一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[21: 不動産購入勉強中さん]

5月から売却活動を始めました。
私達は平日共働きで家に誰もいないため、内覧活動は土、日曜日しかできません。
上記のような環境の売却活動中の方々、もし平日内覧希望のお客様が現れた場合、どのように対応しているかお教え下さい。

[22: 親同居さん]

平日に内覧する方は本気度が高い気がします。
早く売りたいなら、仕事を一時抜けるなどして対応した方がいいでしょう。
別の方が買ってくれる保証など、どこにもないですからね。

[23: 匿名さん]

確かに、急に見に来る人は断らない方がいいですよ。
何か事情があって急いでいる人か、
じっくり慎重に物事を決めるタイプではない人が多いので、
サクッと決めちゃう人が多いようです。

[24: ビギナーさん]

買う気のあるお客様と、買う気のないお客様の違いを教えていただけたらと思います。
何でも構いませんので、お教え下さい！

[25: 匿名さん]

業者に、その客が買う気のあるお客さんかそうでないか、単刀直入に訊けばよい。態度である程度分かるのでは。

[26: 不動産業者さん]

そんな事、言えんわ。

[27: 匿名さん]

>24

オープンルームでもないのに内覧する人は全員買う気ありますよ。

[28: 匿名さん]

>24さん
半年売り出して13組の内見に立ち会った経験で言わせてもらいますと、
「隣や上の住民のこと」や「周辺の騒音のこと」を聞く人は、
かなり本気度が高いと感じました。
音の情報はネットでは分からないですからね。
まあ、何の確証もない私の勝手な意見ですが…。

[29: 匿名さん]

居住中のマンションの内覧に行くのは、本気じゃないとなかなか行けないと思う。

[30: 匿名さん]

>> 29さん

自分もそう思って居住中に売りに出しましたが、そうではない
内覧者もそれなりにいました。居住中だろうがなんだろうが、
「売り物なんだからとりあえず見せて」といった内覧もあります。

>> 28さん

わたしも半年で13組の内覧に対応しました。
仰せの通り、「上下左右の住民のこと」や「騒音のこと」を
聞く人は本気度が高いですね。

一方で、少しでも気になる点があったら買わないものだと
感じました。あ、ここがマイナスと感じたな、と思ったら
ものの見事に申し込みなし。

最終的に買って頂いた方は、マイナスポイントはリフォーム
で対応可能と判断していただけたので、申し込みをして
頂けました。

眺望とか騒音とかが気に入らなかったらどうしようもないので
本気の客だったとしてもあきらめるしかないですね。

[31: 匿名さん]

先日の午後、初の内覧者を迎えました。

ご夫妻でしたが、４０分ぐらいかけて室内や設備を一通りご覧になった後、
騒音や周囲の住人について質問されました。

そして、その日の夜、業者から前向きに検討されているとの連絡を受けました。

本気で検討されている方は、生活環境についても関心を持たれることが多いと思います。

[32: 匿名さん]

周囲の住民についての情報は、事実をありのままに言うものですか？
かなり不利な情報があっても？

[33: 匿名さん]

>31さん
一発目で決まりですか、凄いですね！
ウチは半年けかてようやく今週末に契約となりました。
その間、内覧がある度にガッカリして精神的にホント厳しかったですよ。
一般で最大６社と契約してましたが、
結局、あんまり積極的でなかった業者さんのお客さんで決まったので、
決まるときは、サクッと決まるもんだなというのが感想です。
今は、このお客さんがドタキャンされないように祈ってます。

[34: 物件比較中さん]

売り出して約半年、5組の内覧がありました。
おっしゃるように周辺環境を尋ねる人は本気度が高いと思います。
先日の方には、学校や幼稚園についても尋ねられました。
価格を相場より高く設定しているせいで、まだ売れないのですが、
並行して賃貸の募集も始めました。どちらかに決まるといいけれど・・・

[35: 匿名さん]

>34さん
どちらかに決まるといいですねー。

我が家は売り出して半年ぐらいで、20組ぐらいは内覧ありました。
相場より高めだったので、結局決まらず。（取り扱いは一般で４社）

賃貸も平行しようかな。と契約しているうちの1社で賃貸募集も平行してみたら
3日で決まっちゃいました。

あまり地盤が強くない土地柄でもあるため（液状化するほどではないですが）、
地震後はやはり新築・中古とも価格が落ちた感じがします。
が、駅近・都心から近いため、賃貸相場はまったくさがってない状況でした。

住んでいる場所にもよるんでしょうが、やはり、今はなんとなく中古市場は
あまり活発でない気がしました。

[36: 匿名さん]

売却された皆さまは、希望価格より下げて売却されたのですか？

[37: 匿名さん]

よほどの人気物件なら別でしょうけど
今は買い主から値下げ交渉が入るのが当たり前だと思いますね。
売り主側も、急ぎでない限りは、少し高めの価格で売り出す感じでしょう。
でも、それだと買い主の希望価格より相当高いわけで、なかなか売れないわけですｗ。
ちなみに、私の場合は当初の売り出し価格から200万円値下げしましたが
それでも想定していた最低希望価格よりは、やや高く売れました。ニコリ。

[38: 契約済みさん]

厳しいご意見を頂くことを承知で、お聞きします。
先日、賃貸中の物件をオーナーテェンジで売却を開始したところ、2週間で買主が付き、売却契約を結ぶと同時に
手付金を頂きました。引き渡しは今月末です。
たまたまネットを検索していたところ、同じマンションの上階で多少条件の良い（西向き→南向き）ところが、
契約価格より1,000万円で売り出していました。
そちらの売却が決まったわけではなさそうですが、こちらとしては、オーナーテェンジとはいえ、安く売りすぎたのでは？
というもやもやした気持ちで一杯です。
手付金分を違約金として払ってでも契約解除すべきかどうか、悩んでおります。

同じような経験の方がいらっしゃれば、アドバイスをお願いします。

[39: 匿名さん]

>38

詳細を拝見しないと何ともいえませんが、オーナーチェンジで２割引、南向きが西向きになって１割引ですので、全部で３割程度は下がって当然です。この３割が１０００万から大きく離れてるなら検討すべきでしょうけど、そんなことないですよね？

[40: 匿名さん]

総額も分からないのに何割引きも何も

売り出し価格と比較しても意味がないでしょう成約ならともかく

[41: 匿名]

値引率は５パーセント前後が多いですね。それ以上は売り出し価格変更を伴います。

[42: NO38]

＞NO39,40,41
早々にレス頂き、ありがとうございます。
書ける範囲で、以下が概要です。

私の物件（オーナーテェンジ）
：築12年
：川崎市内、駅徒歩5分
：6階建て3階、西向き、3ＬＤＫ、20坪
：成約価格　3,000万円

売出中の物件（オーナーチェンジではない）
：同マンション6階、南向き、3ＬＤＫ、22坪
：売出価格　4,000万円

こう書いてみますと、ＮＯ39様の仰るとおり、妥当な範囲であるような気がしてきました。
ＮＯ41様の仰るとおり、当初3,150で売出し、3,000で決まりましたので、5％の値引きでした。

売出し初めてからあまりに早く売れてしまい、150万円も値引きしてしまったので、失敗したなあと思っていたのですが、
手付金分を違約金として払ってまで解除すべきではなさそうだな、と皆様のご意見を伺って思いました。

[43: 匿名さん]

なんと、３階と６階の違いで、面積も１割違うんですか。そうであれば、４２さんは大成功だと思います。売り抜け成功と思って次のことを考えた方が良いでしょう。

[44: 匿名さん]

3LDKの中古を買うのは子供ありのファミリー層が多いので
駅からの距離より、まず日当たりが最優先されます。
西向きは夏の西日がキツいので嫌われますよ。
あと、3LDKだと70㎡以上を希望される方が多いはずで
20坪だと子供なしで2LDK狙いの新婚さんあたりが対象になり
予算は3000万円以下という人が多くなります。
それと、3Fと6Fでも数百万円の差があっておかしくないですね。
ということで、賃貸用物件だからその価格で売れたと考えるべきでしょう。

[45: 匿名さん]

参考に表面利回りで何％ぐらいですか。オーナーチェンジ物件との事ですので。

結局購入者の視点はそこですよね。居住用でないなら住宅ローン利用でもないだろうし。

[46: NO38]

ＮＯ43,44,45様

皆様のご意見を伺って、全く後悔する必要の無いことがよくわかりました。
これで気持ち良く引き渡しを迎えられそうです。ありがとうございました。
ちなみに、表面利率は6.5％くらいです。

[47: 匿名さん]

買う立場で見ると、部屋数も設備も同じだとしても
１ランク以上違う。おそらく購入層が違う。

最上階の方の値引きを考えると、手付倍返ししてその分をのせて
売れる可能性はかなり低いでしょう。

７２平米　最上階（６F)　南向き
６６平米　３階　　　　　西向き

[48: 匿名さん]

現在、売却活動中です。
今週土曜日に内覧が2件入っておりますが、天気予報は雨。
そんな時、皆さまは内覧を断りますか？
また内覧時間が重なりそうなんですが、皆さまは別々に内覧するようしていますか？
ちなみに2件の内覧客は、ちがう業者様からのご案内です。

[49: 匿名さん]

内覧は基本的に断らないほうがいいですよ。
誰が買ってくれるかなんて、本当にわかりませんから。
あと、内覧が2組が重なるのは売り手側に有利ですね。
人気物件なのかな？　と思ってもらえます。

[50: 匿名さん]

皆さん、売却するために特に行った事などありますか？

[51: 匿名さん]

４６さん、表面６．５との由。十分でしょう。爪を伸ばさない方が正解と思います。


内覧重複は格好の見せ場ですよ。あえて重複させるべきです。

[52: 働くママさん]

売却活動中の皆様、内覧中、設備の説明や住環境などはご自身で説明をしていますか？
それとも不動産業者任せで、何も話し掛けませんか？

[53: 匿名]

経験上、積極的に話すというより質問を待ってそれに答える方が良い感じですね。

[54: 匿名]

そうですね。闇雲なアピールと映りかねない面があるので黒子に徹することが肝要です。特に旦那とか子供は近所の公園にでも出かけさせて奥さん一人で十分と思います（余程変な業者の同行でさえなければ）。兎にも角にも掃除を徹底することです。

[55: 不動産業者さん]

54＞ほんと　それとすてきな奥さんだと得しますね。この人が住むところなら安心できるし気分もいい。
かわいいエプロン姿　子供のスモックが干され、無造作に置かれたおもちゃなど演出効果大ですね。
その反対で掃除をしないで臭い老夫婦の家はホコリで痒くなります。物を捨てないとガラクタの中にいる。
御魂が宿ってスルーです。掃除が1番。見た目が清潔じゃない風呂トイレキッチンを見ると人に見せて恥ずかしい。

[56: 匿名]

売るのをやめて、賃貸に回したという方が、何組かいるようですが、賃貸でどれぐらい（この先何年ぐらい）所有するお考えですか？

まだ、ローンが残っているのではと思うのですが、新しいマンション購入してそちらもローンを組む場合、ダブルローンて厳しくないかな？と思うのですが。もちろん、貸し出すマンションはその分として払う毎月のローン支払いより高く貸すのでしょうが・・・。

私も現在築６年のマンションをあと３年ぐらいで売って、もすこし広いマンションを購入したいと思ってるのですが、最近自分の住むエリアは、割安感のある新築マンションが増えてきたので（といっても割安マンションは幹線道路沿い）、自分が売りたい値段では売れないだろうと感じているので、まずは、何年か賃貸で貸そうかとも思っているのですけど。。。

[57: 匿名さん]

売り出して９カ月かかりましたが、ようやく引き渡し完了しました。
よっぽど、更に値引きしようかと思いましたが、
ほぼ希望価格で売れたので満足しています。
契約から引き渡しの間、大地震が来ないようにと祈っていましたが、
実際に引き渡しが終わると気分がスカッとしますね！
ここまで、この板の意見をいろいろと参考にさせていただきました。
皆様ありがとうございました。

[58: 匿名さん]

マンション売却に成功した皆様、マンション売却金額、マンション購入価格、築年数、間取りなど教えていただけないでしょうか？

[59: 匿名さん]

売却7300万円、購入6000万円、築8年、95平米4LDK。
震災前なら8000万ぐらいはいったのではとちょっと残念

[60: 匿名さん]

購入金額を上回るってすごいですね、
購入一年半ですでにマイナス100万円でした。
あと手数料は一般だと値引きはないのでしょうか？

[61: 匿名さん]

いいな～。買った価格より上で売れるなんて。
私は築13年で購入価格より15％ダウンで売りました。
それでも、そんなに損した気にはなっていなかったので…。

[62: 匿名さん]

売却額:5,850万円
購入額:4,280万円
築8年
76m2の3LDK
59さんと同じく震災前でしたら6,200万円位で売却できていただろうと思う。
不動産が底の2003年購入しました。

[63: 匿名さん]

おお凄い！　
購入時より高く売っている人って結構いるもんですね。
やっぱり築10年以内で売るのが正解なんでしょうか？

[64: 匿名さん]

10年以内というより、今年８年目の物件に限ってのことなのかも。
うちも駅から１２分という悪条件でも購入時より高く売ることができました。
それだけ購入時の価格が低かったということです。

[65: 匿名さん]

２００３年か２００４年のころはなぜか破格の値段で新築が売っていた。
（ヒューザーの事件の後だからでしょうか？）

築２５～３０年の（６０～８０平米）で２５００万円前後の地域に
５５平米～７０平米位だが３３８０万円で売り出されたことがある。

現在は、新築は５０００万円超え、安くても４８００万円位で、
中古が２９８０万円前後（２５年超の場合）、
なので、当時のその物件が３９８０万円や３７８０万円位でよく出ている。
手数料払っても単純計算で５００万円位は手にしていることになる。

今買っても、１０年後ではおそらく５００万円から１０００万円位は
買値より安くしないと売れないと思う。

[66: 匿名]

違いますよ。
2005年マンション暴落説ってのがあって、
マンションを買い控える人が多かったんです。

反面、湾岸などのタワマンは暴落説に関係なく人気でした。

その後
暴落は起きずにプチバブルが起きたんですから、ヒニクですね。

[67: 匿名さん]

なるほど、8年ほど前は買値が安かったのですね。
ほかの年に買った人はどうなんでしょうか？

[68: 匿名]

1992年に新築4200万円、手狭になったので査定をしてもらったら1280万円で売り出し価格は1480万円。反応はありません。

[69: 匿名さん]

68さん

物件の概況をお知らせ下さい。

[70: 匿名さん]

これから自宅マンションを売却する予定の者です。
教えてください。

一定期間が過ぎても売れない場合、価格を下げていくのが王道のようですが、その時の下げ幅というのはどのくらいが妥当なのでしょうか?
現売出価格の○%とか目安はありますか?
地域によっても違うものですか？