一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[482: 買い換え検討中]

売却中の皆様４月にはいってからの内覧状況はいかがでしょうか？
３月より好転してますか？？？

[483: 匿名さん]

② 買い先行の場合、停止条件か買取保証付でないと審査下りないと思います

[484: 買い換え検討中]

>>483
買い先行ですが２つローン組めましたよ。（大手銀行）

[485: 匿名さん]

>483

収入に対して許容される借入金額の範囲内であったり、ローン実行（正確には本審査）前までに完済証明できれば、条件付きでローン審査は通りますよ。買い替えしたことありますか？もしも、あるなら、完全に騙されて・・・。

[486: 契約済みさん]

うちもローン殆ど払い終わってませんが買い先行です。今売っても残債残るので引っ越してから綺麗な状態で売ろうと思っています。

[487: 物件比較中さん]

買い先行の方は新築への買い替えですか？

中古物件に買い替えをしたいのですが、売り先行だと売れた頃には買いたい物件が売れてしまっていそうです。

中古への買い替えでも新築みたいに停止条件付契約とかできるんでしょうか？

[488: 匿名さん]

２つのローンが組めるほどの高収入が羨ましいです。
買い替えの場合はどうしても買い先行になるのですが、売れないことには買えないので、まだまだ落ち着きません。。。

[489: 匿名さん]

中古で停止条件付きはなかなかやってくれないです。逆の立場なら絶対にやりませんよね。
中古への買い替えで残債がある場合は、やはり売り先行にならざるを得ないと思いますよ。
ヘタに買い先行して売れなかった時のダブルローンのリスクや、叩き売りせざるを得ない状況に陥る可能性を考えれば、まずは先に売ることが先決です。
物件はその時に探すのが良いでしょう。いまネット上に出てる物件が欲しくなるのは気持ちはわかりますが、その時々で不思議といい物件に出会えたりするものですよ。

[490: 匿名さん]

確かにまず受けてもらえなさそうですね。
売り行きが悪くてどうしても買い付けが欲しいというときぐらいかも。
いい物件に巡り会えるのはその時々の運命なんでしょうね。

[491: 匿名さん]

新築への買い替えで、買い先行で、今売りに出しています。
もちろん停止条件付です。
ひとまず３ヶ月の契約になっていますが、この期間で売れない場合は、契約延長になるんだろうなと思っています。
でもずっと売れない場合、いつまで新築側の売り主が待ってくれるのか、心配です。
買い替えって思った以上に大変だと実感しています。

[492: 匿名さん]

>>491
案内は入ってますか？

[493: 匿名さん]

やっと売れた。昨年12月から販売を開始して、やっと売れた。
1月に指値を断ったんだが3月末で売れなかったときは不安で一杯だった
買い先行だったので、二重所有状態だっしホントホッとした。
でも断った指値+200万円で売れた。粘ってよかった。
中古はたった一人気に入ってくれるお客を見つければ良いというけどホントご縁だね。

感覚的で申し訳ないけど、2月過ぎてからすごい動き始めたイメージがある。
1月の指値の買い手さんは、この値段だったら買ってやるって感じだったけど
2月3月は内覧も増えて質問の内容とかも本気度を感じるようになった。
4月は2月3月ほどじゃないけど、12月1月よりはぜんぜんマシだったんで
これからも期待できるんじゃないかな。

あとは契約まで何もないことを祈るのみ。

[494: 匿名さん]

４月は３月同様の内覧数でした。状況は悪くないのですが、いかんせん新築と１戸建てが安くなっているので
なかなか交渉までいたっていません。

[495: 491]

案内は、１か月に１回くらいでしょうか。
一度決まりそうだったのですが、相手側の問題で流れてしまいました。。。

[496: 匿名さん]

駅近じゃないと売りにくいことを実感してます

[497: 売却活動中]

うちの最寄駅は4月の中古マンション成約は過去最低ライン・・・
厳しいすぎる。

[498: 匿名さん]

GW中も内覧は入っていますか？

[499: 匿名さん]

ないです

[500: 匿名さん]

GW中も内覧連絡待ちで自宅待機でしょうか？

[501: 匿名さん]

昨年契約して手付金払った新築マンションの入居が8月末なので、現在入居中のマンションを4月上旬から売りに出しましたが、まだ1件も見学者がなく、焦りだしています。停止条件付きではなく、切り離しだけど、売却できたら残債を払った残りを新築マンションの返済に回す予定なので、不安です。大手と中堅の2社に査定してもらいましたが、大手の営業マンが査定してもらって1週間も経たないうちに見学希望者が2件もあるとか言って、専任で仲介させてほしいようなそぶりが見えて不信感があったので、中堅の不動産業者に専任媒介させたのが、裏目に出たのか？とも思ってしまいます。

[502: 匿名さん]

本当に売れません。
どなたかも書かれていましたが、買うときはずっと住むから自分さえ気に入れば良いと思ってしまいがちですが、
やはりいざというときに売りやすい物件を買うべきと痛感してます。
駅近（５分以内）、都心、大規模、大手デベ分譲、大手ゼネコン施工がポイントですね。

[503: 匿名]

今が売り時やら、中古も値上がりしているやら、良さそうな話もありますが、結局そういうのは一部優良物件だけなんでしょうね。

[504: 匿名さん]

新築に流れて中古マンションは全然だね

[505: 匿名さん]

駅近南向き大手分譲は消えるのが早い。

[506: 匿名さん]

新築が安いので、得に売りにくいですね。

[507: 匿名さん]

休みの業者が多いです。

[508: 匿名さん]

停止条件つけないで契約できるなんて羨ましい。ローン通っているんでしょうから、いそがなくても引っ越した後に部屋がすっきりした状態で売れますね。

[509: 匿名]

停止条件がつかないということは、二つローンがくめるということなんですよね。ホント羨ましい話です。
残債よりも高く売れるようですし、とりあえず３ヶ月は今の業者に頑張ってもらえばよいのではないですか。

[510: 匿名]

仕様と値段が分からないとアドバイスのしようがない。基本的に駅近は購入の決定打にはならない。検索の時点で振り落とされるし。

[511: 匿名さん]

駅近のほうがリセールバリューいいですよね。
駅にもよるけど。

[512: 匿名さん]

売り出し中の方、5月にはいり内覧は増えていますでしょうか？

[513: 匿名さん]

５０２の意見は、ごもっともです。

買うときは売る時を考えるべき。
いつ売る側に回るか分からない時代なのだから。

駅近や大手などのキーワードは頭に入れるべきでしょう。
残念ながら、新築を購入する人はこんな掲示板を見ないでしょうが。


売れないと言ってますが、簡単には売れません。
たった一名さえ、気に入ってくれればよい為
じっくり待つべき。
焦って値段を下げないように。
その前に適正な売り価格は一度冷静になること。
どうしても、思い入れが価格に反映されるから。
適正価格であれば、必ず買い手は現れる。
ただし、たいてい買付証明（値下げ）が入るが。
とにかく焦るな。

[514: 匿名さん]

すまん、５１３だが訂正
日本語がおかしい

誤）その前に適正な売り価格は一度冷静になること。
正）その前に適正な売り価格なのか一度冷静に判断すること。

[515: 匿名さん]

23区以外なら南向は必須

[516: 匿名さん]

501です。508さん、509さん、513さん、皆さん、貴重なアドバイスありがとうございます。「この金額からスタートしてみましょう！」という不動産屋さんから提示された金額で売り出しました。売れるのを信じて辛抱して頑張ってみます。

[517: 匿名さん]

新築は動きがでているようですが、みなさん調子はいかがでしょうか？

[518: 匿名さん]

絶不調です。
安い物件は新築と競合しないので順調のようです。

[519: 匿名さん]

ここを読んでいて、また前回もいろいろわけありで最初から一般だったので、
次も一般にしようと思っていたのに、やはり専任になってしまいました。

それは退去後に出すので、専任ならばオープンルームなどを早々にやったり
するから・・とかで押し切られました。
また、他の同じマンションは購入した大手の仲介が多いので、別系列の大手
なら競合する部屋がないので力を入れます、と言われたからです。

まあ、１週間はクーリングオフもあるし、専任もあんまり動きが悪かったら
契約解除してもいいわけなので、ま、とりあえず最初は専任でもいいか・・
という感じです。

他のまた別の大手にも査定をお願いしたので、長引くならそちらに切り替える
なり一般にするなりしますとは言ってあります。

前回の経験からすると、退去後の売り出しの方が結局は早いんじゃないかな
と思います。
＞501　さんもあんまりなら一度打ち切って退去後にハウスクリーニングして
出した方が勝負が早いかもしれませんよ？
居住しながらの売却はすごくじれったいです。
すぐ売れるような優良物件ならいざ知らず、居住の人がいるうちに購入の
ローン審査とか出すのはすごく気に入った場合になると思うからです
まあまあではなかなか最後の一歩が踏み出せませんから。

[520: 匿名さん]

現在大手の仲買に専任契約をして、ハウスクリーニングをしたのですが、見に行ったところ床があまり綺麗ではありませんでした。
ハウスクリーニングはフローリングのワックスや剥離は含まれないのでしょうか？
また、おすすめ物件やオープンハウスにしてもらうにはどの様にすればよいのでしょうか？

[521: 匿名さん]

仲介の担当者に言えば、おすすめ物件やオープンハウスにしてもらえましたよ。
売買が成立しないと業者も仲介手数料が入らないので、嫌がることは無いと思います。

[522: 匿名]

申し込み２件入りました。東京都内、ファミリタイプ、2LDK築浅、駅まで９分、これからローン審査。地元の中堅不動産と大手3社合計４社一般媒介契約、地元の中堅は積極的に現地販売をしてくれ、４月５月内覧が多く、今日一日２件申し込み獲得の実績を出してくれた。決して大手専任の方が良いとは言えません。
売価も下げなかった。ただ、中は相当きれいで、空室後に自分でフォローリングのワックス掛け直しとコンロのゴトク新品交換した。綺麗にするのが一番です。

[523: 買い換え検討中（関西）]

不動産価格指数(住宅)、16カ月連続前年比減
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20130510-00000006-jsn-ind.html
Yahooニュースでは、下がり続けているようです。
もう2週間、まったく案内ありません。。。

[524: 匿名さん]

大胆な値下げしないと厳しいのではないでしょうか。

[525: 匿名さん]

501です。519さん、アドバイスありがとうございます。私も転居した後に売りに出そうと思っていましたが、最初に相談した大手の不動産業者の営業マンが「入居しているときに売りに出したほうが、見学者に生活感がわかって売却しやすい」というので、8月末転居なのに4月から売りに出した次第です。ＧＷ中に1件、他業者からの紹介で内覧希望者が出て、見ていただきました。内覧してくれた方は来週もう1件見て比較してから返事をするとのことでした。私も専任媒介にしたのですが、気に入らなければ解任できるということを知らなかったので、対応悪ければ、転居後にクリーニングかけて別の業者に代えてみようかと思います。

[526: 買い換え検討中]

なかなか売れないので、いったん売却活動はやめにしようかと悩んでいます。
今はやはり、売り時、買い替え時なんでしょうか。

[527: 匿名さん]

今は中古物件は大変です。
私は売却活動を一旦中止しました。
肩の荷が一気におりました。
今、思えば、売却活動中は精神的に疲れ果てて、家族にも迷惑かけたなぁと思います。

[528: 匿名]

そうですね。不動産は売るより買った方が良いですね♪

[529: 526]

私もかなり神経をすり減らしています。。。
あと少しで専任の期限がきますので、そこで終わりにしようと考えています。

[530: 購入検討中さん]

不動産はご縁ですからねえ。
売れるというのはある意味奇跡なんですよね。
モデルさんみたいに誰もがモテる訳ではないですし、なかなか難しいです。

[531: 匿名]

こんな記事見つけた。
http://www.h-yagi.jp/00/32.html

[532: 匿名さん]

地方政令市のタワマンの高層階を入居二年で先週末一般で売りに出しました。
価格が近隣の新築一戸建ての2倍近いので、長期戦を覚悟していたのですが、
何故か内覧希望者が続出しています。次で三組目です。

週末しか内覧を認めないはずだったのですが、希望者のたっての
願いということなので、今度の水曜日に会社を休んで内覧につきあいます。

これで決まるようだともっと高い価格で売りに出せばよかったと
後悔しそうです。現状でも不動産屋の査定よりはずっと高いのですが、
不動産屋の言うことなんか無視して正解となりそうです。

[533: 匿名]

首都圏中古マンション成約8ヶ月連続増
http://contents.nomu.com/news/20130515.html

[534: 匿名さん]

4月は調子がよかったのすが5月に入ってから案内が入りません・・・

[535: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

短期的な活況はともかく、長期的には二極化だからなぁ
どっちの極にはいるかがすべてだと思う

[536: 匿名さん]

最近は、専属だろうと一般だろうと、売れてないですね。

[537: 買い換え検討中]

営業さんは、経験上そのうち売れると言いますが。。。
売れない時間が長いと、かなり疲れます。

[538: 匿名さん]

内覧は定期的に入っていますか？
周りをみてもあまり動きがないように思います。
売れないと精神的に辛いですよね。

[539: 匿名さん]

最近内覧は増えてきましたが、どうしても新しいマンションの値下げが激しいので
見劣りしている様です。

ただ、昨年から比べると動きは良くなっているようです。

[540: 匿名さん]

>532 です。満額で申し込んでもらいました。
日曜にもう一組内覧があるので、お返事を返すのを猶予させて
もらっています。もう一組も満額で申し込んできたら、
どうすればいいのですかね？

それにしても一括査定の不動産屋はまったく当てになりません。
私の売り出し価格はこいつら四社の査定より二割から五割も
高い価格です。こいつらがもう少しまともな査定を出していたら、
もっと高く売りに出したのにと、ちょっと頭に来てます。

[541: 匿名さん]

ポスティングチラシも、ほとんど物件が更新されていません。
価格が安いのは動いてますね。

[542: 買い換え 諦めました]

我が家、いったん買い替え諦めました。
ちょうど金利も動き出したし、景気の動向も不透明だし、とか言ってたらいつまでも買えないんでしょうけどね。

[543: 匿名さん]

>こいつらがもう少しまともな査定を出していたら、

ぼくも先日、マンションを売りましたが、査定は1200-1500-1800。
んなことあるかい、と2180で売り出し、2000で指値が入ったので売りました。

不動産屋もバイク王なんかと同じで、要は即売れればいい。
売り手が損をしないように、なんてことはさらさら考えないね。
すぐに「業者入札しませんか？」とか言ってくるし、、、。

逆にいうと、ひどく低い査定を出したところの専任で、
えらい安い優良物件とかたまーに出ることに気づいた。
レインズに出るよりも先に自社HPに出るから、
さっと拾えれば美味しい。

[544: 匿名さん]

>543

532です。やっぱり似たような話があるのですね。
３社から査定をとられたということでしょうか？

私は一括査定で表示される不動産屋のうち比較的規模の大きなところ4社に
絞って査定を取ったのですが、みんなこちらが信じられない
値段をつけてきました。一軒だけ一括査定ででてこなかった不動産屋
から査定を取ったら、ここは想定内のまともな金額でした。この不動産屋に
一括査定ででてきた最高金額を示したら、「その値段でよければうちで
買い取ります」と言ってました。一括査定に群がる不動産屋というのは
査定能力もなく、一括査定をダシに売主を集めようとしている無能集団
ということなのでしょうか？

低い算定根拠は過去の成約事例のようですが、過去にはうちのマンション
の高層階なんて一度も取引されていないので、中下層階の坪単価で
私の部屋の値段を算出してました。

タワマンって高層階と中層以下ではまったく値段も価値も違うことを
ご存じないのでしょうか？あと、うちは100㎡超の部屋で70㎡台の部屋よりも
ずっと割高なのもまったく考慮されてません。

確かに、新築時のプレミアムは中古になると消える傾向がありますが、
希少価値のある高価格部屋はプレミアムが維持できます。こんな簡単な理屈も
わからない馬鹿ばかりが一括査定配下の不動産屋をやっていると知りました。
なんで、こいつらに3%+6万も払う必要があるのか不思議です。

教訓としては、一括査定で安易に自分の家を売りに出さない方がいいですよ。

[545: 匿名]

業者入札！これは談合するんだよね（笑）

[546: 匿名さん]

今度、モナにあるRハウジングと専任を結ぼうと考えていますが
評判はどうなのでしょうか？
やはり大手やM地所の方がよいのでしょうか？

[547: 匿名]

うちは逆でバカじゃねーの？っ言う高値で査定してきた
でも、そりゃ高い方が嬉しいから、つい信じてその査定から5%位下げで売ってたんだが、1ヶ月で内覧が0(笑)

[548: 匿名さん]

532です。

今日の内覧者も申し込んでくれましたが、満額ではありませんでした。
これで満額で申し込んでくれた人に購入者は決定ですが、
その人を連れてきた不動産屋は取引額の３分の２の査定を出して、
レインズで他社の客を見つけただけ。
この会社に手数料を払うのは抵抗があります。

そいつの査定額の3%にならないものですかね。
嫌みとして交渉してみることにします。

大手不動産サイトに載せることなく、
一週間で決まってしまいました。

[549: 匿名さん]

いい物件があるんだけど、売れないので買えないです。
しかも、予算が若干厳しいので、売出価格も落とせず八方ふさがりです。

[550: 匿名さん]

No.544
同感。
「教訓としては、一括査定で安易に自分の家を売りに出さない方がいいですよ。」

[551: 匿名さん]

>>547
最初高くしてきて内覧０の状態をつくり
値下げを推奨して一気に下げて売り出そうとしてくる。
よくあるパターンだよ。
仲介業者からすれば売れればいいわけだからね。
直近の成約事例と売り出し物件を見れば素人でも相場はだいたいわかる。
舐めてるよなあ。

[552: 匿名さん]

一括査定のイカサマ具合をみても、やっぱり売主側は専任媒介や専属専任媒介を業者と
結んではいけないよね。契約は一般にして複数業者にお願いして、価格は売主が決める。
価格を決めるのに必要な情報（成約事例）を業者から聞き出せばいい。この情報を教えない
ような業者は容赦なく切る。

関係者の提灯記事や解説では必ず専任を進めているけど、これは単に専任の方が業者側の
儲けが多くなったり、手間が削減できたりする可能性が高いからに他ならない。
必要も無いのに専任媒介で契約するのは馬鹿げている。

[553: 匿名]

専任から一般に切り替えたら業者のやる気が明らかに下がった
新規に入ってもらった一般もレインズ登録と自社サイト載せたら完全放置
やる気＝売れるじゃないが、こんなに応対が違うのかと驚いたわ

[554: 匿名]

両手取引きをエサに専任業者を手玉にとるのが勝利の方程式でしょ。

[555: 匿名さん]

外部の騒音があります。
売れるでしょうか。

[556: 匿名さん]

教えてください。

両手取り引きをエサに業者を手玉にとるってどうやるんですか？

[557: 匿名さん]

隣で新築マンション建設中です。
売れるでしょうか？

[558: 匿名さん]

業者の言うことには耳を貸さないことが必要ですね。

[559: 匿名さん]

売り急ぎは業者の思う壷なので、期間的な余裕を持って売りに出すことが重要です。
買い換えの場合は、売り先行で一旦は賃貸に引っ越す覚悟がないと売却物件の
方は足元を見られた価格で買い叩かれます。
仲介の不動産屋が自分の味方だなんて誤解すると痛い目に会います。
基本的に彼らは自分達の利益しか考えていないことを肝に命じましょう。

一方で、一般でも熱心に販売活動を行うまともな業者もいますので
活動しない業者なんかほっといて、まともな業者が見つかるまで、
一般で媒介契約相手を増やすのがいいと思います。
まともな業者なら一般でもビラも撒くし、報告も頻繁にくれます。
そういうことをしない中小業者は契約満期で切ればいいのです。

[560: 匿名さん]

最近、内覧は入ってますか？

[561: 匿名さん]

中古の仲介方法って会社によってかなり違うのですね。
瑕疵担保責任とか手数料支払いのタイミングとか。

前の大手業者は、7日以内に瑕疵が見つかったら売主負担で修繕責任が
あったけど、今回の街の不動産屋は、瑕疵担保責任なし。
大手は売買契約時に手数料半額の支払いを要求されたけど、今回は決済時に
全額を払えば済むとのこと。

最初の大手が横暴だっただけ？

[562: 匿名さん]

>>No.560

ゴマのハエみたいにうるさいヤツだな。

次は「駅近の新築マンションが安いので中古は売れません」だろw

[563: 匿名さん]

「駅近の新築マンションが安いので中古は売れません」

[564: 匿名]

１ヵ月近く投稿がありませんね！！

中古は売れないのでしょうか？

[565: 匿名さん]

売れてるみたいよ。駅近は。

[566: 匿名さん]

>519 です

売りと並行して賃貸にも一応出しておいたら、70後半のファミリー物件なのに
４月を過ぎてからなのに、なぜか売買より先に賃貸が決まりしばらく賃貸に
出すことになりました。

もともとわけありで自分が住んでいなかったのでまあ賃貸ならしばらく
お金を動かさないですむのでそれも気楽でいいかと思いました。

それにしても「一緒にとりあえず出しておきましょう」の賃貸が４月入居を
過ぎてから決まるとは。
本当に不動産も縁なんでしょうか？？

[567: 匿名]

そうです、その余裕が必要なんです。

[568: 匿名]

知ってる不動産業者の話によると、６月７月中古マンション相当売れています。

[569: 匿名]

売却仲介手数料不要の業者どうですか？

[570: マンション投資家さん]

売れる・売れないは、基本的にその物件の魅力（価格含）次第なので、どういった形態でもあまり変わりません。
なので、駅チカなプレミアム物件とかであれば、売却仲介手数料無料な業者でもいいでしょうね。
もしくは、競合も多いような普通の物件で差別化を図るという狙いで頼むのもいいでしょう。
ただ、低コスト＝低サービスなので、掲載した直後で、動き（内見等の引合）が無いような物件だったら
放置される可能性が高いので、売り急ぐなら締結期間とかも勘案して判断しましょう。

[571: 匿名]

普通に三井さんかスミフさんか地所さんに頼むのが良いですよ。

[572: 匿名さん]

一般で三井やスミフに依頼するならいいけど
専任では両手を狙うので止めた方がいいです。

[573: マンション投資家さん]

ホント、専任を選択する事に売主はメリットないです。
よく専任の方が手厚く対応してくれるみたいなおとぎ話も出ますが、
結局、仲介業者は買主の意向に沿った物件を紹介するだけなので、
それが一般だろうが専任だろうがビジネスチャンスなら片手でも紹介しますよ。
なので、一般で手広く街の不動産屋から大手まで満遍なく声掛けるべきです。

専任は他の業者に出し抜かれるリスクが無いという業者側にメリットがあるだけです。

すみません、私は利鞘のあるマンションを買い叩く側なので、
マンションが売れないという状況についてちょっと興味本位でこのサイトを覗いてました。
参考までに、ファミリー型の分譲マンションの賃貸市場はリーマンショック以降ずっと熱い状況です。
これは従来なら分譲物件を購入するべき購買層が、賃貸に流れてきているという事です。
また、タワー型に代表されるように、敷地における住居数の効率性も飛躍的に上がっており、
購買層＜物件供給　という状況が続いてます。
ちなみに、３００戸規模の住居敷地は、戸建てだと東京ドーム４個分ぐらいの敷地が要ります。

[574: ビギナーさん]

現在、中古マンションを売り出し中です。こちらのサイトも参考にさせていただいています。
最初にネット査定に出したのですが、あまり思うような返事をくれるところがなく
（相場はチラシなどで調べていたのですが、興味を持ってくださる業者が見つかるかと）
小さな街の不動産屋さんが一生懸命物件分析を下さったりして、それは感謝していたのですが・・・

某大手不動産屋さんが、ネット査定には参加いただけなかったのに、DMだけ送ってきました。
それまで売却の話はどこにもしていなかったので、査定サイトの情報を使ったとしか思えません。
不動産会社もお仕事だと思いますが、これはルール違反ではないかと思うのです。
ちゃっかり顧客情報だけ利用して、タイミングよくDMを送りつける・・・
そういえば、「購入希望社がこんなにいます・・・」というウソばればれ広告をよく入れてるところです。
私は、こんな誠実さのないところには絶対依頼したくないと思ったのですが。。。

不動産屋の人がいい人なんて大間違い・・・なんてよく聴きますが
これが、いわゆる不動産屋さんのスマートで賢い商売の方法なのでしょうか？
私の反応は神経質すぎますか？

[575: 匿名さん]

>私の反応は神経質すぎますか？

はい、センチメンタルです。仲介業者性悪説を体得しましょう。

[576: 匿名]

専任ダメ説の人が居ますが大手が専任で両手取りに行く時の執念が分かってないですね。

[577: 匿名さん]

専任はダメというより、リスクが大きすぎるということでしょう。

専任でも担当者が売主にとって良い人であれば、
別に問題は起こらないかもしれませんが、
売主よりも自分や会社の利益を考える営業マンであれば
いくらでもあこぎなことができます。

それなのに、その見返りが活動報告の義務化程度では、
どうしようもありません。
一般媒介でもビジネスになれば喜んで不動産屋は売ってくれ
るので、一般で売れないものは専任でもまず売れません。
ごくまれにすごい営業マンがいるのかもしれませんが、
そんな人間が担当者になる確率は極めて低いのです。

ということで、売主は一般にして、複数業者から
売り出して、リスクヘッジするのが圧倒的に得策です。
専任媒介契約は一方的に売主に大損するリスク（しかも
仲介業者に騙されるリスク）を押し付け、
不動産屋が優位に立つ契約です。売主にまったくメリットは
ありません。

[578: 匿名]

>576
わかる
他社を選ぶと住友、三井からの集客が激減
他もどこも両手重視だけど、この二社はそれを実現するだけの物件数がある
なので一般ならこの二社ははずさない方が無難な気がする
一般媒介契約しとけば自社客連れてくるし、タダよりはマシと片手覚悟で他社も受けてくれる
ただし一般は広告一切なし覚悟で大手チェーンの集客力だけに期待になる

[579: 住民でない人さん]

平成24年の登記実績で、中古が新築よりも多いことがわかった。
札幌法務局の「建物に関するデータ」を比較した。
http://www.hokuyonp.com/2013/08/22/

[580: マンション投資家さん]

繰り返しますが、一般で契約しても仲介は基本的に両手を望みます。
売り手としては、機会損失を避けるべく仲介営業マンを複数確保できる一般がよいという論法です。
仮に何らかの物件で仲介業者が買い手を見つけてきて、その引合物件が成約しなかったとして、
じゃあ、その買い手に近しい物件を紹介するのに　専任物件だけを紹介するか、というと
買い手のニーズに近い物件が一般であれば、一般も紹介します。（片手でも営業マン的には十分業績評価になります）

じゃあ、売り手は専任じゃないと広告打ってくれないか、というと
大手であれば、キチンと自社広告やWEBに登録してくれますし、街の不動産でもチラシの貼りだしとかはしてます。

なので、面倒くさがらずに一般の契約を大手から街の不動産屋まで手広く契約しておくというのが定石でしょう。

>574さん
気持ちはわかりますが、残念ながら、慈善事業や公的なツールでない限り、無料で便利な道具は何らかの利益を得なくてはいけません。
別に不動産に限らず、最近だと保険や自動車とか色々と一括査定と称して個人情報を引っこ抜かれますが、
当然、その情報は活用されちゃいますので、こういったマーケット手法はどうしようもないですね。

あと、仮にあなたの物件を一般で契約していたとして、その某DM業者が客を連れてきたら断る勇気がありますか・・・

[581: ビギナーさん]

No.574です。皆様コメありがとうございます。
センチメンタル（笑）かどうかはともかくとして、不動産屋さんのいろんな思惑を日々感じております。
ネット査定後、実は大手さんに専任をお願いしたのですが（DMを送ってきたところとは別会社です）さっぱりでして。
『大手は専任を取るまでが必死なだけ、あとは自分とこのネームバリューで口を開けて待つだけ』常識だったんですね。
いくら専任でも契約期間過ぎたら、経費ムダでしょうに。。。

一般契約の業者選定を悩んでいたんですが、上記のDM送ってきたところはどうしようかと思いまして。
査定に使われた時点で情報が出るのはやむをえませんが、じゃあちゃんと査定して正式に返事しろよって思うのが普通じゃないん・・・ですね。でも、そこだけですよ、そんなことして来たの。
「査定書作るの面倒なくせに、DMは送ってくるんかい」って印象悪いだけなんですが。

NO.580様
＞あと、仮にあなたの物件を一般で契約していたとして、その某DM業者が客を連れてきたら断る勇気がありますか・・・
う、鋭いご指摘ですね。
その後こちらのご意見も参考にして、そんくらいガッツのあるとこの方がいいんだろうか？と電話してみたんですが
「専任でないならよそに儲けを提供するようなものなので、やりたくない」とおっしゃいまして・・・
これってつまり、専任でも握る気まんまんってことでしょ。あまりに露骨でびっくりしました。
大手さんは一般の仕事なんかやってられないくらい、忙しいってことなんですね。