一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[142: 匿名さん]

138です。
今まで広告費をかけて宣伝してくれた事を考えるとスパッと切るのも少し気がひけてしまいます。一般のうちの一社としてつないでおこうかと思います。まだ契約期間終了まで約1ヶ月ありますが、売れなかったら一般にしますと、今から伝えておく事にします。ありがとうございました。

[143: 匿名]

スパッと切っても、その後逆恨みをされても困るよね。

[144: 匿名さん]

そんなことで逆恨みする連中だと、一般に変更後に他社で売れても
逆恨みしそうで怖いのですけど。
最初から専任媒介契約を結ばないことが正解のようですね。

[145: 匿名さん]

不動産選びはいろいろ迷うね。
一般から、一番良く営業活動していた不動産に専属として変えた場合、他社から恨まれる場合はありますか？

[146: 匿名さん]

>>138さん
まず専属専任していた業者が今までどのような広告活動をしていたか
具体的に教えてもらったり自分の目で見たりしてください。
・ネットに掲載ならどのように掲載されていたか？
（レスポンス数などはどのくらいだったか？自分の物件が特集や上位記事にされていたか？）
・広告はどの方面にどのくらいの枚数打ったのか？また手段はポスティングor新聞折り込み？
・店頭広告はどのあたりに飾ってあるか？
・近所の不動産業者に紹介したのか？

もしその内容に不満がある場合はやるように要求します。
それでできないという場合はすんなり一般に切り替えが可能だと思われます。
もしやれると言った場合は書面などで残して今後実行するかしっかり監視する事も大事です。
また上記を曖昧な表現しかできないような業者は切った方が賢明です。
とにかく今までの活動内容が良いと思うなら継続。悪いと思ったら違う手段に切り替える。
義理人情とかではなくドライな感覚が必要だと思います。
あとまかせっきりも絶対ダメだと思います。

[147: 匿名]

↑すごく参考になった。

[148: 匿名さん]

138です。
146さんありがとうございます。
上記の広告活動内容で、近所の不動産屋に紹介したかどうか、以外はすべて報告書で報告をもらっています(週1で郵送されてきます。)
だからどのような広告活動をしているのかまったく分からない状態でもありません。
やれる事はやってくれているようです。

ただ、自社建売りの分譲販売もやっている会社なのでそちらの中古に流れたお客もいるみたいです。それを知ってしまい、このまま専任でお願いするのはどうなのか考え直した次第です。

[149: 匿名さん]

とても参考になったので、しっかり営業活動しているか、確認していかないといけないって思いました。

[150: 匿名さん]

>>148さん。
＞ただ、自社建売りの分譲販売もやっている会社なのでそちらの中古に流れたお客もいるみたいです。
＞それを知ってしまい、このまま専任でお願いするのはどうなのか考え直した次第です。
そこはマンション分譲実績はないですか？もしないのなら
まず建売業者に近いという事ですから戸建希望のお客さんが多いと思います。
戸建希望の方はマンションの値段がいくら安くても『論外』です。
餅は餅屋でやはりマンションに強い不動産業者すなわち
マンションを買ってくれるお客さんがいる不動産業者に切り替える必要がありそうですね。
自分の物件を建てたデベや少なくともマンション分譲実績がある不動産業者が理想です。

[151: 匿名]

マンションを買ってくれるお客をもつ不動産ってどこ？
みんなはそれを知りたいと思う。

[152: 匿名さん]

山手線内側のマンションから地方政令指定都市の
マンションに引っ越しました。
前は売り物件募集の広告が文句を言いたいぐらい
ポストに投函されてましたが、今は一回も見かけた
ことがありません。

転勤等で売る必要が出た場合には、
大苦戦必死ということですかね。
地方ならではの売り戦略が何かあったら
教えて下さい。
物は築浅のタワマンです。

[153: 匿名さん]

>>151
意外と狙い目は賃貸に強い業者。
賃貸のグレードから見ればマンションは古くても設備もいいし広く感じる。
しかしながら一戸建てまでは思い切った冒険できないという人も多い。
私が売った人も賃貸の人でしたよ。
なので近所の不動産屋への紹介は賃貸の更新時期のお客を得るためにも必須なんです。

[154: 匿名さん]

>150さん
138(148)です。
その会社は手広く色々やっている会社で、注文住宅部門、戸建て分譲販売部門、マンション分譲販売、賃貸部門、中古流通部門などあります。その他、住宅建材の加工や管理アフター部門などもあるようです、中古流通部門は土地、戸建て、マンションすべて取り扱いしています。うちのマンションでの媒介経験もありました。
なので顧客層は幅広いのかと考え、この会社に専任でお願いしました。

しかし蓋を開けてみたら、ウンとも寸とも…。
難しいですね。

[155: 匿名さん]

>>154
そこまで大きいと営業マンの差も大きそうですね。
営業マンはどのように給料を得ているのか？そこを考える必要があります。
もし貴方の物件を売った歩合も低く売っても売らなくてもそれなりに
自分の給料は保証されている・・・。
そうなると士気は決して高くないのかもしれません。
（特に査定に来た人と現在売っている担当が違う場合は要注意）
案外怪しい完全歩合とかのイケイケ会社の方が強引に売ってくれるかも。
もしその会社を続けるなら担当を変えてみるのも手でしょう。
売上ナンバー1とかいたら指名する位にしないと。
でもそういう大きい所は売上ナンバー1営業は旨みの大きい
（流動性が高く利益率がいい）物件ばかりセレクトして持って行くから
結局変わらない可能性もありますが・・・。
個人的にはやはりこの業者を含めた一般媒介に切り替えが一番いいかなと思います。

[156: 匿名]

専属の売り主を一般に変えさせるお手伝いですか？
一般にしても、口だけで、全然客を連れて来れない不動産もいるから、よく調べてから変える方が懸命かな。

[157: 匿名さん]

そういうリスクを抑えるために、
複数の業者に一般でお願いするのです。
売主側に専属専任や専任にするメリットは
ほとんどなく、悪徳不動産屋や無能担当者に
当たるリスクを考えたら、一般以外あり得ません。

[158: 匿名さん]

>155さん
154です。ありがとうございます。
うちの担当は去年売上げが全営業所内で2位だったそうです。それを聞くまでは、若いけどガツガツ感はなく、字が汚く、誤字が多く(頭悪そうに思ってしまいました)、この人大丈夫⁉と思っていたのですが、2位だったというのを聞いて、結果を出してる人なら任せられるかなと考えました。
でも結果は結果。3ヶ月任せても売れなかったのは事実だからドライに考え、ここを含めた一般に切り替えようかと思います。
アドバイスありがとうございました。

[159: 匿名さん]

>>158さん
専任で３か月依頼していても売れなかったのなら、一般にしてもいいかもしれませんね。
私は半年前に買い替えをしました。専任がいいのか一般がいいのかどこの不動産屋さんがいいのか迷いに迷いました。
一般の方がいいのかなという思いもあったのですが、結局専任で依頼しました。
すぐに他社にも公開してもらい、他社の案内のお客様で売りに出してから１０日で契約となりました。
結果論としてすぐに売れたので私は専任でよかったのですが、３か月たっても売れなかったら一般に変更するか、別の不動産屋さんに変えていたかもしれません。

＞字が汚く、誤字が多く(頭悪そうに思ってしまいました)、この人大丈夫⁉と思っていた

誤字脱字が多い人はミスも多そうで、私も不安で嫌でした。
あと、連絡が取れにくい人や約束を守らない人、適当なことをペラペラ話す営業マンも避けました。
どこの会社というよりもいいなと思う担当者に依頼した方がよいと思います。

[160: 匿名]

１０日で売れちゃったのは失敗でしたね。値付けが安過ぎました。

[161: 匿名さん]

結局、売り出し価格は複数の不動産屋に査定をさせて、
その査定結果を参考に自分の感性で決めるしかない。

専任を取りたいがため高目の査定をだす業者もあるからです。
そうかと言って早く売るための安全を見て、安目の査定を出す業者を
信じては損をします。

一番やってはいけないのは、専任媒介の相手を決めてから、
そこに値段を決めさせること。少々値段を下げてでも、
早期に（少ない労力で）自分が両手を達成することを優先してきます。

というより、すべての不動産屋には売り手のために一円でも高く売ると
いうようなモチベーションはほとんどありません。少しぐらい高く売っても、
受け取れる手数料はそんなに大幅には変わりません。
物件を安く売りたくなかったら、価格は売り手が自分で
コントロールするしかありません。

[162: 匿名]

サクラの激安指値とかもあるから気を付けましょう。激安指値にうろたえて仲介業者の値下げ提案を受け入れたら業者の思うつぼです。

[163: 匿名さん]

そうですね。
こちらの希望価格で何カ月も売れないと
営業さんの値下げプレッシャーはハンパないですよ。
過去に何人か内見があって、まだ時間に余裕があるなら
その価格で買ってくれる人が現れるのをひたすら待つのみです。
精神的にはキツいですが、それで100万～200万円違うんですからね。

[164: 匿名さん]

１６２さん、存じてますよ。サクラを使い、それが相場と言い、売り主に価格をさげさせる・・。

だから、売り主は惑わされないように強い意志を持つことが大事です。

[165: 匿名]

売り主はサクラとの価格値下げ交渉、買い主はサクラ競合買い主との価格吊り上げ競争、全て仲介業者の自作自演ですね。

価格についてはレインズ統計サイトを見て自分で判断するというのが一番正しい方法ですね。

[166: 匿名さん]

159です。
私は複数の不動産屋さんに査定をしてもらい、自分で相場と思う価格 +１００万円で売りにだし、指値が入り、５０万円値引きしました。だいたい相場位で売れたと思っています。
もう少し高い価格で売りにだし、長期戦覚悟で頑張れば、あと１００万円位高く売れたかもしれませんが、住みながらの売却は大変なので、相場で売れればいいと考えました。不動産屋さんからは、売出し価格をもう少し下げた方が早く売れると提案されたのですが、相場以下で売るのは嫌だったので自分の納得のいく価格で売りに出し、指値に対してもここまでなら下げてもいいと思った価格を答えました。
他の方が言っておられるように、不動産屋さんのいいなりになると損をすると思います。

[167: 匿名]

遠回しに価格を下げさせる不動産屋はどのように感じますか？

[168: 匿名]

なんとも思いません。全然普通です。

[169: 匿名さん]

何カ月も売れないと、大手の営業さんでも遠回しになんて言いませんよ。
「この辺で少し価格を下げて様子をみませんか？」とか
「ジリジリ下げるよりもガツンと下げた方がインパクトがあります」とか
「あの物件は200万下げたらすぐ売れましたよ」とか
会うたびに言われるので、半年も売れないとノイローゼ気味になりますよｗ。

[170: 匿名]

仲介担当者なんてロボット人形だと思えば良いんです。何を言っても聞く耳持たず、媒介契約を切ると脅されたらじゃあ切りましょうと言えば良いのです。本当に切れる訳じゃないので。

[171: 匿名さん]

10年後に購入価格と同じ金額で売却できたら、１年１００万返したとして約１０００万円得するのか。
それはいいな。

[172: 匿名さん]

>>169
不動産という資産は、売り主の物だけど、仲介に入る会社は何ヵ月も売れないってなると、態度が大きくなって、「仲介に入って売ってやってる」という感覚になっていくのかな？
不動産の会社は、仲介料だけ入ればそれでいいというロボットだとすれば、売り主も惑わされないように、営業マンには言うべき事思った事は、はっきり言わないと損ですよね？

[173: 匿名さん]

１７０
口ばかりで、役に立たない会社は切るしかないよね。

[174: ｈ123]

築8年、駅まで8分、南向き、日当たりロケーション良い、2ＬＤマンション、賃貸に出した方が得か、売却か。迷っています。
詳しい方がいれば教えていただきたいです。
よろしくお願いします。

[175: 匿名]

築８年ということは黄金の２００４年物件じゃないですか。あなたはラッキーです。次に購入するのも同じような底値圏の時期が良いでしょう。

今は欧州危機が落ち着いて世界の不動産価格が上がり始めた時期です。買うには若干遅いですが、売るにはまだ早いです。賃貸が良いでしょう。

[176: ｈ123]

No.175さん、ありがとうございます。
いろいろと不動産に聞きましたが、どうも消費税上がるから今後どうなるか分かりませんと、今売った方が良いとか、......。
結局専任専属強要され、困りました。

[177: 匿名さん]

>174
この春に、2005年築の物件を売却して、少し
売却益が出しました。私の場合は、引っ越し先が
遠方だったため、賃貸は考慮しませんでした。
人に貸すと管理維持の手間がかかりそうで嫌でした。

築浅で高く売れるうちに売った方がよい
気がします。人口が減り、中流家庭もなくなって
いくので、不動産価格の下落は止まらないと
思います。

なお、私は一般媒介で価格設定は自分で管理して、
複数社に競争させました。良心的な不動産屋
の知り合いがいなければ、これ以外に不動産屋に
騙されるリスクを回避する方法はないと思ってます。

[178: ｈ123]

No.177さん　ご意見ありがとうございます。
日本一の住**不動産で、どうしても専任専属でやらせてということで、契約して、たった2週間もう売れないから値下げ勧告され、どうも事前に計画した偽りみたいです。
災厄でした。

[179: 匿名]

不動産屋との闘いは経験値がものを言いますね。タヌキとキツネの化かしあいです。

[180: 匿名さん]

経験というより不動産屋を頭から信じないことが重要なんじゃないかな。

売主も専属専任媒介契約を安易に結ぶのはあまりにも脇が甘い。
そんな対応では、他の詐欺にもすぐに引っかかってしまう。

大都市やその周辺なら不動産屋なんて掃いて捨てるほどあるので、
一般媒介を嫌がる不動産屋なんか切ってしまえばいい。

おとり広告で嘘ビラを日本中に撒き散らすスミフ販売なんて論外。
お役人さん、早く免許取り上げてよ。

[181: 匿名さん]

どなたか教えてください！
２週間前に専売契約をしました。
居住中なんですが、オープンハウスしたいって不動産屋に言われてビックリです。え？！住んでるのに。。
これって普通のことなんですかね？

[182: 匿名]

普通では無いですが、あり得る話です。オープンハウスは経費も掛かる事ですから、業者としては攻めの姿勢で提案してると思います。高値で売るのに有効な方法です。提案してくれた仲介業者に感謝して大掃除頑張って、やってみると良いでしょう。

[183: 匿名さん]

そうなんですね！
教えてくださりありがとうございます。
室内の掃除頑張ろうと思います☆

[184: 匿名さん]

私は居住中の家のオープンハウスに2度行ったことがあります。
どちらも売主さんは外出されていて、不動産会社の営業マンが待機していました。
居住中の家に営業マンに案内してもらっていくのは気がひけるのですが、オープンハウスだと気楽に見に行けました。
オープンハウスをやると、近所の方が興味本位に見に来たりすることもありますが、多くのお客さんに見ていただけると思います。
オープンハウスをやる場合、チラシも入れるし、営業マンもそこに待機することになるので、かなり経費もかかります。
不動産会社がオープンハウスをやるのは、集客が目的でもあると思います。
私がオープンハウスに行ったときには、他の物件の資料も何枚も用意されていて、勧められました。
営業マン側から見れば、オープンハウスを見に来たお客さんがその家を購入しても、他の家を購入しても、まあ自分から買ってくれれば手数料が得られるので、とにかく何か売れればいいと考えていると思いました。

[185: 匿名さん]

それは、反対だね。
近所の人間も興味本位で来る可能性もあるなら、居住中の家を見せたくないね。

[186: 匿名さん]

↑
居住中のマンションを売るのなら、他人に見て貰うのは避けて通れないと思いますが？

それが嫌なら引越してから売る事ですね。

[187: 匿名]

↑なんだ？その言い方は。横柄だね。
人それぞれのやり方があるから、どうしようと勝手だけど、一つの意見として反対してるだけだよ。

買わない、買おうと思わない人間が、勝手に入って家の中を見て回られるって、個人的には嫌だからね。

[188: 匿名さん]

マンションを売るためには仕方ないと思って居住中でもオープンハウスに応じようと思います。不動産やと契約して三週間目ですが、家を見に来たのは一組だけであとは音沙汰なし。早く売れたらいいんですが。。

[189: 匿名さん]

参考までに、自分のオープンハウスの経験を書きます。

中古のマンションを買って６００万かけてリフォームし１０年住んで、数年前に売却しました。シンプルモダンなインテリアにしたところ特に女性陣に好評でしたので、ここは空っぽにして売るよりも、「素敵なライフスタイル」というイメージを強調したほうが高く売れると考え、居住しながらのオープンハウスに踏み切りました。

最低限のことをやった後（業者に水回りのクリーニングを依頼、物を出さない等）、ベランダを花でいっぱいにし室内は華やかなテーブルウェア・花で飾り当日を迎えたところ、近くの賃貸に住んでいた主婦が買い物帰りに立ち寄って一目ぼれしてくれ、相場より６００万高い言い値で売れました。おかげでリフォーム代は回収できました。

こういうこともあるので、あえて居住中にやる戦略的なオープンハウスもありだと思います。

[190: 匿名さん]

ステキなインテリアにされたんですね！
「ステキなライフスタイル」の強調、大変参考になりました☆ありがとうございます。うちはリビングに子どものジャングルジムなんかも置いてあるのでまずは子どもの玩具を全て片付けて子ども色を一掃しようと思います。家族写真なんかも全て片付けモデルルームのようにしたほうが良さそうですね(*^^*)ありがとうございます。

[191: 匿名さん]

>>190さん

我家はオープンルームはしませんでしたが、住みながらの売却でした。
部屋をできるだけ片付け、水回り（キッチン、洗面所、浴室、トイレ）は特に念入りに磨きました。
窓ガラスやベランダなども掃除しました。

我家の場合は、子ども色はそのまま出していました。
リビングに家族写真も飾ってありましたし、地図やあいうえお表なども貼ってありました。
子ども部屋には3段ベッドと机二つと子供の荷物が山のようにありました。

でも売り出してすぐに見に来られた最初のお客様に「きれいにお使いですね」と言われ、そのまま購入していただけました。
清潔感があれば、子供のおもちゃなどがあっても大丈夫だと思いますよ。