一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[201: 物件比較中さん]

>>200さん
中古物件への住み替えでしょうか。
全く同じ部屋なら、元付け業者(広告の物件概要に仲介/専任or売主と掲載)に頼むと
売主と直結なので売却の事情などに詳しいですが、
元付けが大手じゃない(センチュリー21やERAなども地元経営)とかで気にかかるのなら、
お好みの大手業者の公式サイトサイトで相談予約を入れてみて、
じっくり住み替えの要望などを聞いてくれるのか、
イケイケやちゃらんぽらんな奴ではないのか、接客対応を見るのが良いかと。
購入を決めるまでは業者を乗り換えるのは自由ですから。

売主側と買主側の仲介業者が違う形態を「片手、分かれ」、同じ場合を「両手」などと言います。
(メリットデメリットはクグレば出てきます)

ちなみにオウチーノというサイトだと、専任か一般か隅にハッキリ載せてるので元付けの察しはつきますが、
スーモは内容がアバウトなので分からなかったりします。
どこが元付けなのかは、実際には各業者のPCのレインズで分かります
(片手だと元付けへ客が逃げて両手になるのを警戒して、契約書まで伏せたりするかと)

[202: 匿名さん]

>>200
ここは売る側のスレなので、買う側であれば↓のスレで
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7881/

[203: 匿名さん]

年末は売却のハイシーズンって本当なんでしょうか?
売却中なのですがパッとしません…。

[204: 匿名さん]

一般媒介の場合、
レインズにのせるかどうかは
こちら（売主）がコントロールできるんでしょうか。

希望は載せないでもらいたいのですが、
本当に載っていないことをこちらで確認する方法はありますか。

[205: 匿名さん]

200です。
201さん。ありがとうございます。
購入物件は新築、中古どちらも考えていて、現地販売会やオープンハウスには何度か行っています。
先日行った現地販売会の営業マンはガラが悪くて、こちらの連絡先など教えずに帰ってきました。
オウチーノ、教えていただきありがとうございます。写真もたくさんあり、見やすいサイトですね。
ヤフー不動産で探すことが多かったのですが、ヤフーより詳しいですね。

202さん。ありがとうございます。
教えていただいたスレ、読みました。
買い替えで、今のマンショの売却と購入を一緒に考えないといけないので、こちらの板に書き込ませていただきました。

[206: 匿名さん]

>>204
一般は登録義務ではないので要望すれば対処してくれるのでは。
レインズに載せてくれるのは親切な感じはしますが。

どのみち、任意売却などワケありな事情でコソコソ売り出したいのであれば
それに精通した成り上がりのマニアックな業者を当たることになるでしょう。

レインズに上がっていても、客付け広告禁止にすれば片手の業者はその物件広告を作れないので
上がっていないか確証する手立ては無いと思います。
広告禁止でも、物件名で検索すればレインズ情報が出るので。

>>205
業者選びは>>202スレにい纏まっているので、業者と売り出しを決めるまではあちらのスレで、
売り出した後の情報についてはこちらのスレへと使い分けされるのは如何でしょう。

[207: 匿名さん]

マンションが売れました。

売却期間中、このスレに励まされましたので、お礼まで。

仲介依頼は大手で、専任契約。
売却から３か月、泣かず飛ばずで大幅値引きもしました。
最初に内見に来られた方に気に入ってもらい、その後若干の値引き交渉を経て、とんとん拍子に売却が決まりました。

売却金額は想定の範囲内ではあったし、新居への引っ越し前に売却が決まって結果的にはハッピーなのですが、
買主は、同じ支店の別の担当者がケアしていたお客さんで、契約がまとまった時点で業者は手数料を両手取り。
なんだかな～という若干の不信感が残りました。
他の不動産業者からの問い合わせは断っていたのではないか、とか、そうであれば大幅値引きせずに済んだのではないか、
という思いがよぎったりします・・・。
ともあれ、この不況下で売れたのだからよかったと思うことにします。
ありがとうございました。

[208: 匿名]

両手なんだから業者にとっても高く売れた方が良いんだけど、手持ちの客が渋ってたんだろうね。他の業者の客は商談中ということでシャットアウトですね。

[209: 匿名さん]

>>207-208
＞他の業者の客は商談中ということでシャットアウトですね。

リハウスの専任物件見ようとして検討中の三菱UFJ信不動産に頼んだら
契約に入ったとして断り。
値段が安かったので1週間後に先方にプッシュしてもらっても変わらず。
歯がゆいので直にリハウスに接触したら内覧OK。

物件担当に聞いたら
「会社（元付け）と売主の都合で他業者からだと断ってるかもしれないです」
とハッキリ言ってた。

ただ内覧したらコンパクトだったのでパスしました…

[210: 匿名さん]

207です。

＞他の業者の客は商談中ということでシャットアウトですね

仲介業者から週一で届く活動報告レポートには、毎回のように「同業他社からの問い合わせ」ってあったのですが、てっきり詳細内容の問い合わせのみで、内覧申込みも含んだ問い合わせではないと思っていました。
もし内覧申込みも含めて、他社の問い合わせはシャットアウトしてたとすると・・・、やはり不信感(~_~;)

今回は住み替えで、土地購入の際に手数料をサービスしてもらった経緯があり、そこに専任でお願いしたのですが（土地の方でやり取りも続いていたので、そこで別会社に頼むのも勇気がいった）、しがらみがなかったら、専任にしなければよかったです。
ただ、値下げしていない一階上の部屋はずっと売れ残っていて、値付けは本当に難しいです・・・。

[211: 匿名]

別に他社シャットアウトはどこでもやっていることなので不信に思う必要はありません。でも手数料を値引きする業者はろくなもんではありません。他のところで取り返そうとしてきますので要注意。

[212: マンコミュファンさん]

両手狙いで他社シャットアウトは、
先月発売の朝日新書「マンションは10年で買い替えなさい」でもページ割いて取り上げてた。
裏事情をさらっと書いていたのでまぁ参考になった。

[213: 匿名]

２００３年のマンションなら１０年で買い替えても値上がりしてたりするけど、今年１年限定です。来年から怪しくなり、再来年からは確実に売却損が出ます。

２００３年のマンションがプラスで売れたとしても現在は同レベルの新築物件は買えません。買い替えても結局は不動産業界のお手伝いをしてるだけです。

[214: 記録にチャレンジ]

12月初旬より田園都市沿線の築5年のマンションを査定額＋１00万で売り出しましたが、なんと問い合わせ1件もなし。専任媒介ですがR社担当者も驚いてます。このまま問い合わせなしの記録更新が続くのもなんだか面白くなって来ました。（なんにもないんだったら3ヶ月で売るのやめます。）

[215: 匿名さん]

やっぱり不動産市場の地殻変動が起きているんでしょう。人口が減少し、国民のＧＤＰもどんどん減少する。そういう時代に比較的価値を維持できる不動産というのは、限られてきます。

[216: 賃貸出戻り]

マンションはこの先10年したらゴーストになって管理費等やばいと感じて賃貸に住み替えのため、売却活動中です。専任媒介で契約したのですが、こっちもさっぱり。来年からの減税を見極めようと購入層が様子をみているとのこと。しかし仲介の仕事って楽ですね。ポータルの物件出して、近場にチラシ出してあとは反応を待ってないようだったら値段を下げていくだけの楽な仕事。

[217: 匿名]

マンションは現金で買ってそこに一生住むのが一番お得なんです。

[218: 匿名さん]

もう、立地とかこれまでのセオリーが通じなくなってきている気がする。すごく安いか、賃貸にない物件でないと、中古の分譲を買う人がいないかも。若い人は賃貸か、中古でも古い分譲を買って、DIYするひとのどちらかではないか。

[219: 売却活動中]

1月にはいってぱったり動きが止まったって専任の営業さんから報告うけたけどみなさんの状況はいかがでしょうか？

[220: 買い換え検討中]

12月中旬より売り出して、12月中は数件内見がありましたが、1月はさっぱりです。

業者の方も価格を下げるというよりも、よく分かりませんが違う問題が起きている
気がしますと言っていました。周辺の新築もあまり売れていないようなので、
中古には厳しい環境なんですかねぇ。

築5年の東京駅5Km圏内で、駅徒歩10分以内なんですけどね。
もちろん、相場より若干安く出しています。

[221: 買い換え予定]

おーい1月にはいって引越しシーズン突入で問い合わせが増えるかなと期待したいたんだけど、生体反応なし。一体何が起きているの？どうやらうちだけじゃないみたいなんだけど

[222: 不動産業者さん]

政権交代して円安、株価上昇で動きがでてくると期待したが、なんかおかしい。総じて問い合わせが少ない。もちろん成約なんてない。ちょっとおかしいぞ。

[223: 販売関係者さん]

１月１２，１３，１４がおかしいくらい低調だった。１４日はしょうがないけど

[224: 匿名さん]

222･223の不動産関係者さんが肌感覚で感じられるほど「おかしい」のですね。ちなみに私が前住んでいたマンション（築10年の東京駅6Km圏内）の売出し物件を見ても、長い間売れていないようです（もちろん相場より恐ろしく高い価格ではありませんよ）。すぐに買い手がつくことで定評のあるマンションだったのですけど…。

素朴な疑問
「中古マンション購入者層が賃貸に流れた」と仮定すると、賃貸市場って活況になるはずだけど、どうなんですかね？

[225: 匿名さん]

今年は住宅ローン減税の谷間(最大200万まで)となることで買い控えもあるのでは？中古は個人間の売買で、基本消費税かからないから、買い煽りできないし。

[226: 不動産業者さん]

こちらも鳴かず飛ばず。ご案内を装った買取ばかりだよ。

[227: 買い換え検討中]

皆さん調子はいかがでしょうか

[228: 買い換え検討中]

年末に一度、そして先週土日に２度目のオープンハウスしましたが、２組しか来ませんでした。本当に売れるのか微妙な気になってきました。三○リハ専任でやってますが、来月3ヶ月契約が切れるので一般にして他社にもお願いしようかと思います。一般にしたら少しは売れる可能性が上がるものでしょうか？どなたかアドバイスよろしくお願いいたします(T-T)

[229: 販売関係者さん]

228さん 今年は動きが悪いので思い切った値下げが必要です

[230: 買い換え検討中]

ありがとうございます。
値下げ検討してみます。

[231: 匿名さん]

>>228
>三○リハ
意味のない伏せ字はよそうぜ

[232: 販売関係者さん]

売り物件は動きが多いが売り買いが入らない

[233: 匿名さん]

消費税増税の駆け込み需用で、買いは新築にばかり目が
いってしまっているということですかね？
中古は消費税関係ないので、増税後でも大丈夫って。

[234: 不動産業者さん]

一旦売り出しはやめて9月以降をお勧めします。状態が悪すぎます。

[235: 匿名さん]

人口減ってるのに、新築マンション建てすぎでしょ。

[236: 大手仲介]

結局1月は動きが芳しくありませんでした。11月くらいから売りだされた物件の多くが売れずに「さらし物件」となっています。売り物が増える一方買い手は全くいません。中古物件はリーマンショック時よりひどい状況です。

[237: 不動産業者さん]

今週末もうごきなし。

[238: 匿名]

234ー237

全然売却仲介出来ていない人たちの弱音だろうか？

[239: 匿名]

いやぶっちゃけ中古は売れてないでしょ

[240: 物件比較中さん]

売れていないです

[241: 匿名]

でもリーマンショック後の２００９年よりはマシです。

[242: 購入経験者さん]

それは、異常な時期の事。

少子高齢化と格差の拡大（これは許容範囲内だと思います）で、需要が大幅に減退しています。それに対して、不動産業界の設備というか供給機能は維持されているので、供給過剰気味ですね。

よって、小学生でも分かる通り、中古市場は低調になります。

特別な案件をここで議論しても意味はないですよ。マウンティングは他でやってください。

[243: 匿名さん]

逆に言えば、中古買うなら今年。
４月頃まで待って、強気の指値を入れる。ローン減税の差額も回収する。
来年の中古市場は、多少活気が出るかもしれないが、ジリ貧感は否めない。

[244: 匿名さん]

確かに、4月ごろに晒しもの物件を強気の指し値で
攻めるのは効果がありそうですね。

ただ、新築がまだ2003年、2004年レベルまで下がり
きっいないので、中古も高止まりしている気がします。
都心には販売価格より高値で取り引きされる中古が
結構あります。ということは、もう一段の大幅下げが
控えている気がします。デフレ状況で、さらにデベの
利益分が上乗せしてあるのに、譲渡益が出るのは異常です。

かなり大幅な値引きで交渉しないと、得したつもりが、
年末には後悔していそうです。

[245: 匿名]

しかしアベノミクスで２年くらいは不動産は上がると思うよ、３年目は知らないけど。

[246: 匿名]

アベノミクスで不動産が上がるなんて短絡的だな
不動産は需要と供給のバランスだよ
需要が減るのに上がるとは思えないね

[247: 匿名さん]

外国人投資家(中国人含む)が、インフレを見越して不動産をばんばん買い始めたら、上がるかも。バブルはないけどね。

[248: 買い替え希望]

１０月から売却活動中です。
ネットで検索すると同じ時期に売り出してたウチと同じ感じの物件（築年数や平米数、価格等）がウチの地域では全然なくなっています。中古は売れないとこちらでは皆さん言っていますが売却活動を中止した物件も多いのでしょうか。１０月からでまだネットで検索して残っているウチはもう晒し物件でしょうか…

[249: 匿名]

地域にもよるんだろうけど売れてないと思うよ
中古調べ始めて半年くらいたつけど同じ物件ばっかり

新築が結構安いからね
中古は割高に感じるんじゃないかな

[250: 仲介]

>>248さん
最近内覧や問い合わせは入っていますでしょうか？ないようでしたらさらし物件継続。残念ながら今後も成約の見込みは厳しいと思われます。
売り出自体をやめる方がおおいので気になるようでしたら仲介業者に成約価格の問い合わせをしてみてください。