一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[701: 697です]

>>700さん
ありがとうございます。
値段も査定や周辺の売り物件より低くしていますので安い方だとは思うのですが・・
こればっかりは本当にタイミングと縁ですね。
この1ヶ月毎週末は内覧の対応に追われて、
必死に掃除や整理整頓してもササーッと見て行かれる方が多く
（内覧に来た方も探し始めた人ばかりらしいのでエリアなども絞れていない状態だそうです。）
あれこんなもの！？という感じで手ごたえが一切ない状態だったので
弱気になってしまいました。
買い替えで新居は12月完成とまだ時間もたっぷりあるので
いい経験だと思って頑張ります！

[702: 買い換え検討中 [女性 20代]]

多摩センターの駅から徒歩26分、バスで5分のマンション…売りたいんだけどバス便は売れないのかな…机上査定は2800ぐらい。購入価格は3200万で築8年の74平米、3LDK。南西向き。

[703: 匿名さん]

おうちダイレクトとか使ってる人はまだいませんかね？

[704: 名無しさん]

山手線内側、人気ターミナル駅徒歩圏の1LDKを今売却するか迷ってます。
五年前に築浅を格安で購入したので、指し値は買値の30%アップできましたが、
同じマンション内の中層階の成約事例よりは、1割安いです。
売り出し二カ月なので焦る必要はないのですが、低層階なので内覧が少ないのと不動産が好調な
今のうちに売って賃貸に移るのが良いのか迷います。
どう思いますか？

[705: 匿名さん]

今は過熱気味だから迷ってるなら売ったほうがいい

[706: 売却希望者]

築17年1LDKを賃貸中。今まで店子が2年未満で退去していたので今回もそろそろと思っていたら更新されがっかり。思い当たる節は、初回契約時に家賃値下げを要求され言い値を受け入れたこと。入居者審査も終わり、契約直前だったのでまた人を探すのが面倒に感じ、軽い気持ちで応じてしまったことを後悔している。

仕方なく相場だけ見てるが、滅多に出ないうちのマンションから2戸も出ていて、しかも分譲時より4割も上乗せしてるのでさすがにそれはないだろと思いつつ、その値段で売れてほしいと願っている。

[707: 706]

上に書いた2戸が売れてないのに加え、階の違ううちと同じ間取りが出てしまった。ますます出しづらくなった。山手線内側高台で地下鉄駅徒歩5分だが、世の中甘くないね。

[708: 匿名さん]

高額売り出しで売れてないのは別の観点からは好機！
差別化を図れば同等で売れる可能性が出てくるから。
今売り出しできないのが残念だ。
最悪なのは他物件がずっと売れないからとどんとんさげて挙げ句のはてに割っての成約になんかなったりすると
悪い事例が。。。

[709: 匿名さん]

今は中古マンションも高いから、このスレも賑わうことがないということなのかな？

[710: 匿名さん]

中古でも高く売れてるからここに人が来ない。

[711: 匿名さん]

地方都市ですが、中古がだぶついているように思いますが。いかがでしょう？

[712: 匿名さん]

>>711 匿名さん
地方はわかりませんが、都内は中古もびっくりするくらい高い割に捌けてます。。。新築はもっと高いから。

[713: 匿名さん]

㍇に一家言のお歴々によると中古市場は『高値で買い手なしだが安くする気もない』だそうです。。

>>――マンションの値段は上がり続けています。天井はどこにあるんでしょうか。

　のらえもん　湾岸タワーマンションは供給過剰と言われてますが、もともと湾岸は利便性の割には人があまり住んでいなかった土地ですから、供給が需要を生んでいるケース。オリンピック前後に転売目的の中国人が売りに出すんじゃないかとも言われますが、そういう人はほとんどいませんね。利益確定を急ぐ人や高値にチャレンジする人ならともかく、いまは賃貸運用でインカムゲイン狙いで持ち続けている人の方が多い。

　哲戸　今マンションの値段が高値で動かないのは、売りに出している人はスッ高値で出したまま本気で売る気がないから。いま物件持っている人達ってもうすでに利益がタップリ乗っている人で、リーマンの頃みたいにバンザイした人が放り出した物件とかないし。なので統計でも在庫が高値でダブついて長期化してる感じ。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171214-00152589-diamond-bus_...

[714: 匿名さん]

新築が高いから、中古は売れないどころかバンバン売れてる。

[715: 通りがかりさん]

売却のさい大手数社に机上査定を依頼したところ
余りの安さに呆れ果て
自分の希望額で地元の多少付き合いのある不動産屋と
専任契約しました。
結果９ヶ月くらいかかりましたが
大手の査定額より15％以上高く売却することが出来ました。
最終的に多少の値引きはしましたが
初めに自分の考えを伝えておいたため
業者から値引きの要請も一切無く気持ちのよい取引が出来ました。
大手は回転率が全てなので
何かと理由をつけては安値で売らせようと誘導します。
特に急いでないのなら安易に値下げに応じる必要は無いと思います。
大手のカモにはなりたくないですよね。

[716: マンション検討中さん]

>>715 通りがかりさん
その間内覧や問い合わせはどれくらいの頻度できましたか？

[717: 通りがかりさん]

内覧はトータルで十件程度ありました。
当然ながら売り出し初期の方が頻度が高かったです。

[718: マンション検討中さん]

>>717 通りがかりさん
ありがとうございます！

[719: マンション検討中さん]

大手の不動産会社に増加している広告ミス？インチキ広告？

管理費と修繕積立金を逆記載、金額情報自体が間違っている。

管理費は、ぼったくり管理や無駄な管理など管理組合の質の目安として
修繕積立金は、修繕計画や修繕積立金の残高目安など
購入検討側には重要な情報です。

なぜ、広告ミスが増加傾向にあるのでしょうか？

[720: 匿名さん]

>>715 通りがかりさん
15％といっても、売却額によるよね。
9ヶ月分の損失と釣り合うかどうか。

[721: 通りがかりさん]

１５％で700万円程度です。
９ヶ月分の経費は約40万円なので
言わずもがなですね。

[722: 匿名さん]

一般で3社にお願いして半年ですが未だに売れず、その前にも専属で住友に半年お願いしてましたが
住友はお察しの通りでﾀﾞﾒでした。現在は内覧もチラホラありますが大体駅から遠いという理由で
お断りされ、もう冷やかしなら片づける手間もあるし来ないでくれ！と思ってしまってます・・。
駅から15分はやっぱりネックですかね。もうこのままずっと売れないのではと絶望しています。

[723: マンション検討中さん]

>>722 匿名さん
それだけの情報では駅から15分がネックとは判断できないのでは？
駅に向かうバスのバス停はないんですか？
自転車が使えないような坂道があったりしませんか？
そもそも売却価格は？購入者さんが購入後にリフォームする気なら相場より下げないと余程の人気物件でもない限り厳しいですね。

[724: 匿名さん]

>>722 匿名さん

1年も売れてないのは価格が問題なのでは？
多少下げた方がいいと思いますが。

[725: 匿名さん]

現状のまま相場で売り出すのとリノベーションしてその費用を上乗せした価格で売り出すのとどちらが売れやすいものなのでしょうか？

[726: 評判気になるさん]

集合住宅を大量に建設しているので、余程の好立地物件でない限り売れないのでは？
相続税の高額化、低所得化、土地を担保とした資金の貸し付けなどで戸建てが潰され増々集合住宅が増えています。


[一部テキストを削除しました。管理担当]

[727: 匿名さん]

東京郊外は2018年1月～2018年12月の売却価格比較したら1割～2割下がってるね。
オリンピック前に郊外は一足先に暴落したな。

築10年ほどの駅徒歩10分以内でも買い手がいないから売るのに時間かかるっていわれた。

去年　2743万　今年　2308万円　▲435万円
売るつもりなら早く売ったほうがいい。消費税上がったらさらに下がるだろう。

[728: 匿名さん]

去年まで平均3ヶ月で売れていた、近隣の築15年マンションが、今年に入ってから1年近くかかっても売れ残るようになった。
値段はまだまだ強気だが、それでも去年迄よりは200万円程安い売出し価格になっている。
都内（城南）、駅から9分、4800万円前後の物件。
そのせいで現在、同じマンション内から11物件がセールされている。以前は同時に3物件くらいだったのに、明らかに売れてない。
焦ったオーナーが我慢出来ずに値引き合戦を始めそうな予感。

[729: 匿名さん]

今年で築15年になった東京23区内のマンションを今年前半に売却し終えたが、ギリギリ滑り込みセーフだったか？小規模物件だったこともあり、同じマンション内で同時期に売物件が競合することがなかったのも幸いだった。

[730: マンション検討中さん]

新築より高いとか、ありえない。築12年も経つとか、乗せるなよ

[731: 買い替え検討中さん]

住宅の調査情報（大阪市）見せてもらってびっくりした。予想以上に物件が余っている。
新築マンションはやめた方がいいと思う。

[732: 買い替え検討中さん]

世田谷区　田園都市線駅徒歩7分、築6年で、角部屋、日当たり良好、目の前が大通りではないがバス通りで多少騒音があるくらいのファミリータイプの3LDKが10ヶ月経っても全く売れない。
周りにもどんどん同じような価格帯のマンションが出てきてまさにレッドオーシャン。
価格も複数の不動産に見積もりして相場通り。これまで見学は２０組以上。
なのに売れない。
大手仲介担当者も首をかしげる現象。市場がやはり縮小傾向。思い切って下げるか。。。

[733: 検討板ユーザーさん]

福岡だけど築15年のマンションって何年位住めるのだろう？
新築で90平米とか買えない…

[734: マンション比較中さん]

施工・管理による。新築マンションは高いのでは？

[735: マンション比較中さん]

＞732　目の前が車（バス）通りはきついな。。
マンション購入者の所得も大幅に低下している。
需要も少ない供給過多。

そもそも、そんな条件のマンションは買っても売ってもいけない。

[736: マンション比較中さん]

本当かどうか知らないけど、某筋によると、数年内に金利を上げるらしい。
それでローンが払えない人から搾取するんだって。
始めから仕組まれている。

[737: 通りがかりさん]

うちの埼玉の駅近マンションも、以前はすぐに売れてたのに最近は一年経っても売れ残りがある。同じマンションからどんどん売りが出てくるとヤバい気がして余計に買い手つかないよな

[738: 買い替え検討中さん]

大阪市はマンション建てまくり余りまくり。賃貸物件建てまくり余りまくり。街がスラム化している。

[739: 匿名さん]

価格がちょっと高いのでは？世田谷区は新築高く売ってますが、値引きあるから。

[740: 買い替え検討中さん]

行政がマンション・集合住宅・賃貸をあほほど流通させているから、余る余る。

[741: 匿名さん]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[742: 職人さん]

中古マンションの値段は以下のようないくつかの要因で決まります。

・立地：交通アクセス、周辺環境（住環境、生活利便施設）
・建物：管理員の勤務形態、メンテナンスの程度
・管理状態：管理員の勤務形態、メンテナンスの程度など
・眺望：抜け感、眺望の阻害要因の有無

他にも色々な価格を決定する要因はあって初めて中古マンションを売る場合だと、知見が足りない場合があるので一度プロの査定をお願いするのもいいかと思います。

【スバっと！リースバック】
https://leaseback.fujiken.tokyo/

また最近は家を売っても、そのまま住み続けられるリースバックという方法もあります。そのためすぐに別の物件を探したり、引っ越しの準備をしたりという手間も省くことができるので、問い合わせしてみるといいと思います。

[743: 名無しさん]

コロナで内見も入らなくなった。でもローンの金利は関係なく付くのが痛い。

[744: マンション比較中さん]

4月初めに売却活動初めて内見の希望が4件以上も来ているが、すべて待たせている。

[745: 名無しさん]

>>744 マンション比較中さん
なぜ待たせてるのですか？コロナで？

[746: マンション比較中さん]

そうです。コロナのせいです。

[747: 名無しさん]

>>746 マンション比較中さん
待たせてる間に先方の買う気がなくなる心配はしませんか？売主ではなく、仲介者ならわかりますが。

[748: 評判気になるさん]

売ると決めた以上は早く売りたいですからね。その心配はありますよ。
でもコロナは誰のせいでもないから仕方ないと我慢してます。

[749: 匿名さん]

最悪、売れなくても良いんだよ。
売りたければコロナだろうがなんだろうが売ってます。

[750: 名無しさん]

売れても売れなくてもいいという余裕のある人は強いですね。

[751: 周辺住民さん]

一般・専任を問わず、（足元をみて）競売相当額で「買取」を迫られなかればよいですがね。

[752: 名無しさん]

>>751 周辺住民さん
ローンに行き詰まってる人なら足元見られても仕方ないですね。住宅金融支援機構への支払いの相談も激増している報道があったので、できるだけ高く売りたいなら、ライバル物件が市場に溢れる前に早く売り抜けた方がいい。

[753: 名無しさん]

コロナで散々ですね。でもコロナが収まっても売れるかどうかわからないのがこわい。

[754: 内覧前さん]

２割引きのあんけんがあった。３割まで待つべき？？

[755: 匿名さん]

5割くらいまで待つべき。
元々がバカ高かったんだから。

[756: 匿名さん]

中古マンションは市場に溢れているし、これからドンドン出てくるよ。
特に良いマンションは元々高かったから下げ幅が半端ない。
待てば待つだけ下がる時代が来た(笑)

[757: マンション検討中さん]

都心も高止まりだったけど、これから下がってくるでしょうか。
新築買い逃してしまい、中古で探してるけど高すぎる。

[758: マンション検討中さん]

下がってるかはわからないけど、ネットに出てる物件はほとんど動いてるものがない気がする。これから下げてくるのかなー。

[759: マンション検討中さん]

売り側の立場としては、とにかく内見して指値していただきたい

[760: マンション検討中さん]

>>759 マンション検討中さん

なんでですか？

[761: マンション検討中さん]

指値で500万値下げ、即OK。コロナショックはこれからだと思う

[762: マンション検討中さん]

>>760
誰が来るかもわからない状況で、自ら値下げするほど焦ってもいませんが、内見いただいて真剣に指値される方がいらっしゃれば、売り側もギリギリまで値下げを考えやすいということです

[763: 匿名さん]

中古マンションの価格なんて新築マンションの 価格の相場を見て決めるものですよ 。

今現在、駅近の新築マンションは価格を下げなくても売れているので中古マンションも新築マンションに価格が引っ張られ上がってます。

今後もしばらくは下げなくても中古マンションは売れますよ。

売れないのは駅から遠いからじゃないでしょうか？

[764: 検討板ユーザーさん]

最近はマンションに限らず戸建てもなかなか売れてない気がします。これからは永住目的で購入するしかないのかなぁ

[765: マンション検討中さん]

>>763 匿名さん
分譲マンションに永住とか有り得なくないでしょうか

[766: 匿名さん]

中古戸建て、は以前からマンションに比べて売り難いですけども？
マンションはリフォームして前住人の臭いを消しやすいけど
戸建ては前住人の臭いを消し難いですからねえ。

[767: 検討板ユーザーさん]

>>765 マンション検討中さん

築2.30年とか購入する人って永住目的やないの

[768: マンション検討中さん]

いま、中古買う側でみてますが、、、
高いです(涙)

見始めた頃、とにかく気になる物件を
気軽に？見に行きましたが値幅ひろく
(もちろん、買える範囲で)
見ていたら(4~5件ですが)
不動産会社の人に
｢ちゃんと値段の幅狭く4000万なら4000万でそれより高いのはみないようにしたほうがよい｣といわれて
基本は住むまえにリフォームかけたいし
物件によってそのリフォームかける度合いもちがうから、値幅をひろくみたいと伝えたが
｢リフォームなんて500万あればいいでしょ｣
といわれ、内見しづらくなってしまいました。

値引き交渉オーケーだからみにきてほしい
という書き込み拝見させていただきましたが、
やはり、売り主さんの販売価格の設定で
気になっても見に行かせてもらえない？というか
内見たのみづらい現状でもあります。
だし、こんな感じの不動産や相手だと
値引き交渉もいいづらい、、、、。
です

[769: 匿名さん]

一ヶ月で売る自信がある！と専任に出した物件（人気駅、駅近）が一ヶ月経ってしまった…。その間見学3組。住み替え先の目星もついたのではやく決まって欲しいんだけどなあ

[770: 通りがかりさん]

>>769 匿名さん
コロナ時代一月に3組は頑張ってるんちゃう？

[771: マンション検討中さん]

専任とか何のメリットがあるのかわからない

[772:]

>>768 マンション検討中さん

不動産屋さん変えなよ。
売る側からしたら見に来てもらいたいよ。
見てもらわなきゃ買う気も起きないだろうし。
実際触って便利なとことか体感して欲しい。

[773:]

>>771 マンション検討中さん
売る人のやる気が出る？

[774: マンコミュファンさん]

もうやだ。
基本が同じ間取りの上の階の人また値下げした。そっちが半年早く売りに出して焦ってるのかもしれないけど、
コロナで非常事態宣言中だったんだから、その期間ノーカウントであんまり下げないでよ！
焦ったら余計足元見られるよ？
お客さんから値引き交渉あったら下がるでいいやん。値下げしてもどうせさらに値下げ交渉してくるぞ。いくらで売るつもりやねん。