一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[451: ４４８]

４４９さん

１ヶ月に１件入れば良いところです。

[452: 匿名さん]

教えてください。
一般でレインズ登録するときは、例えば3社と媒介契約した場合には、全てにレインズ登録を依頼すればいいのでしょうか？

[453: 匿名さん]

築浅でも郊外は非常に難しいですね。
築3年、駅徒歩8分ですが、全然売れません。
一応東横線横浜市内ですが・・・今は都心じゃないと厳しいです。

[454: 匿名さん]

≫453さん

≫446さん の書き込みがすべてですよ。

[455: 買い換え検討中]

>>453
築浅でも厳しんですか・・・
内覧は週に1回程度は入ってます？

[456: 販売関係者さん]

田園都市沿線の事例ですが、郊外でも　徒歩5分、大規模、築10年以内なら売り出しから2ヶ月程度で成約してます。
それ以外はさっぱりですが・・・　　

①新築が安い
②需要が少なくなっている

特に②が深刻です。単に価格下げても需要自体がないので売れないです。

[457: 匿名さん]

455さん
二週に一件程度です・・・。
つらすぎます。

[458: 買い換え検討中]

>>457さん
二週に1組ペースなら4ヶ月程度で成約するのでは？
お断りの理由はなんでしょうか？

[459: 匿名さん]

458さん
年末から売り出しているのでもう疲れました。
３月までは二週に一件ぐらい内見が入っていましたが４月になったらパッタリです。
断りの理由は間取りがどうとか規模がどうとかデベがどうとかもう少し探すとかそんなのです。
んなことネット見ればわかるだろって言いたくなります。

[460: 賃貸住まいさん]

>459

ご心労お察しします。
それは断る理由を適当に言っているだけです。
結局は値段です。価格交渉にもならないなら、
要は値段が高いということです。

近所に新築マンションが建つ予定はありませんか？
もしもあるならば、その価格帯の約2割は下げないと
売れないと思います。

私は3月に売却できましたが、12月上旬から売り出して
3ヶ月かけてようやく売れました。
但し、ネットに出している表示価格は下げませんでした。
物件を探している人は、よくチェックしていますので、
価格を下げるなら、思い切って下げることをお勧めします。

あと、不動産業者は一般媒介でもレインズに登録してくれて、
一生懸命、他社でも紹介してくれる業者は存在します。
3ヶ月で売却できない専任ならば、見直しが必要だと思います。

売却活動のご成功をお祈りしています。

[461: 匿名さん]

近所に新築マンションが建つのですが、やはり新築の価格が安いため価格差で比較されて売れませんでした。
仕様は当方がかなり上なんですが、結局3ヶ月で成約できず売却は諦めました。
新築マンションが竣工してしばらく様子をみて再度売り出す予定です。
今の情勢では一般でも価格を大きく下げないと難しいですね。

[462: 販売関係者さん]

新築が多く供給されるので厳しい状況ですね

[463: 匿名]

ファミリタイプの中古探しは最近多くなっているようです。

[464: 匿名さん]

そうは言っても、結局は都心、駅徒歩5分以内、大規模、大手デベじゃないと厳しい。
逆にこれを満たした物件は普通に売れてますね。

[465: 匿名さん]

中古が売れる時期は次はいつぐらいが多くなるのでしょうか？

[466: 不動産業者さん]

>>465
今がビックチャンスです。

[467: 匿名さん]

今住んでいるマンションを来年の1月末に引き渡しで売ろうと思っています。
築11年、３LDK、76平米、駅から徒歩9分、3階建ての2階
査定金額：2600万台～2800万円台です。
売り出しはすぐに始めるほうがいいのか、引き渡しの4，5カ月くらい前から始めるほうがいいのか
アドバイスいただけますでしょうか？

今は、この掲示板で勉強していますが、
8月から販売開始して、８～10月に3カ月専任で2800万円台で売り出して決まらなければ11月から一般に切り替えて状況みて値下げかなとイメージしています。
それとも、今からでも売り出して、10月くらいまでは値下げせず2800万円付近を長期キープして、11月から値下げのほうがよいでしょうか？
不動産やは居住中のほうがイメージがわきやすいから早く売り出す分には問題ないといいますが、
なにしろ引き渡しが先すぎるのではないかとも思っています。
ローンの残債はないです。
よろしくお願いします。

[468: 不動産業者さん]

>>467
いまから売却活動がいいと思います。
今後ライバル物件増えますよ。

[469: 入居予定さん]

ネットで中古マンションを物色していて思ったんですが、マンションの外観しか写真が無くて、部屋の写真はともかく間取り図の一つも見れない物件が多いように思えたのですが、あれは売る気が無くて写真を載せてないのか？不動産屋のサーバーに画像を置いてもらえないのか？何か事情があるんでしょうか？
自分だったら入居直後に部屋の写真いっぱい撮って、近い将来売りに出す時に使おう、とか考えたりするんですが。

[470: 匿名さん]

>467

業者が今すぐに売れ！と言うのは鉄則ですね。
残債がないことを考えれば、今の市況と増税の駆け込みを勘案して、年明けに売却でもよいと思います。
査定価格に幅があるのが気になりますが、住み替えは大変ですし、余計な費用や時間がかかります。
いずれにしろ、最後は自分が正しいと判断された方を信じるのみです。

[471: 匿名さん]

新築に買い替え希望だけど、今から売り出して竣工まで待ってくれるお客様っているんでしょうか？

[472: 匿名さん]

引き渡しは要相談にしておいて、
いい条件で買ってくれる客がいたら、
賃貸生活面も辞さない覚悟がないと、
好条件では売れません。

引き渡しが半年後とか１年後じゃ、
ほとんどの買い手が検討対象から外す
と思いますよ。

[473: 買い換え検討中]

私もそう言われたので、仮住まい覚悟で売却活動中です。
新築マンションは、竣工が1年近く先なので、買い替えの場合難しいですよね。

[474: 匿名さん]

それは買い替え特約で売却活動するんでしょうか？
ローンがない人は買い先行できていいですけどね。

[475: 匿名さん]

停止条件付きです。
ローン無い人は本当に羨ましいです。

[476: 匿名さん]

新築に買い替えで住みながら売却した経験あります。売り出した時点で引渡しが8か月後になる条件でした。結果11組の内覧を経て2か月で契約だったので、引渡しまでは6か月ほど待ってもらう状態でした。新築のデベの関連業者で専属専任、もちろん買い先行だったので買取保証つきでしたが値引きもせず。ラッキーだったんだと思います。

[477: 匿名さん]

中古マンションも上げ潮みたいですね

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1602

[478: 匿名さん]

467です。

アドバイスありがとうございました。
うちも新築マンションの完成待ちであと8カ月あります。
やっぱり、引き渡しが8カ月先だとう～んってなりますよね。
少しでも早く売ったほうが築年数経たないから高く売れるかなって思ってましたけど、
そうでもないんですね。
幸い残債がないので、販売開始は早くても夏以降にしようかとおもってます。

[479: 買い換え検討中]

ローンの残債無いなんて羨ましいです。
うちは足が出ますので、辛いところです。

[480: 匿名さん]

ローンの残債なしというのは、
①既に完済済み
②売値＞ローン残高　なので今はローンあるけど売れれば黒字

①だけがローン残債なしという理解だったのですが、
②でもローン残債なしという事になりますでしょうか？

[481: 匿名さん]

残債なしは①の状態でしょう。

②は残債ありだと思ってますが…。

[482: 買い換え検討中]

売却中の皆様４月にはいってからの内覧状況はいかがでしょうか？
３月より好転してますか？？？

[483: 匿名さん]

② 買い先行の場合、停止条件か買取保証付でないと審査下りないと思います

[484: 買い換え検討中]

>>483
買い先行ですが２つローン組めましたよ。（大手銀行）

[485: 匿名さん]

>483

収入に対して許容される借入金額の範囲内であったり、ローン実行（正確には本審査）前までに完済証明できれば、条件付きでローン審査は通りますよ。買い替えしたことありますか？もしも、あるなら、完全に騙されて・・・。

[486: 契約済みさん]

うちもローン殆ど払い終わってませんが買い先行です。今売っても残債残るので引っ越してから綺麗な状態で売ろうと思っています。

[487: 物件比較中さん]

買い先行の方は新築への買い替えですか？

中古物件に買い替えをしたいのですが、売り先行だと売れた頃には買いたい物件が売れてしまっていそうです。

中古への買い替えでも新築みたいに停止条件付契約とかできるんでしょうか？

[488: 匿名さん]

２つのローンが組めるほどの高収入が羨ましいです。
買い替えの場合はどうしても買い先行になるのですが、売れないことには買えないので、まだまだ落ち着きません。。。

[489: 匿名さん]

中古で停止条件付きはなかなかやってくれないです。逆の立場なら絶対にやりませんよね。
中古への買い替えで残債がある場合は、やはり売り先行にならざるを得ないと思いますよ。
ヘタに買い先行して売れなかった時のダブルローンのリスクや、叩き売りせざるを得ない状況に陥る可能性を考えれば、まずは先に売ることが先決です。
物件はその時に探すのが良いでしょう。いまネット上に出てる物件が欲しくなるのは気持ちはわかりますが、その時々で不思議といい物件に出会えたりするものですよ。

[490: 匿名さん]

確かにまず受けてもらえなさそうですね。
売り行きが悪くてどうしても買い付けが欲しいというときぐらいかも。
いい物件に巡り会えるのはその時々の運命なんでしょうね。

[491: 匿名さん]

新築への買い替えで、買い先行で、今売りに出しています。
もちろん停止条件付です。
ひとまず３ヶ月の契約になっていますが、この期間で売れない場合は、契約延長になるんだろうなと思っています。
でもずっと売れない場合、いつまで新築側の売り主が待ってくれるのか、心配です。
買い替えって思った以上に大変だと実感しています。

[492: 匿名さん]

>>491
案内は入ってますか？

[493: 匿名さん]

やっと売れた。昨年12月から販売を開始して、やっと売れた。
1月に指値を断ったんだが3月末で売れなかったときは不安で一杯だった
買い先行だったので、二重所有状態だっしホントホッとした。
でも断った指値+200万円で売れた。粘ってよかった。
中古はたった一人気に入ってくれるお客を見つければ良いというけどホントご縁だね。

感覚的で申し訳ないけど、2月過ぎてからすごい動き始めたイメージがある。
1月の指値の買い手さんは、この値段だったら買ってやるって感じだったけど
2月3月は内覧も増えて質問の内容とかも本気度を感じるようになった。
4月は2月3月ほどじゃないけど、12月1月よりはぜんぜんマシだったんで
これからも期待できるんじゃないかな。

あとは契約まで何もないことを祈るのみ。

[494: 匿名さん]

４月は３月同様の内覧数でした。状況は悪くないのですが、いかんせん新築と１戸建てが安くなっているので
なかなか交渉までいたっていません。

[495: 491]

案内は、１か月に１回くらいでしょうか。
一度決まりそうだったのですが、相手側の問題で流れてしまいました。。。

[496: 匿名さん]

駅近じゃないと売りにくいことを実感してます

[497: 売却活動中]

うちの最寄駅は4月の中古マンション成約は過去最低ライン・・・
厳しいすぎる。

[498: 匿名さん]

GW中も内覧は入っていますか？

[499: 匿名さん]

ないです

[500: 匿名さん]

GW中も内覧連絡待ちで自宅待機でしょうか？