一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[422: 契約済みさん]

うちも2件目で決まりそうです。
検討者4名そのうち内覧が2名でしたが全て投資目的の方で、実際に住むつもりの人は一人もいませんでした。

[423: 匿名さん]

>>422
最近は不動産投資に興味を持った者がけっこう物件あさっているみたいだね。
素人から買うファミリータイプの中古は足元を見やすく
ワンルーム投資より単価面や程度などに対して値ごろ感があり買いやすいみたい。
そこまで投資家に興味を持ってもらえる物件なら賃貸に回すのも手なんだけどね。

[424: 匿名さん]

以前こちらで三井の査定の紹介があったと思うのですが、だいたいその値段まで下げた結果、売却にいたりそうです。
損出ちゃいますけど（涙）
やはり売る側は、自宅なので良いように思ってしまいますよね。。。

[425: 匿名さん]

4月に入り案内が入らない。

[426: 匿名さん]

皆さん、売却活動中はどのようにモチベーション保っているのですか？
時間が過ぎていくと、気持ちが落ち着かなくなってきませんか？

[427: 匿名さん]

静かになりましたね。
皆さん、4月に入ってバンバン売れていっているのでしょうか？

[428: 匿名さん]

>>427
全く案内入りません。新築に流れているとのことです。

[429: 不動産業者さん]

新築が優勢です。中古は冴えません。

[430: 匿名さん]

買主さんのローンがおりませんでした（フラット３５）。。。
１千万弱の売買代金だったのですが。

[431: 匿名さん]

うちも2件、買い主さんのローンが通らず。
未だに売れてません。

[432: 匿名さん]

3月に値下げしても結局売れず。
どうせ売れなさそうなら、元の値段に戻したい。
内覧に来た人はもうウチを気にしてないでしょうから、これから興味を持ってくれる方は価格差に気づかないですかね？

[433: 匿名]

この新築ラッシュに中古売買は厳しいでしょうね…時期を改めた方が。

[434: 買い換え検討中]

みなさん４月に入り内覧は増えておりますでしょうか？

[435: 匿名さん]

新築と競合しない価格の中古物件は、かなり好調に売れています。
成約御礼のチラシが入るたびに、イラッとしていまいます。

[436: 匿名さん]

新築ばかりが売れているようですね

[437: 買い換え検討中]

しかし売れないなあ

[438: 匿名さん]

本当に売れないですね～。
アベノミクスは新築に追い風ですかね？

[439: 販売関係者さん]

そもそも新築が安くなっているのにわざわざ中古を買う意味が全くない。

[440: 買い換え検討中]

仲介業者の営業力はいかがですか？

[441: 匿名さん]

やはり、専任よりも一般に切り替えた方がいいんでしょうか？
その場合、レインズにも登録した方がいいのかな。。。

[442: 買い換え検討中]

>>441
レインズ登録は必須です。

[443: 匿名さん]

>>442
であれば一般にするメリットはどこにあるんですか？

[444: 買い換え検討中]

やはり地元の仲介業者に言うのが一番ですかね。
結局は営業担当者次第でしょうか。

[445: 匿名さん]

地元というのはどういう意味ですか？

近所はほとんど大手なのですが、どこがおすすめでしょうか？

[446: 匿名さん]

購入するときは、万一のために売りやすい物件を選ぶことが重要ですね。
ここでのみなさんの書き込みを見てると本当にそう思います。

都心、駅徒歩5分以内、大規模、大手デベが最低条件ですかね。

[447: 匿名さん]

>443

レインズを見た他社が問い合わせても、申し込みがあったとか
適当なことを言って取り合わない悪徳不動産屋がいるので、
一般にしておかないと、両手が達成されるまで売ってもらえない
ことがある。

もっと酷い不動産屋だと売り急いでいる売主の足元を見て、
販売活動をせずに、大幅に相場よりも安い価格で買い取りに
持ち込む業者もいます。

さくらの買い手を使って、大幅に安い価格で指値を入れて、
自分が売り安い価格まで値下げさせる業者もいます。

こういう連中を付き合う前に見抜くのは素人には難しいので、
一般媒介で複数業者と契約してリスクヘッジすることが必須なのです。

[448: 匿名さん]

我が家は買い替えでの専任なので、信じてやるしかないですよね。
最悪、いったん買いは諦めて、一般で売却活動するかなとも考えています。
思った以上に売るのは難しい印象です。
買うときは気分も高まっててスムーズなんですけどね。

[449: 買い換え検討中]

448さん 案内はコンスタントにはいってます？

[450: 販売関係者さん]

駅近で大手分譲でないと問い合わせすらない状況です一方前述の条件を満たしているとあっさり売れてます。 田園都市線の事例ですが…

[451: ４４８]

４４９さん

１ヶ月に１件入れば良いところです。

[452: 匿名さん]

教えてください。
一般でレインズ登録するときは、例えば3社と媒介契約した場合には、全てにレインズ登録を依頼すればいいのでしょうか？

[453: 匿名さん]

築浅でも郊外は非常に難しいですね。
築3年、駅徒歩8分ですが、全然売れません。
一応東横線横浜市内ですが・・・今は都心じゃないと厳しいです。

[454: 匿名さん]

≫453さん

≫446さん の書き込みがすべてですよ。

[455: 買い換え検討中]

>>453
築浅でも厳しんですか・・・
内覧は週に1回程度は入ってます？

[456: 販売関係者さん]

田園都市沿線の事例ですが、郊外でも　徒歩5分、大規模、築10年以内なら売り出しから2ヶ月程度で成約してます。
それ以外はさっぱりですが・・・　　

①新築が安い
②需要が少なくなっている

特に②が深刻です。単に価格下げても需要自体がないので売れないです。

[457: 匿名さん]

455さん
二週に一件程度です・・・。
つらすぎます。

[458: 買い換え検討中]

>>457さん
二週に1組ペースなら4ヶ月程度で成約するのでは？
お断りの理由はなんでしょうか？

[459: 匿名さん]

458さん
年末から売り出しているのでもう疲れました。
３月までは二週に一件ぐらい内見が入っていましたが４月になったらパッタリです。
断りの理由は間取りがどうとか規模がどうとかデベがどうとかもう少し探すとかそんなのです。
んなことネット見ればわかるだろって言いたくなります。

[460: 賃貸住まいさん]

>459

ご心労お察しします。
それは断る理由を適当に言っているだけです。
結局は値段です。価格交渉にもならないなら、
要は値段が高いということです。

近所に新築マンションが建つ予定はありませんか？
もしもあるならば、その価格帯の約2割は下げないと
売れないと思います。

私は3月に売却できましたが、12月上旬から売り出して
3ヶ月かけてようやく売れました。
但し、ネットに出している表示価格は下げませんでした。
物件を探している人は、よくチェックしていますので、
価格を下げるなら、思い切って下げることをお勧めします。

あと、不動産業者は一般媒介でもレインズに登録してくれて、
一生懸命、他社でも紹介してくれる業者は存在します。
3ヶ月で売却できない専任ならば、見直しが必要だと思います。

売却活動のご成功をお祈りしています。

[461: 匿名さん]

近所に新築マンションが建つのですが、やはり新築の価格が安いため価格差で比較されて売れませんでした。
仕様は当方がかなり上なんですが、結局3ヶ月で成約できず売却は諦めました。
新築マンションが竣工してしばらく様子をみて再度売り出す予定です。
今の情勢では一般でも価格を大きく下げないと難しいですね。

[462: 販売関係者さん]

新築が多く供給されるので厳しい状況ですね

[463: 匿名]

ファミリタイプの中古探しは最近多くなっているようです。

[464: 匿名さん]

そうは言っても、結局は都心、駅徒歩5分以内、大規模、大手デベじゃないと厳しい。
逆にこれを満たした物件は普通に売れてますね。

[465: 匿名さん]

中古が売れる時期は次はいつぐらいが多くなるのでしょうか？

[466: 不動産業者さん]

>>465
今がビックチャンスです。

[467: 匿名さん]

今住んでいるマンションを来年の1月末に引き渡しで売ろうと思っています。
築11年、３LDK、76平米、駅から徒歩9分、3階建ての2階
査定金額：2600万台～2800万円台です。
売り出しはすぐに始めるほうがいいのか、引き渡しの4，5カ月くらい前から始めるほうがいいのか
アドバイスいただけますでしょうか？

今は、この掲示板で勉強していますが、
8月から販売開始して、８～10月に3カ月専任で2800万円台で売り出して決まらなければ11月から一般に切り替えて状況みて値下げかなとイメージしています。
それとも、今からでも売り出して、10月くらいまでは値下げせず2800万円付近を長期キープして、11月から値下げのほうがよいでしょうか？
不動産やは居住中のほうがイメージがわきやすいから早く売り出す分には問題ないといいますが、
なにしろ引き渡しが先すぎるのではないかとも思っています。
ローンの残債はないです。
よろしくお願いします。

[468: 不動産業者さん]

>>467
いまから売却活動がいいと思います。
今後ライバル物件増えますよ。

[469: 入居予定さん]

ネットで中古マンションを物色していて思ったんですが、マンションの外観しか写真が無くて、部屋の写真はともかく間取り図の一つも見れない物件が多いように思えたのですが、あれは売る気が無くて写真を載せてないのか？不動産屋のサーバーに画像を置いてもらえないのか？何か事情があるんでしょうか？
自分だったら入居直後に部屋の写真いっぱい撮って、近い将来売りに出す時に使おう、とか考えたりするんですが。

[470: 匿名さん]

>467

業者が今すぐに売れ！と言うのは鉄則ですね。
残債がないことを考えれば、今の市況と増税の駆け込みを勘案して、年明けに売却でもよいと思います。
査定価格に幅があるのが気になりますが、住み替えは大変ですし、余計な費用や時間がかかります。
いずれにしろ、最後は自分が正しいと判断された方を信じるのみです。

[471: 匿名さん]

新築に買い替え希望だけど、今から売り出して竣工まで待ってくれるお客様っているんでしょうか？