一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[322: 匿名さん]

状況に応じ、価格を下げるばかりではなく、価格を上げて売却も可能みたいです。

[323: 不動産業者さん]

食料品の売れ残りと同じで、いくら値段下げても売れないものはうれません。いまは需要がないので値段下げてもしょうがないです。

[324: 匿名]

申し込みはありました？

[325: 匿名さん]

>>323
そうか？
中古を見ても割高物件ばかり。
築5年以内で利回り10％超えの物件なら売れるだろ。

[326: 不動産業者さん]

新築マンションが多すぎて需給バランスが崩れている。

[327: 匿名No.3]

新参者です。宜しくお願いします。

築２０年駅近の物件を約半年ほど売却活動してるが売れません。
値段は当初から計５００万円ほど下げました。
年明けてからは近隣相場にしたつもりで
この１ヶ月半で１１組の内覧がありました。
問い合わせもそこそこあります。しかし決まりません。

来週、専属契約が切れます。
半年で２０組ほどの内覧があるのに決まらないというのは
営業が積極的でないのかとも思ったりします。
というのも同じマンションでうちより条件悪い物件が先に売れたので・・

思い切って業者変えるか、一般に切り替えるか悩んでます。
専属（or専任）の場合、業者変えてもさほど変わらないですかね。
一般ってやはり広告活動あまりしてもらえないですかね。
こういうの相談できる第三者的なところってないですかね。

漠然とした質問ですみません。

[328: 匿名さん]

モラトリアム法が廃止される4月以降になれば、
任意売却や競売の再販物件が増えて中古相場はより安くなるかもしれないですね。

[329: 匿名さん]

>>327
このスレッドの前レスでも上がってますが、
専任で効果なければ一般で複数社に流すにようにした方が反響はもっと出てくると思います。
大手の専任だと両手狙いで他社問合せをシャットアウトして遮っている事があり得るので。

条件の悪い物件が売れたのは、売主が思い切った値引きに応じた事が考えられます。
正直な売買金額は当事者しか分かりませんが、値下げすれば食いつきが良くなると提案し応じさせるのも営業の力量だと思います。
指値に応じられずどうしても下げられないのならば、
お金に余裕のあって気に入ってくれる人が出てくるまで気長に待つしかないでしょう。

[330: 匿名No.3]

329さん。ありがとうございます。
他業者も連れてくるのでシャットアウトはしてないと思うのですが
ただ他業者の場合は深追い（？）はしてないようです。
まあどこの業者もそうだとは思いますが。

> 条件の悪い物件が売れたのは、売主が思い切った値引きに応じた事が考えられます。
> 値下げすれば食いつきが良くなると提案し応じさせるのも営業の力量だと思います。

売却価格は確認できました。
端数切りはしたようですが坪単価はうちより遥かに上でした。

> 値下げすれば食いつきが良くなると提案し応じさせるのも営業の力量だと思います。

うちの営業さんは連絡はくれますが私に具体的提案はしてくれません。
問い合わせが多々きてるのでこのまま行きましょうとも
もっと下げないと売れませんよ、とも。
だからこのままでいいのかな、って思っちゃったんです。

一般だとＨＰに載せて「ハイ、終わり」ってされそうで
人気物件以外はやめた方がいいのかと悩んでます。
でも問い合わせがあるということは一般で門戸を広げれば決まるかも、と思ったり。

またまた長文ですみません。

[331: 匿名さん]

>>330
専任で出してもその結果だったのだから、一般で複数から売り出すか、接触のあった客付業者で専任にして両手狙いさせてみるのが良いのでは?

>ただ他業者の場合は深追い（？）はしてないようです。
見学後の報告で「XXなら買いたい」とか突っ込んでも担当が売主には報告せず「それはできない」と謝絶して、条件の合う客が来るのを待っているだけなのかもしれません。謝絶されたら検討者は諦めて他物件に行ってしまいます。

>一般だとＨＰに載せて「ハイ、終わり」ってされそうで
これはやってみないと分からないし、専任で継続しても当面売れないと思います。

[332: 契約済みさん]

昨年１２月１日に専任で売り出しを開始して、２５日には売買契約を済ませました。３組目に内覧者で決まりました。大手ではなく、地元で新築マンションの代理販売している会社です。昨年９月に買い替えを決めたから、アットホームを毎日チェックしていましたが、やはりお買い得と思われる物件は2,3週間で消えていました。高いなぁ、と思う物件は、その後値段を下げても売れ残っています。中古はもちろん中古なのですが、売り出してからしばらく経つと、新鮮さがなくなってしまうようで
すね。我が家はそこを踏まえて、相場より１００万下げて売り出し、値下げすることなく決まりました。我が家が売れてから１０日後同じマンションで同じ間取り、階数はうちより下の部屋が１００万高く売り出しました。まだ決まっていません。
やはり最初の値付けが肝心だと思います。売れなくて悩んでいる方は、一旦売り出しを休むのも一つの方法だと思います。

[333: 匿名さん]

なかなか売れないと業者さんに不信感を持ってしまいますよね。他社さんの営業さんが良く見えてしまったり。
6ヶ月選任でお任せして売れないならその会社も含めて一般にすると思いますうちだったら。そうしようかと考えていた矢先に先日申込があり決まりました。
諦めずに頑張ってください。

[334: 匿名]

>>332さんのやり方が１番確実だろうね
値引き前提にしても売り出しが馬鹿みたいな価格だから見向きもされない
内覧ないと何も始まらないんだから売り出しは現実的な価格にした方が良い
自分が買った価格は忘れて今の相場に合わせるべき
それが出来ないなら売らない事だね

[335: 売却中]

売却は値段だけでなく、縁だと思う。
むやみに値下げは禁物。
2月に入って、問い合わせ、内覧多くなっています。
一般媒介で3社依頼、どっちも頑張っていることは目で見えます。
こちから少し値段下げましょうかと、逆に営業マンは下げない方が良いと。

[336: 契約済みさん]

売却は値段と売り出しのタイミングです。買う側の立場になって価格設定をしなければ売れません。現在提示している値段で、あなたはあなたのマンションを買いますか？　お買い得だと思いますか？　これを逃したら、、と思いますか？

[337: 匿名さん]

今はネットに載せるから値付けは慎重にね
割り引くつもりでも、相場より高い値付けは絶対にやめた方がいい
不動産屋に惑わされることなく自分で周辺の不動産の相場を把握すること
大事なのは実際の売却価格を調べること

[338: 匿名さん]

自分が購入検討者なら、消費税が上がる直前に完成する新築マンション狙うかなぁ。来年1月～3月であればローン控除の増額あり、二度おいしい。
中古ならいつ買ってもいいが、今年買うなら来年まで待った方が、と考えそう。
以前から狙っていたマンションとか、すぐ売れちゃいそうなお買得物件なら、見に行くかも。
ネガですみませんが、今年は売れたらラッキー位に思って気長に行くのが精神衛生上よろしいかと。

[339: 匿名No.3]

327（330）です。
皆さんアドバイスありがとうございます。
一般に切り替えてやってみようと思います。

他業者といくつか話をしてますが
「うちは一般の人だと新聞広告はやらない」とか
「うちはＨＰに出したらビラも配らない」とかハッキリ言われたりしたので
一般でもそれなりにやってくれる業者を選ぶのが結構悩みどころです。
自分の方からもどれだけ業者に働きかけられるかはありますが。

頑張ります。

[340: 契約済みさん]

一般でも、専任でも、売主が付けた価格の値にお買い得感があれば、営業担当の力が入ります。これは売る側の気持ちになってみれば理解できると思います。顧客に勧めやすく、広告宣伝に経費をかけても、短期間で売却できれば、人件費なども節約でき、今後の実績になるからです。長々と抱えていている物件は旨味もないし、新しい物件に目がいくのは仕方ないでしょう。良い営業を見つけるというよりも、自分の物件を営業担当者にとって、売りやすい価格にするのが一番です。

内覧に来て断る理由が、こじつけのようなものでしたら、明らかに価格が高いということでしょう。価格条件が解っていても、実際に見てみると、想像していたものより良いと買うでしょうし、付加価値を見出せなければ、やはりこの値段では、と決心できないのでは。営業担当者が近隣の成約価格を提示してくれているでしょうが、その価格より下げないと難しいと思います。やはり価格です。きれいごとではありません。

[341: 匿名さん]

よく営業が頑張ってくれていないから、売れないとの書き込みありますが、全く関係ないですよ。セールストークが上手くて勢いで申込み、なんて本当にあると思いますか？あっても心変わりでドタキャンの可能性大です。高い買い物なので、皆、慎重に検討します。
営業の腕は、その気になった客をスムーズに手続きに進めることです。

[342: 契約済みさん]

341さんに同意します。
新築と違い、中古の価格は売主が決めなければなりません。不動産会社はあくまでも助言で、決定権はありません。

その気になったお客に、近隣の物件との比較情報や、ローン審査やその他の手続きなど、宅建を持っている人ならではの知識の説明などを交えて、契約までうまく運んでいくのが仕事です。

洋服などは販売員の”お似合いですよ”との言葉で買ってしまうこともありますが、住まいだけは、周りからの評価よりも、住む人間が気に入り、決めなければなりません。今はネットさえあれば、営業さん以上の知識、情報を容易に得ることも可能です。受け身にならずに、積極的に望まなければ売れません。不動産会社は、売れなくても困りません。売れそうな物件を次々売っていくだけです。買主も、不動産会社の営業さんに、決めるためのアドバイスなど求めていません。

買主は、売主が思っている以上に市場調査をしています。

[343: 匿名さん]

買う側の人は内覧後に住まいサーフィンの沖式価格査定で新築時価格と適正値を確認してみると良いです。

[344: 購入検討中さん]

＞よく営業が頑張ってくれていないから、売れないとの書き込みありますが、全く関係ないですよ。セールストークが上手くて勢いで申込み、なんて本当にあると思いますか？

営業の腕って関係ありますよ。かくいう自分が体験者です。
Ａ物件を見に行き、リフォーム代が４００万円ほどかかりそうなのでやめました。
営業も何も言わず。
その後、営業担当が変わりＢ物件を見に行き、Ｂもリフォームがかかりそうでしたが
営業が「こことここだけ直せば充分住めますよ」と。
以前見に行ったＡの話になり一部のリフォームやめれば１２０万円は浮くと助言が。
再度見に行ったら奥さんがすごく気に入ってしまいました。
全部が全部とは言わないけど客をその気にさせられるか否かも営業の腕だと思います。

[345: 匿名さん]

自分の場合、営業がしつこい？と引きますが・・。あまりしつこく言わずに、聞きたいポイントを的確に答えてくれるといいですね。乗り気でないのにしつこいと最悪。

[346: 匿名さん]

最新の中古マンションの価格相場の動向が出ています。
http://allabout.co.jp/gm/gc/408818/

あおり、冷やかしの書き込みも多いですが、内容はずいぶん違いますね。

[347: 不動産業者さん]

営業力はその時の需給や成約価格を考えて売出価格を提案できることや、価格変更にタイミング等差がでますよ。

[348: 匿名さん]

>>346
東京都区部の中古マンション価格は、下げ止まりの兆しが見えてきた・・・？

[349: 匿名さん]

成約が止まったって事でしょｗ
新築より高くなるはずが無い。
今出ている新築があと数年で中古に出回るようになれば
200万の損切りが500万になるだろうね。

[350: 匿名]

アベノミクスで不動産は値上がり確実です。しばらく売り手市場の時代が続くでしょう。

[351: 匿名]

需給バランスから言って売り手市場なんか永遠にやってこないだろ

[352: 匿名]

もう2月もおわりですが今の時点で苦戦しているようですと年度末には決まらなそうですね

[353: 買い換え検討中]

週末内覧予定者入ってます？

[354: 買い換え検討中]

うちは１１月から売り出してますが全然決まりません。
今週末３回目のオープンハウスです。子どもがいておもちゃが多く、片付けるのが大変です。気が狂いそうです。
早く売れないかな～

[355: 匿名さん]

居住中にオープンハウスですか！？

それも3回目！？

なんか業者替えた方がいいみたい。

[356: 匿名]

居住中で売る場合は相場よりかなり下げないと売れないよ

[357: 匿名さん]

居住中でも売れましたよ。5ヶ月かかりました。4ヶ月目に価格を下げたら見学者が一気に増えて、その波に乗るような感じで契約まで行きました。
はじめから売れた価格にしておけばもっと早くに決まっていたのかもしれません。でも逆にもっと高くても売れたんじゃないかと後悔していたかもしれません。下げるタイミングは自分達が思っていた時に担当の営業さんからも提案されて決めました。
居住中でもオープンハウスってやるんですね。うちの営業かんから提案された事はなかったです。お掃除や気苦労、大変かと思いますが頑張ってください。

[358: 販売関係者さん]

今年度も週末で事実上終戦です。

[359: 匿名]

うちも居住中で１１月に売りに出しました。他より値段高かったけど、興味本位かみにくる人は多かったです。高いからなかなか売れず、５ヵ月かかりましたが希望額で売れました。売れるまでは毎週末大変だったし不安でした。早く売れるといいですね！

[360: 匿名さん]

>>359
何組くらい来ました？

[361: 匿名さん]

359さん
相場よりも高い金額で売れたのですか！？
ちなみに専任媒介と一般媒介のどちらですか？

[362: 匿名さん]

専任から一般に変えましたが、一般の方が絶対に良いとは言いきれないと思いました。
というのは、一般に切り替えたら内覧も増えたのですが
専任の時には聞いたこともないキツイ値引きの客が一気に増えました。

値引き前提で少し高めで出してはいましたが
いきなり2割引の買い付けが来た時はびっくりしました。

他社に取られると1円にもならない一般仲介の場合
売主に断られるかな？と内心思っていても
とりあえず売主まで話を持ってくるのかなと思います。

ある程度相場観があって、待てる余裕のある人なら大丈夫でしょうが
断ったら次の客がいつ来るか分からないという不動産売買で
気をしっかり持って断るというのは、結構勇気が要るのでは？

私は頑張って耐えて、ほぼ希望通り(約5％引き)で
ようやく成約しましたが、何度か諦めそうになりましたよ。

ちなみに、私も12月が底で、1月末ごろから一気に動いてる印象です。
12月2件だった内覧が、2月は7件もありました。

[363: 匿名さん]

価格を自分でコントロールするのは中古販売の基本です。
問い合わせが増えたなら、一般にしたメリットは十分あったと思います。
専任で価格を不動産屋の言う通りに任せたら、相場より大幅に安く売る羽目に
なるリスクが高いです。

一般人には、媒介契約相手が悪徳不動産屋かどうかなんて事前にはわかりません。

[364: 匿名さん]

モラトリアム法廃止のあおりで返済困難となった物件の売出しが増えるので購入検討者はめげずに期待しましょう。

[365: 匿名さん]

そうですね。
モラトリアム法廃止になるとローンが払えず、競売や任意売却の物件が増えそうですね。

[366: 匿名]

359です。
すいません、何組きたかは数えてなかったです。うちは専任でしたが、次また売るときは一般にしようと思いました。

[367: 不動産業者さん]

想定以上に市況はよくないです。

[368: 不動産業者さん]

2月の成約は前年比半減です。某田都駅

[369: 購入経験者さん]

さいたま市内だと秋頃から売り出していた築17年前後の3LDKで1400万円前後の物件が今月に入って相次いで売れたようです。

[370: 匿名さん]

田園都市線沿線はＰＥＲがあまり良くない（収益性が低い）から
賃貸に出しにくいから余計に売れ行きがかんばしくないのかも。
逆に比較的ＰＥＲが良い>>369のような物件は動く。
不動産の見方がシビアになっていて
前よりステイタスとかそういうので売りにくくなっている感じがする。
ちなみにモラトリアム法廃止は結局は買取屋や不動産投資家の餌食が増えるだけで
素人は手を出しにくく通常の中古は変わらんと思う。

[371: 不動産業者さん]

田園都市線は新築が安くなっているので中古売却は至難です