一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[122: 匿名さん]

専任の方が業者間のデータベースであるレインズの登録
義務があるので、情報はすべての業者につつぬけです。
それにも関わらず他社からの問い合わせを無条件に断る
悪徳業者がいるのです。
一般であればレインズ掲載やネット掲載は売主の
希望どおりになります。

専任で売主が売り急いでいなければ、契約期間内に
販売しないとまずいので、そこそこ熱心に売却活動
をすると思いますよ。もちろん、両手は諦めないで
しょうけど。

[123: 匿名]

一番大切なのは相場感覚じゃないですかね。

[124: 匿名さん]

相場感覚って？
ある地域の話だけど、地主級の人が、地元の不動産にいろいろと指示してるって聞いたことあるけど・・。

[125: 匿名さん]

両手だろうが片手だろうが、仲介業者にだまされて安く売らされている人が余りにも多いですよね。

[126: 匿名さん]

普通の売主には相場感覚なんてものはないから、
悪徳不動産屋にひっかかるとひとたまりも
ありません。最初は高い査定を出していても
適当な理由でどんどん値下げさせられます。

このリスクを抑えるためにも、一般で複数社に
媒介をお願いするのが合理的です。

[127: 匿名さん]

「１２４」のこたえはないのか？
＞１２５＞１２６はデベ？

[128: 匿名さん]

そもそも両手にせざるを得ない状態を作ってるのは売主なんだよな。
特に買い替えで買い先行の場合は足元見られても仕方がないと思った方がいい。
・買いたい物件は十分な値引きを得られない仮に値引きしてもその分買い取り金額を低くされたり
裏で巧みに調整する。
・無理やり専属専任組まされたのに売却活動をおざなりにされ時間稼ぎで結局二束三文の買取にされたりする
・ローンは自分の希望額より多めに組まされる。提携以外のローンは組めない場合も。

だから>>124さんの言うように不動産屋(銀行）の掌で踊らされる感じに相場がなってしまう。

[129: 匿名]

買い替えはダメです。買い増ししてください。従来の物件は賃貸で貸すのです。仲介業者に食われたくなかったら自己防衛するしかありません。

[130: 匿名]

売却をサボって買い取りに持ち込むってほとんど詐欺ですなあ。両手と同じで問い合わせがきても「商談中」と断るんですね。両手だと６パーセントだけど買い取りだと２割以上抜けますからねえ。これはオイシイ商売です。

[131: 匿名]

そんで売るときはチラシに「自社物件につき仲介手数料なし！」と誇らしげに書くわけですね。そういえば、売り出しの時に「買い取り保証サービス」とかうたって売り主を募集してる業者もあるね。これはもしかすると買い叩きサービスになるかもしれんので要注意です。不動産の世界はホント恐ろしいです。

[132: 匿名さん]

126です。
私は不動産業界とは関係ない人間です。
ただ、転居や相続がらみでこの十年間に
５回の不動産売買をしました。

>128 >129
買い替えで買い先行は危ないのですが、
売り物件に残債が無ければ問題はありません。
新居を買った後に、一年かけ希望に近い価格で
売却したケースもありました。

残債がある人で買い替えする必要があれば、
面倒でも一旦賃貸に移って売り先行で、
買い替えを行うのが、不動産屋の詐欺まがい
行為から免れる唯一の方法です。

[133: 匿名さん]

賃貸ってどうなんですかね？
かなり室内ボロボロにされると聞きますが…。

[134: 匿名]

ボロボロになっても賃借人が住むんだから問題なし。退去したら壁紙交換して備品も少しずつ交換していけば良いですね。

[135: 匿名さん]

>>133
失敗する人は借り手がつくのを急ぐあまり不動産屋のいいなりに
敷金、礼金ゼロゼロ物件にしてしまう人が多いです。
しかしながら冷静に考えるとこれだけの初期費用も払えないような人は
残念ながら質が低く滞納などのトラブルになる可能性は高いと思われます。
家賃滞納は別にお金が無いという理由だけではなく基本的に生活にルーズなんです。
しかも変にケチで目先の利益に飛びつきやすい（笑）
なのでゼロゼロ物件は格好の餌食となります。
しかもゼロゼロ物件は大家が泣くだけで不動産屋は泣かない仕組み。
下手すると不動産屋に手数料をたんまり取られた恨みとばかりに
借りた物件にあたりますｗ
話が脱線しましたがとにかく賃貸（貸す側）でも不動産屋には要注意って感じですかね。

[136: 匿名さん]

なるほど。
礼金はともかく、やっぱり敷金は必要ですな！

[137: 匿名]

保証会社入れるようになってから敷金は１ヵ月で問題ない感じです。

[138: 匿名さん]

今、専任契約で売却中の者です。教えて下さい。
専任から一般にする場合、専任契約が終わる日付に合わせて他社との契約をするのでしょうか?
今、契約中の会社も含めて一般にしようと考えています。その場合、契約期間中でも一般契約に切り替える事は可能でしょうか？
そして一般にしたいというこちらの考えをいつ頃伝えれば良いのでしょうか？

[139: 匿名さん]

専任の契約期間が終了しそうになると契約中の不動産屋が契約延長を申し出ます。
これに絶対に応じてはいけません。断って下さい。
そうすれば、契約完了日以降どことでも契約できます。
そのときに、お願いしたい不動産屋と一般媒介で契約して下さい。

ただし、不動産屋は専任媒介や専属専任媒介での契約を強く勧めますので、
一般媒介での契約を押し通すのにはそれなりの意思の強さが必要です。
気が弱い人は誰か援軍になりそうな人に同席してもらって下さい。

今まで専任で使っていたところと一般で契約を結ぶ必要はありません。
他に選択肢がたくさんあるなら、私であれば切ります。

なお、専任期間中でも一般に変更できなくはないですが、契約上は
ペナルティが発生することになっていると思います（契約書要確認）。
押しが強い人ならこれまで売れなかったことを責め立てて、
無償で変更を勝ち取れると思いますが、普通の人にはお勧めしません。

[140: 匿名さん]

専任を外し、一般にも候補から外す場合、うらまれたりしない？

[141: 匿名さん]

3ヶ月もかかって売れなかったのだから切って当然だと思うけど、
切るのが気がひける人は一般で関係をつないでおけばいいよ。

でも、きっぱりと関係切る方があとくされがなくていいと私は思うよ。
専任から一般への変更はかなり強硬に抵抗することが予想されるので、
契約更新に応じずに関係を切るのが結局一番簡単だと思う。