ファインシティ大阪城公園ってどうですか?partⅡ

[匿名さん]

ファインシティ大阪城公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市中央区森ノ宮中央2丁目655番1（地番）
交通：大阪市営中央線 「森ノ宮」駅 徒歩4分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「森ノ宮」駅 徒歩4分
大阪環状線 「森ノ宮」駅 徒歩7分
大阪市営中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩8分
大阪市営谷町線 「谷町四丁目」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.01平米～80.23平米
売主・事業主：京阪電気鉄道
売主・事業主・販売代理：京阪電鉄不動産
販売代理：長谷工アーベスト　関西支社
復代理：アクラス

施工会社：長谷工
管理会社：京阪カインド

[781: 匿名さん]

　価格白紙の部分は，分譲開始前だから金額が白紙になっていると聞いている。つまり，分譲開始前なので白紙の部屋は「売れていない」ではなく，「売っていない」という説明。７８０に書かれている「売れているように見せる」では真逆になる。そのような説明は無かった。この点事実と合致しない。そうなると７８０のバレバレ，という発言が，何がバレバレなのか意味不明。これが抽象的と感じる所以か．．。

　成約表の見方は，真っ先に，その場で教えてもらった。そうしないと検討もくそも無いので，当たり前のこと。７８０の投稿者は，真剣に検討しているのに，そんな簡単なことすら説明してもらえなかったとしたら，当たった担当者に問題がある可能性有り。（事実なら）真剣に検討中なら，担当者を変えてもらうと良いと思う。

　７７９，７８０の投稿は，７７７の投稿を営業マンの投稿と仮定して書いているのか？だとしたら頓珍漢なので，内情を知っている同類の業者というわけでも無いようだ。

最近投稿が殆ど無かった掲示板で，物件自体の検討内容に関わる質問を投げかけたわけでないのに，この食い付き具合を見ると，結局ここでまともな情報が流れることを期待することは無駄のようである。

[782: 匿名]

781さん、物件の疑問とかは住民版で書かれたらいかがですか？ あちらは、色んな情報を得て考えて購入した人達ですから（私も含め）まともですよ＾ﾛ＾;
でも、あっちにも変な書き込みあるかもしれませんが…。

[783: 匿名さん]

9割以上売れてしまってますよ。
当方初期に契約した者ですが、戸数にして450戸が17か月で
売れてしまうのだからびっくりしてます。

この手の大規模マンションって大抵売れ残り大量に出してますしね。

[784: 入居予定さん]

やはり順調に売れましたね。

[785: 匿名]

完売したんですか？

[786: 匿名さん]

ご冗談をヘ(^o^)/
排気ガス高濃度の北側は厳しいですよ。

[787: 匿名さん]

北側は初期に完売してます。

[788: 入居予定さん]

特に北側は早期に売れていましたよ！

[789: 匿名さん]

やはり上町台地＋大阪城、恐るべし。

[790: 匿名]

垂れ幕でてましたね。

[791: 匿名さん]

あと40戸程度。間取りなんかも選びにくくなってきてるだろうし駐車場も一杯みたいだから売れにくいと思われる。これからが営業の腕のみせどころ、正念場。

[792: 入居予定さん]

北側は確かに早く売れましたね。うちは間取りの関係で南側を選びましたが、あの売れ方を見ると、良く取り上げられる排ガスは、実は気にしない人が多いんだなと、改めて思いました。
この立地だと、ファミリー向けの間取りの比率をもっと上げるべきだったんでしょう。結果論ですが、
とはいえ、ぜひとも完売して欲しいです。
営業さんがんばって！

[793: 契約済みさん]

垂れ幕って、どんなんですか？
遠方のため、見にいけないので、教えてください！

[794: 匿名さん]

>No.792
ほとんどがファミリー向け間取りだと思いますが。

[795: 物件比較中さん]

同じファミリーでも、4人以上の家族のことを指してるのでは？

[796: 匿名さん]

たしかに小ぶりな部屋が売れ残ってるね。単身者やDINKSは駅前を選ぶだろうし。

[797: 契約済みさん]

あとどれくらい?

[798: 契約済みさん]

40のようです。

[799: 匿名さん]

ここからは値引きしないと売れなくなる。

[800: 匿名さん]

なんで竣工前に引かなあかんねん(笑)

[801: 匿名さん]

京阪調子いいね。
大淀の物件もバカ当りしてるようです。

[802: 契約済みさん]

北区のファインクォーターシティですね。
先ほど掲示板を覗いてきましたが、すごい賑わっていましたね。
同じ京阪の物件が良い評判なのはうれしい限りですね！
ここも完売目指して頑張ってほしいです～。

[803: 匿名さん]

ここの過去スレを読み返してみましたが・・・竣工後200戸は売れ残るだの、メチャクチャ言われてましたが結果的には竣工3か月前で残三十数戸だそうです。市内のメガマンションが全て3ケタ以上の売れ残りを出してる事を考えるとこの売れ行きは驚異的と言えるでしょう。

[804: 匿名さん]

国防軍が来年確実なので、大阪城周辺も盛り上がりますね☆

[805: 購入検討中さん]

国防軍って何ですか？世間知らずですいません…

[806: 匿名さん]

いちいち拾わなくてもよろし

[807: 購入検討中さん]

拾うって何をですか？

[808: 関係者]

いやいやまだ半分近くは売れ残ってるよ。キッチンのコンロが半分位しか納入されていないから

[809: 匿名さん]

そんなわけないやろAHOちゃうか。
売れようが売れまいがコンロは付けるわい。

[810: 匿名さん]

コンロ(笑)
まぁペットの小便をエレベーターでさせないような民度を保つのが重要ですよ。
ファミリー向けは特にね。
あとここはリセールや賃貸は立地から考えると厳しいから、永住するつもりで購入すること。
永住するには北側の排ガスを除いてはかなりいい立地ですぞい。

[811: 匿名さん]

>賃貸は立地から考えると厳しいから

ところが向いの築30年のメロディハイムは未だに10万超えで賃貸できる大阪でも投資組には有名な物件です。北区のコープ野村に次ぐ高利回り物件といえるでしょう。
中央大通り以南、上町筋以東、玉造筋以西、長堀通り以北のこのエリアに住みたいという潜在的需要に対して分譲賃貸共物件が足りない状況が何年も続いてます。それは決して条件の良くないこの物件の売れ方をみても分かります。
分譲価格も抑えられてるので資産性は高いと言えます。

[812: 契約済みさん]

北側を購入しましたが、何か？排ガスなんて、この辺りに住んでいたら、どこも大して変わりませんよ。友人がここと同じような条件の高速道路横のマンションを購入しご主人の転勤で賃貸に出したのですが、15万円の家賃ですぐ借り主さん見つかりました。私どもが排ガスより角部屋で大阪城を眺めるこの部屋を選んだように、同じ考えの人は沢山います。早々に北側の間取りが売れてしまったことが証拠でしょ。人が購入したマンションを批判する人は自分で購入したくてもできない人なんでしょうね。真剣に物件探しをしていたら、自分がいらないと思ったマンションの掲示板なんか見にこないですもんね。多くの人は、気になるところだから、このページを開いたんでしょ?ガスコンロがどうのって、どうせならもっと皆が「えっ?マジ?」って思う位の投稿して楽しめば。頭悪すぎて笑うしかないですよ。

[813: 匿名さん]

最近の賃貸市況を知らない人が紙芝居してますな。
営業でしょうか？お疲れ様です。

[814: 賃貸住まいさん]

紙芝居？（笑）

あなたもお疲れ様。

[815: 匿名さん]

AM5:59の投稿って・・朝早くからご苦労様です。

[816: 匿名さん]

こんな排ガスマンション買う奴も借りる奴もおらんやろ
中央区に住みたいビンボー人が買ってるだけ

[817: 匿名]

中央区に住みたいビンボー人が借りてくれるやん。買いたい人も借りたい人もいてるっちゅうことや。久々に見に来たけど、排ガス排ガスてぇ、他人の心配してくれるヒマなやつまだおるんやな。契約者さん達、喜ばなアカンで。そんだけ注目されてるってことや。

[818: 契約済みさん]

技術の進歩のお陰か、幹線道路沿いの住民の健康被害など聞いたことないですが、
事実関係はどうなんですか？
幹線道路=排ガス=人体に悪影響という想像が前提ですか？

ビンボーの基準は曖昧ですが、平均以上の収入がないと厳しくないですか。
確かに大富豪である必要はないでしようが。

[819: 匿名さん]

新築マンションを購入される方に貧乏人などおられませんよ(笑)
そもそも低所得者層(一般的に年収300万以下)は不動産自体に興味ないですから。

[820: 契約済みさん]

私達をビンボー扱いする位ですから、さぞかし稼がれてるんでしょう。
あのね、そこそこの場所に住んでいても生活費を節約しなければいけない人もいるでしょうし、良い所に住んでなくても旅行や趣味にお金を使える裕福な人はいます。うちは子供たちを成人するまでしっかり育てられる、家族が楽しみながら暮らせる余裕のあるローン金額で購入しました。それでもビンボーと言われるなら仕方ないですが、新居の完成が待ち遠しくて毎日幸せですよ。きっと購入した人皆さんそうだと思います。だからね、もう意味のない投稿はやめましょう。人を見下して喜んでいる人間が、パソコンの前で顔も知らない人に攻撃するような人間が、世の中にいると考えるだけでゾッとします。もっと楽しいこと見つけて下さい。

[821: 契約済みさん]

820さん、全くその通りですね。でも、誰でも分かると思われることさえ、理解が難しい人がいるのも事実です。
いまは、そういった中傷する事にしか、楽しみを見出せない人間と、同じ屋根の下に住まなくて良い幸せを噛みしめるべきと思います(^o^)

[822: 契約済みさん]

契約者のアンケートによると、「中央区に住みたかった」との回答は8%、そしてビンボー人はなんとゼロという結果だったそうです。816は事実誤認です。アンケート結果を持ち出すまでもなく、誰もまともに相手してないでしょうけど。

[823: 通りすがり]

来ないでおこうと思ってましたが，住宅ローン金利も低下傾向で気分もいいので，久しぶりに覗きにきてみましたが，突然荒
れてますね。（笑）

　書き込む時は相変わらず長いので（笑），やな人は読み飛ばしてください。(^ｰ^)


隣のメロディハイム，確かに，ちょっと調べても，築17年，65平米で12万ででていますね。
　http://smocca.jp/bukken/detail/apaman_5274710100135572301111_6333050_2...

　この金額で出るにはそれなりの根拠があるのでしょう。反論派は論破するデータをネット上でもいいので出すべきでしょうね。でないと，単なるビンボー人と言われてもしょうがないでしょうね。（以前も結局エビデンスは出せない方々なので，今回も無理でしょうが．．。笑）


　70平米代なら安定的に１４～１５万は「目指せる」と思いますよ。

　この金額は建物に依存した相場ではなく，場所による値段の性質が強いので，逆に新築だから相場が１７～８万になることはなく，より早く借り手がつくかどうかの違いに現れると思います。この辺に住んでるのでわかります。


　うちは最終的に70平米代にしましたが，理由は80～90平米代買っても，20万で貸そうとした場合には借り手は激減します。
だったら手狭だけど，置けない荷物はもう一つ事務所作るとかでどうとでもなるので，住居用としては，リセールバリューが高いところで，ローンの支払いも手ごろな方がいいだろう，ということからです。
　
　実際今借りている所は８０平米代，築２５年くらい？ですが，１５万程度です。ワンルームは２０平米ちょい切るくらいで６～７万で結構頻繁に入れ替わっています。１００平米超えると２０万～になりますが，格段に借り手は減る，と近所の不動産屋にも言われました。近所で一番安い駐車場でも３１５００円の立体駐車場なので，車を持っていると２０万弱が必要となります。

　これに比べても，フラットを使うとファインシティは１０万そこそこの支払いに加え駐車場も当たれば２万切るので，上記に書いたように追加数万でワンルームを借りても，今と同じようか少し追加位ですむわけです。


　中央区のこの辺りは学区が非常に良いので，中堅所得層で教育に熱心な家庭なら15万程度までは普通に出せる方が結構います。リセールバリューもその点を考えました。

　ここで書かれている方も分かっている方が多いと思いますが，大体付き合いが増えるのは自分と同程度の所得層の人に自然と収れんされていきます。
　今後大阪の教育事情が激変しない限り，子育てが終わり，自分らがより狭いところに移り住み，同様の家族世帯に貸そうとすると，借り手を見つけやすいと思います。

　小学校は100年超の歴史のあるところも結構多いので，DINKSや，今回話題にあがっている低所得の方々を除けば，ニーズは途切れません。事実6年位前に他区から転入しましたが，中央区は流入人口が上回り続けています。
　うちは小学校で一番下の子はついに2クラスから3クラスになりました。

　教育の盛んな地域で物件を検討する場合，排ガスを気にするなら，市内ではなく，芦屋や帝塚山などの方がよく知りませんが，いいのでは？
　少なくと芦屋は大阪市内よりは交通量は少なく静かだった記憶があります。


　なんどもこの板で書き込まれていますが，買わないのになぜかここに出入りされるネガティブ派の方々はみなさん一律に排ガス！！，騒音！！としか，攻撃できないわけで，でも，これは大阪市内特に中央区はほぼ全域で大なり小なりあることなので，論じていても致し方ないことのように思います。

　以前，検討にあたってネガティブな面も，と書かれている方がいたので，書いておきますが，今や，検討される方はそういった贅沢な検討の仕方ができる段階にはありません。

　春頃は，お風呂のサイズは大きいやつで，とかIHヒーターで，とかここの色は，とか言ってましたが，先日親に購入させようかと販売状況を聞いた時には，室内のリクエストは何も聞ける状況ではありませんでした。
　
　30数戸の数字が出たので，書きますが，先月上旬の段階で，実際に残戸数は41戸とかでした。
小中規模マンションに当てはめて「３０戸もある」と思われる方はそれでよいでしょうが，人によっては選択肢が３０戸しかない，と考えられる方もいるでしょう。（実際には同じタイプの別の階，というパターンも結構あるので，種類はもう少し少ないと思いますが。）


　ですので，本当に検討されている方は，それ以外の要素で検討されるのが，今の時点に至っての，本来のこの物件の正しい検討の仕方のように思います。



　どなたか書かれていますが，契約されている方は，ローンもほとんど一発回答の方のようだし，何よりフラットが多いらしく，そのことも安定した職業をお持ちもしくは安定した年金を得られている，それなりの方々だと思います。

　
　ボーダーラインで検討されている方は，少し頑張ってでも，そういったコミュニティに入った方が，結果として，自分のボーダーも上がっていくことが多いと私は経験上思っているので，そういう観点で契約者の全体像を担当者から聞いて検討するのも新しい趣向として面白いのでは？と思ったりします。


　荒らしもいますが，購入された方も，真剣に検討されている方のことも思われて書かれているように思います。
少しでも参考になって，あとは，契約者板で交流ができるといいですね。(^ｰ^)

[824: 匿名さん]

長文お疲れ様です。
こりゃ～12万で出して10万で借りてもらえれば御の字ですね。。

[825: 匿名さん]

相場下げようと必死な奴おる

[826: 匿名さん]

必死に相場を下げなくても、時間とともにマンション価格自体安くなるから…必死になるな。

[827: 通りすがり]

レスくれた人の書いている意味が不明で私には理解できないんだけど，不動産貸したことない，ってことはないですよね？まさか．．。

　１２万で出したら，不動産屋は永遠に１２万でしか出しませんよ。下げるのはあくまでも家主の意志ですから勝手に１０万になることはありません。
　私の経験では１２万の相場のところで１０万に値切る人間に貸して良いことはまずないと思います。

　こちらの希望金額で，法人契約に限定していても，結果不動産屋からの提供情報の不足で，有限会社ではあったけど，風俗がらみの飲食経営？みたいなのに貸してしまい，無茶苦茶な使われ方したこともありますから。ちなみにその事例は，不動産屋からは相場と周辺で出せる人間の層を考えて１０万以下で出さないと絶対に借り手がつかない，と豪語してたのをほっといて私の希望の１５万で出し，当然その金額でついた借り手ですが。



家主の方が法的に弱い今の状況で家賃下げてまで，急いで借り手を見つけるくらいなら，安く出して売った方が損失確定だけど，リスクないですよ。単に金がほしいというのであれば。

　時折テレビで複数の不動産を購入して自転車操業的に家賃をつぎ込んで次々広げていく家主！とかやっているのを見たことがありますが，あれだとどっかで１件回転が止まると，後は連鎖的に負のスパイラルに陥るので，とにかく家賃を下げてでも貸さざるを得ないのかもしれませんが，それは例外として，ごく一般の，普通の場合は通常余分資産の運用でしょうから借り手がつかなくて収入がなくても困らないと思うんですけどねぇ．．。

　そういう形で資産運用できない人は，そもそも不動産持たない方がいいと思いますね。そうしないと景気不景気で首を吊ることになると思います。まぁ，ここで物件の検討されている方にそんな方々はいないとは思いますが．．。

[828: 匿名]

私を含め、自分たちがずっと住むためのマンションひと部屋をいろいろ検討して買う方がほとんどだと思っていましたが、
資産運用として貸したり売ったり前提の方が多いのでしょうか？
大規模マンションであれば仕方ないのでしょうか？

できれば賃貸にせずにご自分で住まれる方が多ければなぁと思います。
（賃貸部屋が多いとマンションが荒れるとききますので。）

[829: 購入検討中さん]

通りすがりさん

フラットの方が審査が甘いと聞きましたが、フラットでローンを組む＝安定した所得があるとは限らないのでは?

知り合いが借金もあり、収入も借り入れ希望金額に厳しい状態で、物件購入を諦めていたが、不動産屋に銀行ローンは厳しいがフラットならいけるかもといわれ、ダメ元で審査に出したら借金一括返済が条件で見事オーバーローンで一戸建て購入しましたよ。私の中でオーバーローンなんてありえない選択ですが、そんな人にもお金貸せるんだな～とビックリしました。実際フラットを選択した方は自営業など銀行ローンが厳しい人が多いと私も聞きました。又ここを買う方の9割が変動とも聞いてます。通りすがりさんの情報はどこからの情報でしょうか?

[830: 匿名さん]

493戸だろぅ？
駅から遠い＋買い物施設が至近にない。
その時点で家賃12万で借りるAHOはいない。
この辺りなら、東成中道辺りで借りるだろう。