ファインシティ大阪城公園ってどうですか?partⅡ

[匿名さん]

ファインシティ大阪城公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市中央区森ノ宮中央2丁目655番1（地番）
交通：大阪市営中央線 「森ノ宮」駅 徒歩4分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「森ノ宮」駅 徒歩4分
大阪環状線 「森ノ宮」駅 徒歩7分
大阪市営中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩8分
大阪市営谷町線 「谷町四丁目」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.01平米～80.23平米
売主・事業主：京阪電気鉄道
売主・事業主・販売代理：京阪電鉄不動産
販売代理：長谷工アーベスト　関西支社
復代理：アクラス

施工会社：長谷工
管理会社：京阪カインド

[821: 契約済みさん]

820さん、全くその通りですね。でも、誰でも分かると思われることさえ、理解が難しい人がいるのも事実です。
いまは、そういった中傷する事にしか、楽しみを見出せない人間と、同じ屋根の下に住まなくて良い幸せを噛みしめるべきと思います(^o^)

[822: 契約済みさん]

契約者のアンケートによると、「中央区に住みたかった」との回答は8%、そしてビンボー人はなんとゼロという結果だったそうです。816は事実誤認です。アンケート結果を持ち出すまでもなく、誰もまともに相手してないでしょうけど。

[823: 通りすがり]

来ないでおこうと思ってましたが，住宅ローン金利も低下傾向で気分もいいので，久しぶりに覗きにきてみましたが，突然荒
れてますね。（笑）

　書き込む時は相変わらず長いので（笑），やな人は読み飛ばしてください。(^ｰ^)


隣のメロディハイム，確かに，ちょっと調べても，築17年，65平米で12万ででていますね。
　http://smocca.jp/bukken/detail/apaman_5274710100135572301111_6333050_2...

　この金額で出るにはそれなりの根拠があるのでしょう。反論派は論破するデータをネット上でもいいので出すべきでしょうね。でないと，単なるビンボー人と言われてもしょうがないでしょうね。（以前も結局エビデンスは出せない方々なので，今回も無理でしょうが．．。笑）


　70平米代なら安定的に１４～１５万は「目指せる」と思いますよ。

　この金額は建物に依存した相場ではなく，場所による値段の性質が強いので，逆に新築だから相場が１７～８万になることはなく，より早く借り手がつくかどうかの違いに現れると思います。この辺に住んでるのでわかります。


　うちは最終的に70平米代にしましたが，理由は80～90平米代買っても，20万で貸そうとした場合には借り手は激減します。
だったら手狭だけど，置けない荷物はもう一つ事務所作るとかでどうとでもなるので，住居用としては，リセールバリューが高いところで，ローンの支払いも手ごろな方がいいだろう，ということからです。
　
　実際今借りている所は８０平米代，築２５年くらい？ですが，１５万程度です。ワンルームは２０平米ちょい切るくらいで６～７万で結構頻繁に入れ替わっています。１００平米超えると２０万～になりますが，格段に借り手は減る，と近所の不動産屋にも言われました。近所で一番安い駐車場でも３１５００円の立体駐車場なので，車を持っていると２０万弱が必要となります。

　これに比べても，フラットを使うとファインシティは１０万そこそこの支払いに加え駐車場も当たれば２万切るので，上記に書いたように追加数万でワンルームを借りても，今と同じようか少し追加位ですむわけです。


　中央区のこの辺りは学区が非常に良いので，中堅所得層で教育に熱心な家庭なら15万程度までは普通に出せる方が結構います。リセールバリューもその点を考えました。

　ここで書かれている方も分かっている方が多いと思いますが，大体付き合いが増えるのは自分と同程度の所得層の人に自然と収れんされていきます。
　今後大阪の教育事情が激変しない限り，子育てが終わり，自分らがより狭いところに移り住み，同様の家族世帯に貸そうとすると，借り手を見つけやすいと思います。

　小学校は100年超の歴史のあるところも結構多いので，DINKSや，今回話題にあがっている低所得の方々を除けば，ニーズは途切れません。事実6年位前に他区から転入しましたが，中央区は流入人口が上回り続けています。
　うちは小学校で一番下の子はついに2クラスから3クラスになりました。

　教育の盛んな地域で物件を検討する場合，排ガスを気にするなら，市内ではなく，芦屋や帝塚山などの方がよく知りませんが，いいのでは？
　少なくと芦屋は大阪市内よりは交通量は少なく静かだった記憶があります。


　なんどもこの板で書き込まれていますが，買わないのになぜかここに出入りされるネガティブ派の方々はみなさん一律に排ガス！！，騒音！！としか，攻撃できないわけで，でも，これは大阪市内特に中央区はほぼ全域で大なり小なりあることなので，論じていても致し方ないことのように思います。

　以前，検討にあたってネガティブな面も，と書かれている方がいたので，書いておきますが，今や，検討される方はそういった贅沢な検討の仕方ができる段階にはありません。

　春頃は，お風呂のサイズは大きいやつで，とかIHヒーターで，とかここの色は，とか言ってましたが，先日親に購入させようかと販売状況を聞いた時には，室内のリクエストは何も聞ける状況ではありませんでした。
　
　30数戸の数字が出たので，書きますが，先月上旬の段階で，実際に残戸数は41戸とかでした。
小中規模マンションに当てはめて「３０戸もある」と思われる方はそれでよいでしょうが，人によっては選択肢が３０戸しかない，と考えられる方もいるでしょう。（実際には同じタイプの別の階，というパターンも結構あるので，種類はもう少し少ないと思いますが。）


　ですので，本当に検討されている方は，それ以外の要素で検討されるのが，今の時点に至っての，本来のこの物件の正しい検討の仕方のように思います。



　どなたか書かれていますが，契約されている方は，ローンもほとんど一発回答の方のようだし，何よりフラットが多いらしく，そのことも安定した職業をお持ちもしくは安定した年金を得られている，それなりの方々だと思います。

　
　ボーダーラインで検討されている方は，少し頑張ってでも，そういったコミュニティに入った方が，結果として，自分のボーダーも上がっていくことが多いと私は経験上思っているので，そういう観点で契約者の全体像を担当者から聞いて検討するのも新しい趣向として面白いのでは？と思ったりします。


　荒らしもいますが，購入された方も，真剣に検討されている方のことも思われて書かれているように思います。
少しでも参考になって，あとは，契約者板で交流ができるといいですね。(^ｰ^)

[824: 匿名さん]

長文お疲れ様です。
こりゃ～12万で出して10万で借りてもらえれば御の字ですね。。

[825: 匿名さん]

相場下げようと必死な奴おる

[826: 匿名さん]

必死に相場を下げなくても、時間とともにマンション価格自体安くなるから…必死になるな。

[827: 通りすがり]

レスくれた人の書いている意味が不明で私には理解できないんだけど，不動産貸したことない，ってことはないですよね？まさか．．。

　１２万で出したら，不動産屋は永遠に１２万でしか出しませんよ。下げるのはあくまでも家主の意志ですから勝手に１０万になることはありません。
　私の経験では１２万の相場のところで１０万に値切る人間に貸して良いことはまずないと思います。

　こちらの希望金額で，法人契約に限定していても，結果不動産屋からの提供情報の不足で，有限会社ではあったけど，風俗がらみの飲食経営？みたいなのに貸してしまい，無茶苦茶な使われ方したこともありますから。ちなみにその事例は，不動産屋からは相場と周辺で出せる人間の層を考えて１０万以下で出さないと絶対に借り手がつかない，と豪語してたのをほっといて私の希望の１５万で出し，当然その金額でついた借り手ですが。



家主の方が法的に弱い今の状況で家賃下げてまで，急いで借り手を見つけるくらいなら，安く出して売った方が損失確定だけど，リスクないですよ。単に金がほしいというのであれば。

　時折テレビで複数の不動産を購入して自転車操業的に家賃をつぎ込んで次々広げていく家主！とかやっているのを見たことがありますが，あれだとどっかで１件回転が止まると，後は連鎖的に負のスパイラルに陥るので，とにかく家賃を下げてでも貸さざるを得ないのかもしれませんが，それは例外として，ごく一般の，普通の場合は通常余分資産の運用でしょうから借り手がつかなくて収入がなくても困らないと思うんですけどねぇ．．。

　そういう形で資産運用できない人は，そもそも不動産持たない方がいいと思いますね。そうしないと景気不景気で首を吊ることになると思います。まぁ，ここで物件の検討されている方にそんな方々はいないとは思いますが．．。

[828: 匿名]

私を含め、自分たちがずっと住むためのマンションひと部屋をいろいろ検討して買う方がほとんどだと思っていましたが、
資産運用として貸したり売ったり前提の方が多いのでしょうか？
大規模マンションであれば仕方ないのでしょうか？

できれば賃貸にせずにご自分で住まれる方が多ければなぁと思います。
（賃貸部屋が多いとマンションが荒れるとききますので。）

[829: 購入検討中さん]

通りすがりさん

フラットの方が審査が甘いと聞きましたが、フラットでローンを組む＝安定した所得があるとは限らないのでは?

知り合いが借金もあり、収入も借り入れ希望金額に厳しい状態で、物件購入を諦めていたが、不動産屋に銀行ローンは厳しいがフラットならいけるかもといわれ、ダメ元で審査に出したら借金一括返済が条件で見事オーバーローンで一戸建て購入しましたよ。私の中でオーバーローンなんてありえない選択ですが、そんな人にもお金貸せるんだな～とビックリしました。実際フラットを選択した方は自営業など銀行ローンが厳しい人が多いと私も聞きました。又ここを買う方の9割が変動とも聞いてます。通りすがりさんの情報はどこからの情報でしょうか?

[830: 匿名さん]

493戸だろぅ？
駅から遠い＋買い物施設が至近にない。
その時点で家賃12万で借りるAHOはいない。
この辺りなら、東成中道辺りで借りるだろう。

[831: 契約済みさん]

829さん

別に通りすがりさんのレスから、挙げ足を取らなくても(^^ゞフラットでも変動でも
どちらでもよいではないですか。自分は、通りすがりさんからの情報を楽しみに見ているので！
高いマンションを購入するには、少なからず住宅ローンを組んで、あとは自分でローンの種類を見極めるって事ですよ。

[832: 契約済みさん]

間違いました(^^ゞ　先程のレスは830さん宛でした

[833: 匿名さん]

>家賃12万で借りるAHOはいない。

ところが15万でも借りてもらえるんだよ。残念ながら(笑)

[834: 通りすがり]

こんばんわ。

購入検討中さん（さん１個省きますね），そうなのですね！？

　すいません，銀行とフラット，どっちが甘いかはちゃんとわかってない気がします．．．自分で書いておきながら御指摘を受けて考えてみて．．．。
　３５年の長期に渡り固定かつ低金利で貸し出してもらえるので，てっきりそっちの方が厚い信用が必要と思ってました．．。
　あと，今回の場合，まずフラットで出してみて，通らなければ，銀行はどっか借りれますので，と担当者に言われていたので．．．。

　仕事柄なのか，幸いこういった与信枠でひっかかることがほとんど無いですし，別に今はローンもないですし，車は今は売ったし，そもそも１００万以上のものは住宅以外は自分で買える範囲で一括で払ってきたので特に借金もないですし，突き詰めて細かくまでは自分でも調べてなくて，担当者に言われた話を勝手に曲解していた可能性はあります。

　でもいずれにしても住宅ローンは金融機関にとっては，回収しやすい債権らしいので，大手銀行はダメでも，中小だとどっか貸してくれるから，そういわれたのかな？と思います。
　すいません，与信の厳しさについては別でご確認ください．．．。<(_ _;)>



　あと，匿名さんが心配されている，
『資産運用として貸したり売ったり前提の方が多いのでしょうか？大規模マンションであれば仕方ないのでしょうか？』
に関しては，基本的に住宅ローンを利用している方は，完済するまでは，関西圏外から出ていくような転勤でもあれば別ですが，それ以外は，貸せませんので安心して良いのではないでしょうか。
　私は以前，持ち家のローン時は仕事の都合で明らかに遠方に移動しましたので，公庫に届け出をした上で，貸し出しましたが，正規の手続きを経れば，もちろん賃貸は可能ですが．．．。

　
　あと，８３０さんは，どうしてもファインシティを不便な『ど田舎に立つマンション』にしたいようですね．．．（笑）。

ちょっと調べただけでも，近隣で築１２年程度で，森ノ宮駅まで徒歩６分（すぐ近所ですが）

http://satei.com/rank/area/?327128051002

http://satei.com/man/m000001731/

６８平米　３１００万，７０平米３３００万で売り出し履歴があって，過去３年でこの２件しかなかったということは，一旦持てば，売りに出す人も少ないのではないでしょうか？

　そもそも８３０さんが，何を検討して本検討スレにいるのかも理解に苦しみますが，たぶんこの板の８月頃のにのこってますかね？
　ＪＲ森ノ宮駅のホームから，中年のおっさんが普通にてくてく歩いて正面玄関まで７分くらい。
女性で長く見積もっても，１０分？ホームから改札を出るだけでも１～２分かかるので，正直徒歩１０分以内に駅があるのを遠い，という感覚は，少なくとも，中央区内に住まれている方ではないことだけは確かですね。

　今住んでるところは確かに家のドアを開けて，エレベーターに乗って，降りて，谷四の駅までゆっくり歩いて，６～７分ですから至近といえば至近ですが，それより少し松屋町側にいけば，閑静でいいところがたくさんありますが，このあたりになるともう少しかかりますからねぇ．．．。
　　
　ファインシティだと梅田まで出るのに，やはり谷四よりは森ノ宮の方が割安かつ早いので，こちらの駅まで１０分かからないのにご不満なら，なぜこちらの板にいるのでしょうか．．．やっぱり理解に苦しみますね。
　
　なので，どうしても，ローンが通らなかった腹いせ？なんて，皆さんに邪推されるのでしょうか．．．。

あと，東京では山手線の中と外でずいぶん趣が違いますが，これは環状線でもいえる気が私はしています。
なので，私は森ノ宮に近くても，環状線の内側を選びます。ま，好みでしょうが．．．。色々聞きますしね．．．。
そちらが居心地の良い人種の方なのでしょう。それはそれで，いいんじゃないですか。(^ｰ^)

あと，８３３さんを補足するなら，おそらく１２万で借りれる，ある程度きれいな物件はおそらくこの辺りには少ないと思いますね。
　それよりは，１５万出して借りる人の比率の方が，私も高いと思います。



最後に，契約済みさんがおっしゃる通りだと思います。
　私もファインシティに関しては，あくまでも住居としての購入です。ただ年を重ねると共に，自身の健康などに不安を感じることもあり，もしも自分が先だった場合，残された家族がどう生きていくか，ということも考えた上での資産形成，という程度です。
　
　純粋な意味での不動産投資であれば，グランフロント大阪オーナーズタワーという大阪駅前の所とかは，投資目的で購入しませんか？と連絡がきたりしていましたが，税理士さんもそういったところを選ぶ方が良いと仰っていました。

　商売人なら，ファインシティをつかって不動産を運用しようとは思わないので，その点はある程度安心して，住人各々が良い生活を送れるように，皆で知恵を出し合っていければいいなぁ，と思います。
　ね，契約済みさん！(^ｰ^)
　




　

[835: 匿名さん]

家賃15万(笑)
ＴＨＥ真性ＡＨＯですな・・んなもん払うんなら新築購入しとるな。

[836: 通りすがり]

いっぱいいっぱいの方ですね。
見てる方が涙ぐましくなってきます...。
(^-^;

新築購入するなら、この板からは消えるのかな？

ここは、検討の場とのことですから、このあと、どのように検討に有益な情報がこの方から出てくるのか？楽しみです。笑

[837: 匿名さん]

>835
相場観にズレがあるみたいだからやっぱり東成で検討した方がいいよ(笑)

[838: 検討者]

今ごろになって、再び購入検討中です。
もう部屋数もわずか、仕様も選べないようですが…

大阪城が近いのが魅力ですが、高速道路を挟んでいます。
幼児を連れて気軽に遊びに行けるものでしょうか？

子育て世代も多いと聞きましたが、幼児や小学生の遊び場はどこになるのでしょうか？
難波の宮跡ではボール遊びも可能なのでしょうか？？

大阪市内色々見ましたが、市内では、比較的開放的な場所かなと思い、
一度却下しましたが、戻ってきました。

却下した理由はここでもさんざん言われている排気ガスモクモクですが…
一本筋を入れば多少マシなのかなぁと…
ほぼ出来上がっている建物を見て、なかなか良い感じだなと思いました。

勤務の関係で郊外ではなく便利な場所で探しています。
かつ子どもたちものびのびと遊び育つことができる場所が最高なのですが、
ここって、小さい子どもの住環境としてはどうでしょうかねぇ？？

[839: 匿名さん]

完成も近づいてきましたね。
森ノ宮駅とこのマンションの間にある日生球場跡地には、大きなショッピングセンターができるそうですよ。
できたら、すごく便利になりますね！

[840: 匿名]

839さん
本当ですか！？
誰に聞いたのでしょうか？

[841: 匿名さん]

>>839
そういうのはソースを付けて出すのがマナーですヨ。

[842: 匿名さん]

>No.838

大通り沿いというデメリットを覆すメリットをご自身で感じるかどうかだけです。
そもそも排ガスなんて年々規制厳しくなって昔みたいに黒煙トラックなんて見なくなったし、むしろ町工場の少ないエリアなので工場の排出ガスや鉄粉被害が無い分西区なんかより空気綺麗なんじゃないですか?

うちはそう考えて購入しましたよ。

[843: 匿名さん]

４９３戸、ファミリー、駅から遠い、スーパー、金融機関ない　＋風呂に窓がない

以上の理由で賃貸は無理無理無理～

[844: 購入検討中さん]

確かにそういう見方もありますね。
でも、それは843さんが感じるデメリットを述べただけで、検討する人間にとっては、痛々しいくらい、一面しか見れてないと感じます。
自分が不動産を購入する際は、広い視野で検討する余裕を持ちたいと、改めて思いました。

[845: 契約済みさん]

なるほど、工場の粉じんという問題を抱えるエリアもあるんですよね。その点、ファインシティは心配ないですね。
加えて、今後技術の進歩で電気自動車の普及が進んだりすれば、ここの環境は良い方向に激変しますね。
あと、子育てに向いているかどうかの判断ですが、うちはとても良いと感じてます。
小学校まで、危険な道は無いし、大阪城も歩道橋を使って、安全に行けます。オススメですよ^o^

[848: 匿名]

近所に住んでいますが、市内では穏やかなエリアだと思います。大阪城公園もとても大きく、スポーツ施設も充実していていいですよ。

[849: 入居予定さん]

駅から10分ってそんなに遠いかな？
因みに先日MR行った際、女性の足で地下鉄森ノ宮駅まで3分半、JR森ノ宮駅まで7分かからず。
年齢によりますが、これくらいは歩けなければどこかお身体に問題があるような気がいたします。

歩くのが億劫ならキタ、ミナミというメインの駅から
深夜割増しでもタクシーに乗れば大した金額ではないし(近すぎて気が引けますが)、
スーパーが遠いと感じたら、気分転換も兼ねてデパート行けばいいか、と思って購入しました。
荷物が多ければ、帰りにタクシー乗ればいいし、阪急百貨店のデリバリー(まだあったかな?)利用するとか。

現在は他県の代用社宅で所謂高級住宅地に住んでいますが、駅までバス2駅利用。コンビニまででも10分。
自家用車無しでは辛いです。
なので、できたら運転したくない私にはファインに住み始めたら、遥かに便利になります。
教育環境も私立含めて充実しておりますし。

排ガスは個人の能力に賭けようかと…。

でも、人それぞれですから色んな意見があって楽しいですね。

ご購入者さま方のご意見に特異なものがないので安心しております。
どうぞ春からよろしくお願い致します。
長文失礼致しました。

[850: 匿名さん]

駅近が良ければリーディア玉造とか買ってるでしょ。

[851: 契約済みさん]

ここを見送った方々の言い回しは、トゲトゲしく、あまり気分の良いものでは無いものが多いですね。
契約された方の中に、そういうのが少なく、ホッとしてます。

[852: 匿名さん]

トゲトゲしいのはここを見送った人じゃなく、ただの僻みですよ。どなたかも書かれてましたが普通自分が却下した物件のサイトなんか開かないでしょ。顔も知らない他人がどこを選ぼうが興味ないのが普通の人間。色んな物件の口コミサイトで、自分の甲斐性のなさを発散させてるんです。かわいそうでしょ。入居まで後3ヶ月と少し、適当に相手してあげたらいいんじゃない(-.-)y-~~

[853: 匿名さん]

竣工する前に完売するといいね。

[854: 契約済みさん]

営業さんガンバッて(^o^)/
完売祈ってます！

[855: 匿名さん]

完売しないとCT天満やセントプレイス、グランドメゾン西九条BIOみたいに中古と賃貸と収益と新築が入り乱れるから本当に頑張ってほしい。

[857: 匿名さん]

市内メガマンションで竣工前完売した物件なんて最近聞いたことない。これだけ戸数が多いと条件の悪い部屋もあるわけだし。

[858: 匿名さん]

東成中道であれ、森ノ宮中央であれ…ムッサイ中央大通の排気ガス濃度が高いところは
・かぜ症候群後咳嗽⇒これは普通の人でもかかる
・遷延性咳嗽（3週間以上8週間未満つづくセキ）⇒SPMによる可能性大
・慢性咳嗽（8週間以上つづくセキ）⇒将来は肺がんでボ～ン
の可能性が高い。

覚えておきなさい。暴露期間×SPM濃度∝肺がん

[860: 匿名さん]

不動産のローンアウトは3人に一人と言われる。車のローンでさえ5人に一人はアウトが現実。気の毒な人って廻りに意外といるもんです。マザーテレサのような広い心でそっと見守ってあげましょう。

[861: 匿名]

駐輪場が１家族１台の割り当てだそうです。１家族２台でも足りな過ぎるという他マンションに住む友人達の声もよく聞くのですが、よく売れていますね。
成約された皆さんはどう思われましたか？
ファミリー層も多いので駐輪場問題深刻です。。。

[862: 匿名]

確かに駐輪場は家族の人数分必要になることが多いですね。ここの近くのマンションですが、竣工後管理組合で相談しかなり増設することになりました。費用は売主と管理組合の折半になったと思います。

[863: 匿名さん]

１家族１台の駐輪場ですか！！
とても単身者向きのマンションとは思えないのに。
きっとマンションの敷地内が無法駐輪状態になりますね。

[864: 匿名さん]

マナーを全然守らない家族が1/10の確率で存在するから、周囲の目が大切ですね。
同じフロアの人にはきちんと挨拶し、ちゃんと名前と顔が一致するようにしないといけませんね。
近所付きあいは面倒でも、案外楽しいものですヨ。
少子高齢化のなか寂しくならない利点もあります。

[865: 入居予定さん]

二台目以降は抽選ですもんね。
うちも複数台欲しいです。ぜひ、増設したマンションを参考にしたいです。

[866: 匿名さん]

全部で754台分ですね。電動自転車の貸し出しが10台あるので買い物だけの方はなるべくこちらを利用して台数は減らしましょう。

[867: 契約済みさん]

いろんな場所に、自転車で行ける便利な立地なので、欲を言えば、家族人数分欲しいです。
周辺の空き地とか、ブロッサムパークとか？、増設出来ないですかね〜。

[868: 匿名さん]

この辺だと路肩に駐輪してても大丈夫な気がしますが・・・。

[869: 匿名]

マナー違反です。常識ある人達が住民でありますように…。

[870: 匿名さん]

でもEVで堂々と持ち込まれて通路に置かれるのもなぁ。だったら路駐のほうがマシか。