一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[575: 匿名さん]

>私の反応は神経質すぎますか？

はい、センチメンタルです。仲介業者性悪説を体得しましょう。

[576: 匿名]

専任ダメ説の人が居ますが大手が専任で両手取りに行く時の執念が分かってないですね。

[577: 匿名さん]

専任はダメというより、リスクが大きすぎるということでしょう。

専任でも担当者が売主にとって良い人であれば、
別に問題は起こらないかもしれませんが、
売主よりも自分や会社の利益を考える営業マンであれば
いくらでもあこぎなことができます。

それなのに、その見返りが活動報告の義務化程度では、
どうしようもありません。
一般媒介でもビジネスになれば喜んで不動産屋は売ってくれ
るので、一般で売れないものは専任でもまず売れません。
ごくまれにすごい営業マンがいるのかもしれませんが、
そんな人間が担当者になる確率は極めて低いのです。

ということで、売主は一般にして、複数業者から
売り出して、リスクヘッジするのが圧倒的に得策です。
専任媒介契約は一方的に売主に大損するリスク（しかも
仲介業者に騙されるリスク）を押し付け、
不動産屋が優位に立つ契約です。売主にまったくメリットは
ありません。

[578: 匿名]

>576
わかる
他社を選ぶと住友、三井からの集客が激減
他もどこも両手重視だけど、この二社はそれを実現するだけの物件数がある
なので一般ならこの二社ははずさない方が無難な気がする
一般媒介契約しとけば自社客連れてくるし、タダよりはマシと片手覚悟で他社も受けてくれる
ただし一般は広告一切なし覚悟で大手チェーンの集客力だけに期待になる

[579: 住民でない人さん]

平成24年の登記実績で、中古が新築よりも多いことがわかった。
札幌法務局の「建物に関するデータ」を比較した。
http://www.hokuyonp.com/2013/08/22/

[580: マンション投資家さん]

繰り返しますが、一般で契約しても仲介は基本的に両手を望みます。
売り手としては、機会損失を避けるべく仲介営業マンを複数確保できる一般がよいという論法です。
仮に何らかの物件で仲介業者が買い手を見つけてきて、その引合物件が成約しなかったとして、
じゃあ、その買い手に近しい物件を紹介するのに　専任物件だけを紹介するか、というと
買い手のニーズに近い物件が一般であれば、一般も紹介します。（片手でも営業マン的には十分業績評価になります）

じゃあ、売り手は専任じゃないと広告打ってくれないか、というと
大手であれば、キチンと自社広告やWEBに登録してくれますし、街の不動産でもチラシの貼りだしとかはしてます。

なので、面倒くさがらずに一般の契約を大手から街の不動産屋まで手広く契約しておくというのが定石でしょう。

>574さん
気持ちはわかりますが、残念ながら、慈善事業や公的なツールでない限り、無料で便利な道具は何らかの利益を得なくてはいけません。
別に不動産に限らず、最近だと保険や自動車とか色々と一括査定と称して個人情報を引っこ抜かれますが、
当然、その情報は活用されちゃいますので、こういったマーケット手法はどうしようもないですね。

あと、仮にあなたの物件を一般で契約していたとして、その某DM業者が客を連れてきたら断る勇気がありますか・・・

[581: ビギナーさん]

No.574です。皆様コメありがとうございます。
センチメンタル（笑）かどうかはともかくとして、不動産屋さんのいろんな思惑を日々感じております。
ネット査定後、実は大手さんに専任をお願いしたのですが（DMを送ってきたところとは別会社です）さっぱりでして。
『大手は専任を取るまでが必死なだけ、あとは自分とこのネームバリューで口を開けて待つだけ』常識だったんですね。
いくら専任でも契約期間過ぎたら、経費ムダでしょうに。。。

一般契約の業者選定を悩んでいたんですが、上記のDM送ってきたところはどうしようかと思いまして。
査定に使われた時点で情報が出るのはやむをえませんが、じゃあちゃんと査定して正式に返事しろよって思うのが普通じゃないん・・・ですね。でも、そこだけですよ、そんなことして来たの。
「査定書作るの面倒なくせに、DMは送ってくるんかい」って印象悪いだけなんですが。

NO.580様
＞あと、仮にあなたの物件を一般で契約していたとして、その某DM業者が客を連れてきたら断る勇気がありますか・・・
う、鋭いご指摘ですね。
その後こちらのご意見も参考にして、そんくらいガッツのあるとこの方がいいんだろうか？と電話してみたんですが
「専任でないならよそに儲けを提供するようなものなので、やりたくない」とおっしゃいまして・・・
これってつまり、専任でも握る気まんまんってことでしょ。あまりに露骨でびっくりしました。
大手さんは一般の仕事なんかやってられないくらい、忙しいってことなんですね。

[582: 匿名]

そうです、大手に専任が一番なんです。買い主を追い込んでくれますよ。ちなみに売り主も追い込みますので気をつけて！

[583: マンション投資家さん]

買い手候補を見つけてる自信（目処）があるなら、一般で契約したって業者は両手で利益を得られます。
なので、もし一般契約を断られるのであれば、それは買い手候補を見つける自信（目処）があまりないという事です。
逆に、そういった物件が、じゃあ専任だったら買い手を見つけてくる可能性が高いのか？　って考えてみて下さい。

相変わらず、こういったスレで業者が書き込んでるんでしょうけど、専任を促す方向に持っていきますよね。

繰り返しな事ばかり言いますが，
買い手側はその物件が専任なのか一般なのか、なんて
全く気にしません。気にするのは対象物件に関連する事だけです。

気にしているのは、物件の客探しを同業他社で競争したくない、という完全に業者都合でしかないわけです。

一般契約でも買いそうな見込みがあれば、営業は当然追い込みますよ。
あと、専任で引き合いが全然ないと、価格を下げるという手っ取り早いアプローチを早々に取ってきます、絶対に。
なぜなら、価格の意思決定もその業者しか持ってない権限ですから。

[584: 匿名]

言葉は悪いが一般だろうが専任だろうが売れる物件は高値で売れるし、ダメ物件は値下げ必須
専任は握られる危険有るし、一般は早い者勝ちだから無理指値や買う意思が弱い客でも話持ってくる
握られたら動きが遅くなるし、無理筋客を相手にするのも心が折れる
どっちが自分に向いてるか？も大事だと思う
業者が専任薦めるのは売り主のためではないことは間違いない

[585: 匿名]

半年間、売却活動して、やっと売れました。

２月上旬、東急〇バブルと専任で契約し、
担当が最悪だったらしく、最初の価格設定からミスり、その後２回、価格は下げるも、３ヶ月間、見学者ゼロ。
５月上旬、一般で、３社（お情けで〇バブルとも契約してあげた）と契約。
〇バブル以外では、見学者が現れ、特に大成有楽は、オープンハウスも２回やってくれ、頑張ってくれたお蔭で、７月中旬に、買い手が現れ、その後、ローン審査などを経て、８月初旬、売買契約成立。
６月に、賃貸に既に引越していたので、ほんとにこの２ヶ月は、気持ちが暗く、地獄のような日々でした。
〇バブルは、最後まで見学者ゼロ、オープンハウスもすると言ってたのに、いざ、賃貸に引越していつでもオープンハウスOKの状態になると、「今月は時間がない」などと、理由にならない理由を言ってきて、結局、何も活動無し。
ただ、チラシをばら撒いただけの担当。

体験談として、参考になれば、幸いです。

[586: 匿名さん]

＞585さん

専任だと、さまざまなネットに掲載されるので、他社とも同じ条件ですよね。

ネットに掲載されると、問い合わせが来るはずで、それでも、見学者がなかったと
いうことですね。

その最悪担当者に、見学にくる顧客がついてなかったということでしょうか？
不思議な担当者ですね。
もしくは、他に手持ちの仕事があって面倒くさくなり、その担当者が、やらなかった
ということですかね。

[587: 匿名さん]

＞ビギナーさん

随分前ですがうちも同様な露骨なこと言われました。
それも楽しそうに・・言うんですね。

読んでて、少々笑いました。。。

私はその時、初対面で言われ、ハトが豆鉄砲食らった顔になる前にその場を去りました。
銀行もこの会社の名前がはいると、えげつなくなりましたね。
胸糞が悪くなるほど大嫌いですが、大手なので。。。

こういう会社に嘘こかれても、分からない、読めない人が沢山います・・・
一度、ちょっとだけ、忠告した経験がありますが、、、
営業マンを信じ込んでいるので、全く効果ありませんでした。

[588: 匿名]

>580
よく勘違いされるが専任のメリットは両手ではない
一般でもまずは両手を狙う
違うのは専任は売り手側の手数料が確定してること
握る気満々なわけではなく少なくとも3%は確保だから安心して仕事できるってだけ
当然両手は欲しいから最初は自社メインだけど後半は一般とかわらない

一般でも頑張りますと言う人もいるが本当に頑張ってるかは売り手にはまず分からないよ
分かりやすくネットに広告のせて後は放置なんて良くあること
一般の最大のメリットは3社も頼めば担当全員がハズレな可能性は低いってこと
最大のデメリットはもっと高く売れそうと思っていても他社に抜かれたくないから追い込みかけてくること

[589: 匿名さん]

どうも話がかみ合わないのは、売却する物件の価格帯が違うような気がします。大手にしとかないと話にならん、という物件もあるわけで、そういう場合は専任にするしかないわけです。

[590: 匿名さん]

>握られたら動きが遅くなるし、無理筋客を相手にするのも心が折れる

握られてもインターネットの時代だから昔ほど弊害は無いね。弊害が無いから握り放題とも言える。無理筋客も本当に欲しがっている場合もあるから、追い込めることもあるよね。

[591: 匿名]

>590
専任だと逃げられてもいいから無理筋客にもそれは無理ですとかもう少し上でとかいって調整してくれたりするよね
一般は早く契約したもの勝ちだから、売り手の代理じゃなくて買い手の様子見て仕事するようになっちゃうんだよね

でも専任に握られたら今でもダメージは有るよ
売り手は素人だし1ヵ月も動き無かったら不安で仕方ない
相場がある程度分かって時間に余裕があれば専任もありだけど、そうじゃないなら一般で複数にやらせた方が不安は少ないかな、と
ただし一般の営業は買い手の味方になりがちなことは忘れちゃダメ
この値段なら売った方が良いですよってのが、ホントなのか早く売って手数料確保したいだけなのか、見極めは難しい

[592: 匿名]

仲介の営業にホントは無いだろ（笑）虚々実々ですよ。

[593: 匿名]

たまたまホントなことはあるっしょ

[594: 匿名さん]

構造的に言えば利益相反が発生するのはむしろ専任のほうでしょう
双方代理しようというのだから

[595: 匿名さん]

一般だって仲介同士がグルになって追い込めそうな方を追い込んでくるっしょ。追い込みに対応する方法はただひとつ、揺るがない相場観だけです。

[596: いよいよ売却]

いよいよ売買契約します。不動産業者の営業マンになんか差し入れが必要ですか？
もちろん仲介手数料契約通り払います。

[597: 匿名]

契約書にサインするまで気は抜けません。差し入れなんて喜んでることを相手に伝えてしまうのは墓穴を掘りかねませんよ。頑張って！

[598: いよいよ売却]

No.597
ありがとうございます。
了解しました。
明日契約です。
2組の申し込みがあり、両方ともローン下りまして、一番手勝ち。
売却まで結構苦労しました。

[599: ビギナーさん]

再来年（2015年）の3月に入居予定の新築マンションを契約しました。
残債があるので、少なくともこれ以上の金額で売買しないといけないのですが、
もしゆとりがでるならその分を新築の頭金にするか、オプションを増やしたいともくろんでいます。
そのため、早く売って金額を確定させたいところではあるのですが、
もし早めに売れたなら、再来年まで仮住まいをしないといけません。
すぐ売り出しにかかるか、来年後半くらいまで待機するか、皆さんならどうしますか？


ちなみに、中古物件の条件は悪いと思います。
最寄駅まで徒歩20分。バス停なら目の前にあり、JRの大きな駅まで出やすいのですが、
バス便なので、厳しいですよね。
築9年ほどの２LDK（約70平米）
ただ、直近での同じマンションでの中古取引をみると、残債金額プラス4～500万くらいで売れてるようです。
（同じ方角、同じ間取り、同じ階ではありませんが、数件の取引があるようです）

長文失礼いたしました。

[600: 匿名さん]

新築を入居前に売るということは、のっぴきならぬ事情があるのでしょう。
そういう時にキャピタルゲインを考えないほうがいいと思いますよ。
残債が残らないだけでももうけものだと思います。

来年後半に売り出して、成約しないまま引き渡しを迎えたら、その瞬間から中古です。
それに、買う側からしたら、オプションの選べない新築の魅力は薄いはずです。

[601: ビギナーさん]

>600さん

ありがとうございました。
そうですね、大掃除が終わり次第、売りにだそうと思います。
西向きだし、調べたところ同じマンションで現状少なくとも5件くらいは売り出しているようなので、
売れるかかなり心配ですが。。。
とはいえ、売れないと困るので、こうなったらじっくり構えて売ろうと思います。

[602: 匿名さん]

なんだか銀行とデベの餌食になっているような印象です。銀行とデベの支配から脱するには、「売らない」「借りない」ことが必要です。今からできることは、１件目の売却をやめて、新築入居直前まで居住し、退去後に賃貸に貸すことです。そして、２軒目の頭金をなるべく貯金し、金利の高い方のローンを一刻も早く繰り上げ返済することです。

[603: 匿名さん]

あげ

[604: 匿名さん]

上げ基調のこのタイミングで売れない中古なら
いつまで経っても売れない、に50000ボーナスマイル

[605: 匿名さん]

首都件中古売れ行き好調、あわてて値下げ必要ないよ。
http://www.reins.or.jp/trend/mw/index.html

[606: 匿名さん]

>>600って超勘違いしてると思う。
売るのは新築の方じゃないでしょ。

[607: 匿名さん]

うちも五年以内に戸建てにしたいから築６年以内にはマンション売却予定。
バス便だから中々売れないかもって心配していたが、地場の不動産やに相談すると、大規模物件
のある地域でちょこちょこ中古でるが平均的に一割マイナスで売れてるらしい。

うちは平均より条件が良い部屋だから一割以下のマイナスでいけるかと想像だけしてる。
どんなに駅近でも小規模マンションでランニングコストのかかるマンションはどんなに安くしても売れないらしい。

[608: 匿名]

どんなに安くしてもってことはないでしょ、新潟県のリゾートマンションでもあるまいし。

[609: 匿名さん]

バス便も小規模も築年を経たら売れないでしょう。
まさにババ抜きですよね。
築浅ならどちらも勘違いで買う人はいるかもね。

でも、郊外バス便は築浅でもアウトじゃない。
都心から電車小1時間＋バスなんてマンションは
新築でも売れなくなった。
同じ立地の格安戸建も誰も見向きもしなくなると思う。

[610: 匿名]

人口減少の時代ですからね。今から買うなら山手線内側に買うしか無いでしょう。

[611: 匿名さん]

郊外の駅近マンションやバス便戸建ては、
1996年以前ぐらいに高値で買ったそこそこ富裕な層が、損切りできずにそのまま持ってるからねぇ
このへんが代替わりする頃には、街並みがガラッと悪くなると思う

[612: 匿名さん]

609
都内ってのは、品川駅も入る？バス便マンションだけど、品川なら30分かな。家からね。

相場の平均が、築5年で一割マイナスらしい。賃貸よりましかな。

売れたらまた書くよ。二年先かな。

[613: 匿名さん]

都内じゃないけど、バス便マンション。でも東京駅から３０分で着く。

[614: 匿名]

東京23区内、京急本線特急止まる駅まで9分、2004年の新築、-3.4％で売却、不動産売却は縁です。

[615: 匿名さん]

底値だった2004年物なら売却益が出ても不思議がないんだけどね。
まぁ、-3.4%なら御の字ですかね。おめでとうございます。

[616: 匿名]

No.615
ありがとうございます。
ところで欠点は借地権、道路添えにあり、一般媒介で、数社の内一社にサンザン売価下げろ下げろと言われた。
借地権だからこそ値段も安い、ローン金額少なく、その分固定資産税、ローン利息負担も少なくて、逆にメリットが多いと思ったが......。説明するのが結構苦労した。

[617: 匿名さん]

>616

どの不動産屋も売主に大しては値下げしろの大合唱です。
売り急いでいなければ、それに負けないことが肝心です。
彼らは早く手間を掛けずに売りたいので、安ければ安いほどいいのです。

もちろん、まともな査定額も出しません。
前の部屋をネットで一括査定に出したら、私の想定価格の7割から8割の価格しか
でてこなかった。こいつらの意見は無視して自分の想定価格で売り出したら、
1週間で内覧3組うち申込2組で満額で売れた。

不動産屋は自分の査定額を棚に上げて、販売額の3%+6万を手数料として
きっちり要求してきて、「こんなに高くても売れるんですね」とぬかしました。
奴らの言うことなんか微塵も信じるに値しません。

[618: No.616]

No.617の意見大賛成。不動産業者をなくして、ネットで自分の物件概要、写真などをアップ、買主を募集できるネットがあるでしょうか。あったら良いなぁ。あって欲しいね！

[619: 匿名]

不動産の売買はそんなに簡単じゃないですよ。仲介入れずに売買できるのは親族間だけです。

[620: 匿名さん]

不動産屋がいなくてもいいという主張はしてないんだけど。
不動産屋の言うことなんか信用しちゃいけないと言ってるだけ。
少なくとも、頭から信用するのは止めた方がいい。

ただし、不動産屋なんかいなくても、
買い手さえ見つかっていれば、
司法書士さんだけで十分にこと足ります。
契約や決済にも立ち会ってくれます。
実際に、そういう取引の経験があります。

[621: 匿名]

買い替えを希望していて
買い替え先の最寄の三井に査定頼んだら2980万円だった。
それじゃ安すぎて買い替えを諦めようと思ったが
現在住んでいる地元でしか有名ではない不動産屋に
査定をお願いしたら査定額が3780万円
えっ？それは高すぎるんじゃないか？と思ったが
とりあえず3780万円で売り出してみた。
売却活動１ヶ月弱3600万円で売れました。
運が良かっただけかもしれませんが･･･
あのまま三井に頼まなくて良かったと思っています。

[622: 匿名さん]

>621

ラッキーだったですね。

ただ、私だったら3780万で一般にして三井にも出します。

三井は値下げしろ、専任にしろと、ギャアギャアうるさかった
ですが、こちらが折れなかったら、一般で引き受けました。
その後、一度も担当は状況報告を寄越しませんでしたが、
数ヶ月して、三井の他の営業所を訪問した客が気に入って
くれて、ほぼ私の言い値で買ってくれました。

販売網は充実しているので、大手にも一般で出しておくのは、
意義があると思います。専任にしてしまうと、契約期間中は
逃げ場がないので、たいへんですよ。

[623: 匿名]

私は急がないなら大手専任も有り派
上の例にもあるが大手の販売力はやっぱり凄い
しかも自社客を優先的に専任物件へ誘導する
値下げしろ圧力さえ凌げるなら一番楽にそこそこの値段で売ってくれる

一般は早い者勝ちだから一見客はたくさん来るが無理め客の強気指値に、心が折れる危険がある
結局のところ売り方より相場感と値下げしない胆力次第なんだよね

[624: 匿名]

相場感と値下げしない胆力、完全に正しいですね。しかし仲介はプロだから、そのプロに何度も何度も言われると心が折れるのが普通です。だから普通の人はみな仲介の餌食です。

[625: 匿名さん]

>624
私は専任も一般も経験したから、餌食ってのがよく分かる
専任だと割と確度高い客しか連れてこない
しかし絶対数が少ないから不安になる
一般は一杯連れてくる
ただ驚きの指値もゾロゾロ

私の場合の例。長いんだが良ければ読んでくれ
査定したら3080万～3480万だった
大規模だから同一マンション取引事例も多く階違いほぼ同間取りで3050、3120、3280、3350
3380万専任で販売開始

専任時代は比較物件や検討状況の報告は詳細
案内は週1件程度とあまりなかったが見込み予算3100万を切るような客はいなかった
実際何件か前向きな交渉もあったし、3300万で契約日決定まで行ったがギリギリでドタキャン
2ヶ月目半ばから値下げしましょう攻勢が始まり、最低3180万、3080万なら確実です、としきりに勧められた
心が折れそうになったが変えるなら一般切替時にしようと決めて価格維持

一般にする際に何社かに改めて話をした
下げるなんてもったいないですうちにもやらせてくださいとか言う会社もあった
だから価格変えずに一般に切り替え
案内は一気に増えて平日2回に週末3件とか、正直期待したよ
でも、2980万指値とかが増えただけ
もったいないですと言った会社が2780万希望ですが、3000万まではなんとか交渉しますので決めませんか？とか言ってきたりね。
なんなの？って感じ
結局一般から参加の超大手さんで3200万で決着

大規模で取引事例が豊富だから耐えられた
でも、それがなかったら専任時代も一般時代も耐えられなかったかも

分かったことは不動産屋が味方な期間は専任で1.5ヶ月、一般は0～2週間
それ過ぎたら値下げして何とかすることしか考えない
一般の方がよりその傾向はあったかな

売れない時期は辛い
特に指値断った後は、この先また客くるかな？とか、あれが最良でこの後はもっと安くしか売れないのでは？とか不安ばかり
みんなはこんな思いをせずに売れることを祈っている

[626: 匿名]

内見客もサクラだったりするからね、ホント何でも有りですから。

[627: 匿名さん]

>626
625だけど私は内覧少なくても文句は言わなかったからか、サクラは居なかったと思う
もしかしたら気づいてないだけかもしれないけど、気づかないなら影響ないしまあいいかな
内覧連れてくる手間かかるし、内覧少ないほうが値下げさせやすいし、文句言われない限りはやらないんじゃないかな、と思っている

[628: ビギナーさん]

売主のミカタでググればいいんじゃない？

[629: 匿名さん]

売るにも買うにも業者に期待しちゃダメ、ゼッタイ。

[630: 匿名]

>628
あそこって要はレインズに載っけてあとは放置
よその仲介から買い手が来たら、内見つれていくだけというビジネスモデルでしょ
必然的に売るまでに時間が掛かるしイマイチ客が増えるよ

[631: 匿名さん]

625さん、全く知らない人のコメだけど、かなり分かります。
　頑張りましたね。
　　ご立派です。

＞不動産屋が味方な期間は専任で1.5ヶ月、一般は0～2週間
＞それ過ぎたら値下げして何とかすることしか考えない
＞一般の方がよりその傾向はあったかな
　　　　　
　　　　　業界の横並び、どうしようもないです。
　　　　　　人のふんどし、使ってさ・・
　　　　　　　みんな簡単にだまされます。

[632: 匿名さん]

上げ

[633: 匿名さん]

中古市場の整備も情報格差もまだまだだけど、
とりあえず売り手のほうで今出来ることをやるしかないね

買い換えなどどうしても売らなきゃいけない状況で売る人がほとんどで、
今買わなくても良い買い手や仲介に、心理的に揺さぶられて買いたたかれる要因になる

自分は毎年査定に出して、営業マンのトークに慣れることと、
相場観をつかむようにしている

[634: 契約済みさん]

半年以上かかって、ようやく売れた・・・
集客力があるという大手「S不動産」と「M不動産」何の役にも立たんかった。

S不動産・・・ろくに客は連れてこないのに、駐車場で車ぶつけるわ、室内壊すは
挙げ句、自分が出した見積りから300万近く下げろとか言い出す始末。
はっきり言って、愛想だけの脳筋バカ。
M不動産・・・なんにもしない。広告もオープンハウスもなんもしない。
そのくせ「金額がお客様に支持されていないようです」だと？
一件も客連れてこないのは、おまえんとこだけだっつーの！
他社の悪口、物件の悪口を言いまくり、自分を勘違いしてる痛いやつ。

YahooやHOME'Sの情報量が圧倒的に多いんやから、大手とか言って自社サイトを過信してるのアホやね。
結局、信託銀行系のところが納得の金額で売ってくれたよ。
会社のつくりも、営業マンの対応も、書面の出来具合も、格段によかったわ。
ま、担当者の当たり外れあるんやろうけど
SやMを大手とか思って信用したら、えらい目にあうで〜

[635: 匿名さん]

うちはM井にお願いしたけど結構頑張ってくれたよ。担当者によると思う。

[636: ビギナーさん]

教えて下さい。

１０日ほど前に大手に専任で頼みました。
これまで内覧２件で、そのうち一軒は駄目で、もう一件がリフォーム業者で査定(売出し)価格から「２５％引きでなら買う」と言ってきました。
売出し価格はちょっと高すぎると思っていたのですが、それでも２５％引きはちょっと行き過ぎではと思うのですが、こんなものなのでしょうか。
売れるかの心配や皆さんの売れるまでの苦労を読んだりしますと、これで売ってしまった方がいいのかと…どうしたらいいか考えあぐねています。

ちなみにそんなに急ぎで売れなくてもいいのですが…。
区内、築１２年です。

[637: 匿名さん]

何らかの”セールスポイント”がある住戸でかつ処理を急がないのなら、（今の価格が合理的と思えるなら）持久戦が一番良いのではないでしょうか。その”セールスポイント”が一般的でなければない程、逆にそういう珍しい住戸は欲しい人の観点からも見つけるのは大変で、出会いさえすれば希望価格で売れる可能性も高くなります。ただし出会う機会が少ないので時間はかかるかも知れません。

「希望価格で売れなければ賃貸にするので…」など、仲介業者もしっかり教育しておくべきと思います。彼らは放っておくと必ず値下げするように誘導します。売り買い両方の仲介を取る為には値段を下げるのが最も手っ取り早いですから。今の業者が意向に沿ってくれないなら専任契約期間が終わったら他社に変更した方が良いと思います。

リフォーム業者は事業として自分の在庫にし販売する訳なので、当然その在庫リスクや諸経費・利益を含んだ上での仕入れ価格交渉をしていますから、一般個人の買い手が考える購入希望限度価格とは次元が全く異なります。逆にリフォーム業者が現在値で買うと言ったとしたら、一般個人相手ならもっと高く売れるという事です。

[638: ビギナーさん]

>>637さん、早い返答ありがとうございます。

このマンションの査定額は購入金額の0.5割引くらいで、あまり差がなかったので「本当にこんな高い額で売れるの？」って感じでしたが、不動産屋の言うままその査定額で売り出してもらいました。
当初、私としては12年住んだので、購入額の3割引くらいでしか売れないだろうと見込んでいました。
その3割引というのが、査定額の2.5割引とほぼ同じ額です。
つまり、リフォーム業者の買い取ってくれる額が、私が当初見込んでいた額とほとんど一緒なんです。
ですが、査定価格が高かったためにもっと高く売れるような気がして(欲が出て)…、考え込んでしまったのです。

また、「業者に売れば瑕疵の責任はなくなる」と不動産屋から言われて、トラブルも少ないというのも良いと思いました。
（一般の人にに売った場合、どれくらいの瑕疵のトラブルがあるのかも分からないのですが…。）
部屋も、もう色々なところが大分汚くなったりしていて、リフォームをしないと不具合があるのが現状だからです。
（不具合はすべて不動産屋に言ってありますが…。）

皆さんのこれまでの投稿文を読んでいたら、「売れるまで精神的に耐えられるか分からない」と言ったようなことが書いてあったので、そんなに大変なら安くても早く売ってしまった方がいいのかと考えたんです。
ですが、売り出してからまだ１０日しか経っていないこともあり、どうしたらいいものかと悩んでしまったのです。

もう少し考えてみようと思います。

[639: 匿名さん]

私は買うと言ってくれた人にすぐ売りました。かなり値びかされましたが、
10％くらいです。25％はひどいと思いますが、最初の値付けが間違ってた
のかもしれません。

足元見られているのは間違いないでしょうが、見学にすら来てくれる人が
少ないのはかなりの精神的苦痛ですよ。

中古マンションには相場があります。そこから大きくはずれていない限り、
その額で売ったほうが早く安心できると思います。ローンが終わってれば、
待つという手はあります。ローンが残ってたら、早く売るべきです。二重
払いは地獄です。

こういうことを考えると、多少高くても、都心の人気物件を買うべきだと
つくづく思いますね。今、品川地区の中古マンションは、売りだせば即座に
売れてしまうそうです。在庫ほとんどなし、状態が続いています。

[640: 匿名さん]

新築のローンが始まってしまい、古いほうのマンションが売れずに
どんどん値下がり、結局両方手放すことになった、なんてのが
住宅バブル崩壊の1990年代にありましたね。

今はそこまで心配する必要はないかもしれませがん、今まで住んで
いたところが、郊外だったり、新耐震基準でないとあぶないかも。

中古でも新耐震基準かどうかはかなり問題になります。おおむね
1986年以前。1990年以降ならまず大丈夫。

[641: 匿名さん]

はじめて投稿します。
新築マンションに住み、もうすぐ1年が経ちます。諸事情により、数年後にこのマンションを売却し、新たなマンションを購入しようと考えております。
このような場合、今やるべきこと、今後やるべきことがあればアドバイスお願いします。
ちなみに、マンションの査定は先月に一度行っており、今のところは購入金額とほとんど変わらない提示をいただいています。

[642: 匿名さん]

が、買い手がいる場合はその金額で売却できますが、買い手がいない場合は提示価格をどんどんどんどん下げなければならな

と思います。

[643: 匿名さん]

高いうちに売ってしまうのが良いのでは？　将来中古マンションの
値段なんてどうなるかわかりませんよ。

なるべく綺麗に住むことが基本じゃないですかね。買いに来る人は、
見た目で判断しますよ。丁寧に住んでないと、見えないところも
傷んでいると判断します。

基本的な中古の値段は、大手分譲かどうか、駅からの遠さ、広さ、
階数、マンションの向きといったところで決まってしまうので、
どうにもならない部分が大きいと思います。

[644: 匿名さん]

買い取りはそんなものでしょう。

もう新しい別の住まいが決っているなら、売った方が良いと思います。

中古は相場で売れるとは限りません。縁のあるものなので、買いたいという
希望がある人がいないとどうにもなりません。ここが新築マンションとの
違いです。現時点では日本人は明らかに新築志向ですから・・・・。

待てるなら待ったほうが良いでしょう。あたりまえのことを言ってすいませ
んが・・・。

[645: 匿名さん]

>643

大手分譲かどうかなんか気にする客にあったことはないけど
中古にブランド価値なんてほとんどない

[646: 匿名さん]

私は気にするよ。

大手分譲には安心感がある。壁の裏側は見えないからね・・・

　

[647: 匿名さん]

すいません、どなたか調布で築浅のマンション売ってください（笑）

[648: 匿名さん]

アットホーム等のサイトに載せてもらうにはどうしたらいいのでしょうか？

仲介業者さんに載せてとお願いするのでしょうか？

自分がマンションを買った時も、土地を買った時も、ネットで条件等入れて探したので、
載せてほしいと思うのですが、載せるデメリットがあるのでしょうか？

[649: 匿名さん]

4件問い合わせして1件しか内覧させてもらえない。
その1件は1年以上売れてない物件。
ほんとに商談中なのかはわからないけど、情報出てすぐ問い合わせてるのに「契約入ってる」とかうそ臭いの多い。
売る側は地元の不動産屋に専任でとかアホみたいなこと言ってないで、マジで住友とか三井とかセンチュリーなんかの大手複数に一般で出してもらいたい。
こっちはレインズ見れないんだから、どこの悪徳不動産屋が専任契約結んで両手狙いで売り止めしてるかなんてネットじゃわかんないから。

[650: 匿名さん]

レインズは一般人は見えないのですか？
素人ですみません。

[651: 匿名さん]

業者（宅建業者）専用。

[652: 匿名さん]

レインズは成約価格が載っているだけですよ。

売り出し価格は、ホームページか、中古業者に聞くしかありません。

中古業者に依頼した場合、特定の期間、ホームページに載せないで
公開しないでおくことができます。

業者はいろんなマンションの情報を隠し持っています。上記のように
ずっとというわけにはいきませんが・・。問い合わせがあれば、
見せてくれると思います。早く売りたいはずなので・・・・。
早く売らないと、売主が別の業者に頼んだりするので、時間かけ
たくないんですよ。

専任契約結ぶと業者は安心して公開してくれると思いますけど・・・。
専任ということは自分のところしか仲介できないということですから。

私は大京に一般で頼みましたが、のらりくらりで参りました。ホームページ
なんか絶対載せてくれない。しょうがないので三井に買い取ってもらいました。

売るほうとして一般がいいのかどうか、必ずしも言えないと思います。専任だ
と頑張ってくれるようです。ただし、大手に限ります。買うほうとしては、
ブランド信仰はありますよ。誰も知らないような会社の仲介なんてあぶなくて
しょうがないでしょう。買いたい場所が決っているなら地元もいいと思います。
ただし、古くからやっていて、住民に信頼されている会社でなければ危ない。

[653: 匿名さん]

>>652

嘘言うな

[654: 匿名さん]

653、いや嘘じゃないと思うよ。
これ、住宅地にあるかなり古い物件を売った経験談じゃないかな？
業者が専任で売りたがってないからきちんとした情報を与えられて無いだけだと思う。

[655: 匿名さん]

＞652

具体的に指摘してください。私は中古売買は2回しか経験がないので、
勘違いがあるかもしれません。

REINSに載っているのは成約価格というのは少なくとも間違ってない
と思います。REINSページで確認しました。

[656: 匿名さん]

＞業者が専任で売りたがってないから

業者は専任で売りたがりますよ。ほとんど脅迫状態。

一般で売りたがる業者なんて聞いたことがない。

[657: 匿名さん]

656、結局は新築デベの買い取りになってるでしょ？
買い替えじゃなかったら買い取り額ですら誰も買わない物件なんでしょう。

[658: 匿名さん]

＞買い替えじゃなかったら買い取り額ですら誰も買わない物件なんでしょう。

それはなかった。そういう手を使えば、実質値引きしてくたのかな・・という
気はするけど。

中古市場は確立してますよ。大京は、最近になって一定期間売れなかったら
引き取るサービスを始めてますね。私の時はなかった。

新築販売業者が買い取るって、最近は普通なんですか？　両方やるのは大変
そうだけど。

[659: 匿名さん]

自動車では、中古と新車販売連携が確立しているけど、住宅の場合はまだ。

中古自動車はいくらで売れるか、いつ頃売れるかおおむね検討がつくように
なった。住宅の場合、いつ売れるのか、値引きはどうかなど、さっぱりわか
らない。新築販売業者が中古を下取りするのはリスク満載。そんな業者は
あるのかもしれないが、私は知らない。

[660: 匿名さん]

›657

私の場合、新築販売業者からは、関連中古販売業者を紹介します、と言われただけ。
関連業者だそうですが、仕事は全く関連ないです。中古のほうは中古でやってほしい
と言われました。

ただ、中古が売れなかった場合、新築の購入を取りやめるという契約は常識み
たいですね。

バブルはじけた頃（1990年）は、悲惨な話がありました。中古がいくら値段
さげても売れない。新築のローンを払うために借金を重ねる。結局、新築も
中古も両方とも失ってしまったという話がかなりありました。中古は、数年
たっても売れないということはいくらでもありますか・・・。値段だけの
問題じゃなくて、ここに住みたいという人が出てこないとどうにもなりません。

[661: 匿名さん]

今の新築（件数、価格とも）バブルから行くと、
十年後くらいに値段下げても売れない、売っても残債残るだけ…
再来があるな。怖い怖い

[662: 匿名さん]

＞十年後くらいに値段下げても売れない、売っても残債残るだけ…

それはないと思う。円が暴落したら、大挙して東南アジア人が買いにくるよ。
すでに都心部はだいぶ買われている。インフレとなれば、少なくとも額面だ
けは上がる。

中国には土地の所有権がないので、日本の住宅は魅力満点らしい。

[663: 匿名さん]

売れてるのって都心ですよね？
売っても残債残るだけ、はバブル時の郊外では普通にありましたよ。数年で半額とか。
しかも郊外は都心より安い訳で（購入者の質も下がる）。
下手に気に入られて価格もお手頃、と集住されちゃった
西海岸やカナダの惨状を笑えない気がして来た

[664: 匿名さん]

＞売っても残債残るだけ、はバブル時の郊外では普通にありましたよ。数年で半額とか。

過去の状態から将来を予測するのは困難。
こんなに日本政府の借金が多かった時代はなかった。正確には第二次世界大戦末期
のみ。終戦後20000％（200倍）に及ぶインフレ。すべて（土地も一般物価も）が
すさまじい勢いで急上昇。

いずれにしても、このスレッドは、今中古をどうやって売るか、という話なので、
661の意見はあまり意味がない書き込みですね。

[665: 匿名さん]

›663

スレッド違いじゃないの？　ここは中古を売るためのスレッドですよ。

今は中古が高いから、売る時期としては適切でしょう。

[666: ビギナーさん]

　ちょっと古い話だけど、横浜市に所有していたマンションを今年のはじめに売却しました。何かの参考になれば。
　築13-14年、3LDK約80平米。購入後2年間は居住したが転勤のためやむなく賃貸に出す。一昨年秋に店子が退去して昨年春まで借り手なし。やむを得ず、賃貸でお世話になっていた地元不動産屋にそのまま売却を依頼（専任）。やたら高い強気の値付けだったためか、月に1-2件くらい内覧はあるものの（といっても十分少ないが）契約に至らずweb上で数社一括見積もりを利用。対応の早さとメールの文面から2社に絞って現地見積もりを依頼。結果、昨年11月にT成Y楽に専任。当初の値段より1割程度落としてスタートするも、内覧数およびwebでの閲覧数も少なく、あっさり年末を迎える。担当者が困ったようすで、この値段では難しいということで、合意の上さらに売却価格をさげ、年末最後の週に2X90万円に設定してwebにアップ。結果、年明けに2X00万円で成約。税金などすべて含めたトータルで考えると、月4万弱で部屋を借りていたことになる。マイナスだが、確定申告に詳しくなるなど得ることもあった。担当者は熱心で、次回、横浜で取引するときはぜひ頼もうと思った。
　初めての売却で、かつ資金繰りに困っていたわけではないから上記のようにややのんびりした経過でしたが、やはり売れない期間が長いと精神的に少し病んでくる。以下、今回学んだこと。これを読む多くのひとには当たり前かもしれませんが。
1. 不動産屋にも賃貸、売却といった得意分野が会社ごとに異なり、畑違いのことをさせると時間ばかりが過ぎていく
2. 築浅でない限り、どんなに設備が整ったマンションであろうと相場より高い値段で売れることはない。
3. 大手はweb閲覧数と成約率の相関関係など有用な情報を持っており、相場感をつかむには有用。
あと、推測だけど、メールでまともな日本語が書けない営業マンは仕事も信用できない。
　いろいろご意見等おありになると思いますが、役に立つ人もいるのではないかと思って投稿します。

[667: 匿名さん]

私も数年前に売りましたが、私の場合、新規マンション購入に伴ったものです。

築28年（旧耐震）、73m2、都営三田線駅から8分。

当初売り出し2200万円、結局1900万円で業者買い取り。
売り出し価格はReinsより200万円高。

”相場”というのはReinsのことですよね。私が頼んだ業者はReins価格しか
知りませんでした。1ヶ月で内覧に来た人は一人でした。一人でも決まる
時は決まると思います。ただし、其の一人は値段さげるといっても、ダメ
でした。汚なすぎると言われました。それで、このままでは売れないと
あきらめて、買い取り業者に買い取ってもらいました。最初に頼んだ業者
は汚いままでいいですと言ってましたが嘘です。

古くても、立地がまあまあ良ければ売れるんだと思いました。

確定申告は税理士に頼みました。最初、自分でやろうと思ったのですが、
到底無理です。書類の厚さは2cmほどに達しました。

Webなどにでている価格は売り出し価格にすぎないので、相場とは言えない
と思います。Reins価格だけが正しいのです。実際に売れた価格なので・・・。
ただし、階高や設備、リフォームなどによってReinsより高く売れることは
あると思います。でも、まあ結局立地と広さが価格の大部分の決定要素だと
思います。

立地と言っても、住所だけじゃないですね。麻布ならどこでもいいかという
とそんなことはない。街が汚いところもあります。

[668: 購入経験者さん]

私は　今まで３回マンションを売りましたが　どれも２週間以内に売れましたね。
すべて新築で購入した有名デベの物で　築年数は　３年、４年　１７年くらいです。
最初のマンションは　売り出した時がバブル時期だったので　購入金額より高く売れましたけど　２番目は５％ほど安い金額で売り　３番目は２５００万くらい安くなったと思います。
１軒目、２軒目は美室ということで　買った人も　ほぼリフォーム無しで住みます　と言われました。
３軒目も　水回りがキレイですね　とほめられました。
ただ　壁紙だけは全部張り替えられたと思います。

私たちも多少は値引きしましたが　もともと適正価格で出しているので大幅な値引きはお断りするつもりでした。
同時期に同じマンション内で　同タイプの部屋が1,000万ほど高い値段で出ていましたが　あまりにも吹っかけすぎで一人も
内覧がなかったそうです。

１　　とにかく　日頃から水回りを中心に掃除をすること
２　　適正な価格を付けること
３　　その地域や自分のマンションブランドに強い不動産屋に依頼すること
ですね。
販売した会社が　中古物件を扱っているなら　まずそこに依頼するのがベストですね。

[669: 買い換え検討中]

>>668
たしかに、日常の掃除は大事ですね。あとはドアの木枠の傷み。こうした年月を積み重ねた劣化はいざ売るときになってから手を入れても手遅れですよね。
我が家の場合1994年、2004年と二軒購入して新しい方を2012年に二割アップで売れました。といっても手数料を差し引いて各種諸費用まで計算したらトントンてところです。
古い方は狭いですが東横線沿線で新婚さんやDINKS需要があるので賃貸にしています。管理をオヤジに任せていたら前店子が2年でボロボロにしてくれたのですが経年劣化と言われムカつき思い切って内装リフォームしたらすぐに次の店子が見つかりました。
車もそうだと思いますが日頃のメンテナンスが大事だと思います。
人が家に期待する要素は契約時こそ価格の比率が高いですがいざ住み始めたら快適性が一番になります。
特に新婚さんやDINKS需要はその趣向が強いですね。

[670: 買い換え検討中]

>>669
補足します。我が家の場合、購入物件でもいつでも誰かにお譲りして喜んで使っていただけるようにという気持ちで扱うように心がけています。
車やソファー、家電、すべてですね。なので物を雑に扱う来客にはリピートさせません。(笑)

[671: 匿名さん]

年収１０００万以上の人が買う物件で築１０年超えだとまあ水回りリフォームして済むから極端に気にしなくていいかもしれません。
ただ、家主の繊細な心配りや家を大切に使ってるなと感じさせるちょっとしたDIY造作なんかは意外とポイントが高くなる。
査定というより買い主も幸せに住んでたんだなと思える家を買いたいですからね。

[672: 匿名さん]

668です。
669さんや671さんが　言われたようなことを　不動産屋さんにも言われました。
買主さんも　売主が
１なぜ売るのか？　　　買い換え、一戸建てを建築などポジティブな理由が好まれる。
２売主の家族構成　　　夫婦二人や子供の大きい家族などが好まれる。
３売主の職業　　　　　固い印象のある仕事が好まれる。

３は実際に　購入した方から言われました。
購入する方も　安心して買いたい　変な使い方をしていない方が良いなども言われました。（表現が下手ですいません。もっといろいろ聞きましたが　差しさわりがあるので
ぼかして書きました。）
我が家も　車や家具は多少高くても気に入ったものをなるべく長く使いたい方なので　家も自然と大事に7してきたと思います。
担当の人が　熱心だったのでそれもありがたかったです。

[673: 匿名さん]

外国行くと必ず不動産屋覗くんだけど、
アメリカの住宅地だと価格と広さ以外の細かいスペックの記載はなく、
売主が写真付きでメッセージを載せてたのが面白かった

「大事に使ってきた」、「安心して取引したい」といった要素重視なんだろうね。

で、もちろん仲介が主導する日本ではそこまではないけど、
内覧などの際に安心感を与える要素が相手に伝われば、
時にそこが決定打になるのかもね。

[674: 匿名さん]

上げ