一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[675: サラリーマンさん]

横浜市内バス便マンション　築２年ファミリータイプ

来春までに売れればいいと思い売り出し依頼から１か月初内見のお客さんで申込みになった。

買った金額のマイナス数十万以内で済んだ。諸経費を考えると勿論マイナスだけどね。賃貸で借りたと思えば。

仲介料を半額って業者に一度頼んでもよかったかな。まあ、想像以上に早く条件良く売れたから欲でるね。

水回りの掃除はほんと大事。

[676: 契約済みさん]

2005年新築1LDK3300万を2012年2970万で売却。
一ヶ月以内で売れましたが、非常に嫌な思いをしました。
売却依頼は大手◯◯の◯◯◯◯。
担当者は高すぎる、リフォームしないと売れない等言い、2700万が妥当と言ってきました。
壁紙に吸気口部の黒ずみと引っ掻き傷があったので、壁紙の張替えを30万程度で行い、2980万で売り出しました。
掲示後すぐに、値引きするなら購入したいという人がいると担当者から連絡がありました。10万値引きで交渉。
担当者は更に引くよう言ってきましたが、これ以上は無理。ゆっくり待ちます。と伝えたら、すんなり交渉成立。

後でわかったことですが、購入者は依頼した不動産屋担当者の親族とのこと。
すぐ売れたってことは相場より安かったのか、よほど気に入ったのか。
不動産屋の言うことは鵜呑みにできないなと思わされた経験でした。

[677: 匿名さん]

>No.676
これはもう憤慨するより苦笑する話なんじゃないですか？
プロの不動産屋から見て親族に売りたいほどの物件だったってことです。
>すぐ売れたってことは相場より安かったのか、よほど気に入ったのか。
間違いなく気に入ったんですよ。

[678: 契約済みさん]

>>677さん
676です。レスありがとうございます。
今となっては勉強させてもらったと思い、いい経験になりました。
購入された方は、こちらと担当者とのやりとりは知らないようで、親族であることや、条件が気に入った等話をしました。担当者は気まずそうでしたが、購入してくれた方は感じがいい人で救われました。
専任だとこんなこともありますよ。

[679: 匿名さん]

１か月で売れるようならいいですね。
うちは当分無理そうで、年度末の客が増える時期待ち。
中古を売るのは初めてではないから焦りはないけど。

[680: 匿名さん]

第1回目の修繕費の値上げは仕方ないとして、第2回目のうわさが出た時が売り時かな。
修繕費の値上げ協議中とかマジでヤバイ。
1回目の大規模修繕までに売却するような人には関係ない話だけど。

[681: 679]

さすがに売れる時期の年末だからか、商談中で売れそう。少しだけの値引き。
調子に乗って高く出しておいたから文句無し。って逆に買い手に申し訳ない気も。

[682: 買い換え検討中]

駅に近いなら売れるけど、バス便になるとなかなか売れないです。
今年は無理そう。
値段下げずに来年３月までに売れて欲しいんだけどなぁ。

[683: 匿名さん]

先週売りに出して早速1組購入希望者出現。
内覧終えてローンの仮審査中。
昨日仮審査結果が出るはずだったのに長引いてるとのこと。言い値で売れるビッグチャンス、銀行頑張れ。

[684: 匿名さん [女性 40代]]

去年の10月末日に賃貸で借りていた入居者が退室したて今現在売買と賃貸両方で募集をかけているのですがなかなか見つからず困っています！マンションはサーパスで築20年で階数は10階建の3階です間取りは3LDKです！キッチンは対面式ではなく独立型です。売りは1380万で賃貸は9万から8万5千円に下げました。場所はバス停も近くにあり市街地まで徒歩で約20分で自転車約で10分なので条件としてはいいと思います！不動産は専任でお願いしてます当初は3カ月で売れると言われたのですが2月になった今も売れないし賃貸も決まりません！私としてさ早く売ってマンションとは手をきりたいのです。ローンも残っています！どのようにしたらはやく売却できるのでしょうか！毎日考えてばかりです

[685: サラリーマンさん]

この手の話をするときには、おおまかなエリアが情報として必須だと思うのですが・・・

買い手が多くなってちょうど2年目の終わりってとこでしょうかね。

ファミリーが使える広さで23区内で除く東の６区と板橋区・北区はなかなか好調のようで。

実需が見込める物件は強気強気で悪くないのかも。

[686: 匿名さん]

ちらしを大量にまかれて態度も上から目線かも知れませんが、やっぱり大手の不動産屋に
頼むのが一番なのでは。
我が家は地元の個人の小さな不動産屋に頼み何か月も延々待ちました。
私がやっと売れた後、大手に何社か出した同じマンションの家は、ヤフー不動産屋、楽天不動産、
もちろん大手不動産会社のHP、アットホームズにも載っていないところはありません。
こんなのは縁ですから、道をたくさん知っている人に頼むべきです。

[687: 匿名さん]

大手だと、自前の客がいたりすることもありますからね。
自前の客がいるフリをしている場合もありますが。　

[688: 匿名さん]

中古だと『〇〇マンション』と決めずにこのあたりでなんていう人も多いからね。
年末に中古のマンションを売却したけど、買ってくれたのはもともともっと駅近のマンション
を探していた人。
価格が合わずに駅からもう少し遠いがもう少し安い我が家を不動産屋が紹介してくれたから。
確かに大手だと飛び込みで行く客の人数も多そう。

[689: 匿名さん [男性]]

先日、大手の専任で売却しました。2004年に2330万で購入、10年間住み1980万で不動産業者への売却でした。売り出し値は、2410万。2ヶ月の間で新聞広告に2回掲載しましたが、内覧に来た人は、たったの2組。戸建へ先に引っ越しを事前にしていたため毎日が不安でした。このマンションは、管理もしっかりとしており、建物も堅固な作りでしたのでとても良いものでした。しかし、築年数は30年を経過しておりそこにハードルがあったように感じます。昭和のマンションは、リノベーションをしないと売れないので永住を前提にするか早めに売却するか考えた方が良いですね。金額はリフォームもそこそこしていたので、多少業者の割には、アップしていただけた気がします。20社程声をかけていたそうです。個人の媒介が望ましいですが、やはり顔の広い大手の方が安心です。かつ、手数料も免除していただきました。

[690: 匿名さん]

2005築5100万　机上査定 max 8500万
この値段で売れるとは思えんが、どうするか思案中

[691: 匿名さん]

行けると思います。業者は手数料ガッボリ。

[692: 匿名さん]

大手で仲介を頼んだのに
色々バタバタしました。
色んな書類があとから必要になったり…
売却引渡が終わった後に
手続きミスが見つかったり…
プロだろうが。

[693: 匿名さん]

>>No.690
>>机上査定 max 8500万
業者の査定がそうならとりあえず高くてもそれで出すべき。
自分から下げるなんてなしです。

[694: ｇ]

マネーゲームだと思えば気が楽。

[695: 匿名さん [ 40代]]

マンションは立地を買えって、今更ながら本当だと思う。

郊外バス便は、買うとき安いが、売るときも苦労する。

[696: 匿名さん]

バス便が問題なのは利便性でなく、居住者の質なんだよ。そこに気付いたら、買わないよ。

[697: ビギナーさん]

はじめまして。
皆さんの経験談やアドバイス参考にさせて頂いています。
1ヶ月ほど前から住み替えで駅徒歩8分築8年の60平米２LDKを3300万円で
地元の中堅不動産に専任で売却に出しています。
購入価格は3500万ほどでした。
内覧は1ヶ月弱で8組ありましたがどれも反応はイマイチ・・。
間取り図を見れば分かるような理由で契約に至らない状況です。
まだ売却を始めたばかりなのであせる必要が無いのはわかるのですが、
気持ちだけ焦ってしまいどうすればいいのか模索中です。

居住中の売却って精神的にとても疲れますね＾＾；
皆様の物件に良いご縁がありますように。

[698: 匿名さん]

>>697
南向きではないという理由ですかね。
値落ちは立地で変わるのですから、価格は
それほど高いってわけでは無さそうですね。
最初の内覧者逃すとキツイかもです。

[699: 697です]

>>698さん
向きは南東角部屋です。
前面は低いマンションのみで我が家はそれよりも高い位置なので現状は圧迫感などはありません。
お断りの理由としては、リビングが狭い！のみです。
（家具は背の低いものを最低限しか置いていないのですが・・）
リビングは約１０畳ほど、キッチンは3.5畳ほどです。
立地も都心まで1駅10分で行ける場所で
1ヶ月で12組内覧、今週末も3組予定で問い合わせも多いそうなんですが。
内覧に来て頂いても手ごたえが一切無いので心が折れそうです・・

[700: 匿名さん]

>>699
都心まで10分でその価格は安いですね。
川口、川崎、市川でもその価格はなかなか無いです。

都心寄りなら、その広さでも大丈夫なはずですが2LDKがネックかもしれないですね。子ども1人迄なら平気ですがもう一人となると完全に一部屋足りないってなってしまいますから。

中古はそのエリア限定で探してる人が買うものですから、タイミングと縁です。
頑張って下さい。

[701: 697です]

>>700さん
ありがとうございます。
値段も査定や周辺の売り物件より低くしていますので安い方だとは思うのですが・・
こればっかりは本当にタイミングと縁ですね。
この1ヶ月毎週末は内覧の対応に追われて、
必死に掃除や整理整頓してもササーッと見て行かれる方が多く
（内覧に来た方も探し始めた人ばかりらしいのでエリアなども絞れていない状態だそうです。）
あれこんなもの！？という感じで手ごたえが一切ない状態だったので
弱気になってしまいました。
買い替えで新居は12月完成とまだ時間もたっぷりあるので
いい経験だと思って頑張ります！

[702: 買い換え検討中 [女性 20代]]

多摩センターの駅から徒歩26分、バスで5分のマンション…売りたいんだけどバス便は売れないのかな…机上査定は2800ぐらい。購入価格は3200万で築8年の74平米、3LDK。南西向き。

[703: 匿名さん]

おうちダイレクトとか使ってる人はまだいませんかね？

[704: 名無しさん]

山手線内側、人気ターミナル駅徒歩圏の1LDKを今売却するか迷ってます。
五年前に築浅を格安で購入したので、指し値は買値の30%アップできましたが、
同じマンション内の中層階の成約事例よりは、1割安いです。
売り出し二カ月なので焦る必要はないのですが、低層階なので内覧が少ないのと不動産が好調な
今のうちに売って賃貸に移るのが良いのか迷います。
どう思いますか？

[705: 匿名さん]

今は過熱気味だから迷ってるなら売ったほうがいい

[706: 売却希望者]

築17年1LDKを賃貸中。今まで店子が2年未満で退去していたので今回もそろそろと思っていたら更新されがっかり。思い当たる節は、初回契約時に家賃値下げを要求され言い値を受け入れたこと。入居者審査も終わり、契約直前だったのでまた人を探すのが面倒に感じ、軽い気持ちで応じてしまったことを後悔している。

仕方なく相場だけ見てるが、滅多に出ないうちのマンションから2戸も出ていて、しかも分譲時より4割も上乗せしてるのでさすがにそれはないだろと思いつつ、その値段で売れてほしいと願っている。

[707: 706]

上に書いた2戸が売れてないのに加え、階の違ううちと同じ間取りが出てしまった。ますます出しづらくなった。山手線内側高台で地下鉄駅徒歩5分だが、世の中甘くないね。

[708: 匿名さん]

高額売り出しで売れてないのは別の観点からは好機！
差別化を図れば同等で売れる可能性が出てくるから。
今売り出しできないのが残念だ。
最悪なのは他物件がずっと売れないからとどんとんさげて挙げ句のはてに割っての成約になんかなったりすると
悪い事例が。。。

[709: 匿名さん]

今は中古マンションも高いから、このスレも賑わうことがないということなのかな？

[710: 匿名さん]

中古でも高く売れてるからここに人が来ない。

[711: 匿名さん]

地方都市ですが、中古がだぶついているように思いますが。いかがでしょう？

[712: 匿名さん]

>>711 匿名さん
地方はわかりませんが、都内は中古もびっくりするくらい高い割に捌けてます。。。新築はもっと高いから。

[713: 匿名さん]

㍇に一家言のお歴々によると中古市場は『高値で買い手なしだが安くする気もない』だそうです。。

>>――マンションの値段は上がり続けています。天井はどこにあるんでしょうか。

　のらえもん　湾岸タワーマンションは供給過剰と言われてますが、もともと湾岸は利便性の割には人があまり住んでいなかった土地ですから、供給が需要を生んでいるケース。オリンピック前後に転売目的の中国人が売りに出すんじゃないかとも言われますが、そういう人はほとんどいませんね。利益確定を急ぐ人や高値にチャレンジする人ならともかく、いまは賃貸運用でインカムゲイン狙いで持ち続けている人の方が多い。

　哲戸　今マンションの値段が高値で動かないのは、売りに出している人はスッ高値で出したまま本気で売る気がないから。いま物件持っている人達ってもうすでに利益がタップリ乗っている人で、リーマンの頃みたいにバンザイした人が放り出した物件とかないし。なので統計でも在庫が高値でダブついて長期化してる感じ。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171214-00152589-diamond-bus_...

[714: 匿名さん]

新築が高いから、中古は売れないどころかバンバン売れてる。

[715: 通りがかりさん]

売却のさい大手数社に机上査定を依頼したところ
余りの安さに呆れ果て
自分の希望額で地元の多少付き合いのある不動産屋と
専任契約しました。
結果９ヶ月くらいかかりましたが
大手の査定額より15％以上高く売却することが出来ました。
最終的に多少の値引きはしましたが
初めに自分の考えを伝えておいたため
業者から値引きの要請も一切無く気持ちのよい取引が出来ました。
大手は回転率が全てなので
何かと理由をつけては安値で売らせようと誘導します。
特に急いでないのなら安易に値下げに応じる必要は無いと思います。
大手のカモにはなりたくないですよね。

[716: マンション検討中さん]

>>715 通りがかりさん
その間内覧や問い合わせはどれくらいの頻度できましたか？

[717: 通りがかりさん]

内覧はトータルで十件程度ありました。
当然ながら売り出し初期の方が頻度が高かったです。

[718: マンション検討中さん]

>>717 通りがかりさん
ありがとうございます！

[719: マンション検討中さん]

大手の不動産会社に増加している広告ミス？インチキ広告？

管理費と修繕積立金を逆記載、金額情報自体が間違っている。

管理費は、ぼったくり管理や無駄な管理など管理組合の質の目安として
修繕積立金は、修繕計画や修繕積立金の残高目安など
購入検討側には重要な情報です。

なぜ、広告ミスが増加傾向にあるのでしょうか？

[720: 匿名さん]

>>715 通りがかりさん
15％といっても、売却額によるよね。
9ヶ月分の損失と釣り合うかどうか。

[721: 通りがかりさん]

１５％で700万円程度です。
９ヶ月分の経費は約40万円なので
言わずもがなですね。

[722: 匿名さん]

一般で3社にお願いして半年ですが未だに売れず、その前にも専属で住友に半年お願いしてましたが
住友はお察しの通りでﾀﾞﾒでした。現在は内覧もチラホラありますが大体駅から遠いという理由で
お断りされ、もう冷やかしなら片づける手間もあるし来ないでくれ！と思ってしまってます・・。
駅から15分はやっぱりネックですかね。もうこのままずっと売れないのではと絶望しています。

[723: マンション検討中さん]

>>722 匿名さん
それだけの情報では駅から15分がネックとは判断できないのでは？
駅に向かうバスのバス停はないんですか？
自転車が使えないような坂道があったりしませんか？
そもそも売却価格は？購入者さんが購入後にリフォームする気なら相場より下げないと余程の人気物件でもない限り厳しいですね。

[724: 匿名さん]

>>722 匿名さん

1年も売れてないのは価格が問題なのでは？
多少下げた方がいいと思いますが。