一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[551: 匿名さん]

>>547
最初高くしてきて内覧０の状態をつくり
値下げを推奨して一気に下げて売り出そうとしてくる。
よくあるパターンだよ。
仲介業者からすれば売れればいいわけだからね。
直近の成約事例と売り出し物件を見れば素人でも相場はだいたいわかる。
舐めてるよなあ。

[552: 匿名さん]

一括査定のイカサマ具合をみても、やっぱり売主側は専任媒介や専属専任媒介を業者と
結んではいけないよね。契約は一般にして複数業者にお願いして、価格は売主が決める。
価格を決めるのに必要な情報（成約事例）を業者から聞き出せばいい。この情報を教えない
ような業者は容赦なく切る。

関係者の提灯記事や解説では必ず専任を進めているけど、これは単に専任の方が業者側の
儲けが多くなったり、手間が削減できたりする可能性が高いからに他ならない。
必要も無いのに専任媒介で契約するのは馬鹿げている。

[553: 匿名]

専任から一般に切り替えたら業者のやる気が明らかに下がった
新規に入ってもらった一般もレインズ登録と自社サイト載せたら完全放置
やる気＝売れるじゃないが、こんなに応対が違うのかと驚いたわ

[554: 匿名]

両手取引きをエサに専任業者を手玉にとるのが勝利の方程式でしょ。

[555: 匿名さん]

外部の騒音があります。
売れるでしょうか。

[556: 匿名さん]

教えてください。

両手取り引きをエサに業者を手玉にとるってどうやるんですか？

[557: 匿名さん]

隣で新築マンション建設中です。
売れるでしょうか？

[558: 匿名さん]

業者の言うことには耳を貸さないことが必要ですね。

[559: 匿名さん]

売り急ぎは業者の思う壷なので、期間的な余裕を持って売りに出すことが重要です。
買い換えの場合は、売り先行で一旦は賃貸に引っ越す覚悟がないと売却物件の
方は足元を見られた価格で買い叩かれます。
仲介の不動産屋が自分の味方だなんて誤解すると痛い目に会います。
基本的に彼らは自分達の利益しか考えていないことを肝に命じましょう。

一方で、一般でも熱心に販売活動を行うまともな業者もいますので
活動しない業者なんかほっといて、まともな業者が見つかるまで、
一般で媒介契約相手を増やすのがいいと思います。
まともな業者なら一般でもビラも撒くし、報告も頻繁にくれます。
そういうことをしない中小業者は契約満期で切ればいいのです。

[560: 匿名さん]

最近、内覧は入ってますか？

[561: 匿名さん]

中古の仲介方法って会社によってかなり違うのですね。
瑕疵担保責任とか手数料支払いのタイミングとか。

前の大手業者は、7日以内に瑕疵が見つかったら売主負担で修繕責任が
あったけど、今回の街の不動産屋は、瑕疵担保責任なし。
大手は売買契約時に手数料半額の支払いを要求されたけど、今回は決済時に
全額を払えば済むとのこと。

最初の大手が横暴だっただけ？

[562: 匿名さん]

>>No.560

ゴマのハエみたいにうるさいヤツだな。

次は「駅近の新築マンションが安いので中古は売れません」だろw

[563: 匿名さん]

「駅近の新築マンションが安いので中古は売れません」

[564: 匿名]

１ヵ月近く投稿がありませんね！！

中古は売れないのでしょうか？

[565: 匿名さん]

売れてるみたいよ。駅近は。

[566: 匿名さん]

>519 です

売りと並行して賃貸にも一応出しておいたら、70後半のファミリー物件なのに
４月を過ぎてからなのに、なぜか売買より先に賃貸が決まりしばらく賃貸に
出すことになりました。

もともとわけありで自分が住んでいなかったのでまあ賃貸ならしばらく
お金を動かさないですむのでそれも気楽でいいかと思いました。

それにしても「一緒にとりあえず出しておきましょう」の賃貸が４月入居を
過ぎてから決まるとは。
本当に不動産も縁なんでしょうか？？

[567: 匿名]

そうです、その余裕が必要なんです。

[568: 匿名]

知ってる不動産業者の話によると、６月７月中古マンション相当売れています。

[569: 匿名]

売却仲介手数料不要の業者どうですか？

[570: マンション投資家さん]

売れる・売れないは、基本的にその物件の魅力（価格含）次第なので、どういった形態でもあまり変わりません。
なので、駅チカなプレミアム物件とかであれば、売却仲介手数料無料な業者でもいいでしょうね。
もしくは、競合も多いような普通の物件で差別化を図るという狙いで頼むのもいいでしょう。
ただ、低コスト＝低サービスなので、掲載した直後で、動き（内見等の引合）が無いような物件だったら
放置される可能性が高いので、売り急ぐなら締結期間とかも勘案して判断しましょう。

[571: 匿名]

普通に三井さんかスミフさんか地所さんに頼むのが良いですよ。

[572: 匿名さん]

一般で三井やスミフに依頼するならいいけど
専任では両手を狙うので止めた方がいいです。

[573: マンション投資家さん]

ホント、専任を選択する事に売主はメリットないです。
よく専任の方が手厚く対応してくれるみたいなおとぎ話も出ますが、
結局、仲介業者は買主の意向に沿った物件を紹介するだけなので、
それが一般だろうが専任だろうがビジネスチャンスなら片手でも紹介しますよ。
なので、一般で手広く街の不動産屋から大手まで満遍なく声掛けるべきです。

専任は他の業者に出し抜かれるリスクが無いという業者側にメリットがあるだけです。

すみません、私は利鞘のあるマンションを買い叩く側なので、
マンションが売れないという状況についてちょっと興味本位でこのサイトを覗いてました。
参考までに、ファミリー型の分譲マンションの賃貸市場はリーマンショック以降ずっと熱い状況です。
これは従来なら分譲物件を購入するべき購買層が、賃貸に流れてきているという事です。
また、タワー型に代表されるように、敷地における住居数の効率性も飛躍的に上がっており、
購買層＜物件供給　という状況が続いてます。
ちなみに、３００戸規模の住居敷地は、戸建てだと東京ドーム４個分ぐらいの敷地が要ります。

[574: ビギナーさん]

現在、中古マンションを売り出し中です。こちらのサイトも参考にさせていただいています。
最初にネット査定に出したのですが、あまり思うような返事をくれるところがなく
（相場はチラシなどで調べていたのですが、興味を持ってくださる業者が見つかるかと）
小さな街の不動産屋さんが一生懸命物件分析を下さったりして、それは感謝していたのですが・・・

某大手不動産屋さんが、ネット査定には参加いただけなかったのに、DMだけ送ってきました。
それまで売却の話はどこにもしていなかったので、査定サイトの情報を使ったとしか思えません。
不動産会社もお仕事だと思いますが、これはルール違反ではないかと思うのです。
ちゃっかり顧客情報だけ利用して、タイミングよくDMを送りつける・・・
そういえば、「購入希望社がこんなにいます・・・」というウソばればれ広告をよく入れてるところです。
私は、こんな誠実さのないところには絶対依頼したくないと思ったのですが。。。

不動産屋の人がいい人なんて大間違い・・・なんてよく聴きますが
これが、いわゆる不動産屋さんのスマートで賢い商売の方法なのでしょうか？
私の反応は神経質すぎますか？

[575: 匿名さん]

>私の反応は神経質すぎますか？

はい、センチメンタルです。仲介業者性悪説を体得しましょう。

[576: 匿名]

専任ダメ説の人が居ますが大手が専任で両手取りに行く時の執念が分かってないですね。

[577: 匿名さん]

専任はダメというより、リスクが大きすぎるということでしょう。

専任でも担当者が売主にとって良い人であれば、
別に問題は起こらないかもしれませんが、
売主よりも自分や会社の利益を考える営業マンであれば
いくらでもあこぎなことができます。

それなのに、その見返りが活動報告の義務化程度では、
どうしようもありません。
一般媒介でもビジネスになれば喜んで不動産屋は売ってくれ
るので、一般で売れないものは専任でもまず売れません。
ごくまれにすごい営業マンがいるのかもしれませんが、
そんな人間が担当者になる確率は極めて低いのです。

ということで、売主は一般にして、複数業者から
売り出して、リスクヘッジするのが圧倒的に得策です。
専任媒介契約は一方的に売主に大損するリスク（しかも
仲介業者に騙されるリスク）を押し付け、
不動産屋が優位に立つ契約です。売主にまったくメリットは
ありません。

[578: 匿名]

>576
わかる
他社を選ぶと住友、三井からの集客が激減
他もどこも両手重視だけど、この二社はそれを実現するだけの物件数がある
なので一般ならこの二社ははずさない方が無難な気がする
一般媒介契約しとけば自社客連れてくるし、タダよりはマシと片手覚悟で他社も受けてくれる
ただし一般は広告一切なし覚悟で大手チェーンの集客力だけに期待になる

[579: 住民でない人さん]

平成24年の登記実績で、中古が新築よりも多いことがわかった。
札幌法務局の「建物に関するデータ」を比較した。
http://www.hokuyonp.com/2013/08/22/

[580: マンション投資家さん]

繰り返しますが、一般で契約しても仲介は基本的に両手を望みます。
売り手としては、機会損失を避けるべく仲介営業マンを複数確保できる一般がよいという論法です。
仮に何らかの物件で仲介業者が買い手を見つけてきて、その引合物件が成約しなかったとして、
じゃあ、その買い手に近しい物件を紹介するのに　専任物件だけを紹介するか、というと
買い手のニーズに近い物件が一般であれば、一般も紹介します。（片手でも営業マン的には十分業績評価になります）

じゃあ、売り手は専任じゃないと広告打ってくれないか、というと
大手であれば、キチンと自社広告やWEBに登録してくれますし、街の不動産でもチラシの貼りだしとかはしてます。

なので、面倒くさがらずに一般の契約を大手から街の不動産屋まで手広く契約しておくというのが定石でしょう。

>574さん
気持ちはわかりますが、残念ながら、慈善事業や公的なツールでない限り、無料で便利な道具は何らかの利益を得なくてはいけません。
別に不動産に限らず、最近だと保険や自動車とか色々と一括査定と称して個人情報を引っこ抜かれますが、
当然、その情報は活用されちゃいますので、こういったマーケット手法はどうしようもないですね。

あと、仮にあなたの物件を一般で契約していたとして、その某DM業者が客を連れてきたら断る勇気がありますか・・・

[581: ビギナーさん]

No.574です。皆様コメありがとうございます。
センチメンタル（笑）かどうかはともかくとして、不動産屋さんのいろんな思惑を日々感じております。
ネット査定後、実は大手さんに専任をお願いしたのですが（DMを送ってきたところとは別会社です）さっぱりでして。
『大手は専任を取るまでが必死なだけ、あとは自分とこのネームバリューで口を開けて待つだけ』常識だったんですね。
いくら専任でも契約期間過ぎたら、経費ムダでしょうに。。。

一般契約の業者選定を悩んでいたんですが、上記のDM送ってきたところはどうしようかと思いまして。
査定に使われた時点で情報が出るのはやむをえませんが、じゃあちゃんと査定して正式に返事しろよって思うのが普通じゃないん・・・ですね。でも、そこだけですよ、そんなことして来たの。
「査定書作るの面倒なくせに、DMは送ってくるんかい」って印象悪いだけなんですが。

NO.580様
＞あと、仮にあなたの物件を一般で契約していたとして、その某DM業者が客を連れてきたら断る勇気がありますか・・・
う、鋭いご指摘ですね。
その後こちらのご意見も参考にして、そんくらいガッツのあるとこの方がいいんだろうか？と電話してみたんですが
「専任でないならよそに儲けを提供するようなものなので、やりたくない」とおっしゃいまして・・・
これってつまり、専任でも握る気まんまんってことでしょ。あまりに露骨でびっくりしました。
大手さんは一般の仕事なんかやってられないくらい、忙しいってことなんですね。

[582: 匿名]

そうです、大手に専任が一番なんです。買い主を追い込んでくれますよ。ちなみに売り主も追い込みますので気をつけて！

[583: マンション投資家さん]

買い手候補を見つけてる自信（目処）があるなら、一般で契約したって業者は両手で利益を得られます。
なので、もし一般契約を断られるのであれば、それは買い手候補を見つける自信（目処）があまりないという事です。
逆に、そういった物件が、じゃあ専任だったら買い手を見つけてくる可能性が高いのか？　って考えてみて下さい。

相変わらず、こういったスレで業者が書き込んでるんでしょうけど、専任を促す方向に持っていきますよね。

繰り返しな事ばかり言いますが，
買い手側はその物件が専任なのか一般なのか、なんて
全く気にしません。気にするのは対象物件に関連する事だけです。

気にしているのは、物件の客探しを同業他社で競争したくない、という完全に業者都合でしかないわけです。

一般契約でも買いそうな見込みがあれば、営業は当然追い込みますよ。
あと、専任で引き合いが全然ないと、価格を下げるという手っ取り早いアプローチを早々に取ってきます、絶対に。
なぜなら、価格の意思決定もその業者しか持ってない権限ですから。

[584: 匿名]

言葉は悪いが一般だろうが専任だろうが売れる物件は高値で売れるし、ダメ物件は値下げ必須
専任は握られる危険有るし、一般は早い者勝ちだから無理指値や買う意思が弱い客でも話持ってくる
握られたら動きが遅くなるし、無理筋客を相手にするのも心が折れる
どっちが自分に向いてるか？も大事だと思う
業者が専任薦めるのは売り主のためではないことは間違いない

[585: 匿名]

半年間、売却活動して、やっと売れました。

２月上旬、東急〇バブルと専任で契約し、
担当が最悪だったらしく、最初の価格設定からミスり、その後２回、価格は下げるも、３ヶ月間、見学者ゼロ。
５月上旬、一般で、３社（お情けで〇バブルとも契約してあげた）と契約。
〇バブル以外では、見学者が現れ、特に大成有楽は、オープンハウスも２回やってくれ、頑張ってくれたお蔭で、７月中旬に、買い手が現れ、その後、ローン審査などを経て、８月初旬、売買契約成立。
６月に、賃貸に既に引越していたので、ほんとにこの２ヶ月は、気持ちが暗く、地獄のような日々でした。
〇バブルは、最後まで見学者ゼロ、オープンハウスもすると言ってたのに、いざ、賃貸に引越していつでもオープンハウスOKの状態になると、「今月は時間がない」などと、理由にならない理由を言ってきて、結局、何も活動無し。
ただ、チラシをばら撒いただけの担当。

体験談として、参考になれば、幸いです。

[586: 匿名さん]

＞585さん

専任だと、さまざまなネットに掲載されるので、他社とも同じ条件ですよね。

ネットに掲載されると、問い合わせが来るはずで、それでも、見学者がなかったと
いうことですね。

その最悪担当者に、見学にくる顧客がついてなかったということでしょうか？
不思議な担当者ですね。
もしくは、他に手持ちの仕事があって面倒くさくなり、その担当者が、やらなかった
ということですかね。

[587: 匿名さん]

＞ビギナーさん

随分前ですがうちも同様な露骨なこと言われました。
それも楽しそうに・・言うんですね。

読んでて、少々笑いました。。。

私はその時、初対面で言われ、ハトが豆鉄砲食らった顔になる前にその場を去りました。
銀行もこの会社の名前がはいると、えげつなくなりましたね。
胸糞が悪くなるほど大嫌いですが、大手なので。。。

こういう会社に嘘こかれても、分からない、読めない人が沢山います・・・
一度、ちょっとだけ、忠告した経験がありますが、、、
営業マンを信じ込んでいるので、全く効果ありませんでした。

[588: 匿名]

>580
よく勘違いされるが専任のメリットは両手ではない
一般でもまずは両手を狙う
違うのは専任は売り手側の手数料が確定してること
握る気満々なわけではなく少なくとも3%は確保だから安心して仕事できるってだけ
当然両手は欲しいから最初は自社メインだけど後半は一般とかわらない

一般でも頑張りますと言う人もいるが本当に頑張ってるかは売り手にはまず分からないよ
分かりやすくネットに広告のせて後は放置なんて良くあること
一般の最大のメリットは3社も頼めば担当全員がハズレな可能性は低いってこと
最大のデメリットはもっと高く売れそうと思っていても他社に抜かれたくないから追い込みかけてくること

[589: 匿名さん]

どうも話がかみ合わないのは、売却する物件の価格帯が違うような気がします。大手にしとかないと話にならん、という物件もあるわけで、そういう場合は専任にするしかないわけです。

[590: 匿名さん]

>握られたら動きが遅くなるし、無理筋客を相手にするのも心が折れる

握られてもインターネットの時代だから昔ほど弊害は無いね。弊害が無いから握り放題とも言える。無理筋客も本当に欲しがっている場合もあるから、追い込めることもあるよね。

[591: 匿名]

>590
専任だと逃げられてもいいから無理筋客にもそれは無理ですとかもう少し上でとかいって調整してくれたりするよね
一般は早く契約したもの勝ちだから、売り手の代理じゃなくて買い手の様子見て仕事するようになっちゃうんだよね

でも専任に握られたら今でもダメージは有るよ
売り手は素人だし1ヵ月も動き無かったら不安で仕方ない
相場がある程度分かって時間に余裕があれば専任もありだけど、そうじゃないなら一般で複数にやらせた方が不安は少ないかな、と
ただし一般の営業は買い手の味方になりがちなことは忘れちゃダメ
この値段なら売った方が良いですよってのが、ホントなのか早く売って手数料確保したいだけなのか、見極めは難しい

[592: 匿名]

仲介の営業にホントは無いだろ（笑）虚々実々ですよ。

[593: 匿名]

たまたまホントなことはあるっしょ

[594: 匿名さん]

構造的に言えば利益相反が発生するのはむしろ専任のほうでしょう
双方代理しようというのだから

[595: 匿名さん]

一般だって仲介同士がグルになって追い込めそうな方を追い込んでくるっしょ。追い込みに対応する方法はただひとつ、揺るがない相場観だけです。

[596: いよいよ売却]

いよいよ売買契約します。不動産業者の営業マンになんか差し入れが必要ですか？
もちろん仲介手数料契約通り払います。

[597: 匿名]

契約書にサインするまで気は抜けません。差し入れなんて喜んでることを相手に伝えてしまうのは墓穴を掘りかねませんよ。頑張って！

[598: いよいよ売却]

No.597
ありがとうございます。
了解しました。
明日契約です。
2組の申し込みがあり、両方ともローン下りまして、一番手勝ち。
売却まで結構苦労しました。

[599: ビギナーさん]

再来年（2015年）の3月に入居予定の新築マンションを契約しました。
残債があるので、少なくともこれ以上の金額で売買しないといけないのですが、
もしゆとりがでるならその分を新築の頭金にするか、オプションを増やしたいともくろんでいます。
そのため、早く売って金額を確定させたいところではあるのですが、
もし早めに売れたなら、再来年まで仮住まいをしないといけません。
すぐ売り出しにかかるか、来年後半くらいまで待機するか、皆さんならどうしますか？


ちなみに、中古物件の条件は悪いと思います。
最寄駅まで徒歩20分。バス停なら目の前にあり、JRの大きな駅まで出やすいのですが、
バス便なので、厳しいですよね。
築9年ほどの２LDK（約70平米）
ただ、直近での同じマンションでの中古取引をみると、残債金額プラス4～500万くらいで売れてるようです。
（同じ方角、同じ間取り、同じ階ではありませんが、数件の取引があるようです）

長文失礼いたしました。

[600: 匿名さん]

新築を入居前に売るということは、のっぴきならぬ事情があるのでしょう。
そういう時にキャピタルゲインを考えないほうがいいと思いますよ。
残債が残らないだけでももうけものだと思います。

来年後半に売り出して、成約しないまま引き渡しを迎えたら、その瞬間から中古です。
それに、買う側からしたら、オプションの選べない新築の魅力は薄いはずです。