一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[642: 匿名さん]

が、買い手がいる場合はその金額で売却できますが、買い手がいない場合は提示価格をどんどんどんどん下げなければならな

と思います。

[643: 匿名さん]

高いうちに売ってしまうのが良いのでは？　将来中古マンションの
値段なんてどうなるかわかりませんよ。

なるべく綺麗に住むことが基本じゃないですかね。買いに来る人は、
見た目で判断しますよ。丁寧に住んでないと、見えないところも
傷んでいると判断します。

基本的な中古の値段は、大手分譲かどうか、駅からの遠さ、広さ、
階数、マンションの向きといったところで決まってしまうので、
どうにもならない部分が大きいと思います。

[644: 匿名さん]

買い取りはそんなものでしょう。

もう新しい別の住まいが決っているなら、売った方が良いと思います。

中古は相場で売れるとは限りません。縁のあるものなので、買いたいという
希望がある人がいないとどうにもなりません。ここが新築マンションとの
違いです。現時点では日本人は明らかに新築志向ですから・・・・。

待てるなら待ったほうが良いでしょう。あたりまえのことを言ってすいませ
んが・・・。

[645: 匿名さん]

>643

大手分譲かどうかなんか気にする客にあったことはないけど
中古にブランド価値なんてほとんどない

[646: 匿名さん]

私は気にするよ。

大手分譲には安心感がある。壁の裏側は見えないからね・・・

　

[647: 匿名さん]

すいません、どなたか調布で築浅のマンション売ってください（笑）

[648: 匿名さん]

アットホーム等のサイトに載せてもらうにはどうしたらいいのでしょうか？

仲介業者さんに載せてとお願いするのでしょうか？

自分がマンションを買った時も、土地を買った時も、ネットで条件等入れて探したので、
載せてほしいと思うのですが、載せるデメリットがあるのでしょうか？

[649: 匿名さん]

4件問い合わせして1件しか内覧させてもらえない。
その1件は1年以上売れてない物件。
ほんとに商談中なのかはわからないけど、情報出てすぐ問い合わせてるのに「契約入ってる」とかうそ臭いの多い。
売る側は地元の不動産屋に専任でとかアホみたいなこと言ってないで、マジで住友とか三井とかセンチュリーなんかの大手複数に一般で出してもらいたい。
こっちはレインズ見れないんだから、どこの悪徳不動産屋が専任契約結んで両手狙いで売り止めしてるかなんてネットじゃわかんないから。

[650: 匿名さん]

レインズは一般人は見えないのですか？
素人ですみません。

[651: 匿名さん]

業者（宅建業者）専用。

[652: 匿名さん]

レインズは成約価格が載っているだけですよ。

売り出し価格は、ホームページか、中古業者に聞くしかありません。

中古業者に依頼した場合、特定の期間、ホームページに載せないで
公開しないでおくことができます。

業者はいろんなマンションの情報を隠し持っています。上記のように
ずっとというわけにはいきませんが・・。問い合わせがあれば、
見せてくれると思います。早く売りたいはずなので・・・・。
早く売らないと、売主が別の業者に頼んだりするので、時間かけ
たくないんですよ。

専任契約結ぶと業者は安心して公開してくれると思いますけど・・・。
専任ということは自分のところしか仲介できないということですから。

私は大京に一般で頼みましたが、のらりくらりで参りました。ホームページ
なんか絶対載せてくれない。しょうがないので三井に買い取ってもらいました。

売るほうとして一般がいいのかどうか、必ずしも言えないと思います。専任だ
と頑張ってくれるようです。ただし、大手に限ります。買うほうとしては、
ブランド信仰はありますよ。誰も知らないような会社の仲介なんてあぶなくて
しょうがないでしょう。買いたい場所が決っているなら地元もいいと思います。
ただし、古くからやっていて、住民に信頼されている会社でなければ危ない。

[653: 匿名さん]

>>652

嘘言うな

[654: 匿名さん]

653、いや嘘じゃないと思うよ。
これ、住宅地にあるかなり古い物件を売った経験談じゃないかな？
業者が専任で売りたがってないからきちんとした情報を与えられて無いだけだと思う。

[655: 匿名さん]

＞652

具体的に指摘してください。私は中古売買は2回しか経験がないので、
勘違いがあるかもしれません。

REINSに載っているのは成約価格というのは少なくとも間違ってない
と思います。REINSページで確認しました。

[656: 匿名さん]

＞業者が専任で売りたがってないから

業者は専任で売りたがりますよ。ほとんど脅迫状態。

一般で売りたがる業者なんて聞いたことがない。

[657: 匿名さん]

656、結局は新築デベの買い取りになってるでしょ？
買い替えじゃなかったら買い取り額ですら誰も買わない物件なんでしょう。

[658: 匿名さん]

＞買い替えじゃなかったら買い取り額ですら誰も買わない物件なんでしょう。

それはなかった。そういう手を使えば、実質値引きしてくたのかな・・という
気はするけど。

中古市場は確立してますよ。大京は、最近になって一定期間売れなかったら
引き取るサービスを始めてますね。私の時はなかった。

新築販売業者が買い取るって、最近は普通なんですか？　両方やるのは大変
そうだけど。

[659: 匿名さん]

自動車では、中古と新車販売連携が確立しているけど、住宅の場合はまだ。

中古自動車はいくらで売れるか、いつ頃売れるかおおむね検討がつくように
なった。住宅の場合、いつ売れるのか、値引きはどうかなど、さっぱりわか
らない。新築販売業者が中古を下取りするのはリスク満載。そんな業者は
あるのかもしれないが、私は知らない。

[660: 匿名さん]

›657

私の場合、新築販売業者からは、関連中古販売業者を紹介します、と言われただけ。
関連業者だそうですが、仕事は全く関連ないです。中古のほうは中古でやってほしい
と言われました。

ただ、中古が売れなかった場合、新築の購入を取りやめるという契約は常識み
たいですね。

バブルはじけた頃（1990年）は、悲惨な話がありました。中古がいくら値段
さげても売れない。新築のローンを払うために借金を重ねる。結局、新築も
中古も両方とも失ってしまったという話がかなりありました。中古は、数年
たっても売れないということはいくらでもありますか・・・。値段だけの
問題じゃなくて、ここに住みたいという人が出てこないとどうにもなりません。

[661: 匿名さん]

今の新築（件数、価格とも）バブルから行くと、
十年後くらいに値段下げても売れない、売っても残債残るだけ…
再来があるな。怖い怖い

[662: 匿名さん]

＞十年後くらいに値段下げても売れない、売っても残債残るだけ…

それはないと思う。円が暴落したら、大挙して東南アジア人が買いにくるよ。
すでに都心部はだいぶ買われている。インフレとなれば、少なくとも額面だ
けは上がる。

中国には土地の所有権がないので、日本の住宅は魅力満点らしい。

[663: 匿名さん]

売れてるのって都心ですよね？
売っても残債残るだけ、はバブル時の郊外では普通にありましたよ。数年で半額とか。
しかも郊外は都心より安い訳で（購入者の質も下がる）。
下手に気に入られて価格もお手頃、と集住されちゃった
西海岸やカナダの惨状を笑えない気がして来た

[664: 匿名さん]

＞売っても残債残るだけ、はバブル時の郊外では普通にありましたよ。数年で半額とか。

過去の状態から将来を予測するのは困難。
こんなに日本政府の借金が多かった時代はなかった。正確には第二次世界大戦末期
のみ。終戦後20000％（200倍）に及ぶインフレ。すべて（土地も一般物価も）が
すさまじい勢いで急上昇。

いずれにしても、このスレッドは、今中古をどうやって売るか、という話なので、
661の意見はあまり意味がない書き込みですね。

[665: 匿名さん]

›663

スレッド違いじゃないの？　ここは中古を売るためのスレッドですよ。

今は中古が高いから、売る時期としては適切でしょう。

[666: ビギナーさん]

　ちょっと古い話だけど、横浜市に所有していたマンションを今年のはじめに売却しました。何かの参考になれば。
　築13-14年、3LDK約80平米。購入後2年間は居住したが転勤のためやむなく賃貸に出す。一昨年秋に店子が退去して昨年春まで借り手なし。やむを得ず、賃貸でお世話になっていた地元不動産屋にそのまま売却を依頼（専任）。やたら高い強気の値付けだったためか、月に1-2件くらい内覧はあるものの（といっても十分少ないが）契約に至らずweb上で数社一括見積もりを利用。対応の早さとメールの文面から2社に絞って現地見積もりを依頼。結果、昨年11月にT成Y楽に専任。当初の値段より1割程度落としてスタートするも、内覧数およびwebでの閲覧数も少なく、あっさり年末を迎える。担当者が困ったようすで、この値段では難しいということで、合意の上さらに売却価格をさげ、年末最後の週に2X90万円に設定してwebにアップ。結果、年明けに2X00万円で成約。税金などすべて含めたトータルで考えると、月4万弱で部屋を借りていたことになる。マイナスだが、確定申告に詳しくなるなど得ることもあった。担当者は熱心で、次回、横浜で取引するときはぜひ頼もうと思った。
　初めての売却で、かつ資金繰りに困っていたわけではないから上記のようにややのんびりした経過でしたが、やはり売れない期間が長いと精神的に少し病んでくる。以下、今回学んだこと。これを読む多くのひとには当たり前かもしれませんが。
1. 不動産屋にも賃貸、売却といった得意分野が会社ごとに異なり、畑違いのことをさせると時間ばかりが過ぎていく
2. 築浅でない限り、どんなに設備が整ったマンションであろうと相場より高い値段で売れることはない。
3. 大手はweb閲覧数と成約率の相関関係など有用な情報を持っており、相場感をつかむには有用。
あと、推測だけど、メールでまともな日本語が書けない営業マンは仕事も信用できない。
　いろいろご意見等おありになると思いますが、役に立つ人もいるのではないかと思って投稿します。

[667: 匿名さん]

私も数年前に売りましたが、私の場合、新規マンション購入に伴ったものです。

築28年（旧耐震）、73m2、都営三田線駅から8分。

当初売り出し2200万円、結局1900万円で業者買い取り。
売り出し価格はReinsより200万円高。

”相場”というのはReinsのことですよね。私が頼んだ業者はReins価格しか
知りませんでした。1ヶ月で内覧に来た人は一人でした。一人でも決まる
時は決まると思います。ただし、其の一人は値段さげるといっても、ダメ
でした。汚なすぎると言われました。それで、このままでは売れないと
あきらめて、買い取り業者に買い取ってもらいました。最初に頼んだ業者
は汚いままでいいですと言ってましたが嘘です。

古くても、立地がまあまあ良ければ売れるんだと思いました。

確定申告は税理士に頼みました。最初、自分でやろうと思ったのですが、
到底無理です。書類の厚さは2cmほどに達しました。

Webなどにでている価格は売り出し価格にすぎないので、相場とは言えない
と思います。Reins価格だけが正しいのです。実際に売れた価格なので・・・。
ただし、階高や設備、リフォームなどによってReinsより高く売れることは
あると思います。でも、まあ結局立地と広さが価格の大部分の決定要素だと
思います。

立地と言っても、住所だけじゃないですね。麻布ならどこでもいいかという
とそんなことはない。街が汚いところもあります。

[668: 購入経験者さん]

私は　今まで３回マンションを売りましたが　どれも２週間以内に売れましたね。
すべて新築で購入した有名デベの物で　築年数は　３年、４年　１７年くらいです。
最初のマンションは　売り出した時がバブル時期だったので　購入金額より高く売れましたけど　２番目は５％ほど安い金額で売り　３番目は２５００万くらい安くなったと思います。
１軒目、２軒目は美室ということで　買った人も　ほぼリフォーム無しで住みます　と言われました。
３軒目も　水回りがキレイですね　とほめられました。
ただ　壁紙だけは全部張り替えられたと思います。

私たちも多少は値引きしましたが　もともと適正価格で出しているので大幅な値引きはお断りするつもりでした。
同時期に同じマンション内で　同タイプの部屋が1,000万ほど高い値段で出ていましたが　あまりにも吹っかけすぎで一人も
内覧がなかったそうです。

１　　とにかく　日頃から水回りを中心に掃除をすること
２　　適正な価格を付けること
３　　その地域や自分のマンションブランドに強い不動産屋に依頼すること
ですね。
販売した会社が　中古物件を扱っているなら　まずそこに依頼するのがベストですね。

[669: 買い換え検討中]

>>668
たしかに、日常の掃除は大事ですね。あとはドアの木枠の傷み。こうした年月を積み重ねた劣化はいざ売るときになってから手を入れても手遅れですよね。
我が家の場合1994年、2004年と二軒購入して新しい方を2012年に二割アップで売れました。といっても手数料を差し引いて各種諸費用まで計算したらトントンてところです。
古い方は狭いですが東横線沿線で新婚さんやDINKS需要があるので賃貸にしています。管理をオヤジに任せていたら前店子が2年でボロボロにしてくれたのですが経年劣化と言われムカつき思い切って内装リフォームしたらすぐに次の店子が見つかりました。
車もそうだと思いますが日頃のメンテナンスが大事だと思います。
人が家に期待する要素は契約時こそ価格の比率が高いですがいざ住み始めたら快適性が一番になります。
特に新婚さんやDINKS需要はその趣向が強いですね。

[670: 買い換え検討中]

>>669
補足します。我が家の場合、購入物件でもいつでも誰かにお譲りして喜んで使っていただけるようにという気持ちで扱うように心がけています。
車やソファー、家電、すべてですね。なので物を雑に扱う来客にはリピートさせません。(笑)

[671: 匿名さん]

年収１０００万以上の人が買う物件で築１０年超えだとまあ水回りリフォームして済むから極端に気にしなくていいかもしれません。
ただ、家主の繊細な心配りや家を大切に使ってるなと感じさせるちょっとしたDIY造作なんかは意外とポイントが高くなる。
査定というより買い主も幸せに住んでたんだなと思える家を買いたいですからね。

[672: 匿名さん]

668です。
669さんや671さんが　言われたようなことを　不動産屋さんにも言われました。
買主さんも　売主が
１なぜ売るのか？　　　買い換え、一戸建てを建築などポジティブな理由が好まれる。
２売主の家族構成　　　夫婦二人や子供の大きい家族などが好まれる。
３売主の職業　　　　　固い印象のある仕事が好まれる。

３は実際に　購入した方から言われました。
購入する方も　安心して買いたい　変な使い方をしていない方が良いなども言われました。（表現が下手ですいません。もっといろいろ聞きましたが　差しさわりがあるので
ぼかして書きました。）
我が家も　車や家具は多少高くても気に入ったものをなるべく長く使いたい方なので　家も自然と大事に7してきたと思います。
担当の人が　熱心だったのでそれもありがたかったです。

[673: 匿名さん]

外国行くと必ず不動産屋覗くんだけど、
アメリカの住宅地だと価格と広さ以外の細かいスペックの記載はなく、
売主が写真付きでメッセージを載せてたのが面白かった

「大事に使ってきた」、「安心して取引したい」といった要素重視なんだろうね。

で、もちろん仲介が主導する日本ではそこまではないけど、
内覧などの際に安心感を与える要素が相手に伝われば、
時にそこが決定打になるのかもね。

[674: 匿名さん]

上げ

[675: サラリーマンさん]

横浜市内バス便マンション　築２年ファミリータイプ

来春までに売れればいいと思い売り出し依頼から１か月初内見のお客さんで申込みになった。

買った金額のマイナス数十万以内で済んだ。諸経費を考えると勿論マイナスだけどね。賃貸で借りたと思えば。

仲介料を半額って業者に一度頼んでもよかったかな。まあ、想像以上に早く条件良く売れたから欲でるね。

水回りの掃除はほんと大事。

[676: 契約済みさん]

2005年新築1LDK3300万を2012年2970万で売却。
一ヶ月以内で売れましたが、非常に嫌な思いをしました。
売却依頼は大手◯◯の◯◯◯◯。
担当者は高すぎる、リフォームしないと売れない等言い、2700万が妥当と言ってきました。
壁紙に吸気口部の黒ずみと引っ掻き傷があったので、壁紙の張替えを30万程度で行い、2980万で売り出しました。
掲示後すぐに、値引きするなら購入したいという人がいると担当者から連絡がありました。10万値引きで交渉。
担当者は更に引くよう言ってきましたが、これ以上は無理。ゆっくり待ちます。と伝えたら、すんなり交渉成立。

後でわかったことですが、購入者は依頼した不動産屋担当者の親族とのこと。
すぐ売れたってことは相場より安かったのか、よほど気に入ったのか。
不動産屋の言うことは鵜呑みにできないなと思わされた経験でした。

[677: 匿名さん]

>No.676
これはもう憤慨するより苦笑する話なんじゃないですか？
プロの不動産屋から見て親族に売りたいほどの物件だったってことです。
>すぐ売れたってことは相場より安かったのか、よほど気に入ったのか。
間違いなく気に入ったんですよ。

[678: 契約済みさん]

>>677さん
676です。レスありがとうございます。
今となっては勉強させてもらったと思い、いい経験になりました。
購入された方は、こちらと担当者とのやりとりは知らないようで、親族であることや、条件が気に入った等話をしました。担当者は気まずそうでしたが、購入してくれた方は感じがいい人で救われました。
専任だとこんなこともありますよ。

[679: 匿名さん]

１か月で売れるようならいいですね。
うちは当分無理そうで、年度末の客が増える時期待ち。
中古を売るのは初めてではないから焦りはないけど。

[680: 匿名さん]

第1回目の修繕費の値上げは仕方ないとして、第2回目のうわさが出た時が売り時かな。
修繕費の値上げ協議中とかマジでヤバイ。
1回目の大規模修繕までに売却するような人には関係ない話だけど。

[681: 679]

さすがに売れる時期の年末だからか、商談中で売れそう。少しだけの値引き。
調子に乗って高く出しておいたから文句無し。って逆に買い手に申し訳ない気も。

[682: 買い換え検討中]

駅に近いなら売れるけど、バス便になるとなかなか売れないです。
今年は無理そう。
値段下げずに来年３月までに売れて欲しいんだけどなぁ。

[683: 匿名さん]

先週売りに出して早速1組購入希望者出現。
内覧終えてローンの仮審査中。
昨日仮審査結果が出るはずだったのに長引いてるとのこと。言い値で売れるビッグチャンス、銀行頑張れ。

[684: 匿名さん [女性 40代]]

去年の10月末日に賃貸で借りていた入居者が退室したて今現在売買と賃貸両方で募集をかけているのですがなかなか見つからず困っています！マンションはサーパスで築20年で階数は10階建の3階です間取りは3LDKです！キッチンは対面式ではなく独立型です。売りは1380万で賃貸は9万から8万5千円に下げました。場所はバス停も近くにあり市街地まで徒歩で約20分で自転車約で10分なので条件としてはいいと思います！不動産は専任でお願いしてます当初は3カ月で売れると言われたのですが2月になった今も売れないし賃貸も決まりません！私としてさ早く売ってマンションとは手をきりたいのです。ローンも残っています！どのようにしたらはやく売却できるのでしょうか！毎日考えてばかりです

[685: サラリーマンさん]

この手の話をするときには、おおまかなエリアが情報として必須だと思うのですが・・・

買い手が多くなってちょうど2年目の終わりってとこでしょうかね。

ファミリーが使える広さで23区内で除く東の６区と板橋区・北区はなかなか好調のようで。

実需が見込める物件は強気強気で悪くないのかも。

[686: 匿名さん]

ちらしを大量にまかれて態度も上から目線かも知れませんが、やっぱり大手の不動産屋に
頼むのが一番なのでは。
我が家は地元の個人の小さな不動産屋に頼み何か月も延々待ちました。
私がやっと売れた後、大手に何社か出した同じマンションの家は、ヤフー不動産屋、楽天不動産、
もちろん大手不動産会社のHP、アットホームズにも載っていないところはありません。
こんなのは縁ですから、道をたくさん知っている人に頼むべきです。

[687: 匿名さん]

大手だと、自前の客がいたりすることもありますからね。
自前の客がいるフリをしている場合もありますが。　

[688: 匿名さん]

中古だと『〇〇マンション』と決めずにこのあたりでなんていう人も多いからね。
年末に中古のマンションを売却したけど、買ってくれたのはもともともっと駅近のマンション
を探していた人。
価格が合わずに駅からもう少し遠いがもう少し安い我が家を不動産屋が紹介してくれたから。
確かに大手だと飛び込みで行く客の人数も多そう。

[689: 匿名さん [男性]]

先日、大手の専任で売却しました。2004年に2330万で購入、10年間住み1980万で不動産業者への売却でした。売り出し値は、2410万。2ヶ月の間で新聞広告に2回掲載しましたが、内覧に来た人は、たったの2組。戸建へ先に引っ越しを事前にしていたため毎日が不安でした。このマンションは、管理もしっかりとしており、建物も堅固な作りでしたのでとても良いものでした。しかし、築年数は30年を経過しておりそこにハードルがあったように感じます。昭和のマンションは、リノベーションをしないと売れないので永住を前提にするか早めに売却するか考えた方が良いですね。金額はリフォームもそこそこしていたので、多少業者の割には、アップしていただけた気がします。20社程声をかけていたそうです。個人の媒介が望ましいですが、やはり顔の広い大手の方が安心です。かつ、手数料も免除していただきました。

[690: 匿名さん]

2005築5100万　机上査定 max 8500万
この値段で売れるとは思えんが、どうするか思案中

[691: 匿名さん]

行けると思います。業者は手数料ガッボリ。