一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[562: 匿名さん]

>>No.560

ゴマのハエみたいにうるさいヤツだな。

次は「駅近の新築マンションが安いので中古は売れません」だろw

[563: 匿名さん]

「駅近の新築マンションが安いので中古は売れません」

[564: 匿名]

１ヵ月近く投稿がありませんね！！

中古は売れないのでしょうか？

[565: 匿名さん]

売れてるみたいよ。駅近は。

[566: 匿名さん]

>519 です

売りと並行して賃貸にも一応出しておいたら、70後半のファミリー物件なのに
４月を過ぎてからなのに、なぜか売買より先に賃貸が決まりしばらく賃貸に
出すことになりました。

もともとわけありで自分が住んでいなかったのでまあ賃貸ならしばらく
お金を動かさないですむのでそれも気楽でいいかと思いました。

それにしても「一緒にとりあえず出しておきましょう」の賃貸が４月入居を
過ぎてから決まるとは。
本当に不動産も縁なんでしょうか？？

[567: 匿名]

そうです、その余裕が必要なんです。

[568: 匿名]

知ってる不動産業者の話によると、６月７月中古マンション相当売れています。

[569: 匿名]

売却仲介手数料不要の業者どうですか？

[570: マンション投資家さん]

売れる・売れないは、基本的にその物件の魅力（価格含）次第なので、どういった形態でもあまり変わりません。
なので、駅チカなプレミアム物件とかであれば、売却仲介手数料無料な業者でもいいでしょうね。
もしくは、競合も多いような普通の物件で差別化を図るという狙いで頼むのもいいでしょう。
ただ、低コスト＝低サービスなので、掲載した直後で、動き（内見等の引合）が無いような物件だったら
放置される可能性が高いので、売り急ぐなら締結期間とかも勘案して判断しましょう。

[571: 匿名]

普通に三井さんかスミフさんか地所さんに頼むのが良いですよ。

[572: 匿名さん]

一般で三井やスミフに依頼するならいいけど
専任では両手を狙うので止めた方がいいです。

[573: マンション投資家さん]

ホント、専任を選択する事に売主はメリットないです。
よく専任の方が手厚く対応してくれるみたいなおとぎ話も出ますが、
結局、仲介業者は買主の意向に沿った物件を紹介するだけなので、
それが一般だろうが専任だろうがビジネスチャンスなら片手でも紹介しますよ。
なので、一般で手広く街の不動産屋から大手まで満遍なく声掛けるべきです。

専任は他の業者に出し抜かれるリスクが無いという業者側にメリットがあるだけです。

すみません、私は利鞘のあるマンションを買い叩く側なので、
マンションが売れないという状況についてちょっと興味本位でこのサイトを覗いてました。
参考までに、ファミリー型の分譲マンションの賃貸市場はリーマンショック以降ずっと熱い状況です。
これは従来なら分譲物件を購入するべき購買層が、賃貸に流れてきているという事です。
また、タワー型に代表されるように、敷地における住居数の効率性も飛躍的に上がっており、
購買層＜物件供給　という状況が続いてます。
ちなみに、３００戸規模の住居敷地は、戸建てだと東京ドーム４個分ぐらいの敷地が要ります。

[574: ビギナーさん]

現在、中古マンションを売り出し中です。こちらのサイトも参考にさせていただいています。
最初にネット査定に出したのですが、あまり思うような返事をくれるところがなく
（相場はチラシなどで調べていたのですが、興味を持ってくださる業者が見つかるかと）
小さな街の不動産屋さんが一生懸命物件分析を下さったりして、それは感謝していたのですが・・・

某大手不動産屋さんが、ネット査定には参加いただけなかったのに、DMだけ送ってきました。
それまで売却の話はどこにもしていなかったので、査定サイトの情報を使ったとしか思えません。
不動産会社もお仕事だと思いますが、これはルール違反ではないかと思うのです。
ちゃっかり顧客情報だけ利用して、タイミングよくDMを送りつける・・・
そういえば、「購入希望社がこんなにいます・・・」というウソばればれ広告をよく入れてるところです。
私は、こんな誠実さのないところには絶対依頼したくないと思ったのですが。。。

不動産屋の人がいい人なんて大間違い・・・なんてよく聴きますが
これが、いわゆる不動産屋さんのスマートで賢い商売の方法なのでしょうか？
私の反応は神経質すぎますか？

[575: 匿名さん]

>私の反応は神経質すぎますか？

はい、センチメンタルです。仲介業者性悪説を体得しましょう。

[576: 匿名]

専任ダメ説の人が居ますが大手が専任で両手取りに行く時の執念が分かってないですね。

[577: 匿名さん]

専任はダメというより、リスクが大きすぎるということでしょう。

専任でも担当者が売主にとって良い人であれば、
別に問題は起こらないかもしれませんが、
売主よりも自分や会社の利益を考える営業マンであれば
いくらでもあこぎなことができます。

それなのに、その見返りが活動報告の義務化程度では、
どうしようもありません。
一般媒介でもビジネスになれば喜んで不動産屋は売ってくれ
るので、一般で売れないものは専任でもまず売れません。
ごくまれにすごい営業マンがいるのかもしれませんが、
そんな人間が担当者になる確率は極めて低いのです。

ということで、売主は一般にして、複数業者から
売り出して、リスクヘッジするのが圧倒的に得策です。
専任媒介契約は一方的に売主に大損するリスク（しかも
仲介業者に騙されるリスク）を押し付け、
不動産屋が優位に立つ契約です。売主にまったくメリットは
ありません。

[578: 匿名]

>576
わかる
他社を選ぶと住友、三井からの集客が激減
他もどこも両手重視だけど、この二社はそれを実現するだけの物件数がある
なので一般ならこの二社ははずさない方が無難な気がする
一般媒介契約しとけば自社客連れてくるし、タダよりはマシと片手覚悟で他社も受けてくれる
ただし一般は広告一切なし覚悟で大手チェーンの集客力だけに期待になる

[579: 住民でない人さん]

平成24年の登記実績で、中古が新築よりも多いことがわかった。
札幌法務局の「建物に関するデータ」を比較した。
http://www.hokuyonp.com/2013/08/22/

[580: マンション投資家さん]

繰り返しますが、一般で契約しても仲介は基本的に両手を望みます。
売り手としては、機会損失を避けるべく仲介営業マンを複数確保できる一般がよいという論法です。
仮に何らかの物件で仲介業者が買い手を見つけてきて、その引合物件が成約しなかったとして、
じゃあ、その買い手に近しい物件を紹介するのに　専任物件だけを紹介するか、というと
買い手のニーズに近い物件が一般であれば、一般も紹介します。（片手でも営業マン的には十分業績評価になります）

じゃあ、売り手は専任じゃないと広告打ってくれないか、というと
大手であれば、キチンと自社広告やWEBに登録してくれますし、街の不動産でもチラシの貼りだしとかはしてます。

なので、面倒くさがらずに一般の契約を大手から街の不動産屋まで手広く契約しておくというのが定石でしょう。

>574さん
気持ちはわかりますが、残念ながら、慈善事業や公的なツールでない限り、無料で便利な道具は何らかの利益を得なくてはいけません。
別に不動産に限らず、最近だと保険や自動車とか色々と一括査定と称して個人情報を引っこ抜かれますが、
当然、その情報は活用されちゃいますので、こういったマーケット手法はどうしようもないですね。

あと、仮にあなたの物件を一般で契約していたとして、その某DM業者が客を連れてきたら断る勇気がありますか・・・

[581: ビギナーさん]

No.574です。皆様コメありがとうございます。
センチメンタル（笑）かどうかはともかくとして、不動産屋さんのいろんな思惑を日々感じております。
ネット査定後、実は大手さんに専任をお願いしたのですが（DMを送ってきたところとは別会社です）さっぱりでして。
『大手は専任を取るまでが必死なだけ、あとは自分とこのネームバリューで口を開けて待つだけ』常識だったんですね。
いくら専任でも契約期間過ぎたら、経費ムダでしょうに。。。

一般契約の業者選定を悩んでいたんですが、上記のDM送ってきたところはどうしようかと思いまして。
査定に使われた時点で情報が出るのはやむをえませんが、じゃあちゃんと査定して正式に返事しろよって思うのが普通じゃないん・・・ですね。でも、そこだけですよ、そんなことして来たの。
「査定書作るの面倒なくせに、DMは送ってくるんかい」って印象悪いだけなんですが。

NO.580様
＞あと、仮にあなたの物件を一般で契約していたとして、その某DM業者が客を連れてきたら断る勇気がありますか・・・
う、鋭いご指摘ですね。
その後こちらのご意見も参考にして、そんくらいガッツのあるとこの方がいいんだろうか？と電話してみたんですが
「専任でないならよそに儲けを提供するようなものなので、やりたくない」とおっしゃいまして・・・
これってつまり、専任でも握る気まんまんってことでしょ。あまりに露骨でびっくりしました。
大手さんは一般の仕事なんかやってられないくらい、忙しいってことなんですね。