一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[601: ビギナーさん]

>600さん

ありがとうございました。
そうですね、大掃除が終わり次第、売りにだそうと思います。
西向きだし、調べたところ同じマンションで現状少なくとも5件くらいは売り出しているようなので、
売れるかかなり心配ですが。。。
とはいえ、売れないと困るので、こうなったらじっくり構えて売ろうと思います。

[602: 匿名さん]

なんだか銀行とデベの餌食になっているような印象です。銀行とデベの支配から脱するには、「売らない」「借りない」ことが必要です。今からできることは、１件目の売却をやめて、新築入居直前まで居住し、退去後に賃貸に貸すことです。そして、２軒目の頭金をなるべく貯金し、金利の高い方のローンを一刻も早く繰り上げ返済することです。

[603: 匿名さん]

あげ

[604: 匿名さん]

上げ基調のこのタイミングで売れない中古なら
いつまで経っても売れない、に50000ボーナスマイル

[605: 匿名さん]

首都件中古売れ行き好調、あわてて値下げ必要ないよ。
http://www.reins.or.jp/trend/mw/index.html

[606: 匿名さん]

>>600って超勘違いしてると思う。
売るのは新築の方じゃないでしょ。

[607: 匿名さん]

うちも五年以内に戸建てにしたいから築６年以内にはマンション売却予定。
バス便だから中々売れないかもって心配していたが、地場の不動産やに相談すると、大規模物件
のある地域でちょこちょこ中古でるが平均的に一割マイナスで売れてるらしい。

うちは平均より条件が良い部屋だから一割以下のマイナスでいけるかと想像だけしてる。
どんなに駅近でも小規模マンションでランニングコストのかかるマンションはどんなに安くしても売れないらしい。

[608: 匿名]

どんなに安くしてもってことはないでしょ、新潟県のリゾートマンションでもあるまいし。

[609: 匿名さん]

バス便も小規模も築年を経たら売れないでしょう。
まさにババ抜きですよね。
築浅ならどちらも勘違いで買う人はいるかもね。

でも、郊外バス便は築浅でもアウトじゃない。
都心から電車小1時間＋バスなんてマンションは
新築でも売れなくなった。
同じ立地の格安戸建も誰も見向きもしなくなると思う。

[610: 匿名]

人口減少の時代ですからね。今から買うなら山手線内側に買うしか無いでしょう。

[611: 匿名さん]

郊外の駅近マンションやバス便戸建ては、
1996年以前ぐらいに高値で買ったそこそこ富裕な層が、損切りできずにそのまま持ってるからねぇ
このへんが代替わりする頃には、街並みがガラッと悪くなると思う

[612: 匿名さん]

609
都内ってのは、品川駅も入る？バス便マンションだけど、品川なら30分かな。家からね。

相場の平均が、築5年で一割マイナスらしい。賃貸よりましかな。

売れたらまた書くよ。二年先かな。

[613: 匿名さん]

都内じゃないけど、バス便マンション。でも東京駅から３０分で着く。

[614: 匿名]

東京23区内、京急本線特急止まる駅まで9分、2004年の新築、-3.4％で売却、不動産売却は縁です。

[615: 匿名さん]

底値だった2004年物なら売却益が出ても不思議がないんだけどね。
まぁ、-3.4%なら御の字ですかね。おめでとうございます。

[616: 匿名]

No.615
ありがとうございます。
ところで欠点は借地権、道路添えにあり、一般媒介で、数社の内一社にサンザン売価下げろ下げろと言われた。
借地権だからこそ値段も安い、ローン金額少なく、その分固定資産税、ローン利息負担も少なくて、逆にメリットが多いと思ったが......。説明するのが結構苦労した。

[617: 匿名さん]

>616

どの不動産屋も売主に大しては値下げしろの大合唱です。
売り急いでいなければ、それに負けないことが肝心です。
彼らは早く手間を掛けずに売りたいので、安ければ安いほどいいのです。

もちろん、まともな査定額も出しません。
前の部屋をネットで一括査定に出したら、私の想定価格の7割から8割の価格しか
でてこなかった。こいつらの意見は無視して自分の想定価格で売り出したら、
1週間で内覧3組うち申込2組で満額で売れた。

不動産屋は自分の査定額を棚に上げて、販売額の3%+6万を手数料として
きっちり要求してきて、「こんなに高くても売れるんですね」とぬかしました。
奴らの言うことなんか微塵も信じるに値しません。

[618: No.616]

No.617の意見大賛成。不動産業者をなくして、ネットで自分の物件概要、写真などをアップ、買主を募集できるネットがあるでしょうか。あったら良いなぁ。あって欲しいね！

[619: 匿名]

不動産の売買はそんなに簡単じゃないですよ。仲介入れずに売買できるのは親族間だけです。

[620: 匿名さん]

不動産屋がいなくてもいいという主張はしてないんだけど。
不動産屋の言うことなんか信用しちゃいけないと言ってるだけ。
少なくとも、頭から信用するのは止めた方がいい。

ただし、不動産屋なんかいなくても、
買い手さえ見つかっていれば、
司法書士さんだけで十分にこと足ります。
契約や決済にも立ち会ってくれます。
実際に、そういう取引の経験があります。

[621: 匿名]

買い替えを希望していて
買い替え先の最寄の三井に査定頼んだら2980万円だった。
それじゃ安すぎて買い替えを諦めようと思ったが
現在住んでいる地元でしか有名ではない不動産屋に
査定をお願いしたら査定額が3780万円
えっ？それは高すぎるんじゃないか？と思ったが
とりあえず3780万円で売り出してみた。
売却活動１ヶ月弱3600万円で売れました。
運が良かっただけかもしれませんが･･･
あのまま三井に頼まなくて良かったと思っています。

[622: 匿名さん]

>621

ラッキーだったですね。

ただ、私だったら3780万で一般にして三井にも出します。

三井は値下げしろ、専任にしろと、ギャアギャアうるさかった
ですが、こちらが折れなかったら、一般で引き受けました。
その後、一度も担当は状況報告を寄越しませんでしたが、
数ヶ月して、三井の他の営業所を訪問した客が気に入って
くれて、ほぼ私の言い値で買ってくれました。

販売網は充実しているので、大手にも一般で出しておくのは、
意義があると思います。専任にしてしまうと、契約期間中は
逃げ場がないので、たいへんですよ。

[623: 匿名]

私は急がないなら大手専任も有り派
上の例にもあるが大手の販売力はやっぱり凄い
しかも自社客を優先的に専任物件へ誘導する
値下げしろ圧力さえ凌げるなら一番楽にそこそこの値段で売ってくれる

一般は早い者勝ちだから一見客はたくさん来るが無理め客の強気指値に、心が折れる危険がある
結局のところ売り方より相場感と値下げしない胆力次第なんだよね

[624: 匿名]

相場感と値下げしない胆力、完全に正しいですね。しかし仲介はプロだから、そのプロに何度も何度も言われると心が折れるのが普通です。だから普通の人はみな仲介の餌食です。

[625: 匿名さん]

>624
私は専任も一般も経験したから、餌食ってのがよく分かる
専任だと割と確度高い客しか連れてこない
しかし絶対数が少ないから不安になる
一般は一杯連れてくる
ただ驚きの指値もゾロゾロ

私の場合の例。長いんだが良ければ読んでくれ
査定したら3080万～3480万だった
大規模だから同一マンション取引事例も多く階違いほぼ同間取りで3050、3120、3280、3350
3380万専任で販売開始

専任時代は比較物件や検討状況の報告は詳細
案内は週1件程度とあまりなかったが見込み予算3100万を切るような客はいなかった
実際何件か前向きな交渉もあったし、3300万で契約日決定まで行ったがギリギリでドタキャン
2ヶ月目半ばから値下げしましょう攻勢が始まり、最低3180万、3080万なら確実です、としきりに勧められた
心が折れそうになったが変えるなら一般切替時にしようと決めて価格維持

一般にする際に何社かに改めて話をした
下げるなんてもったいないですうちにもやらせてくださいとか言う会社もあった
だから価格変えずに一般に切り替え
案内は一気に増えて平日2回に週末3件とか、正直期待したよ
でも、2980万指値とかが増えただけ
もったいないですと言った会社が2780万希望ですが、3000万まではなんとか交渉しますので決めませんか？とか言ってきたりね。
なんなの？って感じ
結局一般から参加の超大手さんで3200万で決着

大規模で取引事例が豊富だから耐えられた
でも、それがなかったら専任時代も一般時代も耐えられなかったかも

分かったことは不動産屋が味方な期間は専任で1.5ヶ月、一般は0～2週間
それ過ぎたら値下げして何とかすることしか考えない
一般の方がよりその傾向はあったかな

売れない時期は辛い
特に指値断った後は、この先また客くるかな？とか、あれが最良でこの後はもっと安くしか売れないのでは？とか不安ばかり
みんなはこんな思いをせずに売れることを祈っている

[626: 匿名]

内見客もサクラだったりするからね、ホント何でも有りですから。

[627: 匿名さん]

>626
625だけど私は内覧少なくても文句は言わなかったからか、サクラは居なかったと思う
もしかしたら気づいてないだけかもしれないけど、気づかないなら影響ないしまあいいかな
内覧連れてくる手間かかるし、内覧少ないほうが値下げさせやすいし、文句言われない限りはやらないんじゃないかな、と思っている

[628: ビギナーさん]

売主のミカタでググればいいんじゃない？

[629: 匿名さん]

売るにも買うにも業者に期待しちゃダメ、ゼッタイ。

[630: 匿名]

>628
あそこって要はレインズに載っけてあとは放置
よその仲介から買い手が来たら、内見つれていくだけというビジネスモデルでしょ
必然的に売るまでに時間が掛かるしイマイチ客が増えるよ

[631: 匿名さん]

625さん、全く知らない人のコメだけど、かなり分かります。
　頑張りましたね。
　　ご立派です。

＞不動産屋が味方な期間は専任で1.5ヶ月、一般は0～2週間
＞それ過ぎたら値下げして何とかすることしか考えない
＞一般の方がよりその傾向はあったかな
　　　　　
　　　　　業界の横並び、どうしようもないです。
　　　　　　人のふんどし、使ってさ・・
　　　　　　　みんな簡単にだまされます。

[632: 匿名さん]

上げ

[633: 匿名さん]

中古市場の整備も情報格差もまだまだだけど、
とりあえず売り手のほうで今出来ることをやるしかないね

買い換えなどどうしても売らなきゃいけない状況で売る人がほとんどで、
今買わなくても良い買い手や仲介に、心理的に揺さぶられて買いたたかれる要因になる

自分は毎年査定に出して、営業マンのトークに慣れることと、
相場観をつかむようにしている

[634: 契約済みさん]

半年以上かかって、ようやく売れた・・・
集客力があるという大手「S不動産」と「M不動産」何の役にも立たんかった。

S不動産・・・ろくに客は連れてこないのに、駐車場で車ぶつけるわ、室内壊すは
挙げ句、自分が出した見積りから300万近く下げろとか言い出す始末。
はっきり言って、愛想だけの脳筋バカ。
M不動産・・・なんにもしない。広告もオープンハウスもなんもしない。
そのくせ「金額がお客様に支持されていないようです」だと？
一件も客連れてこないのは、おまえんとこだけだっつーの！
他社の悪口、物件の悪口を言いまくり、自分を勘違いしてる痛いやつ。

YahooやHOME'Sの情報量が圧倒的に多いんやから、大手とか言って自社サイトを過信してるのアホやね。
結局、信託銀行系のところが納得の金額で売ってくれたよ。
会社のつくりも、営業マンの対応も、書面の出来具合も、格段によかったわ。
ま、担当者の当たり外れあるんやろうけど
SやMを大手とか思って信用したら、えらい目にあうで〜

[635: 匿名さん]

うちはM井にお願いしたけど結構頑張ってくれたよ。担当者によると思う。

[636: ビギナーさん]

教えて下さい。

１０日ほど前に大手に専任で頼みました。
これまで内覧２件で、そのうち一軒は駄目で、もう一件がリフォーム業者で査定(売出し)価格から「２５％引きでなら買う」と言ってきました。
売出し価格はちょっと高すぎると思っていたのですが、それでも２５％引きはちょっと行き過ぎではと思うのですが、こんなものなのでしょうか。
売れるかの心配や皆さんの売れるまでの苦労を読んだりしますと、これで売ってしまった方がいいのかと…どうしたらいいか考えあぐねています。

ちなみにそんなに急ぎで売れなくてもいいのですが…。
区内、築１２年です。

[637: 匿名さん]

何らかの”セールスポイント”がある住戸でかつ処理を急がないのなら、（今の価格が合理的と思えるなら）持久戦が一番良いのではないでしょうか。その”セールスポイント”が一般的でなければない程、逆にそういう珍しい住戸は欲しい人の観点からも見つけるのは大変で、出会いさえすれば希望価格で売れる可能性も高くなります。ただし出会う機会が少ないので時間はかかるかも知れません。

「希望価格で売れなければ賃貸にするので…」など、仲介業者もしっかり教育しておくべきと思います。彼らは放っておくと必ず値下げするように誘導します。売り買い両方の仲介を取る為には値段を下げるのが最も手っ取り早いですから。今の業者が意向に沿ってくれないなら専任契約期間が終わったら他社に変更した方が良いと思います。

リフォーム業者は事業として自分の在庫にし販売する訳なので、当然その在庫リスクや諸経費・利益を含んだ上での仕入れ価格交渉をしていますから、一般個人の買い手が考える購入希望限度価格とは次元が全く異なります。逆にリフォーム業者が現在値で買うと言ったとしたら、一般個人相手ならもっと高く売れるという事です。

[638: ビギナーさん]

>>637さん、早い返答ありがとうございます。

このマンションの査定額は購入金額の0.5割引くらいで、あまり差がなかったので「本当にこんな高い額で売れるの？」って感じでしたが、不動産屋の言うままその査定額で売り出してもらいました。
当初、私としては12年住んだので、購入額の3割引くらいでしか売れないだろうと見込んでいました。
その3割引というのが、査定額の2.5割引とほぼ同じ額です。
つまり、リフォーム業者の買い取ってくれる額が、私が当初見込んでいた額とほとんど一緒なんです。
ですが、査定価格が高かったためにもっと高く売れるような気がして(欲が出て)…、考え込んでしまったのです。

また、「業者に売れば瑕疵の責任はなくなる」と不動産屋から言われて、トラブルも少ないというのも良いと思いました。
（一般の人にに売った場合、どれくらいの瑕疵のトラブルがあるのかも分からないのですが…。）
部屋も、もう色々なところが大分汚くなったりしていて、リフォームをしないと不具合があるのが現状だからです。
（不具合はすべて不動産屋に言ってありますが…。）

皆さんのこれまでの投稿文を読んでいたら、「売れるまで精神的に耐えられるか分からない」と言ったようなことが書いてあったので、そんなに大変なら安くても早く売ってしまった方がいいのかと考えたんです。
ですが、売り出してからまだ１０日しか経っていないこともあり、どうしたらいいものかと悩んでしまったのです。

もう少し考えてみようと思います。

[639: 匿名さん]

私は買うと言ってくれた人にすぐ売りました。かなり値びかされましたが、
10％くらいです。25％はひどいと思いますが、最初の値付けが間違ってた
のかもしれません。

足元見られているのは間違いないでしょうが、見学にすら来てくれる人が
少ないのはかなりの精神的苦痛ですよ。

中古マンションには相場があります。そこから大きくはずれていない限り、
その額で売ったほうが早く安心できると思います。ローンが終わってれば、
待つという手はあります。ローンが残ってたら、早く売るべきです。二重
払いは地獄です。

こういうことを考えると、多少高くても、都心の人気物件を買うべきだと
つくづく思いますね。今、品川地区の中古マンションは、売りだせば即座に
売れてしまうそうです。在庫ほとんどなし、状態が続いています。

[640: 匿名さん]

新築のローンが始まってしまい、古いほうのマンションが売れずに
どんどん値下がり、結局両方手放すことになった、なんてのが
住宅バブル崩壊の1990年代にありましたね。

今はそこまで心配する必要はないかもしれませがん、今まで住んで
いたところが、郊外だったり、新耐震基準でないとあぶないかも。

中古でも新耐震基準かどうかはかなり問題になります。おおむね
1986年以前。1990年以降ならまず大丈夫。

[641: 匿名さん]

はじめて投稿します。
新築マンションに住み、もうすぐ1年が経ちます。諸事情により、数年後にこのマンションを売却し、新たなマンションを購入しようと考えております。
このような場合、今やるべきこと、今後やるべきことがあればアドバイスお願いします。
ちなみに、マンションの査定は先月に一度行っており、今のところは購入金額とほとんど変わらない提示をいただいています。

[642: 匿名さん]

が、買い手がいる場合はその金額で売却できますが、買い手がいない場合は提示価格をどんどんどんどん下げなければならな

と思います。

[643: 匿名さん]

高いうちに売ってしまうのが良いのでは？　将来中古マンションの
値段なんてどうなるかわかりませんよ。

なるべく綺麗に住むことが基本じゃないですかね。買いに来る人は、
見た目で判断しますよ。丁寧に住んでないと、見えないところも
傷んでいると判断します。

基本的な中古の値段は、大手分譲かどうか、駅からの遠さ、広さ、
階数、マンションの向きといったところで決まってしまうので、
どうにもならない部分が大きいと思います。

[644: 匿名さん]

買い取りはそんなものでしょう。

もう新しい別の住まいが決っているなら、売った方が良いと思います。

中古は相場で売れるとは限りません。縁のあるものなので、買いたいという
希望がある人がいないとどうにもなりません。ここが新築マンションとの
違いです。現時点では日本人は明らかに新築志向ですから・・・・。

待てるなら待ったほうが良いでしょう。あたりまえのことを言ってすいませ
んが・・・。

[645: 匿名さん]

>643

大手分譲かどうかなんか気にする客にあったことはないけど
中古にブランド価値なんてほとんどない

[646: 匿名さん]

私は気にするよ。

大手分譲には安心感がある。壁の裏側は見えないからね・・・

　

[647: 匿名さん]

すいません、どなたか調布で築浅のマンション売ってください（笑）

[648: 匿名さん]

アットホーム等のサイトに載せてもらうにはどうしたらいいのでしょうか？

仲介業者さんに載せてとお願いするのでしょうか？

自分がマンションを買った時も、土地を買った時も、ネットで条件等入れて探したので、
載せてほしいと思うのですが、載せるデメリットがあるのでしょうか？

[649: 匿名さん]

4件問い合わせして1件しか内覧させてもらえない。
その1件は1年以上売れてない物件。
ほんとに商談中なのかはわからないけど、情報出てすぐ問い合わせてるのに「契約入ってる」とかうそ臭いの多い。
売る側は地元の不動産屋に専任でとかアホみたいなこと言ってないで、マジで住友とか三井とかセンチュリーなんかの大手複数に一般で出してもらいたい。
こっちはレインズ見れないんだから、どこの悪徳不動産屋が専任契約結んで両手狙いで売り止めしてるかなんてネットじゃわかんないから。

[650: 匿名さん]

レインズは一般人は見えないのですか？
素人ですみません。

[651: 匿名さん]

業者（宅建業者）専用。

[652: 匿名さん]

レインズは成約価格が載っているだけですよ。

売り出し価格は、ホームページか、中古業者に聞くしかありません。

中古業者に依頼した場合、特定の期間、ホームページに載せないで
公開しないでおくことができます。

業者はいろんなマンションの情報を隠し持っています。上記のように
ずっとというわけにはいきませんが・・。問い合わせがあれば、
見せてくれると思います。早く売りたいはずなので・・・・。
早く売らないと、売主が別の業者に頼んだりするので、時間かけ
たくないんですよ。

専任契約結ぶと業者は安心して公開してくれると思いますけど・・・。
専任ということは自分のところしか仲介できないということですから。

私は大京に一般で頼みましたが、のらりくらりで参りました。ホームページ
なんか絶対載せてくれない。しょうがないので三井に買い取ってもらいました。

売るほうとして一般がいいのかどうか、必ずしも言えないと思います。専任だ
と頑張ってくれるようです。ただし、大手に限ります。買うほうとしては、
ブランド信仰はありますよ。誰も知らないような会社の仲介なんてあぶなくて
しょうがないでしょう。買いたい場所が決っているなら地元もいいと思います。
ただし、古くからやっていて、住民に信頼されている会社でなければ危ない。

[653: 匿名さん]

>>652

嘘言うな

[654: 匿名さん]

653、いや嘘じゃないと思うよ。
これ、住宅地にあるかなり古い物件を売った経験談じゃないかな？
業者が専任で売りたがってないからきちんとした情報を与えられて無いだけだと思う。

[655: 匿名さん]

＞652

具体的に指摘してください。私は中古売買は2回しか経験がないので、
勘違いがあるかもしれません。

REINSに載っているのは成約価格というのは少なくとも間違ってない
と思います。REINSページで確認しました。

[656: 匿名さん]

＞業者が専任で売りたがってないから

業者は専任で売りたがりますよ。ほとんど脅迫状態。

一般で売りたがる業者なんて聞いたことがない。

[657: 匿名さん]

656、結局は新築デベの買い取りになってるでしょ？
買い替えじゃなかったら買い取り額ですら誰も買わない物件なんでしょう。

[658: 匿名さん]

＞買い替えじゃなかったら買い取り額ですら誰も買わない物件なんでしょう。

それはなかった。そういう手を使えば、実質値引きしてくたのかな・・という
気はするけど。

中古市場は確立してますよ。大京は、最近になって一定期間売れなかったら
引き取るサービスを始めてますね。私の時はなかった。

新築販売業者が買い取るって、最近は普通なんですか？　両方やるのは大変
そうだけど。

[659: 匿名さん]

自動車では、中古と新車販売連携が確立しているけど、住宅の場合はまだ。

中古自動車はいくらで売れるか、いつ頃売れるかおおむね検討がつくように
なった。住宅の場合、いつ売れるのか、値引きはどうかなど、さっぱりわか
らない。新築販売業者が中古を下取りするのはリスク満載。そんな業者は
あるのかもしれないが、私は知らない。

[660: 匿名さん]

›657

私の場合、新築販売業者からは、関連中古販売業者を紹介します、と言われただけ。
関連業者だそうですが、仕事は全く関連ないです。中古のほうは中古でやってほしい
と言われました。

ただ、中古が売れなかった場合、新築の購入を取りやめるという契約は常識み
たいですね。

バブルはじけた頃（1990年）は、悲惨な話がありました。中古がいくら値段
さげても売れない。新築のローンを払うために借金を重ねる。結局、新築も
中古も両方とも失ってしまったという話がかなりありました。中古は、数年
たっても売れないということはいくらでもありますか・・・。値段だけの
問題じゃなくて、ここに住みたいという人が出てこないとどうにもなりません。

[661: 匿名さん]

今の新築（件数、価格とも）バブルから行くと、
十年後くらいに値段下げても売れない、売っても残債残るだけ…
再来があるな。怖い怖い

[662: 匿名さん]

＞十年後くらいに値段下げても売れない、売っても残債残るだけ…

それはないと思う。円が暴落したら、大挙して東南アジア人が買いにくるよ。
すでに都心部はだいぶ買われている。インフレとなれば、少なくとも額面だ
けは上がる。

中国には土地の所有権がないので、日本の住宅は魅力満点らしい。

[663: 匿名さん]

売れてるのって都心ですよね？
売っても残債残るだけ、はバブル時の郊外では普通にありましたよ。数年で半額とか。
しかも郊外は都心より安い訳で（購入者の質も下がる）。
下手に気に入られて価格もお手頃、と集住されちゃった
西海岸やカナダの惨状を笑えない気がして来た

[664: 匿名さん]

＞売っても残債残るだけ、はバブル時の郊外では普通にありましたよ。数年で半額とか。

過去の状態から将来を予測するのは困難。
こんなに日本政府の借金が多かった時代はなかった。正確には第二次世界大戦末期
のみ。終戦後20000％（200倍）に及ぶインフレ。すべて（土地も一般物価も）が
すさまじい勢いで急上昇。

いずれにしても、このスレッドは、今中古をどうやって売るか、という話なので、
661の意見はあまり意味がない書き込みですね。

[665: 匿名さん]

›663

スレッド違いじゃないの？　ここは中古を売るためのスレッドですよ。

今は中古が高いから、売る時期としては適切でしょう。

[666: ビギナーさん]

　ちょっと古い話だけど、横浜市に所有していたマンションを今年のはじめに売却しました。何かの参考になれば。
　築13-14年、3LDK約80平米。購入後2年間は居住したが転勤のためやむなく賃貸に出す。一昨年秋に店子が退去して昨年春まで借り手なし。やむを得ず、賃貸でお世話になっていた地元不動産屋にそのまま売却を依頼（専任）。やたら高い強気の値付けだったためか、月に1-2件くらい内覧はあるものの（といっても十分少ないが）契約に至らずweb上で数社一括見積もりを利用。対応の早さとメールの文面から2社に絞って現地見積もりを依頼。結果、昨年11月にT成Y楽に専任。当初の値段より1割程度落としてスタートするも、内覧数およびwebでの閲覧数も少なく、あっさり年末を迎える。担当者が困ったようすで、この値段では難しいということで、合意の上さらに売却価格をさげ、年末最後の週に2X90万円に設定してwebにアップ。結果、年明けに2X00万円で成約。税金などすべて含めたトータルで考えると、月4万弱で部屋を借りていたことになる。マイナスだが、確定申告に詳しくなるなど得ることもあった。担当者は熱心で、次回、横浜で取引するときはぜひ頼もうと思った。
　初めての売却で、かつ資金繰りに困っていたわけではないから上記のようにややのんびりした経過でしたが、やはり売れない期間が長いと精神的に少し病んでくる。以下、今回学んだこと。これを読む多くのひとには当たり前かもしれませんが。
1. 不動産屋にも賃貸、売却といった得意分野が会社ごとに異なり、畑違いのことをさせると時間ばかりが過ぎていく
2. 築浅でない限り、どんなに設備が整ったマンションであろうと相場より高い値段で売れることはない。
3. 大手はweb閲覧数と成約率の相関関係など有用な情報を持っており、相場感をつかむには有用。
あと、推測だけど、メールでまともな日本語が書けない営業マンは仕事も信用できない。
　いろいろご意見等おありになると思いますが、役に立つ人もいるのではないかと思って投稿します。

[667: 匿名さん]

私も数年前に売りましたが、私の場合、新規マンション購入に伴ったものです。

築28年（旧耐震）、73m2、都営三田線駅から8分。

当初売り出し2200万円、結局1900万円で業者買い取り。
売り出し価格はReinsより200万円高。

”相場”というのはReinsのことですよね。私が頼んだ業者はReins価格しか
知りませんでした。1ヶ月で内覧に来た人は一人でした。一人でも決まる
時は決まると思います。ただし、其の一人は値段さげるといっても、ダメ
でした。汚なすぎると言われました。それで、このままでは売れないと
あきらめて、買い取り業者に買い取ってもらいました。最初に頼んだ業者
は汚いままでいいですと言ってましたが嘘です。

古くても、立地がまあまあ良ければ売れるんだと思いました。

確定申告は税理士に頼みました。最初、自分でやろうと思ったのですが、
到底無理です。書類の厚さは2cmほどに達しました。

Webなどにでている価格は売り出し価格にすぎないので、相場とは言えない
と思います。Reins価格だけが正しいのです。実際に売れた価格なので・・・。
ただし、階高や設備、リフォームなどによってReinsより高く売れることは
あると思います。でも、まあ結局立地と広さが価格の大部分の決定要素だと
思います。

立地と言っても、住所だけじゃないですね。麻布ならどこでもいいかという
とそんなことはない。街が汚いところもあります。

[668: 購入経験者さん]

私は　今まで３回マンションを売りましたが　どれも２週間以内に売れましたね。
すべて新築で購入した有名デベの物で　築年数は　３年、４年　１７年くらいです。
最初のマンションは　売り出した時がバブル時期だったので　購入金額より高く売れましたけど　２番目は５％ほど安い金額で売り　３番目は２５００万くらい安くなったと思います。
１軒目、２軒目は美室ということで　買った人も　ほぼリフォーム無しで住みます　と言われました。
３軒目も　水回りがキレイですね　とほめられました。
ただ　壁紙だけは全部張り替えられたと思います。

私たちも多少は値引きしましたが　もともと適正価格で出しているので大幅な値引きはお断りするつもりでした。
同時期に同じマンション内で　同タイプの部屋が1,000万ほど高い値段で出ていましたが　あまりにも吹っかけすぎで一人も
内覧がなかったそうです。

１　　とにかく　日頃から水回りを中心に掃除をすること
２　　適正な価格を付けること
３　　その地域や自分のマンションブランドに強い不動産屋に依頼すること
ですね。
販売した会社が　中古物件を扱っているなら　まずそこに依頼するのがベストですね。

[669: 買い換え検討中]

>>668
たしかに、日常の掃除は大事ですね。あとはドアの木枠の傷み。こうした年月を積み重ねた劣化はいざ売るときになってから手を入れても手遅れですよね。
我が家の場合1994年、2004年と二軒購入して新しい方を2012年に二割アップで売れました。といっても手数料を差し引いて各種諸費用まで計算したらトントンてところです。
古い方は狭いですが東横線沿線で新婚さんやDINKS需要があるので賃貸にしています。管理をオヤジに任せていたら前店子が2年でボロボロにしてくれたのですが経年劣化と言われムカつき思い切って内装リフォームしたらすぐに次の店子が見つかりました。
車もそうだと思いますが日頃のメンテナンスが大事だと思います。
人が家に期待する要素は契約時こそ価格の比率が高いですがいざ住み始めたら快適性が一番になります。
特に新婚さんやDINKS需要はその趣向が強いですね。

[670: 買い換え検討中]

>>669
補足します。我が家の場合、購入物件でもいつでも誰かにお譲りして喜んで使っていただけるようにという気持ちで扱うように心がけています。
車やソファー、家電、すべてですね。なので物を雑に扱う来客にはリピートさせません。(笑)

[671: 匿名さん]

年収１０００万以上の人が買う物件で築１０年超えだとまあ水回りリフォームして済むから極端に気にしなくていいかもしれません。
ただ、家主の繊細な心配りや家を大切に使ってるなと感じさせるちょっとしたDIY造作なんかは意外とポイントが高くなる。
査定というより買い主も幸せに住んでたんだなと思える家を買いたいですからね。

[672: 匿名さん]

668です。
669さんや671さんが　言われたようなことを　不動産屋さんにも言われました。
買主さんも　売主が
１なぜ売るのか？　　　買い換え、一戸建てを建築などポジティブな理由が好まれる。
２売主の家族構成　　　夫婦二人や子供の大きい家族などが好まれる。
３売主の職業　　　　　固い印象のある仕事が好まれる。

３は実際に　購入した方から言われました。
購入する方も　安心して買いたい　変な使い方をしていない方が良いなども言われました。（表現が下手ですいません。もっといろいろ聞きましたが　差しさわりがあるので
ぼかして書きました。）
我が家も　車や家具は多少高くても気に入ったものをなるべく長く使いたい方なので　家も自然と大事に7してきたと思います。
担当の人が　熱心だったのでそれもありがたかったです。

[673: 匿名さん]

外国行くと必ず不動産屋覗くんだけど、
アメリカの住宅地だと価格と広さ以外の細かいスペックの記載はなく、
売主が写真付きでメッセージを載せてたのが面白かった

「大事に使ってきた」、「安心して取引したい」といった要素重視なんだろうね。

で、もちろん仲介が主導する日本ではそこまではないけど、
内覧などの際に安心感を与える要素が相手に伝われば、
時にそこが決定打になるのかもね。

[674: 匿名さん]

上げ

[675: サラリーマンさん]

横浜市内バス便マンション　築２年ファミリータイプ

来春までに売れればいいと思い売り出し依頼から１か月初内見のお客さんで申込みになった。

買った金額のマイナス数十万以内で済んだ。諸経費を考えると勿論マイナスだけどね。賃貸で借りたと思えば。

仲介料を半額って業者に一度頼んでもよかったかな。まあ、想像以上に早く条件良く売れたから欲でるね。

水回りの掃除はほんと大事。

[676: 契約済みさん]

2005年新築1LDK3300万を2012年2970万で売却。
一ヶ月以内で売れましたが、非常に嫌な思いをしました。
売却依頼は大手◯◯の◯◯◯◯。
担当者は高すぎる、リフォームしないと売れない等言い、2700万が妥当と言ってきました。
壁紙に吸気口部の黒ずみと引っ掻き傷があったので、壁紙の張替えを30万程度で行い、2980万で売り出しました。
掲示後すぐに、値引きするなら購入したいという人がいると担当者から連絡がありました。10万値引きで交渉。
担当者は更に引くよう言ってきましたが、これ以上は無理。ゆっくり待ちます。と伝えたら、すんなり交渉成立。

後でわかったことですが、購入者は依頼した不動産屋担当者の親族とのこと。
すぐ売れたってことは相場より安かったのか、よほど気に入ったのか。
不動産屋の言うことは鵜呑みにできないなと思わされた経験でした。

[677: 匿名さん]

>No.676
これはもう憤慨するより苦笑する話なんじゃないですか？
プロの不動産屋から見て親族に売りたいほどの物件だったってことです。
>すぐ売れたってことは相場より安かったのか、よほど気に入ったのか。
間違いなく気に入ったんですよ。

[678: 契約済みさん]

>>677さん
676です。レスありがとうございます。
今となっては勉強させてもらったと思い、いい経験になりました。
購入された方は、こちらと担当者とのやりとりは知らないようで、親族であることや、条件が気に入った等話をしました。担当者は気まずそうでしたが、購入してくれた方は感じがいい人で救われました。
専任だとこんなこともありますよ。

[679: 匿名さん]

１か月で売れるようならいいですね。
うちは当分無理そうで、年度末の客が増える時期待ち。
中古を売るのは初めてではないから焦りはないけど。

[680: 匿名さん]

第1回目の修繕費の値上げは仕方ないとして、第2回目のうわさが出た時が売り時かな。
修繕費の値上げ協議中とかマジでヤバイ。
1回目の大規模修繕までに売却するような人には関係ない話だけど。

[681: 679]

さすがに売れる時期の年末だからか、商談中で売れそう。少しだけの値引き。
調子に乗って高く出しておいたから文句無し。って逆に買い手に申し訳ない気も。

[682: 買い換え検討中]

駅に近いなら売れるけど、バス便になるとなかなか売れないです。
今年は無理そう。
値段下げずに来年３月までに売れて欲しいんだけどなぁ。

[683: 匿名さん]

先週売りに出して早速1組購入希望者出現。
内覧終えてローンの仮審査中。
昨日仮審査結果が出るはずだったのに長引いてるとのこと。言い値で売れるビッグチャンス、銀行頑張れ。

[684: 匿名さん [女性 40代]]

去年の10月末日に賃貸で借りていた入居者が退室したて今現在売買と賃貸両方で募集をかけているのですがなかなか見つからず困っています！マンションはサーパスで築20年で階数は10階建の3階です間取りは3LDKです！キッチンは対面式ではなく独立型です。売りは1380万で賃貸は9万から8万5千円に下げました。場所はバス停も近くにあり市街地まで徒歩で約20分で自転車約で10分なので条件としてはいいと思います！不動産は専任でお願いしてます当初は3カ月で売れると言われたのですが2月になった今も売れないし賃貸も決まりません！私としてさ早く売ってマンションとは手をきりたいのです。ローンも残っています！どのようにしたらはやく売却できるのでしょうか！毎日考えてばかりです

[685: サラリーマンさん]

この手の話をするときには、おおまかなエリアが情報として必須だと思うのですが・・・

買い手が多くなってちょうど2年目の終わりってとこでしょうかね。

ファミリーが使える広さで23区内で除く東の６区と板橋区・北区はなかなか好調のようで。

実需が見込める物件は強気強気で悪くないのかも。

[686: 匿名さん]

ちらしを大量にまかれて態度も上から目線かも知れませんが、やっぱり大手の不動産屋に
頼むのが一番なのでは。
我が家は地元の個人の小さな不動産屋に頼み何か月も延々待ちました。
私がやっと売れた後、大手に何社か出した同じマンションの家は、ヤフー不動産屋、楽天不動産、
もちろん大手不動産会社のHP、アットホームズにも載っていないところはありません。
こんなのは縁ですから、道をたくさん知っている人に頼むべきです。

[687: 匿名さん]

大手だと、自前の客がいたりすることもありますからね。
自前の客がいるフリをしている場合もありますが。　

[688: 匿名さん]

中古だと『〇〇マンション』と決めずにこのあたりでなんていう人も多いからね。
年末に中古のマンションを売却したけど、買ってくれたのはもともともっと駅近のマンション
を探していた人。
価格が合わずに駅からもう少し遠いがもう少し安い我が家を不動産屋が紹介してくれたから。
確かに大手だと飛び込みで行く客の人数も多そう。

[689: 匿名さん [男性]]

先日、大手の専任で売却しました。2004年に2330万で購入、10年間住み1980万で不動産業者への売却でした。売り出し値は、2410万。2ヶ月の間で新聞広告に2回掲載しましたが、内覧に来た人は、たったの2組。戸建へ先に引っ越しを事前にしていたため毎日が不安でした。このマンションは、管理もしっかりとしており、建物も堅固な作りでしたのでとても良いものでした。しかし、築年数は30年を経過しておりそこにハードルがあったように感じます。昭和のマンションは、リノベーションをしないと売れないので永住を前提にするか早めに売却するか考えた方が良いですね。金額はリフォームもそこそこしていたので、多少業者の割には、アップしていただけた気がします。20社程声をかけていたそうです。個人の媒介が望ましいですが、やはり顔の広い大手の方が安心です。かつ、手数料も免除していただきました。

[690: 匿名さん]

2005築5100万　机上査定 max 8500万
この値段で売れるとは思えんが、どうするか思案中

[691: 匿名さん]

行けると思います。業者は手数料ガッボリ。

[692: 匿名さん]

大手で仲介を頼んだのに
色々バタバタしました。
色んな書類があとから必要になったり…
売却引渡が終わった後に
手続きミスが見つかったり…
プロだろうが。

[693: 匿名さん]

>>No.690
>>机上査定 max 8500万
業者の査定がそうならとりあえず高くてもそれで出すべき。
自分から下げるなんてなしです。

[694: ｇ]

マネーゲームだと思えば気が楽。

[695: 匿名さん [ 40代]]

マンションは立地を買えって、今更ながら本当だと思う。

郊外バス便は、買うとき安いが、売るときも苦労する。

[696: 匿名さん]

バス便が問題なのは利便性でなく、居住者の質なんだよ。そこに気付いたら、買わないよ。

[697: ビギナーさん]

はじめまして。
皆さんの経験談やアドバイス参考にさせて頂いています。
1ヶ月ほど前から住み替えで駅徒歩8分築8年の60平米２LDKを3300万円で
地元の中堅不動産に専任で売却に出しています。
購入価格は3500万ほどでした。
内覧は1ヶ月弱で8組ありましたがどれも反応はイマイチ・・。
間取り図を見れば分かるような理由で契約に至らない状況です。
まだ売却を始めたばかりなのであせる必要が無いのはわかるのですが、
気持ちだけ焦ってしまいどうすればいいのか模索中です。

居住中の売却って精神的にとても疲れますね＾＾；
皆様の物件に良いご縁がありますように。

[698: 匿名さん]

>>697
南向きではないという理由ですかね。
値落ちは立地で変わるのですから、価格は
それほど高いってわけでは無さそうですね。
最初の内覧者逃すとキツイかもです。

[699: 697です]

>>698さん
向きは南東角部屋です。
前面は低いマンションのみで我が家はそれよりも高い位置なので現状は圧迫感などはありません。
お断りの理由としては、リビングが狭い！のみです。
（家具は背の低いものを最低限しか置いていないのですが・・）
リビングは約１０畳ほど、キッチンは3.5畳ほどです。
立地も都心まで1駅10分で行ける場所で
1ヶ月で12組内覧、今週末も3組予定で問い合わせも多いそうなんですが。
内覧に来て頂いても手ごたえが一切無いので心が折れそうです・・

[700: 匿名さん]

>>699
都心まで10分でその価格は安いですね。
川口、川崎、市川でもその価格はなかなか無いです。

都心寄りなら、その広さでも大丈夫なはずですが2LDKがネックかもしれないですね。子ども1人迄なら平気ですがもう一人となると完全に一部屋足りないってなってしまいますから。

中古はそのエリア限定で探してる人が買うものですから、タイミングと縁です。
頑張って下さい。