一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[542: 買い換え 諦めました]

我が家、いったん買い替え諦めました。
ちょうど金利も動き出したし、景気の動向も不透明だし、とか言ってたらいつまでも買えないんでしょうけどね。

[543: 匿名さん]

>こいつらがもう少しまともな査定を出していたら、

ぼくも先日、マンションを売りましたが、査定は1200-1500-1800。
んなことあるかい、と2180で売り出し、2000で指値が入ったので売りました。

不動産屋もバイク王なんかと同じで、要は即売れればいい。
売り手が損をしないように、なんてことはさらさら考えないね。
すぐに「業者入札しませんか？」とか言ってくるし、、、。

逆にいうと、ひどく低い査定を出したところの専任で、
えらい安い優良物件とかたまーに出ることに気づいた。
レインズに出るよりも先に自社HPに出るから、
さっと拾えれば美味しい。

[544: 匿名さん]

>543

532です。やっぱり似たような話があるのですね。
３社から査定をとられたということでしょうか？

私は一括査定で表示される不動産屋のうち比較的規模の大きなところ4社に
絞って査定を取ったのですが、みんなこちらが信じられない
値段をつけてきました。一軒だけ一括査定ででてこなかった不動産屋
から査定を取ったら、ここは想定内のまともな金額でした。この不動産屋に
一括査定ででてきた最高金額を示したら、「その値段でよければうちで
買い取ります」と言ってました。一括査定に群がる不動産屋というのは
査定能力もなく、一括査定をダシに売主を集めようとしている無能集団
ということなのでしょうか？

低い算定根拠は過去の成約事例のようですが、過去にはうちのマンション
の高層階なんて一度も取引されていないので、中下層階の坪単価で
私の部屋の値段を算出してました。

タワマンって高層階と中層以下ではまったく値段も価値も違うことを
ご存じないのでしょうか？あと、うちは100㎡超の部屋で70㎡台の部屋よりも
ずっと割高なのもまったく考慮されてません。

確かに、新築時のプレミアムは中古になると消える傾向がありますが、
希少価値のある高価格部屋はプレミアムが維持できます。こんな簡単な理屈も
わからない馬鹿ばかりが一括査定配下の不動産屋をやっていると知りました。
なんで、こいつらに3%+6万も払う必要があるのか不思議です。

教訓としては、一括査定で安易に自分の家を売りに出さない方がいいですよ。

[545: 匿名]

業者入札！これは談合するんだよね（笑）

[546: 匿名さん]

今度、モナにあるRハウジングと専任を結ぼうと考えていますが
評判はどうなのでしょうか？
やはり大手やM地所の方がよいのでしょうか？

[547: 匿名]

うちは逆でバカじゃねーの？っ言う高値で査定してきた
でも、そりゃ高い方が嬉しいから、つい信じてその査定から5%位下げで売ってたんだが、1ヶ月で内覧が0(笑)

[548: 匿名さん]

532です。

今日の内覧者も申し込んでくれましたが、満額ではありませんでした。
これで満額で申し込んでくれた人に購入者は決定ですが、
その人を連れてきた不動産屋は取引額の３分の２の査定を出して、
レインズで他社の客を見つけただけ。
この会社に手数料を払うのは抵抗があります。

そいつの査定額の3%にならないものですかね。
嫌みとして交渉してみることにします。

大手不動産サイトに載せることなく、
一週間で決まってしまいました。

[549: 匿名さん]

いい物件があるんだけど、売れないので買えないです。
しかも、予算が若干厳しいので、売出価格も落とせず八方ふさがりです。

[550: 匿名さん]

No.544
同感。
「教訓としては、一括査定で安易に自分の家を売りに出さない方がいいですよ。」

[551: 匿名さん]

>>547
最初高くしてきて内覧０の状態をつくり
値下げを推奨して一気に下げて売り出そうとしてくる。
よくあるパターンだよ。
仲介業者からすれば売れればいいわけだからね。
直近の成約事例と売り出し物件を見れば素人でも相場はだいたいわかる。
舐めてるよなあ。

[552: 匿名さん]

一括査定のイカサマ具合をみても、やっぱり売主側は専任媒介や専属専任媒介を業者と
結んではいけないよね。契約は一般にして複数業者にお願いして、価格は売主が決める。
価格を決めるのに必要な情報（成約事例）を業者から聞き出せばいい。この情報を教えない
ような業者は容赦なく切る。

関係者の提灯記事や解説では必ず専任を進めているけど、これは単に専任の方が業者側の
儲けが多くなったり、手間が削減できたりする可能性が高いからに他ならない。
必要も無いのに専任媒介で契約するのは馬鹿げている。

[553: 匿名]

専任から一般に切り替えたら業者のやる気が明らかに下がった
新規に入ってもらった一般もレインズ登録と自社サイト載せたら完全放置
やる気＝売れるじゃないが、こんなに応対が違うのかと驚いたわ

[554: 匿名]

両手取引きをエサに専任業者を手玉にとるのが勝利の方程式でしょ。

[555: 匿名さん]

外部の騒音があります。
売れるでしょうか。

[556: 匿名さん]

教えてください。

両手取り引きをエサに業者を手玉にとるってどうやるんですか？

[557: 匿名さん]

隣で新築マンション建設中です。
売れるでしょうか？

[558: 匿名さん]

業者の言うことには耳を貸さないことが必要ですね。

[559: 匿名さん]

売り急ぎは業者の思う壷なので、期間的な余裕を持って売りに出すことが重要です。
買い換えの場合は、売り先行で一旦は賃貸に引っ越す覚悟がないと売却物件の
方は足元を見られた価格で買い叩かれます。
仲介の不動産屋が自分の味方だなんて誤解すると痛い目に会います。
基本的に彼らは自分達の利益しか考えていないことを肝に命じましょう。

一方で、一般でも熱心に販売活動を行うまともな業者もいますので
活動しない業者なんかほっといて、まともな業者が見つかるまで、
一般で媒介契約相手を増やすのがいいと思います。
まともな業者なら一般でもビラも撒くし、報告も頻繁にくれます。
そういうことをしない中小業者は契約満期で切ればいいのです。

[560: 匿名さん]

最近、内覧は入ってますか？

[561: 匿名さん]

中古の仲介方法って会社によってかなり違うのですね。
瑕疵担保責任とか手数料支払いのタイミングとか。

前の大手業者は、7日以内に瑕疵が見つかったら売主負担で修繕責任が
あったけど、今回の街の不動産屋は、瑕疵担保責任なし。
大手は売買契約時に手数料半額の支払いを要求されたけど、今回は決済時に
全額を払えば済むとのこと。

最初の大手が横暴だっただけ？

[562: 匿名さん]

>>No.560

ゴマのハエみたいにうるさいヤツだな。

次は「駅近の新築マンションが安いので中古は売れません」だろw

[563: 匿名さん]

「駅近の新築マンションが安いので中古は売れません」

[564: 匿名]

１ヵ月近く投稿がありませんね！！

中古は売れないのでしょうか？

[565: 匿名さん]

売れてるみたいよ。駅近は。

[566: 匿名さん]

>519 です

売りと並行して賃貸にも一応出しておいたら、70後半のファミリー物件なのに
４月を過ぎてからなのに、なぜか売買より先に賃貸が決まりしばらく賃貸に
出すことになりました。

もともとわけありで自分が住んでいなかったのでまあ賃貸ならしばらく
お金を動かさないですむのでそれも気楽でいいかと思いました。

それにしても「一緒にとりあえず出しておきましょう」の賃貸が４月入居を
過ぎてから決まるとは。
本当に不動産も縁なんでしょうか？？

[567: 匿名]

そうです、その余裕が必要なんです。

[568: 匿名]

知ってる不動産業者の話によると、６月７月中古マンション相当売れています。

[569: 匿名]

売却仲介手数料不要の業者どうですか？

[570: マンション投資家さん]

売れる・売れないは、基本的にその物件の魅力（価格含）次第なので、どういった形態でもあまり変わりません。
なので、駅チカなプレミアム物件とかであれば、売却仲介手数料無料な業者でもいいでしょうね。
もしくは、競合も多いような普通の物件で差別化を図るという狙いで頼むのもいいでしょう。
ただ、低コスト＝低サービスなので、掲載した直後で、動き（内見等の引合）が無いような物件だったら
放置される可能性が高いので、売り急ぐなら締結期間とかも勘案して判断しましょう。

[571: 匿名]

普通に三井さんかスミフさんか地所さんに頼むのが良いですよ。

[572: 匿名さん]

一般で三井やスミフに依頼するならいいけど
専任では両手を狙うので止めた方がいいです。

[573: マンション投資家さん]

ホント、専任を選択する事に売主はメリットないです。
よく専任の方が手厚く対応してくれるみたいなおとぎ話も出ますが、
結局、仲介業者は買主の意向に沿った物件を紹介するだけなので、
それが一般だろうが専任だろうがビジネスチャンスなら片手でも紹介しますよ。
なので、一般で手広く街の不動産屋から大手まで満遍なく声掛けるべきです。

専任は他の業者に出し抜かれるリスクが無いという業者側にメリットがあるだけです。

すみません、私は利鞘のあるマンションを買い叩く側なので、
マンションが売れないという状況についてちょっと興味本位でこのサイトを覗いてました。
参考までに、ファミリー型の分譲マンションの賃貸市場はリーマンショック以降ずっと熱い状況です。
これは従来なら分譲物件を購入するべき購買層が、賃貸に流れてきているという事です。
また、タワー型に代表されるように、敷地における住居数の効率性も飛躍的に上がっており、
購買層＜物件供給　という状況が続いてます。
ちなみに、３００戸規模の住居敷地は、戸建てだと東京ドーム４個分ぐらいの敷地が要ります。

[574: ビギナーさん]

現在、中古マンションを売り出し中です。こちらのサイトも参考にさせていただいています。
最初にネット査定に出したのですが、あまり思うような返事をくれるところがなく
（相場はチラシなどで調べていたのですが、興味を持ってくださる業者が見つかるかと）
小さな街の不動産屋さんが一生懸命物件分析を下さったりして、それは感謝していたのですが・・・

某大手不動産屋さんが、ネット査定には参加いただけなかったのに、DMだけ送ってきました。
それまで売却の話はどこにもしていなかったので、査定サイトの情報を使ったとしか思えません。
不動産会社もお仕事だと思いますが、これはルール違反ではないかと思うのです。
ちゃっかり顧客情報だけ利用して、タイミングよくDMを送りつける・・・
そういえば、「購入希望社がこんなにいます・・・」というウソばればれ広告をよく入れてるところです。
私は、こんな誠実さのないところには絶対依頼したくないと思ったのですが。。。

不動産屋の人がいい人なんて大間違い・・・なんてよく聴きますが
これが、いわゆる不動産屋さんのスマートで賢い商売の方法なのでしょうか？
私の反応は神経質すぎますか？

[575: 匿名さん]

>私の反応は神経質すぎますか？

はい、センチメンタルです。仲介業者性悪説を体得しましょう。

[576: 匿名]

専任ダメ説の人が居ますが大手が専任で両手取りに行く時の執念が分かってないですね。

[577: 匿名さん]

専任はダメというより、リスクが大きすぎるということでしょう。

専任でも担当者が売主にとって良い人であれば、
別に問題は起こらないかもしれませんが、
売主よりも自分や会社の利益を考える営業マンであれば
いくらでもあこぎなことができます。

それなのに、その見返りが活動報告の義務化程度では、
どうしようもありません。
一般媒介でもビジネスになれば喜んで不動産屋は売ってくれ
るので、一般で売れないものは専任でもまず売れません。
ごくまれにすごい営業マンがいるのかもしれませんが、
そんな人間が担当者になる確率は極めて低いのです。

ということで、売主は一般にして、複数業者から
売り出して、リスクヘッジするのが圧倒的に得策です。
専任媒介契約は一方的に売主に大損するリスク（しかも
仲介業者に騙されるリスク）を押し付け、
不動産屋が優位に立つ契約です。売主にまったくメリットは
ありません。

[578: 匿名]

>576
わかる
他社を選ぶと住友、三井からの集客が激減
他もどこも両手重視だけど、この二社はそれを実現するだけの物件数がある
なので一般ならこの二社ははずさない方が無難な気がする
一般媒介契約しとけば自社客連れてくるし、タダよりはマシと片手覚悟で他社も受けてくれる
ただし一般は広告一切なし覚悟で大手チェーンの集客力だけに期待になる

[579: 住民でない人さん]

平成24年の登記実績で、中古が新築よりも多いことがわかった。
札幌法務局の「建物に関するデータ」を比較した。
http://www.hokuyonp.com/2013/08/22/

[580: マンション投資家さん]

繰り返しますが、一般で契約しても仲介は基本的に両手を望みます。
売り手としては、機会損失を避けるべく仲介営業マンを複数確保できる一般がよいという論法です。
仮に何らかの物件で仲介業者が買い手を見つけてきて、その引合物件が成約しなかったとして、
じゃあ、その買い手に近しい物件を紹介するのに　専任物件だけを紹介するか、というと
買い手のニーズに近い物件が一般であれば、一般も紹介します。（片手でも営業マン的には十分業績評価になります）

じゃあ、売り手は専任じゃないと広告打ってくれないか、というと
大手であれば、キチンと自社広告やWEBに登録してくれますし、街の不動産でもチラシの貼りだしとかはしてます。

なので、面倒くさがらずに一般の契約を大手から街の不動産屋まで手広く契約しておくというのが定石でしょう。

>574さん
気持ちはわかりますが、残念ながら、慈善事業や公的なツールでない限り、無料で便利な道具は何らかの利益を得なくてはいけません。
別に不動産に限らず、最近だと保険や自動車とか色々と一括査定と称して個人情報を引っこ抜かれますが、
当然、その情報は活用されちゃいますので、こういったマーケット手法はどうしようもないですね。

あと、仮にあなたの物件を一般で契約していたとして、その某DM業者が客を連れてきたら断る勇気がありますか・・・

[581: ビギナーさん]

No.574です。皆様コメありがとうございます。
センチメンタル（笑）かどうかはともかくとして、不動産屋さんのいろんな思惑を日々感じております。
ネット査定後、実は大手さんに専任をお願いしたのですが（DMを送ってきたところとは別会社です）さっぱりでして。
『大手は専任を取るまでが必死なだけ、あとは自分とこのネームバリューで口を開けて待つだけ』常識だったんですね。
いくら専任でも契約期間過ぎたら、経費ムダでしょうに。。。

一般契約の業者選定を悩んでいたんですが、上記のDM送ってきたところはどうしようかと思いまして。
査定に使われた時点で情報が出るのはやむをえませんが、じゃあちゃんと査定して正式に返事しろよって思うのが普通じゃないん・・・ですね。でも、そこだけですよ、そんなことして来たの。
「査定書作るの面倒なくせに、DMは送ってくるんかい」って印象悪いだけなんですが。

NO.580様
＞あと、仮にあなたの物件を一般で契約していたとして、その某DM業者が客を連れてきたら断る勇気がありますか・・・
う、鋭いご指摘ですね。
その後こちらのご意見も参考にして、そんくらいガッツのあるとこの方がいいんだろうか？と電話してみたんですが
「専任でないならよそに儲けを提供するようなものなので、やりたくない」とおっしゃいまして・・・
これってつまり、専任でも握る気まんまんってことでしょ。あまりに露骨でびっくりしました。
大手さんは一般の仕事なんかやってられないくらい、忙しいってことなんですね。

[582: 匿名]

そうです、大手に専任が一番なんです。買い主を追い込んでくれますよ。ちなみに売り主も追い込みますので気をつけて！

[583: マンション投資家さん]

買い手候補を見つけてる自信（目処）があるなら、一般で契約したって業者は両手で利益を得られます。
なので、もし一般契約を断られるのであれば、それは買い手候補を見つける自信（目処）があまりないという事です。
逆に、そういった物件が、じゃあ専任だったら買い手を見つけてくる可能性が高いのか？　って考えてみて下さい。

相変わらず、こういったスレで業者が書き込んでるんでしょうけど、専任を促す方向に持っていきますよね。

繰り返しな事ばかり言いますが，
買い手側はその物件が専任なのか一般なのか、なんて
全く気にしません。気にするのは対象物件に関連する事だけです。

気にしているのは、物件の客探しを同業他社で競争したくない、という完全に業者都合でしかないわけです。

一般契約でも買いそうな見込みがあれば、営業は当然追い込みますよ。
あと、専任で引き合いが全然ないと、価格を下げるという手っ取り早いアプローチを早々に取ってきます、絶対に。
なぜなら、価格の意思決定もその業者しか持ってない権限ですから。

[584: 匿名]

言葉は悪いが一般だろうが専任だろうが売れる物件は高値で売れるし、ダメ物件は値下げ必須
専任は握られる危険有るし、一般は早い者勝ちだから無理指値や買う意思が弱い客でも話持ってくる
握られたら動きが遅くなるし、無理筋客を相手にするのも心が折れる
どっちが自分に向いてるか？も大事だと思う
業者が専任薦めるのは売り主のためではないことは間違いない

[585: 匿名]

半年間、売却活動して、やっと売れました。

２月上旬、東急〇バブルと専任で契約し、
担当が最悪だったらしく、最初の価格設定からミスり、その後２回、価格は下げるも、３ヶ月間、見学者ゼロ。
５月上旬、一般で、３社（お情けで〇バブルとも契約してあげた）と契約。
〇バブル以外では、見学者が現れ、特に大成有楽は、オープンハウスも２回やってくれ、頑張ってくれたお蔭で、７月中旬に、買い手が現れ、その後、ローン審査などを経て、８月初旬、売買契約成立。
６月に、賃貸に既に引越していたので、ほんとにこの２ヶ月は、気持ちが暗く、地獄のような日々でした。
〇バブルは、最後まで見学者ゼロ、オープンハウスもすると言ってたのに、いざ、賃貸に引越していつでもオープンハウスOKの状態になると、「今月は時間がない」などと、理由にならない理由を言ってきて、結局、何も活動無し。
ただ、チラシをばら撒いただけの担当。

体験談として、参考になれば、幸いです。

[586: 匿名さん]

＞585さん

専任だと、さまざまなネットに掲載されるので、他社とも同じ条件ですよね。

ネットに掲載されると、問い合わせが来るはずで、それでも、見学者がなかったと
いうことですね。

その最悪担当者に、見学にくる顧客がついてなかったということでしょうか？
不思議な担当者ですね。
もしくは、他に手持ちの仕事があって面倒くさくなり、その担当者が、やらなかった
ということですかね。

[587: 匿名さん]

＞ビギナーさん

随分前ですがうちも同様な露骨なこと言われました。
それも楽しそうに・・言うんですね。

読んでて、少々笑いました。。。

私はその時、初対面で言われ、ハトが豆鉄砲食らった顔になる前にその場を去りました。
銀行もこの会社の名前がはいると、えげつなくなりましたね。
胸糞が悪くなるほど大嫌いですが、大手なので。。。

こういう会社に嘘こかれても、分からない、読めない人が沢山います・・・
一度、ちょっとだけ、忠告した経験がありますが、、、
営業マンを信じ込んでいるので、全く効果ありませんでした。

[588: 匿名]

>580
よく勘違いされるが専任のメリットは両手ではない
一般でもまずは両手を狙う
違うのは専任は売り手側の手数料が確定してること
握る気満々なわけではなく少なくとも3%は確保だから安心して仕事できるってだけ
当然両手は欲しいから最初は自社メインだけど後半は一般とかわらない

一般でも頑張りますと言う人もいるが本当に頑張ってるかは売り手にはまず分からないよ
分かりやすくネットに広告のせて後は放置なんて良くあること
一般の最大のメリットは3社も頼めば担当全員がハズレな可能性は低いってこと
最大のデメリットはもっと高く売れそうと思っていても他社に抜かれたくないから追い込みかけてくること

[589: 匿名さん]

どうも話がかみ合わないのは、売却する物件の価格帯が違うような気がします。大手にしとかないと話にならん、という物件もあるわけで、そういう場合は専任にするしかないわけです。

[590: 匿名さん]

>握られたら動きが遅くなるし、無理筋客を相手にするのも心が折れる

握られてもインターネットの時代だから昔ほど弊害は無いね。弊害が無いから握り放題とも言える。無理筋客も本当に欲しがっている場合もあるから、追い込めることもあるよね。

[591: 匿名]

>590
専任だと逃げられてもいいから無理筋客にもそれは無理ですとかもう少し上でとかいって調整してくれたりするよね
一般は早く契約したもの勝ちだから、売り手の代理じゃなくて買い手の様子見て仕事するようになっちゃうんだよね

でも専任に握られたら今でもダメージは有るよ
売り手は素人だし1ヵ月も動き無かったら不安で仕方ない
相場がある程度分かって時間に余裕があれば専任もありだけど、そうじゃないなら一般で複数にやらせた方が不安は少ないかな、と
ただし一般の営業は買い手の味方になりがちなことは忘れちゃダメ
この値段なら売った方が良いですよってのが、ホントなのか早く売って手数料確保したいだけなのか、見極めは難しい

[592: 匿名]

仲介の営業にホントは無いだろ（笑）虚々実々ですよ。

[593: 匿名]

たまたまホントなことはあるっしょ

[594: 匿名さん]

構造的に言えば利益相反が発生するのはむしろ専任のほうでしょう
双方代理しようというのだから

[595: 匿名さん]

一般だって仲介同士がグルになって追い込めそうな方を追い込んでくるっしょ。追い込みに対応する方法はただひとつ、揺るがない相場観だけです。

[596: いよいよ売却]

いよいよ売買契約します。不動産業者の営業マンになんか差し入れが必要ですか？
もちろん仲介手数料契約通り払います。

[597: 匿名]

契約書にサインするまで気は抜けません。差し入れなんて喜んでることを相手に伝えてしまうのは墓穴を掘りかねませんよ。頑張って！

[598: いよいよ売却]

No.597
ありがとうございます。
了解しました。
明日契約です。
2組の申し込みがあり、両方ともローン下りまして、一番手勝ち。
売却まで結構苦労しました。

[599: ビギナーさん]

再来年（2015年）の3月に入居予定の新築マンションを契約しました。
残債があるので、少なくともこれ以上の金額で売買しないといけないのですが、
もしゆとりがでるならその分を新築の頭金にするか、オプションを増やしたいともくろんでいます。
そのため、早く売って金額を確定させたいところではあるのですが、
もし早めに売れたなら、再来年まで仮住まいをしないといけません。
すぐ売り出しにかかるか、来年後半くらいまで待機するか、皆さんならどうしますか？


ちなみに、中古物件の条件は悪いと思います。
最寄駅まで徒歩20分。バス停なら目の前にあり、JRの大きな駅まで出やすいのですが、
バス便なので、厳しいですよね。
築9年ほどの２LDK（約70平米）
ただ、直近での同じマンションでの中古取引をみると、残債金額プラス4～500万くらいで売れてるようです。
（同じ方角、同じ間取り、同じ階ではありませんが、数件の取引があるようです）

長文失礼いたしました。

[600: 匿名さん]

新築を入居前に売るということは、のっぴきならぬ事情があるのでしょう。
そういう時にキャピタルゲインを考えないほうがいいと思いますよ。
残債が残らないだけでももうけものだと思います。

来年後半に売り出して、成約しないまま引き渡しを迎えたら、その瞬間から中古です。
それに、買う側からしたら、オプションの選べない新築の魅力は薄いはずです。

[601: ビギナーさん]

>600さん

ありがとうございました。
そうですね、大掃除が終わり次第、売りにだそうと思います。
西向きだし、調べたところ同じマンションで現状少なくとも5件くらいは売り出しているようなので、
売れるかかなり心配ですが。。。
とはいえ、売れないと困るので、こうなったらじっくり構えて売ろうと思います。

[602: 匿名さん]

なんだか銀行とデベの餌食になっているような印象です。銀行とデベの支配から脱するには、「売らない」「借りない」ことが必要です。今からできることは、１件目の売却をやめて、新築入居直前まで居住し、退去後に賃貸に貸すことです。そして、２軒目の頭金をなるべく貯金し、金利の高い方のローンを一刻も早く繰り上げ返済することです。

[603: 匿名さん]

あげ

[604: 匿名さん]

上げ基調のこのタイミングで売れない中古なら
いつまで経っても売れない、に50000ボーナスマイル

[605: 匿名さん]

首都件中古売れ行き好調、あわてて値下げ必要ないよ。
http://www.reins.or.jp/trend/mw/index.html

[606: 匿名さん]

>>600って超勘違いしてると思う。
売るのは新築の方じゃないでしょ。

[607: 匿名さん]

うちも五年以内に戸建てにしたいから築６年以内にはマンション売却予定。
バス便だから中々売れないかもって心配していたが、地場の不動産やに相談すると、大規模物件
のある地域でちょこちょこ中古でるが平均的に一割マイナスで売れてるらしい。

うちは平均より条件が良い部屋だから一割以下のマイナスでいけるかと想像だけしてる。
どんなに駅近でも小規模マンションでランニングコストのかかるマンションはどんなに安くしても売れないらしい。

[608: 匿名]

どんなに安くしてもってことはないでしょ、新潟県のリゾートマンションでもあるまいし。

[609: 匿名さん]

バス便も小規模も築年を経たら売れないでしょう。
まさにババ抜きですよね。
築浅ならどちらも勘違いで買う人はいるかもね。

でも、郊外バス便は築浅でもアウトじゃない。
都心から電車小1時間＋バスなんてマンションは
新築でも売れなくなった。
同じ立地の格安戸建も誰も見向きもしなくなると思う。

[610: 匿名]

人口減少の時代ですからね。今から買うなら山手線内側に買うしか無いでしょう。

[611: 匿名さん]

郊外の駅近マンションやバス便戸建ては、
1996年以前ぐらいに高値で買ったそこそこ富裕な層が、損切りできずにそのまま持ってるからねぇ
このへんが代替わりする頃には、街並みがガラッと悪くなると思う

[612: 匿名さん]

609
都内ってのは、品川駅も入る？バス便マンションだけど、品川なら30分かな。家からね。

相場の平均が、築5年で一割マイナスらしい。賃貸よりましかな。

売れたらまた書くよ。二年先かな。

[613: 匿名さん]

都内じゃないけど、バス便マンション。でも東京駅から３０分で着く。

[614: 匿名]

東京23区内、京急本線特急止まる駅まで9分、2004年の新築、-3.4％で売却、不動産売却は縁です。

[615: 匿名さん]

底値だった2004年物なら売却益が出ても不思議がないんだけどね。
まぁ、-3.4%なら御の字ですかね。おめでとうございます。

[616: 匿名]

No.615
ありがとうございます。
ところで欠点は借地権、道路添えにあり、一般媒介で、数社の内一社にサンザン売価下げろ下げろと言われた。
借地権だからこそ値段も安い、ローン金額少なく、その分固定資産税、ローン利息負担も少なくて、逆にメリットが多いと思ったが......。説明するのが結構苦労した。

[617: 匿名さん]

>616

どの不動産屋も売主に大しては値下げしろの大合唱です。
売り急いでいなければ、それに負けないことが肝心です。
彼らは早く手間を掛けずに売りたいので、安ければ安いほどいいのです。

もちろん、まともな査定額も出しません。
前の部屋をネットで一括査定に出したら、私の想定価格の7割から8割の価格しか
でてこなかった。こいつらの意見は無視して自分の想定価格で売り出したら、
1週間で内覧3組うち申込2組で満額で売れた。

不動産屋は自分の査定額を棚に上げて、販売額の3%+6万を手数料として
きっちり要求してきて、「こんなに高くても売れるんですね」とぬかしました。
奴らの言うことなんか微塵も信じるに値しません。

[618: No.616]

No.617の意見大賛成。不動産業者をなくして、ネットで自分の物件概要、写真などをアップ、買主を募集できるネットがあるでしょうか。あったら良いなぁ。あって欲しいね！

[619: 匿名]

不動産の売買はそんなに簡単じゃないですよ。仲介入れずに売買できるのは親族間だけです。

[620: 匿名さん]

不動産屋がいなくてもいいという主張はしてないんだけど。
不動産屋の言うことなんか信用しちゃいけないと言ってるだけ。
少なくとも、頭から信用するのは止めた方がいい。

ただし、不動産屋なんかいなくても、
買い手さえ見つかっていれば、
司法書士さんだけで十分にこと足ります。
契約や決済にも立ち会ってくれます。
実際に、そういう取引の経験があります。

[621: 匿名]

買い替えを希望していて
買い替え先の最寄の三井に査定頼んだら2980万円だった。
それじゃ安すぎて買い替えを諦めようと思ったが
現在住んでいる地元でしか有名ではない不動産屋に
査定をお願いしたら査定額が3780万円
えっ？それは高すぎるんじゃないか？と思ったが
とりあえず3780万円で売り出してみた。
売却活動１ヶ月弱3600万円で売れました。
運が良かっただけかもしれませんが･･･
あのまま三井に頼まなくて良かったと思っています。

[622: 匿名さん]

>621

ラッキーだったですね。

ただ、私だったら3780万で一般にして三井にも出します。

三井は値下げしろ、専任にしろと、ギャアギャアうるさかった
ですが、こちらが折れなかったら、一般で引き受けました。
その後、一度も担当は状況報告を寄越しませんでしたが、
数ヶ月して、三井の他の営業所を訪問した客が気に入って
くれて、ほぼ私の言い値で買ってくれました。

販売網は充実しているので、大手にも一般で出しておくのは、
意義があると思います。専任にしてしまうと、契約期間中は
逃げ場がないので、たいへんですよ。

[623: 匿名]

私は急がないなら大手専任も有り派
上の例にもあるが大手の販売力はやっぱり凄い
しかも自社客を優先的に専任物件へ誘導する
値下げしろ圧力さえ凌げるなら一番楽にそこそこの値段で売ってくれる

一般は早い者勝ちだから一見客はたくさん来るが無理め客の強気指値に、心が折れる危険がある
結局のところ売り方より相場感と値下げしない胆力次第なんだよね

[624: 匿名]

相場感と値下げしない胆力、完全に正しいですね。しかし仲介はプロだから、そのプロに何度も何度も言われると心が折れるのが普通です。だから普通の人はみな仲介の餌食です。

[625: 匿名さん]

>624
私は専任も一般も経験したから、餌食ってのがよく分かる
専任だと割と確度高い客しか連れてこない
しかし絶対数が少ないから不安になる
一般は一杯連れてくる
ただ驚きの指値もゾロゾロ

私の場合の例。長いんだが良ければ読んでくれ
査定したら3080万～3480万だった
大規模だから同一マンション取引事例も多く階違いほぼ同間取りで3050、3120、3280、3350
3380万専任で販売開始

専任時代は比較物件や検討状況の報告は詳細
案内は週1件程度とあまりなかったが見込み予算3100万を切るような客はいなかった
実際何件か前向きな交渉もあったし、3300万で契約日決定まで行ったがギリギリでドタキャン
2ヶ月目半ばから値下げしましょう攻勢が始まり、最低3180万、3080万なら確実です、としきりに勧められた
心が折れそうになったが変えるなら一般切替時にしようと決めて価格維持

一般にする際に何社かに改めて話をした
下げるなんてもったいないですうちにもやらせてくださいとか言う会社もあった
だから価格変えずに一般に切り替え
案内は一気に増えて平日2回に週末3件とか、正直期待したよ
でも、2980万指値とかが増えただけ
もったいないですと言った会社が2780万希望ですが、3000万まではなんとか交渉しますので決めませんか？とか言ってきたりね。
なんなの？って感じ
結局一般から参加の超大手さんで3200万で決着

大規模で取引事例が豊富だから耐えられた
でも、それがなかったら専任時代も一般時代も耐えられなかったかも

分かったことは不動産屋が味方な期間は専任で1.5ヶ月、一般は0～2週間
それ過ぎたら値下げして何とかすることしか考えない
一般の方がよりその傾向はあったかな

売れない時期は辛い
特に指値断った後は、この先また客くるかな？とか、あれが最良でこの後はもっと安くしか売れないのでは？とか不安ばかり
みんなはこんな思いをせずに売れることを祈っている

[626: 匿名]

内見客もサクラだったりするからね、ホント何でも有りですから。

[627: 匿名さん]

>626
625だけど私は内覧少なくても文句は言わなかったからか、サクラは居なかったと思う
もしかしたら気づいてないだけかもしれないけど、気づかないなら影響ないしまあいいかな
内覧連れてくる手間かかるし、内覧少ないほうが値下げさせやすいし、文句言われない限りはやらないんじゃないかな、と思っている

[628: ビギナーさん]

売主のミカタでググればいいんじゃない？

[629: 匿名さん]

売るにも買うにも業者に期待しちゃダメ、ゼッタイ。

[630: 匿名]

>628
あそこって要はレインズに載っけてあとは放置
よその仲介から買い手が来たら、内見つれていくだけというビジネスモデルでしょ
必然的に売るまでに時間が掛かるしイマイチ客が増えるよ

[631: 匿名さん]

625さん、全く知らない人のコメだけど、かなり分かります。
　頑張りましたね。
　　ご立派です。

＞不動産屋が味方な期間は専任で1.5ヶ月、一般は0～2週間
＞それ過ぎたら値下げして何とかすることしか考えない
＞一般の方がよりその傾向はあったかな
　　　　　
　　　　　業界の横並び、どうしようもないです。
　　　　　　人のふんどし、使ってさ・・
　　　　　　　みんな簡単にだまされます。

[632: 匿名さん]

上げ

[633: 匿名さん]

中古市場の整備も情報格差もまだまだだけど、
とりあえず売り手のほうで今出来ることをやるしかないね

買い換えなどどうしても売らなきゃいけない状況で売る人がほとんどで、
今買わなくても良い買い手や仲介に、心理的に揺さぶられて買いたたかれる要因になる

自分は毎年査定に出して、営業マンのトークに慣れることと、
相場観をつかむようにしている

[634: 契約済みさん]

半年以上かかって、ようやく売れた・・・
集客力があるという大手「S不動産」と「M不動産」何の役にも立たんかった。

S不動産・・・ろくに客は連れてこないのに、駐車場で車ぶつけるわ、室内壊すは
挙げ句、自分が出した見積りから300万近く下げろとか言い出す始末。
はっきり言って、愛想だけの脳筋バカ。
M不動産・・・なんにもしない。広告もオープンハウスもなんもしない。
そのくせ「金額がお客様に支持されていないようです」だと？
一件も客連れてこないのは、おまえんとこだけだっつーの！
他社の悪口、物件の悪口を言いまくり、自分を勘違いしてる痛いやつ。

YahooやHOME'Sの情報量が圧倒的に多いんやから、大手とか言って自社サイトを過信してるのアホやね。
結局、信託銀行系のところが納得の金額で売ってくれたよ。
会社のつくりも、営業マンの対応も、書面の出来具合も、格段によかったわ。
ま、担当者の当たり外れあるんやろうけど
SやMを大手とか思って信用したら、えらい目にあうで〜

[635: 匿名さん]

うちはM井にお願いしたけど結構頑張ってくれたよ。担当者によると思う。

[636: ビギナーさん]

教えて下さい。

１０日ほど前に大手に専任で頼みました。
これまで内覧２件で、そのうち一軒は駄目で、もう一件がリフォーム業者で査定(売出し)価格から「２５％引きでなら買う」と言ってきました。
売出し価格はちょっと高すぎると思っていたのですが、それでも２５％引きはちょっと行き過ぎではと思うのですが、こんなものなのでしょうか。
売れるかの心配や皆さんの売れるまでの苦労を読んだりしますと、これで売ってしまった方がいいのかと…どうしたらいいか考えあぐねています。

ちなみにそんなに急ぎで売れなくてもいいのですが…。
区内、築１２年です。

[637: 匿名さん]

何らかの”セールスポイント”がある住戸でかつ処理を急がないのなら、（今の価格が合理的と思えるなら）持久戦が一番良いのではないでしょうか。その”セールスポイント”が一般的でなければない程、逆にそういう珍しい住戸は欲しい人の観点からも見つけるのは大変で、出会いさえすれば希望価格で売れる可能性も高くなります。ただし出会う機会が少ないので時間はかかるかも知れません。

「希望価格で売れなければ賃貸にするので…」など、仲介業者もしっかり教育しておくべきと思います。彼らは放っておくと必ず値下げするように誘導します。売り買い両方の仲介を取る為には値段を下げるのが最も手っ取り早いですから。今の業者が意向に沿ってくれないなら専任契約期間が終わったら他社に変更した方が良いと思います。

リフォーム業者は事業として自分の在庫にし販売する訳なので、当然その在庫リスクや諸経費・利益を含んだ上での仕入れ価格交渉をしていますから、一般個人の買い手が考える購入希望限度価格とは次元が全く異なります。逆にリフォーム業者が現在値で買うと言ったとしたら、一般個人相手ならもっと高く売れるという事です。

[638: ビギナーさん]

>>637さん、早い返答ありがとうございます。

このマンションの査定額は購入金額の0.5割引くらいで、あまり差がなかったので「本当にこんな高い額で売れるの？」って感じでしたが、不動産屋の言うままその査定額で売り出してもらいました。
当初、私としては12年住んだので、購入額の3割引くらいでしか売れないだろうと見込んでいました。
その3割引というのが、査定額の2.5割引とほぼ同じ額です。
つまり、リフォーム業者の買い取ってくれる額が、私が当初見込んでいた額とほとんど一緒なんです。
ですが、査定価格が高かったためにもっと高く売れるような気がして(欲が出て)…、考え込んでしまったのです。

また、「業者に売れば瑕疵の責任はなくなる」と不動産屋から言われて、トラブルも少ないというのも良いと思いました。
（一般の人にに売った場合、どれくらいの瑕疵のトラブルがあるのかも分からないのですが…。）
部屋も、もう色々なところが大分汚くなったりしていて、リフォームをしないと不具合があるのが現状だからです。
（不具合はすべて不動産屋に言ってありますが…。）

皆さんのこれまでの投稿文を読んでいたら、「売れるまで精神的に耐えられるか分からない」と言ったようなことが書いてあったので、そんなに大変なら安くても早く売ってしまった方がいいのかと考えたんです。
ですが、売り出してからまだ１０日しか経っていないこともあり、どうしたらいいものかと悩んでしまったのです。

もう少し考えてみようと思います。

[639: 匿名さん]

私は買うと言ってくれた人にすぐ売りました。かなり値びかされましたが、
10％くらいです。25％はひどいと思いますが、最初の値付けが間違ってた
のかもしれません。

足元見られているのは間違いないでしょうが、見学にすら来てくれる人が
少ないのはかなりの精神的苦痛ですよ。

中古マンションには相場があります。そこから大きくはずれていない限り、
その額で売ったほうが早く安心できると思います。ローンが終わってれば、
待つという手はあります。ローンが残ってたら、早く売るべきです。二重
払いは地獄です。

こういうことを考えると、多少高くても、都心の人気物件を買うべきだと
つくづく思いますね。今、品川地区の中古マンションは、売りだせば即座に
売れてしまうそうです。在庫ほとんどなし、状態が続いています。

[640: 匿名さん]

新築のローンが始まってしまい、古いほうのマンションが売れずに
どんどん値下がり、結局両方手放すことになった、なんてのが
住宅バブル崩壊の1990年代にありましたね。

今はそこまで心配する必要はないかもしれませがん、今まで住んで
いたところが、郊外だったり、新耐震基準でないとあぶないかも。

中古でも新耐震基準かどうかはかなり問題になります。おおむね
1986年以前。1990年以降ならまず大丈夫。

[641: 匿名さん]

はじめて投稿します。
新築マンションに住み、もうすぐ1年が経ちます。諸事情により、数年後にこのマンションを売却し、新たなマンションを購入しようと考えております。
このような場合、今やるべきこと、今後やるべきことがあればアドバイスお願いします。
ちなみに、マンションの査定は先月に一度行っており、今のところは購入金額とほとんど変わらない提示をいただいています。