一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[1: 買い換え検討中]

折込チラシって、反響ありますか？
チラシ見て、内覧入った又は問合せ増えた方いますか？
折込チラシ無し、ネット広告のみでも良いと思いますか？

[2: 匿名さん]

ヤフー不動産での写真をよくするとかの方が大事だよ

[3: 匿名]

大島てる社の不動産サイトに掲載されると反響が大きいが、だいぶ値下げする羽目になるかもしれませんね。

[4: 匿名さん]

都心の単身向け物件ならネット中心でもいいけど
郊外や地方の物件はチラシも効果があるよ。
あと、ファミリー向けは、まず同じマンションの人、
次に同じ学区（子供の学校）に住む人が購入する確率が高いかな？

[5: 匿名さん]

ちょっと高額な物件（6000万以上）はネット情報で物色する人は少ない気がします。
7000万台の物件でしたが、まじめに検討してたのは、
直接不動産屋に問い合わせた年配の客ばかりでした。
チラシもネットよりは反応がありそうでしたが、
不動産屋への問い合わせ客よりは見込みが少ない感じでした。

[6: 匿名さん]

ネットが使える30〜40代はヤフー不動産でまず探すよ。物件が出たら一週間いないにレインズに登録しなければならないので、ネットになくて不動産屋だけが情報持ってる物件なんてないです。でも、年配の方は不動産屋へ相談して物件が出たら電話で連絡もらうようにしてる方が多いでしょう。もし駅から10分以上だとかネットで検索する条件の悪い物件だったらネットだけで販売は難しいね。そもそも検索にかからないから。その場合はチラシを使って年配層を狙いましょう。

[7: 匿名さん]

一般で出せばレインズに載せないことは可能です。
うちがそうでした。不動産屋からの媒介募集攻撃を受けたくなかったので。
ネットにでない売買情報は今の世の中でもあります。

また、専任だとレインズ掲載は義務ですが、他社からの問い合わせを
ことごとく断る悪徳業者がいっぱいいます。
レインズがあっても専任にするのは危険です。

[8: 匿名]

客付け不可で両手取引強要ですね。まあでも財閥系の仲介とかであれば実質的な機会損失は無いとも言えるよね。

[9: 匿名]

財閥系の仲介でも、売れないです。
築10年くらいでも、価格が高い、駅遠だと、
問い合わせすら、ないです。

供給過剰ですね。業者買取で2割引くらいなら、
売ってしまおうかと考えています。

[10: 匿名さん]

駅遠ってどのくらいですか？
私の知り合いは駅徒歩１１分のマンションを売り出すとき、
駅徒歩９分でネットに載せてました。
販売時の資料では１１分なんですけどね。

立地は郊外、都区内、都心のどれですか？
都心以外だと値段に問題があるのかもしれません。

あと、4LDK以上の広さがあるなら、時間をかければ客が見つかる
かも知れません。希少性がありますので。

[11: 匿名]

>>9 です。

徒歩14分、城東、2LDKです。
毎日、yahooで周辺の価格チェックをしているのですが、
最近は値下げが進んでますね。

きょう、買取査定で業者がいっぱい来ます。

[12: 匿名さん]

城東で２LDKで高額というのであれば、よけいなお世話かもしれませんが、
値段を見直した方がいいんじゃないでしょうか？
10年前購入なら当時の価格はそんなに高くなかたんじゃないでしょうか。

池之端辺りならごめんなさい。でも、駅徒歩14分の土地はありえないし。
湾岸なら、今の相場といわれてる価格はまったくあてになりません。

[13: 匿名さん]

なぜ、そこを選ばれたのでしょうか。きっとアピールできる点もありますよね。

[14: 匿名]

駅遠は難しいんじゃないかなあ。
便利なバスが頻繁に走ってるようなバス停近くを除いては。

[15: 匿名さん]

中心部のど真ん中に建ってる物件なら、駅からの距離って関係ないでしょうが。

[16: 匿名さん]

ゴールデンウィーク前半も終わりですね。

売却活動中の皆様、内覧などありましたか？
我が家は、今のところないです。

[17: 匿名さん]

16さん、
ウチは連休後半にオープンルームやります。
連休はレスポンスがよくないとも聞きますが、どんなもんでしょうか？
誰か見に来てくれることを祈ってます。

[18: 匿名さん]

No.17様
ゴールデンウィークの活動お疲れ様です！

オープンハウスの反響はどうですか？

[19: 匿名]

お初。余計なお世話ですが。
中古で売りたいなら、今は、とにかく、最初のお客さんを大事にして、売ってしまうのがポイントではないかなと思います。

次があると思わない方がよさそう。

[20: 匿名さん]

18さん
オープンルームの結果は、
流しのお客さんが2組。その他業者紹介のお客さんが2組という感じでしたが、
残念ながら成約には至りませんでした。
ここから夏休みまでが勝負ですかね？　お盆もダメらしいので…。
どうか、それまで、大きな地震とか来ませんように！

[21: 不動産購入勉強中さん]

5月から売却活動を始めました。
私達は平日共働きで家に誰もいないため、内覧活動は土、日曜日しかできません。
上記のような環境の売却活動中の方々、もし平日内覧希望のお客様が現れた場合、どのように対応しているかお教え下さい。

[22: 親同居さん]

平日に内覧する方は本気度が高い気がします。
早く売りたいなら、仕事を一時抜けるなどして対応した方がいいでしょう。
別の方が買ってくれる保証など、どこにもないですからね。

[23: 匿名さん]

確かに、急に見に来る人は断らない方がいいですよ。
何か事情があって急いでいる人か、
じっくり慎重に物事を決めるタイプではない人が多いので、
サクッと決めちゃう人が多いようです。

[24: ビギナーさん]

買う気のあるお客様と、買う気のないお客様の違いを教えていただけたらと思います。
何でも構いませんので、お教え下さい！

[25: 匿名さん]

業者に、その客が買う気のあるお客さんかそうでないか、単刀直入に訊けばよい。態度である程度分かるのでは。

[26: 不動産業者さん]

そんな事、言えんわ。

[27: 匿名さん]

>24

オープンルームでもないのに内覧する人は全員買う気ありますよ。

[28: 匿名さん]

>24さん
半年売り出して13組の内見に立ち会った経験で言わせてもらいますと、
「隣や上の住民のこと」や「周辺の騒音のこと」を聞く人は、
かなり本気度が高いと感じました。
音の情報はネットでは分からないですからね。
まあ、何の確証もない私の勝手な意見ですが…。

[29: 匿名さん]

居住中のマンションの内覧に行くのは、本気じゃないとなかなか行けないと思う。

[30: 匿名さん]

>> 29さん

自分もそう思って居住中に売りに出しましたが、そうではない
内覧者もそれなりにいました。居住中だろうがなんだろうが、
「売り物なんだからとりあえず見せて」といった内覧もあります。

>> 28さん

わたしも半年で13組の内覧に対応しました。
仰せの通り、「上下左右の住民のこと」や「騒音のこと」を
聞く人は本気度が高いですね。

一方で、少しでも気になる点があったら買わないものだと
感じました。あ、ここがマイナスと感じたな、と思ったら
ものの見事に申し込みなし。

最終的に買って頂いた方は、マイナスポイントはリフォーム
で対応可能と判断していただけたので、申し込みをして
頂けました。

眺望とか騒音とかが気に入らなかったらどうしようもないので
本気の客だったとしてもあきらめるしかないですね。

[31: 匿名さん]

先日の午後、初の内覧者を迎えました。

ご夫妻でしたが、４０分ぐらいかけて室内や設備を一通りご覧になった後、
騒音や周囲の住人について質問されました。

そして、その日の夜、業者から前向きに検討されているとの連絡を受けました。

本気で検討されている方は、生活環境についても関心を持たれることが多いと思います。

[32: 匿名さん]

周囲の住民についての情報は、事実をありのままに言うものですか？
かなり不利な情報があっても？

[33: 匿名さん]

>31さん
一発目で決まりですか、凄いですね！
ウチは半年けかてようやく今週末に契約となりました。
その間、内覧がある度にガッカリして精神的にホント厳しかったですよ。
一般で最大６社と契約してましたが、
結局、あんまり積極的でなかった業者さんのお客さんで決まったので、
決まるときは、サクッと決まるもんだなというのが感想です。
今は、このお客さんがドタキャンされないように祈ってます。

[34: 物件比較中さん]

売り出して約半年、5組の内覧がありました。
おっしゃるように周辺環境を尋ねる人は本気度が高いと思います。
先日の方には、学校や幼稚園についても尋ねられました。
価格を相場より高く設定しているせいで、まだ売れないのですが、
並行して賃貸の募集も始めました。どちらかに決まるといいけれど・・・

[35: 匿名さん]

>34さん
どちらかに決まるといいですねー。

我が家は売り出して半年ぐらいで、20組ぐらいは内覧ありました。
相場より高めだったので、結局決まらず。（取り扱いは一般で４社）

賃貸も平行しようかな。と契約しているうちの1社で賃貸募集も平行してみたら
3日で決まっちゃいました。

あまり地盤が強くない土地柄でもあるため（液状化するほどではないですが）、
地震後はやはり新築・中古とも価格が落ちた感じがします。
が、駅近・都心から近いため、賃貸相場はまったくさがってない状況でした。

住んでいる場所にもよるんでしょうが、やはり、今はなんとなく中古市場は
あまり活発でない気がしました。

[36: 匿名さん]

売却された皆さまは、希望価格より下げて売却されたのですか？

[37: 匿名さん]

よほどの人気物件なら別でしょうけど
今は買い主から値下げ交渉が入るのが当たり前だと思いますね。
売り主側も、急ぎでない限りは、少し高めの価格で売り出す感じでしょう。
でも、それだと買い主の希望価格より相当高いわけで、なかなか売れないわけですｗ。
ちなみに、私の場合は当初の売り出し価格から200万円値下げしましたが
それでも想定していた最低希望価格よりは、やや高く売れました。ニコリ。

[38: 契約済みさん]

厳しいご意見を頂くことを承知で、お聞きします。
先日、賃貸中の物件をオーナーテェンジで売却を開始したところ、2週間で買主が付き、売却契約を結ぶと同時に
手付金を頂きました。引き渡しは今月末です。
たまたまネットを検索していたところ、同じマンションの上階で多少条件の良い（西向き→南向き）ところが、
契約価格より1,000万円で売り出していました。
そちらの売却が決まったわけではなさそうですが、こちらとしては、オーナーテェンジとはいえ、安く売りすぎたのでは？
というもやもやした気持ちで一杯です。
手付金分を違約金として払ってでも契約解除すべきかどうか、悩んでおります。

同じような経験の方がいらっしゃれば、アドバイスをお願いします。

[39: 匿名さん]

>38

詳細を拝見しないと何ともいえませんが、オーナーチェンジで２割引、南向きが西向きになって１割引ですので、全部で３割程度は下がって当然です。この３割が１０００万から大きく離れてるなら検討すべきでしょうけど、そんなことないですよね？

[40: 匿名さん]

総額も分からないのに何割引きも何も

売り出し価格と比較しても意味がないでしょう成約ならともかく

[41: 匿名]

値引率は５パーセント前後が多いですね。それ以上は売り出し価格変更を伴います。

[42: NO38]

＞NO39,40,41
早々にレス頂き、ありがとうございます。
書ける範囲で、以下が概要です。

私の物件（オーナーテェンジ）
：築12年
：川崎市内、駅徒歩5分
：6階建て3階、西向き、3ＬＤＫ、20坪
：成約価格　3,000万円

売出中の物件（オーナーチェンジではない）
：同マンション6階、南向き、3ＬＤＫ、22坪
：売出価格　4,000万円

こう書いてみますと、ＮＯ39様の仰るとおり、妥当な範囲であるような気がしてきました。
ＮＯ41様の仰るとおり、当初3,150で売出し、3,000で決まりましたので、5％の値引きでした。

売出し初めてからあまりに早く売れてしまい、150万円も値引きしてしまったので、失敗したなあと思っていたのですが、
手付金分を違約金として払ってまで解除すべきではなさそうだな、と皆様のご意見を伺って思いました。

[43: 匿名さん]

なんと、３階と６階の違いで、面積も１割違うんですか。そうであれば、４２さんは大成功だと思います。売り抜け成功と思って次のことを考えた方が良いでしょう。

[44: 匿名さん]

3LDKの中古を買うのは子供ありのファミリー層が多いので
駅からの距離より、まず日当たりが最優先されます。
西向きは夏の西日がキツいので嫌われますよ。
あと、3LDKだと70㎡以上を希望される方が多いはずで
20坪だと子供なしで2LDK狙いの新婚さんあたりが対象になり
予算は3000万円以下という人が多くなります。
それと、3Fと6Fでも数百万円の差があっておかしくないですね。
ということで、賃貸用物件だからその価格で売れたと考えるべきでしょう。

[45: 匿名さん]

参考に表面利回りで何％ぐらいですか。オーナーチェンジ物件との事ですので。

結局購入者の視点はそこですよね。居住用でないなら住宅ローン利用でもないだろうし。

[46: NO38]

ＮＯ43,44,45様

皆様のご意見を伺って、全く後悔する必要の無いことがよくわかりました。
これで気持ち良く引き渡しを迎えられそうです。ありがとうございました。
ちなみに、表面利率は6.5％くらいです。

[47: 匿名さん]

買う立場で見ると、部屋数も設備も同じだとしても
１ランク以上違う。おそらく購入層が違う。

最上階の方の値引きを考えると、手付倍返ししてその分をのせて
売れる可能性はかなり低いでしょう。

７２平米　最上階（６F)　南向き
６６平米　３階　　　　　西向き

[48: 匿名さん]

現在、売却活動中です。
今週土曜日に内覧が2件入っておりますが、天気予報は雨。
そんな時、皆さまは内覧を断りますか？
また内覧時間が重なりそうなんですが、皆さまは別々に内覧するようしていますか？
ちなみに2件の内覧客は、ちがう業者様からのご案内です。

[49: 匿名さん]

内覧は基本的に断らないほうがいいですよ。
誰が買ってくれるかなんて、本当にわかりませんから。
あと、内覧が2組が重なるのは売り手側に有利ですね。
人気物件なのかな？　と思ってもらえます。

[50: 匿名さん]

皆さん、売却するために特に行った事などありますか？