GREEN PARK 巣鴨

[匿名さん]

公式URL：http://www.ssk-greenpark.jp/mansion/sugamo/
売主：株式会社坂入産業
施工会社：株式会社小川建設
管理会社：株式会社ヒューマンケア

GREEN PARK 巣鴨　について情報交換しましょう。

[86: 物件比較中さん]

そんなに悪そうなマンションではなさそうですけどね。
山手線が4分で坂がないのは魅力です。

プラネスーペリアさんと値段を比較して、じっくり考えたいと思います。

当方文京区でも豊島区でもかまいません。
希望は山手線駅近がベストです！

[87: 匿名さん]

狭い部屋でも、最上階は残り物にはならないでしょう。

[88: 匿名さん]

全く手が届かない価格。。。
諦めよう。

[89: 匿名]

これで手が届かないならこの辺で新築は無理でしょ。背伸びせずに郊外か中古にしたら。

[90: 匿名さん]

この立地でこのデベでこの価格？？？ありえん。

[91: 働くママさん]

90
駒込の下駅へどうぞ。

[92: 匿名さん]

>>そんなとこに行かなくても、三井のタワマンが充分買える。

[93: 匿名]

タワマンって言っても北区の西巣鴨で大通り沿いだよ？安くて当たり前。絶対住みたくない。

[94: 匿名さん]

滝野川の三井タワーは、なんであんなところにタワー建てなきゃならないの？って感じの立地ですね。

[95: 匿名さん]

>この立地でこのデベでこの価格？？？ありえん。

もう少し立地について勉強しましょうね。
（高台・駅近・山手線内側・スーパー近接・線路/幹線道路よりやや離れている、神の手諸井整骨院そば）

他の大手デベならさらに1千万円以上高いでしょう。

[96: 匿名さん]

なんとかかんとか言っても、買い手は自分の予算があるから仕方ないのかも。
デフレで、この世界的経済状況。低金利と言っても、こんな時代はローンを抱える
のは得策とは言えない時期でもありますし..
ちゃんと将来を考えている人ほど、シビアになる筈です。

価格やイメージつけは、売り手の特権なのでそれをどうのこうの言っても
変えない限り変わらないと思うけど、買い手が諦めるか躊躇するのは致し方ない。

ローンのほか、いろんな諸費用がマンション（持家には）掛かってくる。
ローンを返済しても、税金はじめ管理費他、ランニングコストもかかる。

我が家も、一生懸命考えて、この掲示板を一部参考にしながら勉強しようと思います。

[97: 匿名さん]

売り手も顧客の顔を見ながら
引き合いが少なければ多少値段を下げるでしょうが
そこそこ引き合いがあればこの値段で販売するでしょう。

竣工後売れ残りがあれば値引きするでしょが
竣工前完売でしょうね。
（特に年寄には魅力的な地域）

[98: 匿名さん]

年寄って、何歳くらいの方々に受けているのですか？

表記法は「ご年配」のほうが良いと思います。

[101: 匿名さん]

ブランズ巣鴨
価格：4,700万円間取：2LDK専有面積：56.80m2
坪単価270万円

[102: 匿名さん]

>99
ブリリア巣鴨（巣鴨3丁目、2010年竣工、徒歩5分）は平均坪300万円
ブランズ巣鴨（巣鴨4丁目、2012年竣工、徒歩7分）は平均坪260万円

ここ5年くらいでJR巣鴨駅徒歩10分以内の「巣鴨」アドレス、大手デベ物件はこの2物件だけかな。
徒歩10分を超えるとクレヴィアとかも出てくるけど、ここまで駅から離れると比較対象ではないでしょう。
何を見て言っているのかさっぱりわからないけど、「せいぜい坪250がいいとこ」は見当違いもいいところだと思う。

ブリリアよりも駅に近く、山手線内側であることからしても、ブリリアと同水準をつけてもおかしくは無いと思う。

[103: 匿名]

↑私も同意

しかも、ここ数年っていったら、2008年辺りも含める？

逆に、山手線駅近で、巣鴨で、坪250万以下のマンションなんかあったかよ？

ここ二三年の低仕様低価格時期にだって無いだろうに

[104: 匿名さん]

大手デベじゃないから＠２６０くらいでいいんじゃない？
ブリリアもいま売り出しなら＠２８０がいいとこでしょ。
＠３００の立地・仕様じゃないよ。

[105: 匿名さん]

>＠３００の立地・仕様じゃないよ。
と思うならば、他の物件を探せばいいんじゃない。
3.11以降、京浜東北線西側は値上がり傾向です。

[106: 働くママさん]

坪250万円でどこが買えるか調べてみましょう！

[107: 匿名さん]

このスレ面白いですね。
売り出し前なのに高値誘導しようとしてて。
わざわざ高く買いたい人がいるわけないから営業か近隣物件住人かな？
狭小敷地の細長小規模マンションで高額だったら売れるわけないのにね。

[110: 匿名さん]

金もないのに山手線駅近を検討するなよ。

[112: 匿名さん]

中小デベであることや、ラブホが近い等の立地面は好き嫌いあると思いますが、
仕様は意外に悪くないのでは。
太陽光発電・Low-Eガラス・蓄電池・ミストサウナ・全室エアコン付・湿式壁250mm・床厚250mmあたりは、近年の低仕様化傾向の折、大手デベでも中々見られないとは思いますけどね。

いずれにせよ巣鴨駅近の物件で平均坪250万円というのは中々見たことはありませんね。

[113: 匿名さん]

>>112さん
例えばブランズ巣鴨は3LDKが坪230万から260万のレンジでしたね。
山手線からは徒歩7分でしたが、都営三田線駅からは徒歩5分で、
近くに利便施設が一通り揃っている上、大手デベロッパーで
総個数も51戸とそこそこです。
幹線道路沿いとはいえ開放感もあり、周辺の風紀も含めると、
立地は向こうの方が上でしょう。（これはおっしゃるように好きずきありますが。）
仕様が良いのは分かりますが、仕様なんかいくら上げても
坪単価で10万違うかどうかです。
この内容で坪300万を「安い」と煽るのは、いくらなんでも営業熱心すぎるでしょう笑。

[114: 匿名さん]

山手線から徒歩7分と3分では
５０万位差があってもおかしくはないでしょう。

三田線の5分と較べても意味がない。

[115: 匿名さん]

まあ、あとは市場が判断するから、もういいって。

[116: 匿名さん]

しかも徒歩4分を3分にサバ読むなよw

[117: 匿名さん]

ここに坪300出すなら大塚のタワマンの方がいいですね。
大手だし管理もしっかりしてそうだし。

[118: 購入検討中さん]

来週見に行く予定です。
みなさん、価格予想熱心ですねw

この会社が建ててる他のマンションの掲示板もチェックしてみたけど、
笑っちゃうくらい盛り上がってないね。（違う意味で盛り上がってるとこもあったけど）

営業さん（というかこの会社の人）、この掲示板知らないんじゃない？ってくらい何も書いてないw
ここだけステマってのも考えにくい感じを受けたけど、どうなんだろ？

仕様は確かに気を使ってる感じですね。他のも同じような仕様でした。
>113さんが言うように、仕様あげてもそんなに原価は変わらないだろうから、
場所なんでしょうね、『内か外か』みたいな。
（エアコン全室つけただけでも10万UPになりそうだし、もうちょい原価掛かってるんだろうけど）


やっぱり安いにこしたことはないから、坪300とかは勘弁して欲しいですね。
「坪300」が安いという人はどうしたいの？って正直思うけど、これも個人の感覚だからね。
「自分の予想より低ければ安い」逆なら「高い」ってことなんでしょう。

ちなみに、売れ残ってるブランズ巣鴨も見に行ったけど、7分以上歩いた感覚。
大通りも私はNGでしたし、個人的には立地はこっちですね。
みんな基準が違うんだから、ここで討論しても意味ないですよ。
クレビア巣鴨の営業さんが「1～10くらいの優先順位リスト作って、7割超えたら買う方向で考えないと買えなくなる」って言ってました。
それやったら、クレビアは5割いかなかったけど（笑）


今後の検討は、こことプラネスーペリアとディアナコートの予定です。

[119: 匿名]

長文だから内容の濃い書き込みかと思ったら、無意味な書き込みでしかなかった

[120: 匿名さん]

>>118
発売前から高くないと困る人って、利害関係者以外いないですよね。
しかも、山手線スレに執拗な巣鴨押し、この物件の紹介などが書き込まれており、
私はそうとう怪しいと睨んでいますが。管理人さんはちゃんと削除して欲しい。

[121: 匿名さん]

駅に行くのに白山通りを渡るので
信号に引っかかると
徒歩5・6分は掛かるな。

[122: 匿名さん]

>120
坪300と書かれることを何でそんなに目の仇にしているの？
ここで坪250が妥当と書いておけばデベが値下げをするとでも思っているのかな？
なので坪300と書かれると貴方にとって不都合ということ？
Brillia巣鴨がリーマン後で坪300で完売したのだから、
ここも坪300前後と想定するのは、そんなに懸け離れた考えではないと思うけどね。
山手線内側でより駅にも近くなるわけだし。

住まいのサーフィンの沖式新築価格だと坪284万円くらいだね。

[123: 匿名さん]

すねに傷を持つ（悪い物件）営業以外
この掲示板には登場しませんよ。
登場してばれたら不利益になる場合が多いから自覚しているはず。

このスレに限らず、自分の意見と合わないと　営業　と連呼する人大杉。

[124: 匿名さん]

>123
同意。営業でも無いだろうし、削除するような内容でもない。

坪300万は安いとは思わないが、近隣物件比高過ぎる訳でもない。
大塚のタワーやブリリアが坪300万強であるし、
これらの物件と比べても山手線内側/巣鴨駅5分以内/幹線道路・線路からの距離等の立地面の強みはある。
日当たりについても、南・西側からはかなり期待できるのは。
仕様面についても確かに水準は高いと思う。
ラブホやパチンコ屋等が近くにあるのはマイナスだけど、別に大きな支障になるようなものでもない。
大和郷や駒込4丁目にも入り口付近にラブホや風俗店はあるし、
これを気にしていたらこの周辺に家なんて買えないし、価格を下げる大きな要因にはならないと思う。
一方で、中小デベであることは確実にマイナス。

立地面の優位性と、中小デベであることのマイナス点を足し引きし、
ブリリア等と同水準の坪300万円でてきれば捌きたいというのがデベの心理でしょう。

まだモデルルームオープン直後であり、強気の価格を示して反響を見ているところなので、
正式価格は下がる可能性は十分あると思う。
>122で挙げている住まいのサーフィン価格くらいが落ち着きどころかな。
ただ、戸数も少ないし、巣鴨駅近マンションを探している人は結構多いので、意外にあっさり売れてしまうかもしれない。

ブランズはかなりいい物件だし、価格設定は割安だったという印象はあるけど、
駅距離/山手線外側/幹線道路沿いであることを考えると、立地面では流石に劣後するのでは。
なのでブランズと同水準まで下がること期待するのは難しいのでは。

[125: 匿名さん]

あまりウリの無い物件って山手線内側とかしかセールスポイントないのかね？
ここは山手線内外より白山通りで区別すべき場所でしょ。

[127: 物件比較中さん]

我が家もそうだけど、こことディアナとプラネスーペリアで迷っている人が多そう。
最近のディアナの停滞も、理由はそこかなと思ってしまいます。

ここは、駅近だけど目の前中華屋、ラブホ至近の狭い細長マンション、巣鴨の裏通り。
ディアナは、駅からやや遠いのが難点だけど、閑静な住宅街、敷地の広い低層マンション、千石ブランド。
デベの事情で、周辺よりかなり安い分譲価格になっている。つまり、ディアナの資産価値は販売価格以上。
それに対して、ここは高すぎるとは言わないまでも目一杯高値をつけている印象。
それで3LDKで同程度の価格だから迷ってしまう。
ここの魅力はいわば駅近のみだが、そこをどう評価するか…。
もちろん駅近が何よりも勝るという人がいるのも当然。

あとは、やはり千石ブランドのプラネスーペリアがどうなのか、比較してもう少し検討します。

[129: 匿名さん]

ここが坪300万円なら数戸しか売れないのでは？

[131: 匿名さん]

はっきりいって無名デベ、しかも総戸数21戸のマンションスレにしては不思議な盛り上がりですね。
狭小敷地のワンフロア2戸の細長マンションなのに、>>17のブリリアより路線価が高いから
4800から8900万円と予想・・・には驚きました。
モデルルーム訪問したりはするけど、たぶんマンション購入に縁のない方ではないかと想像します。

[132: 匿名さん]

ここ、最上階は良いね。安かったら買いたいが。

[134: 匿名さん]

この物件は山手線の内側で巣鴨の駅近ということで今まであまり出てない
好立地の物件ではないでしょうか？
これだけいろいろと注目されているので価格発表が楽しみですね。

[135: 匿名さん]

売主がグループ入れて４０名程度の同族会社の無名デベか。。。
管理会社もグループ内の無名会社。

何十年も付き合っていくには勇気がいりますね。
ここの管理会社の質ってどうなんでしょうかね？

[136: 匿名さん]

やっぱりマンションを買うなら駅近に限る。

徒歩１０分もかかるようなマンションに資産価値は無い
戸建でも買いなさいと言いたい。

[139: 匿名]

坂入産業の物件がこんなに盛り上がるのは後にも先にも無いだろうね。


坪270-280万円くらいが妥当な気がするけど、戸数が少ないからすぐに売れてしまう気もするな。特に3LDKは。

[140: 購入検討中さん]

　ディアナコート文京千石(Ｄ)と本物件(Ｇ)の現地、ＭＲを見学しての個人的な見解(3ＤＫ)
　今週末、プラネスーペリアに行って決定予定。

　　　アクセス　子育て環境　日　照　　設備･仕様　　客　層　　　運営管理　　資産価値　　　　価　格
　Ｄ）　　△　　◎(学会？)　△～◎　◎(安全性)　　ファミリー　　？　　　　〇　　　　　　　　△(高い)
　Ｇ）　　◎　　△(ホテル)　　〇　　　〇(竹床)　　小金もち　　系列が心配　△（住民次第）　　△(高い)

　　両者ともペット可能であるが、できれば静穏に時を過ごしたい。

[141: 物件比較中さん]

↑典型的な見解ですね。
◎が多い(D)にすれば宜しいのでは。

私の個人的見解は値段が安い方です。

[142: 匿名さん]

駒込4丁目に
未入居の中古物件が出てるよ。

[143: 物件比較中さん]

それはどこですか。見つける方法を知らないので。すみませんが教えてくれませんか。

[144: 匿名さん]

タカラレーベンの物件だよね。
Yahoo不動産とか、色々なホームページに掲載されています。

[145: 匿名さん]

ここだね。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/120I3019/

[146: 匿名さん]

そこはコンクリートが・・・・。

[147: 匿名さん]

突貫コンクリート。

[148: 匿名さん]

>>143
お気に召さなかったみたいですね。

[149: 匿名さん]

ここの3LDKは良さそうですね。収納が多いし、設備や仕様は意外に充実。
風呂に窓があるのも高評価です。正式価格次第では考えたいと思います。

ディアナやプラネスーペリアも比較対象ではありますが、
実のところブランズ巣鴨のモデルルームタイプの3LDKが中古で出てこないかなと思っています。
（売れ残りの2LDKは眼中にないですが）
両面ダブルバルコニーは使い易そうでしたし、
あのタイプはブランズの中でも１７号から最も離れているので、音や排気ガスの心配も少なそうでした。
価格も低層階で坪２３０万円、高層でも２６０万円と抑えられていました。
商店街近くで買い物が非常に便利なのがうらやましいです。
今売るならそれなりに含み益が出ているのでしょうね。
震災直後で踏み切れなかった自分を悔やむばかりです。

[150: 匿名さん]

>149
中古について、欲しい物件・間取り・フロアの部屋と出会うのは運次第。
居住者が売りたいと思わないと始まらない。
また、条件の良い物件はインターネットやレインズにも登録されず、
専任媒介を受けた業者で処理されてしまうことも。
できることとしては、有力そうな不動産業者2～3社にターゲット物件と予算を明確に伝え、
また、資金力とその物件の購入意欲をアピールしておく。
業者からすれば手間をかけずに確実に買ってくれる人が良いお客さん。
定期的に連絡を取ったりしてアピールするのも吉。あとは神頼み。

ブランズのモデルルームタイプは確かに良かったよね。
まあ残念ながら竣工直後だし当面は出物は無いのでは？

ダブルバルコニーなら、新大塚のサンウッド開運坂上が中古で出ていたよ。
坂が嫌でなければ、閑静で高級感があって中々良いと思います。

[151: 匿名さん]

現地案内図の公園の位置が正しく補正されましたね。
最上階（居住用）と下の２軒（来客寝泊まり用）を買えば、静かだろうな。

[152: 購入検討中さん]

↑
　下の２軒（来客寝泊まり用）って何ですか？　ゲスト用の専用室があるの？

[153: 匿名さん]

普通に考えて　最上階の12階とその下の11階を買うということでしょ？
階下の音にも悩まされない。

10階の人にも迷惑を掛けない奥ゆかしい人。

[155: 匿名さん]

近隣ボード紹介、全員必読!! 学ぶこと多し。

　デベ）「どうよ、この立地でこの仕様。価値あるだろ。欲しかったら黙って予定価格で買えよ。」
　　客）「何これ？意味不明に強気な設定。これなら他で買うよ。誰も申し込まないだろうし放置するか。。。」
　デベ）「やべぇ、要望書全然出てこない。提携ローンの審査も少ないし、引き合い悪すぎ。価格引き下げなきゃ
竣工まで売れ残る～！」
(中略)
客) つまり”待っているだけ”で値段が下がると言うことだな。
確かにプラウド茗荷谷も全くの不調のようだ。
この掲示板は非常に参考になるな。
デベ?) プラウド茗荷谷を見たら坪280のようだ

[156: 匿名さん]

151
全戸購入してしまえば思うがままだよ。
i

[157: ビギナーさん]

　失礼ですが坂入産業㈱さんって上場されていますか? 管理運営は系列会社だから大丈夫とのこと?
系列だからこそ内部牽制が働かず「仲良しクラブ」なり勝ちでかえって心配です。
　どなたか以前指摘されていますが、「ベランダプール」とか「ベランダ遊び場」そして「ベランダ喫煙」
　夜間の楽器演奏等については、　きっちり規約で規制されているでしょうか?
　入居者で互いに話し合いながら管理規定を作成して下さい、では困ります。
　これまでの経験から管理運営のノウハウを結集した管理規定を準備して欲しい。
　これによってセールスポイントの駅から４分のマンションの「資産価値」が真に決定されます。
　坂入さんのマンションに入居されている方、評判をお聞かせ下さい。

[158: 匿名さん]

チラシ来たけれど
価格は末定のままだった。

[159: 購入検討中さん]

管理会社を気にするのであれば、納得出来る管理会社のマンションを買えば良いのでは？
それでも管理会社が気に入らなくてもマンションが良いと判断されるのであれば、管理会社を変えるか管理組合で賛成多数を獲るかでしょう。

私の実家は某財閥マンションの管理会社でしたが、＞157さんがおっしゃる共用部分の内容に関しては皆無で、各々管理組合で決めましたよ。

自分仕様のマンションなんてそもそもそうはありませんし、何を我慢し、我慢する以上に気に入るかが、購入の近道ではないかと私は思います。

あ、ちなみにグリーンパークマンションの回し者ではありませんので、悪しからず。

個人的にはアフターサービスを延長している点などは評価の一つに感じており、価格次第では前向きに私は検討しております。
ディアナコートさんのような仕様で、価格が落ち着くのであれば、尚更良いですね。

[160: 匿名さん]

２LDKの間取りですが、キッチンが窓際にあるのはどうでしょう？
あまり見たことがないので、気になるのですが・・・。

[161: 匿名さん]

浴室・洗面所を窓際にするれば良かったですか？
この間取りならリビングは暗くならないでしょう。

[162: 匿名さん]

静かさの点で最上階を検討している者です。このあたりの価格は、このくらいなのでしょうか。少し高い気がいたしますが・・・。

[163: 匿名さん]

最上階で坪３３０万円って高いとは思えないけれど。
（８０００万円超すかと思ってた。）

[164: 匿名さん]

最上階の間取りはいいよね。ルーフバルコニーがこれだけ広いのも最近はあまり無い。
ただ、隣の14階建よりも低いから、確実に上から覗かれてしまうんだよね。
これが無ければよかったのに。。

[165: 匿名さん]

隣の１４階こちら側面は、トイレや風呂場の小窓だけだね。

[166: 匿名さん]

そうですよね。隣のマンションより高ければよかったでしょうにね。隣より高くできなかったのでしょうか。基準法か何かの関係かしら。

[167: 匿名さん]

となりが違法?
最上階は倍率高そう。

[168: 匿名さん]

となり１４階　こちら１２階
もし同じ高さなら天井高に違いがあるかもね？
となりワンルームだし。

[169: 匿名さん]

階高には違いがあるでしょうが、最高高の違いが争点。

[170: 匿名さん]

終盤戦? なりすましの顧客が出没!! 実態経済を見て、価格を煽らないで下さい。

[171: 匿名さん]

そうだよね。やっぱり高いよね。最上階が8000万超えると思われていた方は安く感じるんでしょうけど。

[172: 匿名さん]

ところで、ここの設計者がグッドデザイン賞を受賞したと書いてあったけど、この賞はどれほどすごい賞なの?

[173: 匿名さん]

G。。Dないでしょ。

[174: 匿名さん]

週末が楽しみです。
こなれた価格提示があると嬉しいのですが。

[175: 匿名さん]

>167
隣は違法建築ではないでしょう。
周辺は建ぺい率80%、容積率500%、高さ制限無しの地域で、
隣の物件は裏手に広めの駐輪場兼駐車場があり、
敷地面積に占める建築面積の割合が低いので、その分高い建物が建てられるということでしょう。

[176: 匿名さん]

違反ではないでしょう。こちらも階高を高くすれば、隣と同じ高さにできたでしょうけど、階高を高くすれば、建設コストが高くなるから、やらなかったんでしょう。隣は、非常用エレベータの設置をしなくてよいギリギリのラインの設計ですね。

[177: 匿名さん]

高さ制限なしとはすごい地域ですね。
通りの向いは高さ制限ありますよね。

[178: 匿名さん]

高さ制限なし=すごい?

[179: 物件比較中さん]

ここは安ければ良いくらいにしか考えておりませんでしたが、他所のマンションと見比べたら中身も良かったというオチでした。
値段次第ではすぐになくなるかもしれませんね。

[180: 匿名]

この物件は子連れファミリーは少ないのでしょうか。

[181: 匿名さん]

じーさん・ばーさんが半分

[182: 匿名さん]

最上階の価格は?

[183: 匿名さん]

2フロアーで　約2億円。

[184: 匿名さん]

>>183
１２階は単独販売していないの？

[185: 購入検討中さん]

>>181
身内の方?