一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[222: 不動産業者さん]

政権交代して円安、株価上昇で動きがでてくると期待したが、なんかおかしい。総じて問い合わせが少ない。もちろん成約なんてない。ちょっとおかしいぞ。

[223: 販売関係者さん]

１月１２，１３，１４がおかしいくらい低調だった。１４日はしょうがないけど

[224: 匿名さん]

222･223の不動産関係者さんが肌感覚で感じられるほど「おかしい」のですね。ちなみに私が前住んでいたマンション（築10年の東京駅6Km圏内）の売出し物件を見ても、長い間売れていないようです（もちろん相場より恐ろしく高い価格ではありませんよ）。すぐに買い手がつくことで定評のあるマンションだったのですけど…。

素朴な疑問
「中古マンション購入者層が賃貸に流れた」と仮定すると、賃貸市場って活況になるはずだけど、どうなんですかね？

[225: 匿名さん]

今年は住宅ローン減税の谷間(最大200万まで)となることで買い控えもあるのでは？中古は個人間の売買で、基本消費税かからないから、買い煽りできないし。

[226: 不動産業者さん]

こちらも鳴かず飛ばず。ご案内を装った買取ばかりだよ。

[227: 買い換え検討中]

皆さん調子はいかがでしょうか

[228: 買い換え検討中]

年末に一度、そして先週土日に２度目のオープンハウスしましたが、２組しか来ませんでした。本当に売れるのか微妙な気になってきました。三○リハ専任でやってますが、来月3ヶ月契約が切れるので一般にして他社にもお願いしようかと思います。一般にしたら少しは売れる可能性が上がるものでしょうか？どなたかアドバイスよろしくお願いいたします(T-T)

[229: 販売関係者さん]

228さん 今年は動きが悪いので思い切った値下げが必要です

[230: 買い換え検討中]

ありがとうございます。
値下げ検討してみます。

[231: 匿名さん]

>>228
>三○リハ
意味のない伏せ字はよそうぜ

[232: 販売関係者さん]

売り物件は動きが多いが売り買いが入らない

[233: 匿名さん]

消費税増税の駆け込み需用で、買いは新築にばかり目が
いってしまっているということですかね？
中古は消費税関係ないので、増税後でも大丈夫って。

[234: 不動産業者さん]

一旦売り出しはやめて9月以降をお勧めします。状態が悪すぎます。

[235: 匿名さん]

人口減ってるのに、新築マンション建てすぎでしょ。

[236: 大手仲介]

結局1月は動きが芳しくありませんでした。11月くらいから売りだされた物件の多くが売れずに「さらし物件」となっています。売り物が増える一方買い手は全くいません。中古物件はリーマンショック時よりひどい状況です。

[237: 不動産業者さん]

今週末もうごきなし。

[238: 匿名]

234ー237

全然売却仲介出来ていない人たちの弱音だろうか？

[239: 匿名]

いやぶっちゃけ中古は売れてないでしょ

[240: 物件比較中さん]

売れていないです

[241: 匿名]

でもリーマンショック後の２００９年よりはマシです。

[242: 購入経験者さん]

それは、異常な時期の事。

少子高齢化と格差の拡大（これは許容範囲内だと思います）で、需要が大幅に減退しています。それに対して、不動産業界の設備というか供給機能は維持されているので、供給過剰気味ですね。

よって、小学生でも分かる通り、中古市場は低調になります。

特別な案件をここで議論しても意味はないですよ。マウンティングは他でやってください。

[243: 匿名さん]

逆に言えば、中古買うなら今年。
４月頃まで待って、強気の指値を入れる。ローン減税の差額も回収する。
来年の中古市場は、多少活気が出るかもしれないが、ジリ貧感は否めない。

[244: 匿名さん]

確かに、4月ごろに晒しもの物件を強気の指し値で
攻めるのは効果がありそうですね。

ただ、新築がまだ2003年、2004年レベルまで下がり
きっいないので、中古も高止まりしている気がします。
都心には販売価格より高値で取り引きされる中古が
結構あります。ということは、もう一段の大幅下げが
控えている気がします。デフレ状況で、さらにデベの
利益分が上乗せしてあるのに、譲渡益が出るのは異常です。

かなり大幅な値引きで交渉しないと、得したつもりが、
年末には後悔していそうです。

[245: 匿名]

しかしアベノミクスで２年くらいは不動産は上がると思うよ、３年目は知らないけど。

[246: 匿名]

アベノミクスで不動産が上がるなんて短絡的だな
不動産は需要と供給のバランスだよ
需要が減るのに上がるとは思えないね

[247: 匿名さん]

外国人投資家(中国人含む)が、インフレを見越して不動産をばんばん買い始めたら、上がるかも。バブルはないけどね。

[248: 買い替え希望]

１０月から売却活動中です。
ネットで検索すると同じ時期に売り出してたウチと同じ感じの物件（築年数や平米数、価格等）がウチの地域では全然なくなっています。中古は売れないとこちらでは皆さん言っていますが売却活動を中止した物件も多いのでしょうか。１０月からでまだネットで検索して残っているウチはもう晒し物件でしょうか…

[249: 匿名]

地域にもよるんだろうけど売れてないと思うよ
中古調べ始めて半年くらいたつけど同じ物件ばっかり

新築が結構安いからね
中古は割高に感じるんじゃないかな

[250: 仲介]

>>248さん
最近内覧や問い合わせは入っていますでしょうか？ないようでしたらさらし物件継続。残念ながら今後も成約の見込みは厳しいと思われます。
売り出自体をやめる方がおおいので気になるようでしたら仲介業者に成約価格の問い合わせをしてみてください。

[251: 買い替え希望]

２４９さん、２５０さん有難うございます。
内見は毎月２組ほどですがあり、１月に入ってからは先週内見がありました。
ウチのマンションは部屋以外にも問題が多々あり（駐車場どころか駐輪場がない等）、内見の予約の時点で問題な所もお伝えして内見して貰っています。
相場よりやや高いと思うので私は１００万ほど売り出し価格を安くした方がいいんじゃないかと思うんですが、担当の方は内見や問い合わせもあるんだから今安くしない方がよいと言います。いざ交渉の時、値下げ幅が狭くなると難しいと。
今売り出しは１９８０万で、ギリギリ目一杯下げられるラインは１６５０万なんですが、やはり担当の言う通り値下げ幅を狭くしない方が、売り出し価格を下げるよりよいのでしょうか。
マンションについては検索すると該当するマンションが少ないのですぐわかってしまいそうで心配なのであまり情報は出せないのですが、すみません。

[252: 買い換え検討中]

うらやましい。うちなんて売りだして１ヶ月たつけど内覧なし・・・

[253: 匿名さん]

251さん
その条件でしたら私だったら1780万円で売りに出し、営業マンには1700万円までなら交渉に応じられると伝えます。
それでも1700万円以下で申し込みが入った場合は、ギリギリの1650万円で交渉し、それ以上は下げられないと答えます。
価格を下げた方がネットの検索にヒットすると思いますよ。
中古マンションは余っている状態なので、お得感がないと売れないです。
2月3月中に売れないと状況はさらに厳しくなりますので、売りたいのであれば価格を下げた方がいいと思います。

ネットにずっとのっていた物件が消えていると私も気になります。
ネットから消えても成約にはなっていない物件、売主が売るのをあきらめたのかしら？業者買取になったのかしら？と考えています。

[254: 買い替え希望]

２５０さんの売り出し自体止める人が多いと言うのを見て、今は相当売れないのだと思うと２５３さんの言うくらい値下げして売り出さないと難しいのでしょうけど、少しでも残債などの負担なく買い替えしたいと考えると、やはり１７８０万まで下げての勝負は勇気がいります。でも売りたいならそれ位しないとダメなんでしょうね。
２５３さん有難うございました。もう２月なのであまりのんびりもしていられませんがもう少し考えてみたいと思います。

２５２さん、お互い売れるといいですね。

[255: 不動産業者さん]

>>254
来週末と再来週末と売れなかったら期末売却は日程的に無理です。
早めに金額を下げることが必要です。

結構内覧にはきているようですが内覧者から買わない理由を聞いてますか？

[256: 買い替え希望]

売り出し始めは駐輪場がないなど知らないで内見に来た方は、部屋は気に入ってくれたようでしたが駐輪場がないと、との事でした。
あと、殆どの方は管理面が心配といいます。 自主管理ではないんですが修繕が２～３年、修繕計画案より遅くなってなかなか修繕が進んでないし、修繕費もこれからの修繕に対して少ないです。
部屋の理由では自分には合わないと言われた事があります。
先週の内見の方は駐輪場、管理面を伝えた上で内見に来て下さり、ご夫婦だったのですが奥様が具合が悪くなり来れず、ご主人は部屋は気に入って下さったようで今度妻と来てもいいですか、と言って下さったんですが、今週は予定が合わずまだ奥様の内見はない状態です。
もう来週くらいに決まらないと今期は無理なんですね。
そうなるとウチも売り出し自体止める事になりそうです（泣）

[257: 匿名さん]

256さん
どのような不動産屋に売却を依頼していますか？
あまり条件の良くない中古マンションを売るのは、大手よりも中小の方が得意な場合もあります。
大手はいくらでも条件の良いお客様が来るので、条件の悪い物件はあまり熱心にやってくれません。
中小は大手のようにお客様が多いわけではないので、依頼された物件を成約させるために頑張ります。
成約させないと手数料が稼げないので、半ば強引に売ってしまう業者もあると思います。
（もちろん大手でも熱心に販売活動をしてくれる担当者もいると思います。）

[258: 買い替え希望]

２５７さん有難うございます。
問題のあるマンションは中堅の不動産屋の方が売れるかも知れないんですか…
ウチは専任で大成有楽です。担当の方は頑張ってくれてるとは思うのですが、昨年ウチのマンションの違う階をオークラヤが成約させていたので（買い取りしてフルリフォームして売ったようでした）オークラヤも気になっています。どの会社が大手とか中堅とかがよくわからないんですが、オークラヤも大手ですか？
１月中旬に大成の更新をしたばかりだし、今更違う会社に変えられるのか、他社と大成とそんなに違いがあるのかと思うと、このまま契約期間を迎えてしまいそうです。

[259: 主婦さん]

うちのマンションもあまり売れてないです。安すぎるのではと思う位の価格の部屋のみ売れています。
昨年だったらこの位の価格で売れていたと思う物件がいつまでもネットに出続けているので、相場が下がっているのだと思います。でも何か月間もネットに出続けていると「なんで売れないのかしら？何かあるのかしら？」と考えてしまいます。

[260: 匿名さん]

No.258さん

昨年末大手で築深物件を売却しました。
初め地元の業者に依頼しましたが、これは両手狙いでダメでした。話していても不誠実さばかり感じます。
後で知りましたが、口コミでも良く言われていませんでした。


No.259さん

ここがこの値段じゃ売れないだろうなと言う物件がいつまでも残っていますね。
反対に意外に安いと言う物件もありますが、売主が相場を知らず不動産屋の言いなりになって
売りやすい価格を受け入れてしまったのでしょう。
売った人はそれでもいいかも知れませんが、後で売る方は迷惑しますね。

[261: 匿名さん]

258さん
大成有楽もオークラヤも名前は知っていますが、我家の近隣ではほとんど扱いがないので、どのような会社かは分かりません。ただオークラヤで買取になってフルリフォームして売り出されたお部屋の買取価格はかなり低かったと思います。
今1980万円で売りに出していて売れていない物件であれば、買取価格は1000万～1500万位だと思います。

3か月間専任で依頼していてその期間で売れず更新されたのですよね。
そうでしたら一般媒介に変更して、大成有楽以外の会社にも依頼したらいかがですか？
大成有楽とオークラヤ、新聞折込やポスティングのチラシがよく入る会社にしたらよいと思います。
ネットも、ヤフー不動産、スーモ、アットホーム、ホームズが閲覧数が多いので、一般媒介で数社を組み合わせてそれらの媒体全部に載せてもらうようにするといいです。
大成有楽も一般媒介にするのを嫌がるかもしれませんが、どうしても売りたいと思っていることを伝え、来週の3連休もしくは2月末までに売れなければ、一般媒介に変更してくれるように伝えればいいと思います。もしかしたら後がないと思って、焦って売ってくれるかもしれませんよ。
一般媒介にはレインズへの掲載義務がありませんが、レインズに載せてもらえるように依頼した方がいいです。
数社にあたれば、載せてくれるところもあると思います。

[262: 匿名さん]

買い換え希望さんの物件ですが、仲介担当者の言う通り、今の時点では値下げをしない方が良いと思います。
なぜなら、管理に不安を抱えている等のマイナス面から考えると、最終的には金額勝負となりそうで、その時に切れるカード(大幅値引き)を残しておいた方が良いからです。
不動産売却は人任せではなく、売主が主体的に考え決断しないと、損をします。
すぐにできることは専任→一般への切り替えと掃除(不用品処分)です。管理への不安は、今、快適に暮らしていることのアピールで払拭を図ります(根本的な解決にはなっていませんが)

今年は状況が悪いようなので、賃貸の相談を同時に進めたり、期間や金額でラインを引き、売却を一旦諦めることも考えましょう。それから三月末までに売れなければ、一年間買い手が付かない訳ではありません。レインズで調べたうちのマンションは何故か５月の契約成立が多かったです。

[263: 買い替え希望]

皆さん色々なアドバイス有難うございます。

２６０さん、ウチも築古物件です。何ヶ月で売却出来ましたか？希望価格で売れましたか？

２６１さん、違う階のオークラヤの買い取りは確かに相当安かっただろうと思います。大成有楽の担当にウチの物件を買い取りにしたら、やはり１０００万位になってしまうんじゃないかと言われました。大成有楽も買い取りはあるみたいですが物件に買い取り基準（だったかな？）があって、ウチの物件は買い取り出来ないそうです。逆に買い取りしてくれる不動産屋だと売るより買い取りに仕向けられそうで怖いんですが、買い取りでは絶対売らないと最初から言っておけば売る事に専念して貰えるんでしょうか。
ウチもレインズには載せていて、大成有楽のお客さんより他社のお客さんの方が内見も多いです。担当はウチで両手は考えていないみたいです。

２６２さん、まさに担当の考えは２６２さんと同じです。値下げするしか出来ないので大幅値下げ出来ないと難しいと。
売主が主体的にって難しいですね。こっちは初めての売却で、不動産屋は色々な売却や成約を経験してきた方達ですから。

因みにこちらで皆さんのアドバイスでは一般に切り替えた方がいいみたいですが、一般にしたら色々な不動産屋に価格設定とか口出しされないのでしょうか？

長くなり申し訳ないんですが、子供の学校の関係で、来年の３月までに、出来たら買い替え出来たらと思っています。今回売れなかったら売り出しを一旦止めて、その後どうすればいいでしょうか。今年の秋にまた売り出してもこの物件春にもあったなって思われたりするでしょうか。

[264: 匿名さん]

No.263さん

1ヶ月で言い値で売れました。
5年前に全面リフォームしてきれいに使っていたので、同じような築年の物件と比べられても
条件は良かったと思います。

[265: 匿名さん]

263さん

来年の3月までに買い替えをしたいのですね。
買い替えの購入したい物件は決まっているのでしょうか？売却が決まってから探すのでしょうか？もし売却が決まって、購入したい物件がすぐに見つからなかった場合は賃貸に一度入るのでしょうか？
絶対に買い替えをしたいと思っているのでしょうか？希望価格で売れなかった場合はそのままずっと今のマンションに住むつもりなのでしょうか？
その答えによって、販売方法やいつまでに売らなければいけないかなど変わってくると思います。

一般媒介には複数の業者に重ねて依頼できるのでメリットもありますが、あまり人気のない物件を相場よりも高く売り出している場合などは、どこの業者からもほっておかれる可能性もあります。不動産屋は成約しないとお金が稼げないので、成約の望みがほとんどない物件に経費や手間ひまをかけられないのです。

ちなみに専任媒介の場合、レインズ登録と2週間ごとの報告は義務です。専任媒介を結んだ場合は業者は必ずやらなければいけないのです。業者が両手を狙うのは人気のある物件や相場よりも安めの物件です。3か月以上売れていない物件を両手狙いでとめる業者はあまりないと思います。他社から物件確認の電話が入ったら、ぜひお願いします！といった感じだと思います。売れなければ1円にもならないので・・・・

[266: 買い替え希望]

２６４さんは希望価格で１ヶ月で成約出来たんですね。凄い事ですよね！ウチも５年前に部屋はリフォームしてあるので内見では綺麗ですねとは言われるんですが、やはり駐輪場や管理面がネックなんでしょうか。（一番は価格でしょうけど）駐輪場の事は、ウチが買い替えをしたい理由の大きな要因の一つにもなっていますし…。

２６５さん、来年の３月までに売れなかったら暫くはここに住むつもりです。最低ラインの１６５０万で売れなかったら多分買い替えも難しいので。
買い替えを考えているエリアなら主人の通勤も楽になり、主人の実家も近くなり、今のマンションより築年数も平米数もゆとりがあってもマンションの価格相場が今住んでいる地域より少し安いので、本当は子供達が小学校にあがる前に買い替えしたいのです。物件は調べてるだけで、買い替えたい物件がはっきりここ！と決まってる訳ではなく、一応ここがいいかなとピックアップしてる物件は何件かあります。なるべく賃貸に一度越さないで済むように空室の即時という物件の中から探しています。でももし買い替えが出来なかったら…、その先はあまり考えてないんですが、とりあえず私も働いて（今は子供が小さく預け先がない）繰り上げ返済して今のローン返済を頑張ろうかなと。
まずここが売れないと物件探してても仕方ないんでしょうけど、もしここが売れたらの事を考えて買い替えしたいエリアに行ったりもして色々調べてる状態です。

とりあえず今の担当に、一般にしてでも今期に売れるように頑張ってみたいと伝えてみます。

[267: 匿名さん]

ひとつ提案ですが、買い替えを検討されている地域の中古物件の内覧を申し込んでみては？
購入者として物件を見れば、希望地区の物件も見れるし、購入検討者がどういう視点で物件を見るのか、ご自身の売却の参考になるので一石二鳥ではないですか？
中古でも新築でも、購入しようという動機に共通するものが、「よりよい未来が想像できる」ことです。通勤が便利になる、子供の学区に近い、病院に近くなる、明るいリビング、部屋数が増える、等々、そこで暮らすことでよりより良い生活が送れる、というイメージです。新築はモデルルーム等、プロの戦略であの手この手で飾られますが、中古のイメージは売主自身が知らず知らずに発信してしまっています。自分の住んでいるマンション、居室が、どんなイメージを持たれるか、冷静に判断し、改善できる点は改善する必要があります。特に内覧者が何人もいたにも関わらず決まらない場合は、内覧でマイナスのイメージを持たれたか、プラスになるイメージが得られなかったかです。イメージ改善に自信がない場合は、一旦希望地区の賃貸に移ってでも、空室にしての売却活動をお勧めします。賃貸ならば、購入に比べ、売れなかった場合のダメージが少なく済みます。

[268: 買い替え希望]

２６７さん、ご提案有難うございます。そうですね、買い替え希望エリアでの物件の内見もしてみようと思います。
一応売却活動を始める際に水周りもハウスクリーニングに頼んで水垢など徹底的になくしてピカピカにして（今もそれを維持）収納スペースが多いので家具はあまりなく、部屋の広さが狭く感じないようにとか、部屋全体がアイボリーなのでくすんだ場所は塗り替えたり、出来る事はしてるつもりなんですが、なん組も内見に来てどなたからも交渉にも至らないというのは部屋に問題があるんでしょうから、もう少し客観的に購入者側に立って部屋を改善しないといけないんでしょうね。
不動産屋担当にも「売れたらいいな」位に言ってたので、やっぱり今の時期に何とか売れるように行動を起こしたいと強く出てみます。
住みたいエリアで物件の内見をしたら買い替えたい思いも更に強くなるでしょうし、やる気にも繋がるし、勉強にもなりますね。

本当は賃貸に移って部屋を空にした方がいいのは十分わかっているんですが、やはり金銭的に難しいです。

私の考えでは今の１９８０万から１８８０万か、１８５０万に値下げして、１７００万とか１６５０万で買ってくれる人を期待したいのですが、値下げよりまず不動産屋を専任から一般にするべきなんでしょうか。
他の不動産屋のお客さんも内見に来てるので、一般にしてもあまり変わらない気がするんですが…

[269: 匿名さん]

>住みたいエリアで物件の内見をしたら買い替えたい思いも更に強くなるでしょうし、
>やる気にも繋がるし、勉強にもなりますね。

>本当は賃貸に移って部屋を空にした方がいいのは十分わかっているんですが、やはり
>金銭的に難しいです。

>私の考えでは今の１９８０万から１８８０万か、１８５０万に値下げして、１７００万
>とか１６５０万で買ってくれる人を期待したいのですが、値下げよりまず不動産屋を専任
>から一般にするべきなんでしょうか。
>他の不動産屋のお客さんも内見に来てるので、一般にしてもあまり変わらない気がするん
>ですが…

引越しして空き部屋になれば１９８０万のままでも売れると思います。

しかし、１９８０万で売って、新たにまた２千万の物件を買うのですか？

仲介手数料だけで６パーセント１２０万掛かりますし、諸経費あわせて３００万位の損失に
なりませんか？子供の学区だけ考えるのであれば中学卒業までの１０年だけ賃貸でも良いの
ではありませんか？

[270: 買い替え希望]

いえ買い替え検討の物件は残債と諸費用を合わせても今の住所ローンと同じ位で済むような価格の物件を探しています。
今住んでいる地域は立地が良いので、今住んでいる地域での買い替えは不可能なんですが、希望のエリア（隣県になります）では結構探せば残債上乗せしても今の支払いと同じ位で済ませられるので。
今の時期で考えているのは主人の年齢、駐輪場の問題（今は子供乗せ自転車を１台、近くの駐輪場を借りて置かせてもらってますが、子供が小学校に２人上がり駐輪場に３台置かせてもらったら毎月駐輪場だけで１万近くかかります）、築古マンションなのに修繕がなかなか進まないので、ローンが完済した頃に果たして住んでられるのかという不安など…

色々考えたらどうしたらいいのか逆にわからなくなりますね。

[271: 買い替え希望]

すみません。先程住宅ローンを住所ローンと書いてしまいました。

何だか専任か一般かでなく人生相談みたいになってしまいすみませんでした。
今週は忙しくなるので、また何かありましたら書き込みさせて頂きます。沢山の方に親身に考えて頂きとても嬉しかったし何度も読んで参考にさせて頂き、色々考えてみたいと思います。
本当に有難うございました。