一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[582: 匿名]

そうです、大手に専任が一番なんです。買い主を追い込んでくれますよ。ちなみに売り主も追い込みますので気をつけて！

[583: マンション投資家さん]

買い手候補を見つけてる自信（目処）があるなら、一般で契約したって業者は両手で利益を得られます。
なので、もし一般契約を断られるのであれば、それは買い手候補を見つける自信（目処）があまりないという事です。
逆に、そういった物件が、じゃあ専任だったら買い手を見つけてくる可能性が高いのか？　って考えてみて下さい。

相変わらず、こういったスレで業者が書き込んでるんでしょうけど、専任を促す方向に持っていきますよね。

繰り返しな事ばかり言いますが，
買い手側はその物件が専任なのか一般なのか、なんて
全く気にしません。気にするのは対象物件に関連する事だけです。

気にしているのは、物件の客探しを同業他社で競争したくない、という完全に業者都合でしかないわけです。

一般契約でも買いそうな見込みがあれば、営業は当然追い込みますよ。
あと、専任で引き合いが全然ないと、価格を下げるという手っ取り早いアプローチを早々に取ってきます、絶対に。
なぜなら、価格の意思決定もその業者しか持ってない権限ですから。

[584: 匿名]

言葉は悪いが一般だろうが専任だろうが売れる物件は高値で売れるし、ダメ物件は値下げ必須
専任は握られる危険有るし、一般は早い者勝ちだから無理指値や買う意思が弱い客でも話持ってくる
握られたら動きが遅くなるし、無理筋客を相手にするのも心が折れる
どっちが自分に向いてるか？も大事だと思う
業者が専任薦めるのは売り主のためではないことは間違いない

[585: 匿名]

半年間、売却活動して、やっと売れました。

２月上旬、東急〇バブルと専任で契約し、
担当が最悪だったらしく、最初の価格設定からミスり、その後２回、価格は下げるも、３ヶ月間、見学者ゼロ。
５月上旬、一般で、３社（お情けで〇バブルとも契約してあげた）と契約。
〇バブル以外では、見学者が現れ、特に大成有楽は、オープンハウスも２回やってくれ、頑張ってくれたお蔭で、７月中旬に、買い手が現れ、その後、ローン審査などを経て、８月初旬、売買契約成立。
６月に、賃貸に既に引越していたので、ほんとにこの２ヶ月は、気持ちが暗く、地獄のような日々でした。
〇バブルは、最後まで見学者ゼロ、オープンハウスもすると言ってたのに、いざ、賃貸に引越していつでもオープンハウスOKの状態になると、「今月は時間がない」などと、理由にならない理由を言ってきて、結局、何も活動無し。
ただ、チラシをばら撒いただけの担当。

体験談として、参考になれば、幸いです。

[586: 匿名さん]

＞585さん

専任だと、さまざまなネットに掲載されるので、他社とも同じ条件ですよね。

ネットに掲載されると、問い合わせが来るはずで、それでも、見学者がなかったと
いうことですね。

その最悪担当者に、見学にくる顧客がついてなかったということでしょうか？
不思議な担当者ですね。
もしくは、他に手持ちの仕事があって面倒くさくなり、その担当者が、やらなかった
ということですかね。

[587: 匿名さん]

＞ビギナーさん

随分前ですがうちも同様な露骨なこと言われました。
それも楽しそうに・・言うんですね。

読んでて、少々笑いました。。。

私はその時、初対面で言われ、ハトが豆鉄砲食らった顔になる前にその場を去りました。
銀行もこの会社の名前がはいると、えげつなくなりましたね。
胸糞が悪くなるほど大嫌いですが、大手なので。。。

こういう会社に嘘こかれても、分からない、読めない人が沢山います・・・
一度、ちょっとだけ、忠告した経験がありますが、、、
営業マンを信じ込んでいるので、全く効果ありませんでした。

[588: 匿名]

>580
よく勘違いされるが専任のメリットは両手ではない
一般でもまずは両手を狙う
違うのは専任は売り手側の手数料が確定してること
握る気満々なわけではなく少なくとも3%は確保だから安心して仕事できるってだけ
当然両手は欲しいから最初は自社メインだけど後半は一般とかわらない

一般でも頑張りますと言う人もいるが本当に頑張ってるかは売り手にはまず分からないよ
分かりやすくネットに広告のせて後は放置なんて良くあること
一般の最大のメリットは3社も頼めば担当全員がハズレな可能性は低いってこと
最大のデメリットはもっと高く売れそうと思っていても他社に抜かれたくないから追い込みかけてくること

[589: 匿名さん]

どうも話がかみ合わないのは、売却する物件の価格帯が違うような気がします。大手にしとかないと話にならん、という物件もあるわけで、そういう場合は専任にするしかないわけです。

[590: 匿名さん]

>握られたら動きが遅くなるし、無理筋客を相手にするのも心が折れる

握られてもインターネットの時代だから昔ほど弊害は無いね。弊害が無いから握り放題とも言える。無理筋客も本当に欲しがっている場合もあるから、追い込めることもあるよね。

[591: 匿名]

>590
専任だと逃げられてもいいから無理筋客にもそれは無理ですとかもう少し上でとかいって調整してくれたりするよね
一般は早く契約したもの勝ちだから、売り手の代理じゃなくて買い手の様子見て仕事するようになっちゃうんだよね

でも専任に握られたら今でもダメージは有るよ
売り手は素人だし1ヵ月も動き無かったら不安で仕方ない
相場がある程度分かって時間に余裕があれば専任もありだけど、そうじゃないなら一般で複数にやらせた方が不安は少ないかな、と
ただし一般の営業は買い手の味方になりがちなことは忘れちゃダメ
この値段なら売った方が良いですよってのが、ホントなのか早く売って手数料確保したいだけなのか、見極めは難しい

[592: 匿名]

仲介の営業にホントは無いだろ（笑）虚々実々ですよ。

[593: 匿名]

たまたまホントなことはあるっしょ

[594: 匿名さん]

構造的に言えば利益相反が発生するのはむしろ専任のほうでしょう
双方代理しようというのだから

[595: 匿名さん]

一般だって仲介同士がグルになって追い込めそうな方を追い込んでくるっしょ。追い込みに対応する方法はただひとつ、揺るがない相場観だけです。

[596: いよいよ売却]

いよいよ売買契約します。不動産業者の営業マンになんか差し入れが必要ですか？
もちろん仲介手数料契約通り払います。

[597: 匿名]

契約書にサインするまで気は抜けません。差し入れなんて喜んでることを相手に伝えてしまうのは墓穴を掘りかねませんよ。頑張って！

[598: いよいよ売却]

No.597
ありがとうございます。
了解しました。
明日契約です。
2組の申し込みがあり、両方ともローン下りまして、一番手勝ち。
売却まで結構苦労しました。

[599: ビギナーさん]

再来年（2015年）の3月に入居予定の新築マンションを契約しました。
残債があるので、少なくともこれ以上の金額で売買しないといけないのですが、
もしゆとりがでるならその分を新築の頭金にするか、オプションを増やしたいともくろんでいます。
そのため、早く売って金額を確定させたいところではあるのですが、
もし早めに売れたなら、再来年まで仮住まいをしないといけません。
すぐ売り出しにかかるか、来年後半くらいまで待機するか、皆さんならどうしますか？


ちなみに、中古物件の条件は悪いと思います。
最寄駅まで徒歩20分。バス停なら目の前にあり、JRの大きな駅まで出やすいのですが、
バス便なので、厳しいですよね。
築9年ほどの２LDK（約70平米）
ただ、直近での同じマンションでの中古取引をみると、残債金額プラス4～500万くらいで売れてるようです。
（同じ方角、同じ間取り、同じ階ではありませんが、数件の取引があるようです）

長文失礼いたしました。

[600: 匿名さん]

新築を入居前に売るということは、のっぴきならぬ事情があるのでしょう。
そういう時にキャピタルゲインを考えないほうがいいと思いますよ。
残債が残らないだけでももうけものだと思います。

来年後半に売り出して、成約しないまま引き渡しを迎えたら、その瞬間から中古です。
それに、買う側からしたら、オプションの選べない新築の魅力は薄いはずです。

[601: ビギナーさん]

>600さん

ありがとうございました。
そうですね、大掃除が終わり次第、売りにだそうと思います。
西向きだし、調べたところ同じマンションで現状少なくとも5件くらいは売り出しているようなので、
売れるかかなり心配ですが。。。
とはいえ、売れないと困るので、こうなったらじっくり構えて売ろうと思います。

[602: 匿名さん]

なんだか銀行とデベの餌食になっているような印象です。銀行とデベの支配から脱するには、「売らない」「借りない」ことが必要です。今からできることは、１件目の売却をやめて、新築入居直前まで居住し、退去後に賃貸に貸すことです。そして、２軒目の頭金をなるべく貯金し、金利の高い方のローンを一刻も早く繰り上げ返済することです。

[603: 匿名さん]

あげ

[604: 匿名さん]

上げ基調のこのタイミングで売れない中古なら
いつまで経っても売れない、に50000ボーナスマイル

[605: 匿名さん]

首都件中古売れ行き好調、あわてて値下げ必要ないよ。
http://www.reins.or.jp/trend/mw/index.html

[606: 匿名さん]

>>600って超勘違いしてると思う。
売るのは新築の方じゃないでしょ。

[607: 匿名さん]

うちも五年以内に戸建てにしたいから築６年以内にはマンション売却予定。
バス便だから中々売れないかもって心配していたが、地場の不動産やに相談すると、大規模物件
のある地域でちょこちょこ中古でるが平均的に一割マイナスで売れてるらしい。

うちは平均より条件が良い部屋だから一割以下のマイナスでいけるかと想像だけしてる。
どんなに駅近でも小規模マンションでランニングコストのかかるマンションはどんなに安くしても売れないらしい。

[608: 匿名]

どんなに安くしてもってことはないでしょ、新潟県のリゾートマンションでもあるまいし。

[609: 匿名さん]

バス便も小規模も築年を経たら売れないでしょう。
まさにババ抜きですよね。
築浅ならどちらも勘違いで買う人はいるかもね。

でも、郊外バス便は築浅でもアウトじゃない。
都心から電車小1時間＋バスなんてマンションは
新築でも売れなくなった。
同じ立地の格安戸建も誰も見向きもしなくなると思う。

[610: 匿名]

人口減少の時代ですからね。今から買うなら山手線内側に買うしか無いでしょう。

[611: 匿名さん]

郊外の駅近マンションやバス便戸建ては、
1996年以前ぐらいに高値で買ったそこそこ富裕な層が、損切りできずにそのまま持ってるからねぇ
このへんが代替わりする頃には、街並みがガラッと悪くなると思う

[612: 匿名さん]

609
都内ってのは、品川駅も入る？バス便マンションだけど、品川なら30分かな。家からね。

相場の平均が、築5年で一割マイナスらしい。賃貸よりましかな。

売れたらまた書くよ。二年先かな。

[613: 匿名さん]

都内じゃないけど、バス便マンション。でも東京駅から３０分で着く。

[614: 匿名]

東京23区内、京急本線特急止まる駅まで9分、2004年の新築、-3.4％で売却、不動産売却は縁です。

[615: 匿名さん]

底値だった2004年物なら売却益が出ても不思議がないんだけどね。
まぁ、-3.4%なら御の字ですかね。おめでとうございます。

[616: 匿名]

No.615
ありがとうございます。
ところで欠点は借地権、道路添えにあり、一般媒介で、数社の内一社にサンザン売価下げろ下げろと言われた。
借地権だからこそ値段も安い、ローン金額少なく、その分固定資産税、ローン利息負担も少なくて、逆にメリットが多いと思ったが......。説明するのが結構苦労した。

[617: 匿名さん]

>616

どの不動産屋も売主に大しては値下げしろの大合唱です。
売り急いでいなければ、それに負けないことが肝心です。
彼らは早く手間を掛けずに売りたいので、安ければ安いほどいいのです。

もちろん、まともな査定額も出しません。
前の部屋をネットで一括査定に出したら、私の想定価格の7割から8割の価格しか
でてこなかった。こいつらの意見は無視して自分の想定価格で売り出したら、
1週間で内覧3組うち申込2組で満額で売れた。

不動産屋は自分の査定額を棚に上げて、販売額の3%+6万を手数料として
きっちり要求してきて、「こんなに高くても売れるんですね」とぬかしました。
奴らの言うことなんか微塵も信じるに値しません。

[618: No.616]

No.617の意見大賛成。不動産業者をなくして、ネットで自分の物件概要、写真などをアップ、買主を募集できるネットがあるでしょうか。あったら良いなぁ。あって欲しいね！

[619: 匿名]

不動産の売買はそんなに簡単じゃないですよ。仲介入れずに売買できるのは親族間だけです。

[620: 匿名さん]

不動産屋がいなくてもいいという主張はしてないんだけど。
不動産屋の言うことなんか信用しちゃいけないと言ってるだけ。
少なくとも、頭から信用するのは止めた方がいい。

ただし、不動産屋なんかいなくても、
買い手さえ見つかっていれば、
司法書士さんだけで十分にこと足ります。
契約や決済にも立ち会ってくれます。
実際に、そういう取引の経験があります。

[621: 匿名]

買い替えを希望していて
買い替え先の最寄の三井に査定頼んだら2980万円だった。
それじゃ安すぎて買い替えを諦めようと思ったが
現在住んでいる地元でしか有名ではない不動産屋に
査定をお願いしたら査定額が3780万円
えっ？それは高すぎるんじゃないか？と思ったが
とりあえず3780万円で売り出してみた。
売却活動１ヶ月弱3600万円で売れました。
運が良かっただけかもしれませんが･･･
あのまま三井に頼まなくて良かったと思っています。

[622: 匿名さん]

>621

ラッキーだったですね。

ただ、私だったら3780万で一般にして三井にも出します。

三井は値下げしろ、専任にしろと、ギャアギャアうるさかった
ですが、こちらが折れなかったら、一般で引き受けました。
その後、一度も担当は状況報告を寄越しませんでしたが、
数ヶ月して、三井の他の営業所を訪問した客が気に入って
くれて、ほぼ私の言い値で買ってくれました。

販売網は充実しているので、大手にも一般で出しておくのは、
意義があると思います。専任にしてしまうと、契約期間中は
逃げ場がないので、たいへんですよ。

[623: 匿名]

私は急がないなら大手専任も有り派
上の例にもあるが大手の販売力はやっぱり凄い
しかも自社客を優先的に専任物件へ誘導する
値下げしろ圧力さえ凌げるなら一番楽にそこそこの値段で売ってくれる

一般は早い者勝ちだから一見客はたくさん来るが無理め客の強気指値に、心が折れる危険がある
結局のところ売り方より相場感と値下げしない胆力次第なんだよね

[624: 匿名]

相場感と値下げしない胆力、完全に正しいですね。しかし仲介はプロだから、そのプロに何度も何度も言われると心が折れるのが普通です。だから普通の人はみな仲介の餌食です。

[625: 匿名さん]

>624
私は専任も一般も経験したから、餌食ってのがよく分かる
専任だと割と確度高い客しか連れてこない
しかし絶対数が少ないから不安になる
一般は一杯連れてくる
ただ驚きの指値もゾロゾロ

私の場合の例。長いんだが良ければ読んでくれ
査定したら3080万～3480万だった
大規模だから同一マンション取引事例も多く階違いほぼ同間取りで3050、3120、3280、3350
3380万専任で販売開始

専任時代は比較物件や検討状況の報告は詳細
案内は週1件程度とあまりなかったが見込み予算3100万を切るような客はいなかった
実際何件か前向きな交渉もあったし、3300万で契約日決定まで行ったがギリギリでドタキャン
2ヶ月目半ばから値下げしましょう攻勢が始まり、最低3180万、3080万なら確実です、としきりに勧められた
心が折れそうになったが変えるなら一般切替時にしようと決めて価格維持

一般にする際に何社かに改めて話をした
下げるなんてもったいないですうちにもやらせてくださいとか言う会社もあった
だから価格変えずに一般に切り替え
案内は一気に増えて平日2回に週末3件とか、正直期待したよ
でも、2980万指値とかが増えただけ
もったいないですと言った会社が2780万希望ですが、3000万まではなんとか交渉しますので決めませんか？とか言ってきたりね。
なんなの？って感じ
結局一般から参加の超大手さんで3200万で決着

大規模で取引事例が豊富だから耐えられた
でも、それがなかったら専任時代も一般時代も耐えられなかったかも

分かったことは不動産屋が味方な期間は専任で1.5ヶ月、一般は0～2週間
それ過ぎたら値下げして何とかすることしか考えない
一般の方がよりその傾向はあったかな

売れない時期は辛い
特に指値断った後は、この先また客くるかな？とか、あれが最良でこの後はもっと安くしか売れないのでは？とか不安ばかり
みんなはこんな思いをせずに売れることを祈っている

[626: 匿名]

内見客もサクラだったりするからね、ホント何でも有りですから。

[627: 匿名さん]

>626
625だけど私は内覧少なくても文句は言わなかったからか、サクラは居なかったと思う
もしかしたら気づいてないだけかもしれないけど、気づかないなら影響ないしまあいいかな
内覧連れてくる手間かかるし、内覧少ないほうが値下げさせやすいし、文句言われない限りはやらないんじゃないかな、と思っている

[628: ビギナーさん]

売主のミカタでググればいいんじゃない？

[629: 匿名さん]

売るにも買うにも業者に期待しちゃダメ、ゼッタイ。

[630: 匿名]

>628
あそこって要はレインズに載っけてあとは放置
よその仲介から買い手が来たら、内見つれていくだけというビジネスモデルでしょ
必然的に売るまでに時間が掛かるしイマイチ客が増えるよ

[631: 匿名さん]

625さん、全く知らない人のコメだけど、かなり分かります。
　頑張りましたね。
　　ご立派です。

＞不動産屋が味方な期間は専任で1.5ヶ月、一般は0～2週間
＞それ過ぎたら値下げして何とかすることしか考えない
＞一般の方がよりその傾向はあったかな
　　　　　
　　　　　業界の横並び、どうしようもないです。
　　　　　　人のふんどし、使ってさ・・
　　　　　　　みんな簡単にだまされます。