一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[41: 匿名]

値引率は５パーセント前後が多いですね。それ以上は売り出し価格変更を伴います。

[42: NO38]

＞NO39,40,41
早々にレス頂き、ありがとうございます。
書ける範囲で、以下が概要です。

私の物件（オーナーテェンジ）
：築12年
：川崎市内、駅徒歩5分
：6階建て3階、西向き、3ＬＤＫ、20坪
：成約価格　3,000万円

売出中の物件（オーナーチェンジではない）
：同マンション6階、南向き、3ＬＤＫ、22坪
：売出価格　4,000万円

こう書いてみますと、ＮＯ39様の仰るとおり、妥当な範囲であるような気がしてきました。
ＮＯ41様の仰るとおり、当初3,150で売出し、3,000で決まりましたので、5％の値引きでした。

売出し初めてからあまりに早く売れてしまい、150万円も値引きしてしまったので、失敗したなあと思っていたのですが、
手付金分を違約金として払ってまで解除すべきではなさそうだな、と皆様のご意見を伺って思いました。

[43: 匿名さん]

なんと、３階と６階の違いで、面積も１割違うんですか。そうであれば、４２さんは大成功だと思います。売り抜け成功と思って次のことを考えた方が良いでしょう。

[44: 匿名さん]

3LDKの中古を買うのは子供ありのファミリー層が多いので
駅からの距離より、まず日当たりが最優先されます。
西向きは夏の西日がキツいので嫌われますよ。
あと、3LDKだと70㎡以上を希望される方が多いはずで
20坪だと子供なしで2LDK狙いの新婚さんあたりが対象になり
予算は3000万円以下という人が多くなります。
それと、3Fと6Fでも数百万円の差があっておかしくないですね。
ということで、賃貸用物件だからその価格で売れたと考えるべきでしょう。

[45: 匿名さん]

参考に表面利回りで何％ぐらいですか。オーナーチェンジ物件との事ですので。

結局購入者の視点はそこですよね。居住用でないなら住宅ローン利用でもないだろうし。

[46: NO38]

ＮＯ43,44,45様

皆様のご意見を伺って、全く後悔する必要の無いことがよくわかりました。
これで気持ち良く引き渡しを迎えられそうです。ありがとうございました。
ちなみに、表面利率は6.5％くらいです。

[47: 匿名さん]

買う立場で見ると、部屋数も設備も同じだとしても
１ランク以上違う。おそらく購入層が違う。

最上階の方の値引きを考えると、手付倍返ししてその分をのせて
売れる可能性はかなり低いでしょう。

７２平米　最上階（６F)　南向き
６６平米　３階　　　　　西向き

[48: 匿名さん]

現在、売却活動中です。
今週土曜日に内覧が2件入っておりますが、天気予報は雨。
そんな時、皆さまは内覧を断りますか？
また内覧時間が重なりそうなんですが、皆さまは別々に内覧するようしていますか？
ちなみに2件の内覧客は、ちがう業者様からのご案内です。

[49: 匿名さん]

内覧は基本的に断らないほうがいいですよ。
誰が買ってくれるかなんて、本当にわかりませんから。
あと、内覧が2組が重なるのは売り手側に有利ですね。
人気物件なのかな？　と思ってもらえます。

[50: 匿名さん]

皆さん、売却するために特に行った事などありますか？

[51: 匿名さん]

４６さん、表面６．５との由。十分でしょう。爪を伸ばさない方が正解と思います。


内覧重複は格好の見せ場ですよ。あえて重複させるべきです。

[52: 働くママさん]

売却活動中の皆様、内覧中、設備の説明や住環境などはご自身で説明をしていますか？
それとも不動産業者任せで、何も話し掛けませんか？

[53: 匿名]

経験上、積極的に話すというより質問を待ってそれに答える方が良い感じですね。

[54: 匿名]

そうですね。闇雲なアピールと映りかねない面があるので黒子に徹することが肝要です。特に旦那とか子供は近所の公園にでも出かけさせて奥さん一人で十分と思います（余程変な業者の同行でさえなければ）。兎にも角にも掃除を徹底することです。

[55: 不動産業者さん]

54＞ほんと　それとすてきな奥さんだと得しますね。この人が住むところなら安心できるし気分もいい。
かわいいエプロン姿　子供のスモックが干され、無造作に置かれたおもちゃなど演出効果大ですね。
その反対で掃除をしないで臭い老夫婦の家はホコリで痒くなります。物を捨てないとガラクタの中にいる。
御魂が宿ってスルーです。掃除が1番。見た目が清潔じゃない風呂トイレキッチンを見ると人に見せて恥ずかしい。

[56: 匿名]

売るのをやめて、賃貸に回したという方が、何組かいるようですが、賃貸でどれぐらい（この先何年ぐらい）所有するお考えですか？

まだ、ローンが残っているのではと思うのですが、新しいマンション購入してそちらもローンを組む場合、ダブルローンて厳しくないかな？と思うのですが。もちろん、貸し出すマンションはその分として払う毎月のローン支払いより高く貸すのでしょうが・・・。

私も現在築６年のマンションをあと３年ぐらいで売って、もすこし広いマンションを購入したいと思ってるのですが、最近自分の住むエリアは、割安感のある新築マンションが増えてきたので（といっても割安マンションは幹線道路沿い）、自分が売りたい値段では売れないだろうと感じているので、まずは、何年か賃貸で貸そうかとも思っているのですけど。。。

[57: 匿名さん]

売り出して９カ月かかりましたが、ようやく引き渡し完了しました。
よっぽど、更に値引きしようかと思いましたが、
ほぼ希望価格で売れたので満足しています。
契約から引き渡しの間、大地震が来ないようにと祈っていましたが、
実際に引き渡しが終わると気分がスカッとしますね！
ここまで、この板の意見をいろいろと参考にさせていただきました。
皆様ありがとうございました。

[58: 匿名さん]

マンション売却に成功した皆様、マンション売却金額、マンション購入価格、築年数、間取りなど教えていただけないでしょうか？

[59: 匿名さん]

売却7300万円、購入6000万円、築8年、95平米4LDK。
震災前なら8000万ぐらいはいったのではとちょっと残念

[60: 匿名さん]

購入金額を上回るってすごいですね、
購入一年半ですでにマイナス100万円でした。
あと手数料は一般だと値引きはないのでしょうか？

[61: 匿名さん]

いいな～。買った価格より上で売れるなんて。
私は築13年で購入価格より15％ダウンで売りました。
それでも、そんなに損した気にはなっていなかったので…。

[62: 匿名さん]

売却額:5,850万円
購入額:4,280万円
築8年
76m2の3LDK
59さんと同じく震災前でしたら6,200万円位で売却できていただろうと思う。
不動産が底の2003年購入しました。

[63: 匿名さん]

おお凄い！　
購入時より高く売っている人って結構いるもんですね。
やっぱり築10年以内で売るのが正解なんでしょうか？

[64: 匿名さん]

10年以内というより、今年８年目の物件に限ってのことなのかも。
うちも駅から１２分という悪条件でも購入時より高く売ることができました。
それだけ購入時の価格が低かったということです。

[65: 匿名さん]

２００３年か２００４年のころはなぜか破格の値段で新築が売っていた。
（ヒューザーの事件の後だからでしょうか？）

築２５～３０年の（６０～８０平米）で２５００万円前後の地域に
５５平米～７０平米位だが３３８０万円で売り出されたことがある。

現在は、新築は５０００万円超え、安くても４８００万円位で、
中古が２９８０万円前後（２５年超の場合）、
なので、当時のその物件が３９８０万円や３７８０万円位でよく出ている。
手数料払っても単純計算で５００万円位は手にしていることになる。

今買っても、１０年後ではおそらく５００万円から１０００万円位は
買値より安くしないと売れないと思う。

[66: 匿名]

違いますよ。
2005年マンション暴落説ってのがあって、
マンションを買い控える人が多かったんです。

反面、湾岸などのタワマンは暴落説に関係なく人気でした。

その後
暴落は起きずにプチバブルが起きたんですから、ヒニクですね。

[67: 匿名さん]

なるほど、8年ほど前は買値が安かったのですね。
ほかの年に買った人はどうなんでしょうか？

[68: 匿名]

1992年に新築4200万円、手狭になったので査定をしてもらったら1280万円で売り出し価格は1480万円。反応はありません。

[69: 匿名さん]

68さん

物件の概況をお知らせ下さい。

[70: 匿名さん]

これから自宅マンションを売却する予定の者です。
教えてください。

一定期間が過ぎても売れない場合、価格を下げていくのが王道のようですが、その時の下げ幅というのはどのくらいが妥当なのでしょうか?
現売出価格の○%とか目安はありますか?
地域によっても違うものですか？

[71: ビギナーさん]

私も教えてください。購入時3850万円のマンションを、1年で3750万円で出しています。
場所にもよるかと思いますが、1年で100万円値引きは普通でしょうか。
なんだか、売却を中止したくもなってきたのですが、その場合専属契約を某会社に依頼
しているのですが、何か中止を伝えた場合問題起こりますか。

[72: 匿名さん]

>>71
買った地域にもよるがこのご時勢では1年で
購入金額から100万円落ちはおろか、数年で2割引とかも普通。
だから、買い替えとかでなければ売却に出すより賃貸に出した方がいい。

[73: 匿名]

71さん
3年経過すると2割り弱の600万引きが相場かな。

[74: 匿名さん]

新築が埋まらないご時世だから、物件内や近隣地区の
条件似てる新築（新古）以下でなければ誰も買わない。

[75: 匿名さん]

>74
同感です。新築よりも勝る立地、管理、ブランドがないとなかなか難しいご時世ですね。自分は1年半程前に買い替えの為、売却活動しましたが幾たびの値下げと疑心暗鬼、購入意欲のあきらかにない内見、売却中の東日本大震災…,今考えてももうあのような思いは二度としたくありません。

[76: 匿名さん]

私はキャンセル物件として竣工後に値引きありで財閥系を購入しました。
ただ一番高いときに買わされた物件で、まさかの震災もあり資産価値がどんどん下がる前に売り抜けようと考え、
1年半後に「購入価格の」98%で売りました。もちろん諸費用や売却時の手数料などを考えれば、
かなりの出費でしたが、半年かかりました。
最初は「販売価格」から売り出しましたが、なかなか売れずに最後は「購入価格」付近まで値下げしました。

いかが思われるでしょうか。。。

[77: 匿名さん]

いかがって････。

売れたならそれが相場だったってことよ。

[78: 匿名さん]

なんか別に普通の話だよな。
震災あったなら尚更。
むしろ、購入価格で売れたなら大ラッキーじゃないの。
中古の中古なんだし。

[79: 匿名]

中古の中古はどこ？

[80: 匿名さん]

あ、中古の中古は読み間違い。
どっちにしろ普通の話。
その時に割引で買ってるのに、１年半後に販売価格で売れるわけが無い。何を期待してたんだろう？

[81: 匿名さん]

じゃあ高く売れたってこと？
値引きありで買ったら、安くしか売れないということでしようか？

[82: 匿名さん]

↑
？？

> 値引きありで買ったら、安くしか売れないということでしようか？

関係ない。
その時の相場でしか売れないってこと。

値引き有り無し関係ない。
買ったのがその時の相場だったってこと。

その後上がるか下がるかは相場次第。
一般的には年数経過で下がっていくのが普通。　

[83: 匿名]

ヴィンテージマンションでプレミア価格の査定になっているんですね？

[85: 匿名]

ご助言下さい
１２月末に新築マンション引越しに伴い、マンション売却予定です

２３区内　駅徒歩２分
２ＤＫ ４０平米
築２７年
リフォーム歴なし
荷物多い（夫婦＋子供１）
生活利便性よし（ターミナル駅まで電車５分、買い物多数）

フルリフォーム前提だとして、販売開始時期は次のどちらがいいでしょうか？
・退去後の１月にクリーニングしてから
すぐに売れないと４月入居にリフォーム間に合わない？
部屋はすっきり見える？

・入居中の１１月くらいから
秋の住み替えシーズンでリフォームも４月に間に合うかも？
荷物が多いので、トランクルームに預けようかと。。。

とにかく古いので、退去後クリーニングしても綺麗とは言えなそうです

入居中、退去後どちらがオススメですか？

[86: 匿名さん]

断然入居前からの募集です。
早く始めて損することは無いですよ。

[87: 匿名さん]

どこの不動産にお願いすればいいですか？オススメありますか？

[88: 匿名さん]

特にありません。
不動産屋は専任をお願いしてきますが、一般で最寄り駅の複数の不動産屋に依頼した方が
見に来る客は多くなりますよ。

[89: 匿名]

両手取引のために問い合わせてきた他社の客を断ったりしますからね、商談中とか言ってね。最大手に専任依頼が正解です。

[90: 匿名]

８５年のマンションなら退去後にリフォームしないで売るのが正解じゃないですかね。