一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[21: 不動産購入勉強中さん]

5月から売却活動を始めました。
私達は平日共働きで家に誰もいないため、内覧活動は土、日曜日しかできません。
上記のような環境の売却活動中の方々、もし平日内覧希望のお客様が現れた場合、どのように対応しているかお教え下さい。

[22: 親同居さん]

平日に内覧する方は本気度が高い気がします。
早く売りたいなら、仕事を一時抜けるなどして対応した方がいいでしょう。
別の方が買ってくれる保証など、どこにもないですからね。

[23: 匿名さん]

確かに、急に見に来る人は断らない方がいいですよ。
何か事情があって急いでいる人か、
じっくり慎重に物事を決めるタイプではない人が多いので、
サクッと決めちゃう人が多いようです。

[24: ビギナーさん]

買う気のあるお客様と、買う気のないお客様の違いを教えていただけたらと思います。
何でも構いませんので、お教え下さい！

[25: 匿名さん]

業者に、その客が買う気のあるお客さんかそうでないか、単刀直入に訊けばよい。態度である程度分かるのでは。

[26: 不動産業者さん]

そんな事、言えんわ。

[27: 匿名さん]

>24

オープンルームでもないのに内覧する人は全員買う気ありますよ。

[28: 匿名さん]

>24さん
半年売り出して13組の内見に立ち会った経験で言わせてもらいますと、
「隣や上の住民のこと」や「周辺の騒音のこと」を聞く人は、
かなり本気度が高いと感じました。
音の情報はネットでは分からないですからね。
まあ、何の確証もない私の勝手な意見ですが…。

[29: 匿名さん]

居住中のマンションの内覧に行くのは、本気じゃないとなかなか行けないと思う。

[30: 匿名さん]

>> 29さん

自分もそう思って居住中に売りに出しましたが、そうではない
内覧者もそれなりにいました。居住中だろうがなんだろうが、
「売り物なんだからとりあえず見せて」といった内覧もあります。

>> 28さん

わたしも半年で13組の内覧に対応しました。
仰せの通り、「上下左右の住民のこと」や「騒音のこと」を
聞く人は本気度が高いですね。

一方で、少しでも気になる点があったら買わないものだと
感じました。あ、ここがマイナスと感じたな、と思ったら
ものの見事に申し込みなし。

最終的に買って頂いた方は、マイナスポイントはリフォーム
で対応可能と判断していただけたので、申し込みをして
頂けました。

眺望とか騒音とかが気に入らなかったらどうしようもないので
本気の客だったとしてもあきらめるしかないですね。

[31: 匿名さん]

先日の午後、初の内覧者を迎えました。

ご夫妻でしたが、４０分ぐらいかけて室内や設備を一通りご覧になった後、
騒音や周囲の住人について質問されました。

そして、その日の夜、業者から前向きに検討されているとの連絡を受けました。

本気で検討されている方は、生活環境についても関心を持たれることが多いと思います。

[32: 匿名さん]

周囲の住民についての情報は、事実をありのままに言うものですか？
かなり不利な情報があっても？

[33: 匿名さん]

>31さん
一発目で決まりですか、凄いですね！
ウチは半年けかてようやく今週末に契約となりました。
その間、内覧がある度にガッカリして精神的にホント厳しかったですよ。
一般で最大６社と契約してましたが、
結局、あんまり積極的でなかった業者さんのお客さんで決まったので、
決まるときは、サクッと決まるもんだなというのが感想です。
今は、このお客さんがドタキャンされないように祈ってます。

[34: 物件比較中さん]

売り出して約半年、5組の内覧がありました。
おっしゃるように周辺環境を尋ねる人は本気度が高いと思います。
先日の方には、学校や幼稚園についても尋ねられました。
価格を相場より高く設定しているせいで、まだ売れないのですが、
並行して賃貸の募集も始めました。どちらかに決まるといいけれど・・・

[35: 匿名さん]

>34さん
どちらかに決まるといいですねー。

我が家は売り出して半年ぐらいで、20組ぐらいは内覧ありました。
相場より高めだったので、結局決まらず。（取り扱いは一般で４社）

賃貸も平行しようかな。と契約しているうちの1社で賃貸募集も平行してみたら
3日で決まっちゃいました。

あまり地盤が強くない土地柄でもあるため（液状化するほどではないですが）、
地震後はやはり新築・中古とも価格が落ちた感じがします。
が、駅近・都心から近いため、賃貸相場はまったくさがってない状況でした。

住んでいる場所にもよるんでしょうが、やはり、今はなんとなく中古市場は
あまり活発でない気がしました。

[36: 匿名さん]

売却された皆さまは、希望価格より下げて売却されたのですか？

[37: 匿名さん]

よほどの人気物件なら別でしょうけど
今は買い主から値下げ交渉が入るのが当たり前だと思いますね。
売り主側も、急ぎでない限りは、少し高めの価格で売り出す感じでしょう。
でも、それだと買い主の希望価格より相当高いわけで、なかなか売れないわけですｗ。
ちなみに、私の場合は当初の売り出し価格から200万円値下げしましたが
それでも想定していた最低希望価格よりは、やや高く売れました。ニコリ。

[38: 契約済みさん]

厳しいご意見を頂くことを承知で、お聞きします。
先日、賃貸中の物件をオーナーテェンジで売却を開始したところ、2週間で買主が付き、売却契約を結ぶと同時に
手付金を頂きました。引き渡しは今月末です。
たまたまネットを検索していたところ、同じマンションの上階で多少条件の良い（西向き→南向き）ところが、
契約価格より1,000万円で売り出していました。
そちらの売却が決まったわけではなさそうですが、こちらとしては、オーナーテェンジとはいえ、安く売りすぎたのでは？
というもやもやした気持ちで一杯です。
手付金分を違約金として払ってでも契約解除すべきかどうか、悩んでおります。

同じような経験の方がいらっしゃれば、アドバイスをお願いします。

[39: 匿名さん]

>38

詳細を拝見しないと何ともいえませんが、オーナーチェンジで２割引、南向きが西向きになって１割引ですので、全部で３割程度は下がって当然です。この３割が１０００万から大きく離れてるなら検討すべきでしょうけど、そんなことないですよね？

[40: 匿名さん]

総額も分からないのに何割引きも何も

売り出し価格と比較しても意味がないでしょう成約ならともかく

[41: 匿名]

値引率は５パーセント前後が多いですね。それ以上は売り出し価格変更を伴います。

[42: NO38]

＞NO39,40,41
早々にレス頂き、ありがとうございます。
書ける範囲で、以下が概要です。

私の物件（オーナーテェンジ）
：築12年
：川崎市内、駅徒歩5分
：6階建て3階、西向き、3ＬＤＫ、20坪
：成約価格　3,000万円

売出中の物件（オーナーチェンジではない）
：同マンション6階、南向き、3ＬＤＫ、22坪
：売出価格　4,000万円

こう書いてみますと、ＮＯ39様の仰るとおり、妥当な範囲であるような気がしてきました。
ＮＯ41様の仰るとおり、当初3,150で売出し、3,000で決まりましたので、5％の値引きでした。

売出し初めてからあまりに早く売れてしまい、150万円も値引きしてしまったので、失敗したなあと思っていたのですが、
手付金分を違約金として払ってまで解除すべきではなさそうだな、と皆様のご意見を伺って思いました。

[43: 匿名さん]

なんと、３階と６階の違いで、面積も１割違うんですか。そうであれば、４２さんは大成功だと思います。売り抜け成功と思って次のことを考えた方が良いでしょう。

[44: 匿名さん]

3LDKの中古を買うのは子供ありのファミリー層が多いので
駅からの距離より、まず日当たりが最優先されます。
西向きは夏の西日がキツいので嫌われますよ。
あと、3LDKだと70㎡以上を希望される方が多いはずで
20坪だと子供なしで2LDK狙いの新婚さんあたりが対象になり
予算は3000万円以下という人が多くなります。
それと、3Fと6Fでも数百万円の差があっておかしくないですね。
ということで、賃貸用物件だからその価格で売れたと考えるべきでしょう。

[45: 匿名さん]

参考に表面利回りで何％ぐらいですか。オーナーチェンジ物件との事ですので。

結局購入者の視点はそこですよね。居住用でないなら住宅ローン利用でもないだろうし。

[46: NO38]

ＮＯ43,44,45様

皆様のご意見を伺って、全く後悔する必要の無いことがよくわかりました。
これで気持ち良く引き渡しを迎えられそうです。ありがとうございました。
ちなみに、表面利率は6.5％くらいです。

[47: 匿名さん]

買う立場で見ると、部屋数も設備も同じだとしても
１ランク以上違う。おそらく購入層が違う。

最上階の方の値引きを考えると、手付倍返ししてその分をのせて
売れる可能性はかなり低いでしょう。

７２平米　最上階（６F)　南向き
６６平米　３階　　　　　西向き

[48: 匿名さん]

現在、売却活動中です。
今週土曜日に内覧が2件入っておりますが、天気予報は雨。
そんな時、皆さまは内覧を断りますか？
また内覧時間が重なりそうなんですが、皆さまは別々に内覧するようしていますか？
ちなみに2件の内覧客は、ちがう業者様からのご案内です。

[49: 匿名さん]

内覧は基本的に断らないほうがいいですよ。
誰が買ってくれるかなんて、本当にわかりませんから。
あと、内覧が2組が重なるのは売り手側に有利ですね。
人気物件なのかな？　と思ってもらえます。

[50: 匿名さん]

皆さん、売却するために特に行った事などありますか？

[51: 匿名さん]

４６さん、表面６．５との由。十分でしょう。爪を伸ばさない方が正解と思います。


内覧重複は格好の見せ場ですよ。あえて重複させるべきです。

[52: 働くママさん]

売却活動中の皆様、内覧中、設備の説明や住環境などはご自身で説明をしていますか？
それとも不動産業者任せで、何も話し掛けませんか？

[53: 匿名]

経験上、積極的に話すというより質問を待ってそれに答える方が良い感じですね。

[54: 匿名]

そうですね。闇雲なアピールと映りかねない面があるので黒子に徹することが肝要です。特に旦那とか子供は近所の公園にでも出かけさせて奥さん一人で十分と思います（余程変な業者の同行でさえなければ）。兎にも角にも掃除を徹底することです。

[55: 不動産業者さん]

54＞ほんと　それとすてきな奥さんだと得しますね。この人が住むところなら安心できるし気分もいい。
かわいいエプロン姿　子供のスモックが干され、無造作に置かれたおもちゃなど演出効果大ですね。
その反対で掃除をしないで臭い老夫婦の家はホコリで痒くなります。物を捨てないとガラクタの中にいる。
御魂が宿ってスルーです。掃除が1番。見た目が清潔じゃない風呂トイレキッチンを見ると人に見せて恥ずかしい。

[56: 匿名]

売るのをやめて、賃貸に回したという方が、何組かいるようですが、賃貸でどれぐらい（この先何年ぐらい）所有するお考えですか？

まだ、ローンが残っているのではと思うのですが、新しいマンション購入してそちらもローンを組む場合、ダブルローンて厳しくないかな？と思うのですが。もちろん、貸し出すマンションはその分として払う毎月のローン支払いより高く貸すのでしょうが・・・。

私も現在築６年のマンションをあと３年ぐらいで売って、もすこし広いマンションを購入したいと思ってるのですが、最近自分の住むエリアは、割安感のある新築マンションが増えてきたので（といっても割安マンションは幹線道路沿い）、自分が売りたい値段では売れないだろうと感じているので、まずは、何年か賃貸で貸そうかとも思っているのですけど。。。

[57: 匿名さん]

売り出して９カ月かかりましたが、ようやく引き渡し完了しました。
よっぽど、更に値引きしようかと思いましたが、
ほぼ希望価格で売れたので満足しています。
契約から引き渡しの間、大地震が来ないようにと祈っていましたが、
実際に引き渡しが終わると気分がスカッとしますね！
ここまで、この板の意見をいろいろと参考にさせていただきました。
皆様ありがとうございました。

[58: 匿名さん]

マンション売却に成功した皆様、マンション売却金額、マンション購入価格、築年数、間取りなど教えていただけないでしょうか？

[59: 匿名さん]

売却7300万円、購入6000万円、築8年、95平米4LDK。
震災前なら8000万ぐらいはいったのではとちょっと残念

[60: 匿名さん]

購入金額を上回るってすごいですね、
購入一年半ですでにマイナス100万円でした。
あと手数料は一般だと値引きはないのでしょうか？

[61: 匿名さん]

いいな～。買った価格より上で売れるなんて。
私は築13年で購入価格より15％ダウンで売りました。
それでも、そんなに損した気にはなっていなかったので…。

[62: 匿名さん]

売却額:5,850万円
購入額:4,280万円
築8年
76m2の3LDK
59さんと同じく震災前でしたら6,200万円位で売却できていただろうと思う。
不動産が底の2003年購入しました。

[63: 匿名さん]

おお凄い！　
購入時より高く売っている人って結構いるもんですね。
やっぱり築10年以内で売るのが正解なんでしょうか？

[64: 匿名さん]

10年以内というより、今年８年目の物件に限ってのことなのかも。
うちも駅から１２分という悪条件でも購入時より高く売ることができました。
それだけ購入時の価格が低かったということです。

[65: 匿名さん]

２００３年か２００４年のころはなぜか破格の値段で新築が売っていた。
（ヒューザーの事件の後だからでしょうか？）

築２５～３０年の（６０～８０平米）で２５００万円前後の地域に
５５平米～７０平米位だが３３８０万円で売り出されたことがある。

現在は、新築は５０００万円超え、安くても４８００万円位で、
中古が２９８０万円前後（２５年超の場合）、
なので、当時のその物件が３９８０万円や３７８０万円位でよく出ている。
手数料払っても単純計算で５００万円位は手にしていることになる。

今買っても、１０年後ではおそらく５００万円から１０００万円位は
買値より安くしないと売れないと思う。

[66: 匿名]

違いますよ。
2005年マンション暴落説ってのがあって、
マンションを買い控える人が多かったんです。

反面、湾岸などのタワマンは暴落説に関係なく人気でした。

その後
暴落は起きずにプチバブルが起きたんですから、ヒニクですね。

[67: 匿名さん]

なるほど、8年ほど前は買値が安かったのですね。
ほかの年に買った人はどうなんでしょうか？

[68: 匿名]

1992年に新築4200万円、手狭になったので査定をしてもらったら1280万円で売り出し価格は1480万円。反応はありません。

[69: 匿名さん]

68さん

物件の概況をお知らせ下さい。

[70: 匿名さん]

これから自宅マンションを売却する予定の者です。
教えてください。

一定期間が過ぎても売れない場合、価格を下げていくのが王道のようですが、その時の下げ幅というのはどのくらいが妥当なのでしょうか?
現売出価格の○%とか目安はありますか?
地域によっても違うものですか？

[71: ビギナーさん]

私も教えてください。購入時3850万円のマンションを、1年で3750万円で出しています。
場所にもよるかと思いますが、1年で100万円値引きは普通でしょうか。
なんだか、売却を中止したくもなってきたのですが、その場合専属契約を某会社に依頼
しているのですが、何か中止を伝えた場合問題起こりますか。

[72: 匿名さん]

>>71
買った地域にもよるがこのご時勢では1年で
購入金額から100万円落ちはおろか、数年で2割引とかも普通。
だから、買い替えとかでなければ売却に出すより賃貸に出した方がいい。

[73: 匿名]

71さん
3年経過すると2割り弱の600万引きが相場かな。

[74: 匿名さん]

新築が埋まらないご時世だから、物件内や近隣地区の
条件似てる新築（新古）以下でなければ誰も買わない。

[75: 匿名さん]

>74
同感です。新築よりも勝る立地、管理、ブランドがないとなかなか難しいご時世ですね。自分は1年半程前に買い替えの為、売却活動しましたが幾たびの値下げと疑心暗鬼、購入意欲のあきらかにない内見、売却中の東日本大震災…,今考えてももうあのような思いは二度としたくありません。

[76: 匿名さん]

私はキャンセル物件として竣工後に値引きありで財閥系を購入しました。
ただ一番高いときに買わされた物件で、まさかの震災もあり資産価値がどんどん下がる前に売り抜けようと考え、
1年半後に「購入価格の」98%で売りました。もちろん諸費用や売却時の手数料などを考えれば、
かなりの出費でしたが、半年かかりました。
最初は「販売価格」から売り出しましたが、なかなか売れずに最後は「購入価格」付近まで値下げしました。

いかが思われるでしょうか。。。

[77: 匿名さん]

いかがって････。

売れたならそれが相場だったってことよ。

[78: 匿名さん]

なんか別に普通の話だよな。
震災あったなら尚更。
むしろ、購入価格で売れたなら大ラッキーじゃないの。
中古の中古なんだし。

[79: 匿名]

中古の中古はどこ？

[80: 匿名さん]

あ、中古の中古は読み間違い。
どっちにしろ普通の話。
その時に割引で買ってるのに、１年半後に販売価格で売れるわけが無い。何を期待してたんだろう？

[81: 匿名さん]

じゃあ高く売れたってこと？
値引きありで買ったら、安くしか売れないということでしようか？

[82: 匿名さん]

↑
？？

> 値引きありで買ったら、安くしか売れないということでしようか？

関係ない。
その時の相場でしか売れないってこと。

値引き有り無し関係ない。
買ったのがその時の相場だったってこと。

その後上がるか下がるかは相場次第。
一般的には年数経過で下がっていくのが普通。　

[83: 匿名]

ヴィンテージマンションでプレミア価格の査定になっているんですね？

[85: 匿名]

ご助言下さい
１２月末に新築マンション引越しに伴い、マンション売却予定です

２３区内　駅徒歩２分
２ＤＫ ４０平米
築２７年
リフォーム歴なし
荷物多い（夫婦＋子供１）
生活利便性よし（ターミナル駅まで電車５分、買い物多数）

フルリフォーム前提だとして、販売開始時期は次のどちらがいいでしょうか？
・退去後の１月にクリーニングしてから
すぐに売れないと４月入居にリフォーム間に合わない？
部屋はすっきり見える？

・入居中の１１月くらいから
秋の住み替えシーズンでリフォームも４月に間に合うかも？
荷物が多いので、トランクルームに預けようかと。。。

とにかく古いので、退去後クリーニングしても綺麗とは言えなそうです

入居中、退去後どちらがオススメですか？

[86: 匿名さん]

断然入居前からの募集です。
早く始めて損することは無いですよ。

[87: 匿名さん]

どこの不動産にお願いすればいいですか？オススメありますか？

[88: 匿名さん]

特にありません。
不動産屋は専任をお願いしてきますが、一般で最寄り駅の複数の不動産屋に依頼した方が
見に来る客は多くなりますよ。

[89: 匿名]

両手取引のために問い合わせてきた他社の客を断ったりしますからね、商談中とか言ってね。最大手に専任依頼が正解です。

[90: 匿名]

８５年のマンションなら退去後にリフォームしないで売るのが正解じゃないですかね。

[91: 匿名さん]

専任だと客少ないよ。
一般の方が絶対良い

[92: 匿名さん]

専任は一般より、売却販売を必死にしてくれると思ってました。
一般は、客は増えても不動産同士で譲りあったり、物件の取り合いであまりうまくいかないと聞きましたが、そのへんは本当のところどうなのでしょうか？

[93: 契約済みさん]

我が家は、初めに専任でお願いしていたところがなかなかの広告下手で
半年ぐらいお客さんが付きませんでした。
だんだんイライラしてきて、今までの広告活動への駄目ダシをして契約を
一般に切り替えました。
すると、１週間もたたないうちにお客さんがついて、めでたく契約の運びとなりました。

いい担当者さんに当たれば、専任でも一般でも関係ないかもしれませんが、
要するに、物件・価格設定・良い営業マンの条件がそろえば売れるのかなと
思いました。（当たり前か！）

[94: 匿名さん]

駅までの立地、築年数、平米数も悪くないのに、売り出して半年以上を越えました。けど売れる気配はないみたいで、必死に設定金額を下げる事ばかり言ってくる営業マンです。不動産を代えた方がいいのだろうか？

[95: 契約済みさん]

＞94さん

我が家もそのパターンで、ずるずる金額を下げさせられました。
一般媒介にして他にもお願いした方が良いと思います。

当初の売出しの金額って不動産屋さんと相談して決めていると思うのですが、
やはり近隣の成約事例を元に算出されたのですよね？
ご本人がご購入された時の金額とか残債とかは、中古不動産の価格を決める
一つの要素になると思いますが、最近の新築物件もこの不況で大分安いみたいだから
築浅の中古であれば、そこいらとの競合が大変みたいですね。

うちはかなり古かったのでその必要は無かったのですが、不動産屋いわく
中古も2～3年前より大分売りにくくなっているとの事でした。
まずは、お客さんに見てもらってその評価を聞くのも一案かと思います。
頑張ってください。

[96: 84]

86さん、90さん
助言ありがとうございました、家族と話し合い、居住中から売り出す事にしました

週末に初めての内覧希望の方が来ます
リフォームの見積りを取りたいので、いろいろ写真を撮らせて欲しいと要望が来ました。
こちらとしては構わないのですが、普通の事なのでしょうか？

[97: 匿名さん]

＞８９
両手取引の件について、詳しくわかる方は教えていただけますか？意味がよくわからなくて、、

商談中と偽り、他社の客を断るということは、明らかに売り主、買い主のニーズに応えず、自社の利益ばかり追及しているということですよね？

結論は、一般の場合は不動産同士が嘘を言い、取り合うということでしょうか？
専任は、利益が全て入るので一生懸命動いてくれると聞いてますが、もし、他社の紹介で成約までいった場合、専任に入るべき利益の一部は紹介した他社にも分けられてしまうのでしょうか？
長々となりましたが、わかる方は教えてください。

[98: 匿名さん]

＞もし、他社の紹介で成約までいった場合、専任に入るべき利益の一部は紹介した他社にも分けられてしまうのでしょうか？
ＹＥＳ。専任会社は売主から約3%、他社（仲介業者）は買主から約3%、成功報酬としてもらいます。

[99: 匿名さん]

>97

>両手取引の件について、詳しくわかる方は教えていただけますか？意味がよくわからなくて、、

両手取引になると、仲介手数料が倍になるというのは分かりますよね？

>商談中と偽り、他社の客を断るということは、明らかに売り主、買い主のニーズに応えず、自社の利益ばかり追及しているということですよね？

はいそうです。しかし、商談中というのは、サクラの買い主を使えば、完全なウソとも言えない訳で、非常に巧妙な手口です。

>結論は、一般の場合は不動産同士が嘘を言い、取り合うということでしょうか？

一般の場合は、両手取引が困難なので、「商談中と偽って他者の客を断る」リスクは低下します。

>専任は、利益が全て入るので一生懸命動いてくれると聞いてますが、もし、他社の紹介で成約までいった場合、専任に入るべき利益の一部は紹介した他社にも分けられてしまうのでしょうか？

はい、ですから、なんとしても両手取引を成し遂げなければならないのです。別荘地などの不動産広告で、「客付け不可」という注意書きがなされている事がありますが、これは「両手取引しかしませんよ」という意味です。正々堂々とそんなことを広告に記載するなんて、おかしな業界ですね。でも、それが現実なのです。

両手取引できない物件に経費はかけられません。専任で依頼して経費をかけて宣伝してもらいましょう。だから、地元最大手業者に専任依頼が正解なのです。

[100: 匿名さん]

地元で抜きん出た実力のある不動産業者がないなら専任はやめたほうがいいです。
握られるだけで、客は回ってきません。

[101: 匿名さん]

全国的有名不動産より、地元の強い中堅不動産の方が有利ですか？
では、なぜ地元の中堅不動産の方が有利なのかわかりません。教えていただきたい。

[102: 匿名さん]

>100
お尋ねします。
専任の不動産業者が握るとは、他の業者に紹介しないと言うことですか？

レインズに登録して手数料折半でも売れたほうが良いと思うのですが・・・。

[103: 匿名さん]

＞１００＞１０２
に書かれている情報を詳しく知りたい場合、内部情報など、どこの機関へ依頼するとわかりますか？
不動産関係も国民生活センターとかでしょうか？

[104: 匿名さん]

>専任の不動産業者が握るとは、他の業者に紹介しないと言うことですか？
そうです。
>レインズに登録して手数料折半でも売れたほうが良いと思うのですが・・・。
ウンコ物件はそうします。客が付きそうな物件は握ります。

[105: 匿名さん]

>全国的有名不動産より、地元の強い中堅不動産の方が有利ですか？
ケースバイケース。
でも、地元に強い中堅不動産もCMバンバン流す有名フランチャイズ食われているのも事実。

[106: 匿名さん]

中古マンションの仲介といったら、あそこです。わかりますよね？

[107: 匿名]

わかりません

[108: 匿名さん]

>>101
地元の強い中堅不動産屋は自分のとこで積極的に新築建売とか売っているとこは止めた方がいい。
新築建売やっているとこだとその建売を売るための咬ませ犬状態になったり
マンションから自分の建売を買ってくれる客を優先して
建売を買ってくれない人は冷遇だったりするから。

[109: 匿名]

こちらを参考させて頂き
近くの大きい駅にある大手不動産に専任で頼みました
築２７年４０平米 居住中リフォーム歴なし
の非常に売り難そうな物件かと思います

おかげさまで若干値引き３週間で売却できました

ただ両手狙いで他社の内覧希望は揉み消された事実はあります（友人に問い合わせして貰った）
広告費かけて貰ったし、買付け申込みも２件取ってきたので、まあいいかという感じです

内覧の時はトランクルームに荷物を押込み、水廻りを徹底的に掃除したら、なんだか思ったより好印象な評価を頂きました

無事に卒業できましたので、お礼まで
ありがとうございました

[110: 匿名]

そうですね、大手に両手取引（６パーセント取得）させて成約するのが現時点で賢いやり方です。ネット時代ですから買い付け客の方も独自の仲介を入れることに拘らず直接（両手業者に）電話してきますよね。

しかし他社の内覧希望を揉み消すというのは、結局のところウソをついているわけで、立派な大手業者がそんなことやってるなんて情けないですね。子供には「不動産業者というのはウソをつくのが仕事なんだよ」と教える積もりです。

[111: 匿名]

＞110さん
109です
両手狙いでいける物件と評価されただけ、まだよかったと自分を慰めてます
大手業者にも両手を指摘し、媒介契約を継続する代わりに仲介手数料割引を提案しました。
向こうにとってもWinな条件なので、すんなり引いてくれました。

[112: 匿名]

111さん

つわものですねー！

私は何度も取引するので「騙されたフリ」を継続しています。騙されたフリをして騙す、これが不動産屋を使う醍醐味じゃないですかね。

[113: 匿名さん]

両手の意味を詳しく説明して。

[114: 匿名さん]

居住中で売却活動を始めて2ヶ月経ちました。
この2ヶ月で見学者は3組でした。
私としてはもっと見学者が来ると思っていたので、え⁉こんなもんなの?という感覚です。

2ヶ月で3組は少ないですか?
それともこんなもんですか?
立地は駅前徒歩2分、広さは4LDK、築10年以内です。

[115: 匿名さん]

築年数と売り出し時期から考えると
その位が妥当（エリアがわからないので）なのでは？
相場と売り出し金額があまりにかけ離れていなければ
12月から2月位になればもう少し来るのではないでしょうか。

[116: 匿名さん]

これから年末と３月と大チャンスですから、その価格設定を下げるべきではありません。仲介業者の言葉に惑わされず、価格を維持すると良いでしょう。

[117: 匿名さん]

>115さん116さん

これからチャンス到来の時期になるのですね。
たった3組にお断りされただけで弱気になってました。
年度末までこのままの価格設定で頑張りたいと思います。
ありがとうございました！

[118: 匿名]

不動産に買い取りしてもらう場合は、売り出し価格よりどれくらい下げての買い取りになるのか知ってる人いますか？

[119: 匿名さん]

>118
売り出し価格は売主の言い値だから関係ないですね。

買い取りは相場価格（取引事例価格）の3割引ぐらいでしょう。
ただし、1000万以下の物件とかだともっと買い叩かれるでしょうし、
買い手が少ない立地の場合ももっと買い叩かれるでしょう。
相場でそこそこ客がつきそうな場所で3割も引かないと
買い取らないというのが現実です。

[120: 匿名さん]

他社からの買い付けを断って両手を狙う話がでていましたが、
もっと悪どい業者は売り急いでいる売主に対して販売活動を
故意にサボって買い取りに持ち込みます。

個人的に信頼できる不動産屋＆担当者を知らない売主は
専属専任や専任を使うべきではありません。
一般で複数社に競争させるが唯一のリスクヘッジ方法です。