウチのマンションで同じことになったら02の意見を通す
客観的に合理的だとは思うし不公平だ
やったとしても今までの不公平の問題が残るけど今更どうしょうもない　課題が残ったとして理事会のせいではないだろうから
ごちゃごちゃ言うのがいたらそいつに意見言わせてみんなで考えさせればいい

[26: 匿名さん]

管理会社に案を出させるのが良策

[27: 匿名]

管理会社はろくな案を持ってこないよ。

うちのバカフロントは駐車場を値上げしてはどうでしょうとか言ってきた。

管理費が足りないから解決しようとしてるわけじゃないっつの。
そういう問題じゃねーし、敵を数軒から数百軒に増やしてどうすんだボケ。

[28: 理事]

こんな問題に誰もが納得する良案なんか無いし、
総会で説明するのも、該当区分所有者に説明するのも
理事会なのだから、管理会社まかせにしても絶対に
解決はしない。

管理会社は、理事会で決定したことを実行させる
使い走りくらいに考えておくべきだね。

[29: 匿名さん]

管理会社にいくつか案を出させて理事会で検討すればいい

[30: 匿名]

この問題に良案などない

[31: 匿名さん]

事案内容と物件内での価値観は千差万別だから、正解は１つじゃないと思う。
んで、「管理会社を使う」にもいろいろあって、
同じ事案内容で現実的に解決した事例を管理会社内のフロントマン経験情報から拾ってもらうのもあり。
それを採用するかどうかは、別問題。

管理会社をうまく巻き込んで活用できるなら相当高い能力の理事会だね。

[32: 元お節介理事]

よくマンションの改善提案をしていたが、
理事個人が提案すると、必ず反対する理事や住民が出てくるよ。
独裁や利益誘導ととられる。
それを防ぐために、
理事が考えた提案を事前に管理会社フロントに相談して
管理会社案として、議案化することはよくある話。

[33: 元お節介理事]

よくマンションの改善提案をしていたが、
理事個人が提案すると、必ず反対する理事や住民が出てくるよ。
独裁や利益誘導ととられる。
それを防ぐために、
理事が考えた提案を事前に管理会社フロントに相談して
管理会社案として、議案化することはよくある話。