【契約者】パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その1

[匿名さん]

パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンスの契約者・住民スレ、その１です。


検討スレ（その１４）http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224240/

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設


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[24: 契約前さん]

重要事項説明会資料にありましたね。
今は手元にありませんが。
私もいらないと思います。2棟目が出来て、半額になるといいんですが。

[25: 入居予定さん]

シャトルバスは確か月額150万円弱と書いてありました。
あと、緊急地震速報と同じく5年間解約不可。

運営会社としては、購入にしろリースにしろ一定の投資は発生するんでしょうから、一定期間解約出来ないのは分かりますが、5年はいかにも長いですね。

さらに言えば、三菱地所には北棟を分譲する場合には、当然にして共同運行にする（＝負担が軽くなる）旨、北棟の北は三井不動産の所有地ですが、マンションを分譲する計画が明らかになった際には、共同運行について、三井不動産と誠意をもって協議する旨、最低限この辺りは約定して欲しいと思います。

1期1次の販売状況からは、クロノノレジデンスの弱点を一つ一つ徹底的に詰めていかないと大変だと思いますが、三菱地所さん、如何ですか。

[26: 購入検討中さん]

皆さん、今日放送のアンビリバボーをみて、もう一度よく考えた方が良いのでわ。

[27: 申込予定さん]

緊急地震速報は携帯のサービスのとは違うものなのですか？
深夜に誤報で家中に鳴り響くのも勘弁ですし。

管理組合発足したら、シャトルバスのあり方を考えたいですね。

[28: 匿名さん]

5年解約不可では、ひとまず現状から大して変えられませんね。

[29: 入居予定さん]

緊急地震速報もシャトルバスも、重要事項説明書の添付図書をみると、まだ（案）となってます。
なので今のうちに皆が地所レジさんに言い続ければ、契約期間については何らかしらの検討をするかもしれません。

カフェバーサービス、これはどうなんでしょう。各戸あたりの負担は月額700円強で、1年契約です。
必要という事であれば、少なくとも売り上げを開示して貰って、適切な委託料を協議するという流れでしょうか。何れにしてもパンが美味しいといいですね。

あと三菱地所コミュニティさんへの管理委託料は専有面積あたり1,000円/坪弱。賃貸マンションの相場がだいたい500〜700円/坪なので、設備の差があるにしても規模のメリットを考えればもっと下げられる気がします。
まずは減額交渉となりますでしょうか。因みに東雲のビーコンタワーは2年目から管理会社を変更してます。

逆に追加した方がいいかもと思ったのは、共用部の地震保険です。もし津波が来た場合、低層階の設備などはかなりダメージを受けますよね。低層階は共用部なので、管理組合が共用部に地震保険を付保するのが自然かなと思います。
因みに6,000万円の住戸なら、地所レジさんの利益が1,000万円位、土地が大体2,000万円位なので、建物が3,000万円位。
建物の内、設備は大体3〜4割の1,000万円前後で、この1,000万円前後には各戸の衛生設備とか給湯設備も入りますし、共用部の設備も入ります。各戸の設備と共用部の設備の内訳は分かれば、何となく損害額もイメージできそうな気もします。あと免震装置のダメージですがこれは全く分かりません。
設備の内訳とか免震装置の復旧とか、どなたか詳しい方がいらっしゃるといいんですが。

[30: サラリーマンさん]

晴海にラーメン博物館なんて、できるの？？

[31: 購入検討中さん]

保険は同意だけど、
管理費が高いとか、この程度でキツイ人なら他の物件にしてほしかったな。
他のマンションより高い事は、最初から、分かってたことじゃん。
承知納得の上じゃないの？
合理的なコストダウンならいいけど、それに労力使うより、自分の年収アップでも考えた方が良いと思いますよ。

[32: サラリーマンさん]

31さん、同意見。

いきなりいまからコストダウンの検討するよりも、新生活をどう楽しむかのほうを前向きにかんがえましょうよ。
あんまりにもひどいようだったら、そのうち管理会社のことも考えればよいわけですから。

[33: 契約者]

３１さんに同意です。木を見て森をみない、重箱の隅をつつくような議論 はこの物件にはそぐわないのでは？もっと余裕を持ちましょうよ！

[34: 契約済みさん]

というか、カフェバーサービスもバスも管理費も、契約前に謳われていたこと、それを今更「私には必要ないからいらない。管理組合できたら変えましょう」というのはいかがなものかと。それを含めた資産ですからね。パンフに乗ってるサービスの必要有無は議論すべきに値しないと思います。

[35: 匿名さん]

月島エリアのタワマンで、管理組合１年目から
空きがないにも関わらず、駐車場代を値下げ変更した様なケースもあるんですけどね。

[36: 匿名さん]

小学校をどこにするか迷うなー。中央区の公立はあまり学区関係ないみたいだし。近くの月島第三にしようか人気の泰明にしようか、それとも私立で評判良いところあるのかな。ここからの通いやすさも考慮して…同じように教育関係の悩みを抱える方いませんか？

[37: 購入検討中さん]

月1-2万のコストダウンでガタガタ揉めたくないわ。
そんな人は最初から管理修繕安いマンション買って欲しい。
下手にサービス低下はまじで勘弁して欲しい。

[38: 匿名さん]

泰明は人気高いから期中は無理です。

[39: 契約済みさん]

35さん〉駐車場コストが高いと思われる方は、マンション外で探すなり、車を手放すなりすれば良いだけでは？こなマンションはコストコストとカリカリ言う人が入るマンションじゃないですよ。

[40: サラリーマンさん]

契約してきました。

僕は買い替えですが、結構買い替えの人が多いみたいですね。

４割くらいは買い替えという話です。

[41: 匿名さん]

買い替え特約付きですか？
特約を付ける条件として
今の家を直ぐ売りに出して、早く売れたら仮住まいしてくださいなんてデべもあるそうですが。
三菱さんはどうなんですか。

[42: 入居予定さん]

ここ数年で売買成約の実績がある物件でしたら、
買い替え特約は付けない方がいいでしょう。
決められた期限までに売却できない場合は、
通常の売却査定価格の70％～80％程度で引き取られてしまいます。
市場の70％前後で買えるチャンスが今そこにあるのに、
売却仲介会社は頑張って売却活動をする筈がありません。

[44: 契約済みさん]

43〉都心の三菱のマンションに入るってことは、駐車場代もかかるし、管理費もそれなりにかかりますよ！ただ、これらの費用は予め提示されているものなので、払える人は買えばいいし、高いと思う人は他を探せばいいし…の意です。

[45: 契約済みさん]

全ての項目において満足できる物件はまずありません。
殆どの人が、どこかしら妥協し購入に至っています。
ある人にとっては、その妥協点が管理や修繕だったとしたら、区分所有者の総意に基づいて、
然るべき方法で管理の健全化ができたら良いと考えるのは当たり前のことです。
管理費や修繕費を払えない、若しくは払わないことを前提に購入している人はいないでしょう。
また、ルールを無視して自ら問題を起こそうと考えている訳でもないですね。

当初の計画のまま全てが実施されてる物件なんて皆無でしょう。
何故、変更や修正がされているのか･･･分りますよね？

[46: 匿名さん]

このマンションは値段とサービスがちょっとあってない。三菱地所レジテンス発足後の大型物件で頑張って作り込んだんだろうけど、震災があって東雲のプラウドも安かったし。
何れにしてもサービスとかは変わるものだし、どうしてもサービスを落として欲しくないって人は麻布とか青山のマンションを買った方がいいよ。

[47: 匿名さん]

シャトルバスの、昼間のデパート巡りだけはなんとかならないかなあ。
スーパー巡りにして欲しいなあ。

ダメならチャリで、豊洲か門仲にでも行くか・・

[49: 契約済みさん]

45さん〉そうですね。納得です。ただ、月々数万円の話で、マンションの価値を下げるような改悪だけば勘弁してもらいたいですね。（逆に前述の保険等、多少コストがアップしてもマンション価値を上げる改善でしたら大賛成です）

[50: 入居予定さん]

某ブログで、パークシティ豊洲との比較が記載されてますね。

＞クロノレジデンスとパークシティ豊洲との比較
比較項目 パークシティ豊洲 クロノレジデンス
住所　　　　 江東区豊洲 中央区晴海
総戸数 　　　　　　1481 883
構造 　　　　　制震構造 免震構造
最寄駅 　　　豊洲徒歩8分 勝どき徒歩11分
近隣商業施設 ららぽーと・ビバホーム 晴海トリトン
駐車場 　　　　1025（なんと平置き822） 382
駐車場付帯率 　　　　69% 43%
平米あたり管理費 　　294 310
小学校学区 　　豊洲北小 月島第三小

＞比較項目を見る限り、パークシティ豊洲圧勝のように思えます。
ご予算・希望間取り・広さ・眺望・日当たりをどの程度気にされるかにもよりますが、
中古で良く、資産の目減りを気にされるならパークシティ豊洲がよいかと考えます。

…圧勝って、どこをどう比較して「圧勝」なのか？
駐車場付帯率なんて、所詮使われなければ意味がないし、近隣商業施設が「ビバホーム」っていくらなんでも遠すぎ。
「三井住友建設」と「鹿島」
「江東区」と「中央区」
「運河方向が西向き」「運河方向が南向き」
「中古」と「新築」
正直、「圧勝」というからには、どの観点から圧勝なのかを明確にしてほしいですよね。
購入した人間から見れば、正直不快です。

[51: 匿名]

中央区HPで中央区総合交通 についてパブリックコメント募集中！

マンション購入者の皆様、一読あれ。


http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/paburikku/boshuuankenn/sougoukoutsuuk...

[52: 匿名さん]

>50
比較するなら野村東雲でしょうね。
４年前に完成した中古と比較するのは無茶ですね。
パークシティは同時期完成のTTTと比べてるべき。

[53: 匿名さん]

そうですね。某ブログには築年という観点が徹底的に抜けてます。

クロノレジデンスは高価格帯はパークシティ豊洲中古、東京タワーズ中古と、低価格帯はプラウド東雲、シティタワーズ豊洲と比較すべきで、結構幅がある物件なんです。

某ブログは的確な分析も散見されますが、視点がなかったなんてやはり素人の域は出ないかと。

[54: 入居予定さん]

ブログに質問した希望者が「豊洲と比較して欲しい」といっているので、
それに答えることについてとやかく言うつもりはないです。

ただ気になるのは、何の基準をもって「圧勝」と言っているのか？
購入する部屋、向き、金額、条件でも全然違ってくるし、
そもそも金額がいっしょだったら価格が下がってきている中古に対して「圧勝」と表現していること自体がおかしい。晴海のほうはまだ１期販売だし、価格そのものの方向感もまだわかってない状況でしょう。すでに価格が下落基調なのに「圧勝」？？？

湾岸マンション分析においてブログの影響力が増していることに、書いている本人も少し自覚してほしいなあ…と思う今日この頃です。

[55: 購入検討中さん]

ここって、普通のサラリーマンの人多いですか？

[56: 匿名さん]

なんか、別のレスで「三菱のまわしもの」じゃないか的な指摘を受けてから、急に晴海タワーズに対する見方が厳しくなったよね。あのブログ。

[57: 契約済みさん]

匿名掲示板で個人のブログを批判するのは如何なものかと。
素人のブログなんですから、それをどう評価するかは各々の判断じゃないですか。

[58: 入居予定さん]

　影響がないようなどーでもいいブログだったら、別にとやかくいうつもりはないんですけどね。

　ある意味、こちらとしては敬意を払ってはいるので、そのうえでもっと配慮したコメントをしてほしいなと。

　でもまあ確かに、57さんのいうとおり、あんまり気にする必要もないか…

[59: 匿名さん]

批判っていうより反論ってことで。
ブログのご本人も読んでいるでしょうから。

[60: 契約済みさん]

一期もまだ完成してないnew物件と中古の比べ あまり気にしない方がいいと思う、もしかしたらブログの方は駐車場の所有率を言ってるじゃないかな？確かにちょっと少ないの気がしますげと。

[61: 申込予定さん]

損をしないマンション購入という観点で見ているので、妥当ではないでしょうか。
例えば、中古査定では、いくら空きがあっても、駐車場設置率で査定されます。設置率が妥当か否かは関係ないようです。
5年後に買い替えるなら、PCTでしょうね。でも自分はこっち選びましたが。

[63: 契約済みさん]

駐車場の確保が絶対に必要なんだけど、担当者さんの話によれば1期販売時で希望者は45%だったとか。抽選になるね。。。今後2期、3期と少し小さめの部屋が売りにでるけど、この人たちは車を持つ傾向にあるのかな？DINKS、単身者（で晴海に住む余裕のある層）の車の所有率ってどうなのかな？ファミリー層より高いのかな？

[64: 入居前さん]

北西角中層階に何か問題ありますか？

[65: 契約済みさん]

将来スーパーもできるかもしれないし、地下鉄やゆりかもめ等交通の利便性がアップするかもしれない可能性もあるし、このマンションの資産価値相当あがりそうですね。資産価値の下落は少なくても心配なさそうなので割安物件購入できてラッキーです。

[66: 匿名さん]

榊氏、は資産価値に対して
厳しいコメントをブログに書いてますね。

[67: 匿名さん]

榊はネットの変なレポート販売で、食っていくのがやっと。マンション購入は株と違って、売買利益を目的にしていない人もたくさんいる。価値観は人それぞれだから榊モノサシに意味がない。競馬の予想屋と同列。

[68: 契約済みさん]

>65

豊洲は既に開発が進みこれ以上の発展はあまり見込めませんが、晴海はこれからの土地です。
現在は中央区総合交通計画など色々な事業が未定となっていますが、
10年後はそれなりに開発が進み利便性も向上しているでしょう。

5年後の売却を考えた場合ですが、それらの事業計画がある程度決定している可能性が大きく、
不動産価格に織り込まれてくるものと予測できます。
また晴海2丁目に計画されている三井のタワーマンションや晴海タワーズ北側空地にビルが建設されれば、
高い坪単価を保っているパークシティ豊洲西側の眺望が阻害されます。

したがって現時点ではパークシティ豊洲が優勢ですが、
5年後以降は逆転してくるだろうと個人的には予想しています。

[69: 契約済みさん]

６８さん
大変参考になりました。確かに中長期的にそういう考え方できますね。晴海の今後の発展性を考えれば、
この物件は、やはりリーズナブルだということですね。

[70: 匿名さん]

晴海有利。

[71: 契約済みさん]

有明＜東雲＜豊洲＜晴海　でしょうか？

[72: 契約済みさん]

いいえ違います。

現在　　豊洲＞東雲＞晴海＞有明

10年後　晴海≧豊洲＞有明＞東雲

[73: 匿名さん]

現在は、東雲＞晴海＞辰巳でしょうか？　なかなか厳しい現実ですね。