一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[401: 匿名さん]

我家が昨年購入した中古マンション、すごく汚かったので、入居前に自分の負担でハウスクリーーニング（約10万円）をしました。でもハウスクリーニングをしてから売り出されていれば、もっと高い価格で売れたのではないかと感じました。

[402: 匿名さん]

昨年12月より、大手専任で築７年のマンションを売り出しました。

１月上旬までは全く反響が無く、売り出し価格を下げるべきかを検討していたところ、1月中旬初の内覧をして下さった方が購入して下さいました。（明後日鍵の受け渡しをします）

売り出し価格は査定価格の5％増し。売約価格は結局査定価格。しかし、購入価格より10％Upです。

私なりに売却できた理由を考えてみます。
・入居時にフローリングにUVコーティング、水周りにはフッ素加工をしていた。
・インテリアにはかなり、凝っていた。
・内覧前には徹底的に掃除をした。
・信頼できる仲介業者にお任せした（いくつか査定に出しましたが、一番レスポンスが良く、査定資料の作成の裏付け　もしっかりしていた。また地元の駅前に大きく支店を構えていた。）

我が家は居住中の方が高く売れたと思います。間取りの悪さをインテリアでごまかしました。
購入して下さった方は、モデルルームみたいと言って下さいました。

とにかく、徹底的に掃除をし、物を少なく、生活感を出さないことが我が家の勝因だった気がします。

しかし、こんなに神経をすり減らすものなのですね。もう当分経験したくない体験です。
次の家には永住したい。

[403: 匿名さん]

>397
>402

同じく１２月から売却活動を始めまして、ようやく成約しました。
確かに１月は内覧が１件しかなく、さすがに焦りましたが、２月上旬より毎週末に内覧が入るようになり、業者の方も強気だったので値下げせず、希望通りの金額で売却できました。

築５年ですが、ほぼ内覧に来た方からキレイに使っているとコメントをいただきました。とはいえ、内覧前に水回りはピカピカに磨き、ほこりやチリもなくすように徹底的に掃除しました。２月は毎週だったので、こんなにウンザリする気分は当面勘弁願いたいです。

自分なりの売却ポイントは以下の通りです。
・大手と地元不動産業者に、直近３ヶ月の周辺物件の取引状況を確認する
・売却価格は査定より若干高く、周辺の類似物件よりは若干安く設定する（基本値下げしない価格設定）
・部屋をすっきりさせるため、小物は収納にしまい、水回りは水アカを落として、ピカピカに磨く
・内覧前に窓拭き、ベランダは掃除しておく
・内覧時には昼でもすべての照明をつけておく

[404: 匿名さん]

一般媒介で、複数業者さんに依頼、内２社が土日オープンルームやりたい、一社は交代でやらせてください。もう一社は２週間連続土日やらせてくださいと。どうしたら良いか？教えてください。

[405: 匿名さん]

２週連続でやった方が広告は打ちやすいですね。

[406: 購入経験者さん]

お二人ともおめでとうございます。

No.402さん
物を少なく、生活感を出さない

No.403さん、
部屋をすっきりさせるため、小物は収納にしまい

これが肝ですね。まぁ、小さい子がいる家はそうも行かないでしょうけど。


冷蔵庫、たんすの耐震突っ張り棒（天井との間の）も見苦しいので、もしニョキニョキ付けてあれば
見に来るときははずしておきましょう。

[407: 不動産業者さん]

今日で年度末戦線は終了です。今日までに申し込みがなければ価格引き下げ等の戦略変更が必要でしょう。

[408: 匿名さん]

↑あなたの考えはそれでよし。でも、家の持ち主は売り主。決定権は売り主。

[409: 匿名]

ここに来て動きはかなり良くなってる
まだまだ感度の高い人だけの動きだから本格化はしてないけどな

更に中古は消費税掛からないから9月以降は少し有利になる
急いでないなら待ちも有りだと思うわ

[410: 匿名]

売り手と買い手だと先に売り手が動きの変化に気づく
最近検索や案内増えてきたなとかで直感で分かる

だが買い手はすぐには気付かないから、強気な売り手との温度差が生まれる
いまがまさにこの状態だから、様子見するか決断するか、売り手も買い手も難しい局面だな

[411: 匿名さん]

何言ってんだかw

[412: 一般媒介依頼中]

最近内覧が多い、数社連続連れてきます。
一日2組の案内もあります。
まだ決まらないから、値下げしましょうかと不動産に聞いたら、どこも必要ないと答え。こんなに内覧要望があるから、しばらく様子見よ。

[413: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが、そんなにたくさんの内覧があるのに、なぜ決まらないのですか？

[414: 一般媒介依頼中]

居住中、明渡し未定だったので。

[415: 匿名]

>412
問い合わせ増えてるし、アベノミクス期待なのか1件ポシャってもちょくちょく問い合わせ来るから不動産屋は割りと強気
ただそれで売れなくても彼らは責任は取ってくれないので気を付けて

[416: 不動産業者さん]

今週末は案内入ってないです。

[417: 契約済みさん]

やっと2件目の内覧が入りました。
早めに価格を下げたのになかなか反応少ないです。
田舎でタワマンは中古で売りづらいのを実感しました。
同じ値段で余裕で新築一戸建て買えますからね。
まだまだ田舎の方は、マンションよりも一戸建てを買って一人前という考えの方が多いようです。
気長に頑張ります！

[418: 匿名さん]

皆さん内覧は入っていますでしょうか？

[419: 匿名]

入っています。
最近人の動きが感じます。
３月に入って６組。

[420: 匿名]

うちは3月は8組
やっと価格交渉入ったからそろそろ決めたい

[421: 匿名さん]

我が家は３月から売り初めて２件目で申し込み頂きました。
６月からダブルローンの予定でしたので心底ホッとしました。

イマイチな反応だなと思っていたご家族で決まったので、
分からないものですね。

[422: 契約済みさん]

うちも2件目で決まりそうです。
検討者4名そのうち内覧が2名でしたが全て投資目的の方で、実際に住むつもりの人は一人もいませんでした。

[423: 匿名さん]

>>422
最近は不動産投資に興味を持った者がけっこう物件あさっているみたいだね。
素人から買うファミリータイプの中古は足元を見やすく
ワンルーム投資より単価面や程度などに対して値ごろ感があり買いやすいみたい。
そこまで投資家に興味を持ってもらえる物件なら賃貸に回すのも手なんだけどね。

[424: 匿名さん]

以前こちらで三井の査定の紹介があったと思うのですが、だいたいその値段まで下げた結果、売却にいたりそうです。
損出ちゃいますけど（涙）
やはり売る側は、自宅なので良いように思ってしまいますよね。。。

[425: 匿名さん]

4月に入り案内が入らない。

[426: 匿名さん]

皆さん、売却活動中はどのようにモチベーション保っているのですか？
時間が過ぎていくと、気持ちが落ち着かなくなってきませんか？

[427: 匿名さん]

静かになりましたね。
皆さん、4月に入ってバンバン売れていっているのでしょうか？

[428: 匿名さん]

>>427
全く案内入りません。新築に流れているとのことです。

[429: 不動産業者さん]

新築が優勢です。中古は冴えません。

[430: 匿名さん]

買主さんのローンがおりませんでした（フラット３５）。。。
１千万弱の売買代金だったのですが。

[431: 匿名さん]

うちも2件、買い主さんのローンが通らず。
未だに売れてません。

[432: 匿名さん]

3月に値下げしても結局売れず。
どうせ売れなさそうなら、元の値段に戻したい。
内覧に来た人はもうウチを気にしてないでしょうから、これから興味を持ってくれる方は価格差に気づかないですかね？

[433: 匿名]

この新築ラッシュに中古売買は厳しいでしょうね…時期を改めた方が。

[434: 買い換え検討中]

みなさん４月に入り内覧は増えておりますでしょうか？

[435: 匿名さん]

新築と競合しない価格の中古物件は、かなり好調に売れています。
成約御礼のチラシが入るたびに、イラッとしていまいます。

[436: 匿名さん]

新築ばかりが売れているようですね

[437: 買い換え検討中]

しかし売れないなあ

[438: 匿名さん]

本当に売れないですね～。
アベノミクスは新築に追い風ですかね？

[439: 販売関係者さん]

そもそも新築が安くなっているのにわざわざ中古を買う意味が全くない。

[440: 買い換え検討中]

仲介業者の営業力はいかがですか？

[441: 匿名さん]

やはり、専任よりも一般に切り替えた方がいいんでしょうか？
その場合、レインズにも登録した方がいいのかな。。。

[442: 買い換え検討中]

>>441
レインズ登録は必須です。

[443: 匿名さん]

>>442
であれば一般にするメリットはどこにあるんですか？

[444: 買い換え検討中]

やはり地元の仲介業者に言うのが一番ですかね。
結局は営業担当者次第でしょうか。

[445: 匿名さん]

地元というのはどういう意味ですか？

近所はほとんど大手なのですが、どこがおすすめでしょうか？

[446: 匿名さん]

購入するときは、万一のために売りやすい物件を選ぶことが重要ですね。
ここでのみなさんの書き込みを見てると本当にそう思います。

都心、駅徒歩5分以内、大規模、大手デベが最低条件ですかね。

[447: 匿名さん]

>443

レインズを見た他社が問い合わせても、申し込みがあったとか
適当なことを言って取り合わない悪徳不動産屋がいるので、
一般にしておかないと、両手が達成されるまで売ってもらえない
ことがある。

もっと酷い不動産屋だと売り急いでいる売主の足元を見て、
販売活動をせずに、大幅に相場よりも安い価格で買い取りに
持ち込む業者もいます。

さくらの買い手を使って、大幅に安い価格で指値を入れて、
自分が売り安い価格まで値下げさせる業者もいます。

こういう連中を付き合う前に見抜くのは素人には難しいので、
一般媒介で複数業者と契約してリスクヘッジすることが必須なのです。

[448: 匿名さん]

我が家は買い替えでの専任なので、信じてやるしかないですよね。
最悪、いったん買いは諦めて、一般で売却活動するかなとも考えています。
思った以上に売るのは難しい印象です。
買うときは気分も高まっててスムーズなんですけどね。

[449: 買い換え検討中]

448さん 案内はコンスタントにはいってます？

[450: 販売関係者さん]

駅近で大手分譲でないと問い合わせすらない状況です一方前述の条件を満たしているとあっさり売れてます。 田園都市線の事例ですが…