一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[142: 匿名さん]

138です。
今まで広告費をかけて宣伝してくれた事を考えるとスパッと切るのも少し気がひけてしまいます。一般のうちの一社としてつないでおこうかと思います。まだ契約期間終了まで約1ヶ月ありますが、売れなかったら一般にしますと、今から伝えておく事にします。ありがとうございました。

[143: 匿名]

スパッと切っても、その後逆恨みをされても困るよね。

[144: 匿名さん]

そんなことで逆恨みする連中だと、一般に変更後に他社で売れても
逆恨みしそうで怖いのですけど。
最初から専任媒介契約を結ばないことが正解のようですね。

[145: 匿名さん]

不動産選びはいろいろ迷うね。
一般から、一番良く営業活動していた不動産に専属として変えた場合、他社から恨まれる場合はありますか？

[146: 匿名さん]

>>138さん
まず専属専任していた業者が今までどのような広告活動をしていたか
具体的に教えてもらったり自分の目で見たりしてください。
・ネットに掲載ならどのように掲載されていたか？
（レスポンス数などはどのくらいだったか？自分の物件が特集や上位記事にされていたか？）
・広告はどの方面にどのくらいの枚数打ったのか？また手段はポスティングor新聞折り込み？
・店頭広告はどのあたりに飾ってあるか？
・近所の不動産業者に紹介したのか？

もしその内容に不満がある場合はやるように要求します。
それでできないという場合はすんなり一般に切り替えが可能だと思われます。
もしやれると言った場合は書面などで残して今後実行するかしっかり監視する事も大事です。
また上記を曖昧な表現しかできないような業者は切った方が賢明です。
とにかく今までの活動内容が良いと思うなら継続。悪いと思ったら違う手段に切り替える。
義理人情とかではなくドライな感覚が必要だと思います。
あとまかせっきりも絶対ダメだと思います。

[147: 匿名]

↑すごく参考になった。

[148: 匿名さん]

138です。
146さんありがとうございます。
上記の広告活動内容で、近所の不動産屋に紹介したかどうか、以外はすべて報告書で報告をもらっています(週1で郵送されてきます。)
だからどのような広告活動をしているのかまったく分からない状態でもありません。
やれる事はやってくれているようです。

ただ、自社建売りの分譲販売もやっている会社なのでそちらの中古に流れたお客もいるみたいです。それを知ってしまい、このまま専任でお願いするのはどうなのか考え直した次第です。

[149: 匿名さん]

とても参考になったので、しっかり営業活動しているか、確認していかないといけないって思いました。

[150: 匿名さん]

>>148さん。
＞ただ、自社建売りの分譲販売もやっている会社なのでそちらの中古に流れたお客もいるみたいです。
＞それを知ってしまい、このまま専任でお願いするのはどうなのか考え直した次第です。
そこはマンション分譲実績はないですか？もしないのなら
まず建売業者に近いという事ですから戸建希望のお客さんが多いと思います。
戸建希望の方はマンションの値段がいくら安くても『論外』です。
餅は餅屋でやはりマンションに強い不動産業者すなわち
マンションを買ってくれるお客さんがいる不動産業者に切り替える必要がありそうですね。
自分の物件を建てたデベや少なくともマンション分譲実績がある不動産業者が理想です。

[151: 匿名]

マンションを買ってくれるお客をもつ不動産ってどこ？
みんなはそれを知りたいと思う。

[152: 匿名さん]

山手線内側のマンションから地方政令指定都市の
マンションに引っ越しました。
前は売り物件募集の広告が文句を言いたいぐらい
ポストに投函されてましたが、今は一回も見かけた
ことがありません。

転勤等で売る必要が出た場合には、
大苦戦必死ということですかね。
地方ならではの売り戦略が何かあったら
教えて下さい。
物は築浅のタワマンです。

[153: 匿名さん]

>>151
意外と狙い目は賃貸に強い業者。
賃貸のグレードから見ればマンションは古くても設備もいいし広く感じる。
しかしながら一戸建てまでは思い切った冒険できないという人も多い。
私が売った人も賃貸の人でしたよ。
なので近所の不動産屋への紹介は賃貸の更新時期のお客を得るためにも必須なんです。

[154: 匿名さん]

>150さん
138(148)です。
その会社は手広く色々やっている会社で、注文住宅部門、戸建て分譲販売部門、マンション分譲販売、賃貸部門、中古流通部門などあります。その他、住宅建材の加工や管理アフター部門などもあるようです、中古流通部門は土地、戸建て、マンションすべて取り扱いしています。うちのマンションでの媒介経験もありました。
なので顧客層は幅広いのかと考え、この会社に専任でお願いしました。

しかし蓋を開けてみたら、ウンとも寸とも…。
難しいですね。

[155: 匿名さん]

>>154
そこまで大きいと営業マンの差も大きそうですね。
営業マンはどのように給料を得ているのか？そこを考える必要があります。
もし貴方の物件を売った歩合も低く売っても売らなくてもそれなりに
自分の給料は保証されている・・・。
そうなると士気は決して高くないのかもしれません。
（特に査定に来た人と現在売っている担当が違う場合は要注意）
案外怪しい完全歩合とかのイケイケ会社の方が強引に売ってくれるかも。
もしその会社を続けるなら担当を変えてみるのも手でしょう。
売上ナンバー1とかいたら指名する位にしないと。
でもそういう大きい所は売上ナンバー1営業は旨みの大きい
（流動性が高く利益率がいい）物件ばかりセレクトして持って行くから
結局変わらない可能性もありますが・・・。
個人的にはやはりこの業者を含めた一般媒介に切り替えが一番いいかなと思います。

[156: 匿名]

専属の売り主を一般に変えさせるお手伝いですか？
一般にしても、口だけで、全然客を連れて来れない不動産もいるから、よく調べてから変える方が懸命かな。

[157: 匿名さん]

そういうリスクを抑えるために、
複数の業者に一般でお願いするのです。
売主側に専属専任や専任にするメリットは
ほとんどなく、悪徳不動産屋や無能担当者に
当たるリスクを考えたら、一般以外あり得ません。

[158: 匿名さん]

>155さん
154です。ありがとうございます。
うちの担当は去年売上げが全営業所内で2位だったそうです。それを聞くまでは、若いけどガツガツ感はなく、字が汚く、誤字が多く(頭悪そうに思ってしまいました)、この人大丈夫⁉と思っていたのですが、2位だったというのを聞いて、結果を出してる人なら任せられるかなと考えました。
でも結果は結果。3ヶ月任せても売れなかったのは事実だからドライに考え、ここを含めた一般に切り替えようかと思います。
アドバイスありがとうございました。

[159: 匿名さん]

>>158さん
専任で３か月依頼していても売れなかったのなら、一般にしてもいいかもしれませんね。
私は半年前に買い替えをしました。専任がいいのか一般がいいのかどこの不動産屋さんがいいのか迷いに迷いました。
一般の方がいいのかなという思いもあったのですが、結局専任で依頼しました。
すぐに他社にも公開してもらい、他社の案内のお客様で売りに出してから１０日で契約となりました。
結果論としてすぐに売れたので私は専任でよかったのですが、３か月たっても売れなかったら一般に変更するか、別の不動産屋さんに変えていたかもしれません。

＞字が汚く、誤字が多く(頭悪そうに思ってしまいました)、この人大丈夫⁉と思っていた

誤字脱字が多い人はミスも多そうで、私も不安で嫌でした。
あと、連絡が取れにくい人や約束を守らない人、適当なことをペラペラ話す営業マンも避けました。
どこの会社というよりもいいなと思う担当者に依頼した方がよいと思います。

[160: 匿名]

１０日で売れちゃったのは失敗でしたね。値付けが安過ぎました。

[161: 匿名さん]

結局、売り出し価格は複数の不動産屋に査定をさせて、
その査定結果を参考に自分の感性で決めるしかない。

専任を取りたいがため高目の査定をだす業者もあるからです。
そうかと言って早く売るための安全を見て、安目の査定を出す業者を
信じては損をします。

一番やってはいけないのは、専任媒介の相手を決めてから、
そこに値段を決めさせること。少々値段を下げてでも、
早期に（少ない労力で）自分が両手を達成することを優先してきます。

というより、すべての不動産屋には売り手のために一円でも高く売ると
いうようなモチベーションはほとんどありません。少しぐらい高く売っても、
受け取れる手数料はそんなに大幅には変わりません。
物件を安く売りたくなかったら、価格は売り手が自分で
コントロールするしかありません。