一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[542: 買い換え 諦めました]

我が家、いったん買い替え諦めました。
ちょうど金利も動き出したし、景気の動向も不透明だし、とか言ってたらいつまでも買えないんでしょうけどね。

[543: 匿名さん]

>こいつらがもう少しまともな査定を出していたら、

ぼくも先日、マンションを売りましたが、査定は1200-1500-1800。
んなことあるかい、と2180で売り出し、2000で指値が入ったので売りました。

不動産屋もバイク王なんかと同じで、要は即売れればいい。
売り手が損をしないように、なんてことはさらさら考えないね。
すぐに「業者入札しませんか？」とか言ってくるし、、、。

逆にいうと、ひどく低い査定を出したところの専任で、
えらい安い優良物件とかたまーに出ることに気づいた。
レインズに出るよりも先に自社HPに出るから、
さっと拾えれば美味しい。

[544: 匿名さん]

>543

532です。やっぱり似たような話があるのですね。
３社から査定をとられたということでしょうか？

私は一括査定で表示される不動産屋のうち比較的規模の大きなところ4社に
絞って査定を取ったのですが、みんなこちらが信じられない
値段をつけてきました。一軒だけ一括査定ででてこなかった不動産屋
から査定を取ったら、ここは想定内のまともな金額でした。この不動産屋に
一括査定ででてきた最高金額を示したら、「その値段でよければうちで
買い取ります」と言ってました。一括査定に群がる不動産屋というのは
査定能力もなく、一括査定をダシに売主を集めようとしている無能集団
ということなのでしょうか？

低い算定根拠は過去の成約事例のようですが、過去にはうちのマンション
の高層階なんて一度も取引されていないので、中下層階の坪単価で
私の部屋の値段を算出してました。

タワマンって高層階と中層以下ではまったく値段も価値も違うことを
ご存じないのでしょうか？あと、うちは100㎡超の部屋で70㎡台の部屋よりも
ずっと割高なのもまったく考慮されてません。

確かに、新築時のプレミアムは中古になると消える傾向がありますが、
希少価値のある高価格部屋はプレミアムが維持できます。こんな簡単な理屈も
わからない馬鹿ばかりが一括査定配下の不動産屋をやっていると知りました。
なんで、こいつらに3%+6万も払う必要があるのか不思議です。

教訓としては、一括査定で安易に自分の家を売りに出さない方がいいですよ。

[545: 匿名]

業者入札！これは談合するんだよね（笑）

[546: 匿名さん]

今度、モナにあるRハウジングと専任を結ぼうと考えていますが
評判はどうなのでしょうか？
やはり大手やM地所の方がよいのでしょうか？

[547: 匿名]

うちは逆でバカじゃねーの？っ言う高値で査定してきた
でも、そりゃ高い方が嬉しいから、つい信じてその査定から5%位下げで売ってたんだが、1ヶ月で内覧が0(笑)

[548: 匿名さん]

532です。

今日の内覧者も申し込んでくれましたが、満額ではありませんでした。
これで満額で申し込んでくれた人に購入者は決定ですが、
その人を連れてきた不動産屋は取引額の３分の２の査定を出して、
レインズで他社の客を見つけただけ。
この会社に手数料を払うのは抵抗があります。

そいつの査定額の3%にならないものですかね。
嫌みとして交渉してみることにします。

大手不動産サイトに載せることなく、
一週間で決まってしまいました。

[549: 匿名さん]

いい物件があるんだけど、売れないので買えないです。
しかも、予算が若干厳しいので、売出価格も落とせず八方ふさがりです。

[550: 匿名さん]

No.544
同感。
「教訓としては、一括査定で安易に自分の家を売りに出さない方がいいですよ。」

[551: 匿名さん]

>>547
最初高くしてきて内覧０の状態をつくり
値下げを推奨して一気に下げて売り出そうとしてくる。
よくあるパターンだよ。
仲介業者からすれば売れればいいわけだからね。
直近の成約事例と売り出し物件を見れば素人でも相場はだいたいわかる。
舐めてるよなあ。

[552: 匿名さん]

一括査定のイカサマ具合をみても、やっぱり売主側は専任媒介や専属専任媒介を業者と
結んではいけないよね。契約は一般にして複数業者にお願いして、価格は売主が決める。
価格を決めるのに必要な情報（成約事例）を業者から聞き出せばいい。この情報を教えない
ような業者は容赦なく切る。

関係者の提灯記事や解説では必ず専任を進めているけど、これは単に専任の方が業者側の
儲けが多くなったり、手間が削減できたりする可能性が高いからに他ならない。
必要も無いのに専任媒介で契約するのは馬鹿げている。

[553: 匿名]

専任から一般に切り替えたら業者のやる気が明らかに下がった
新規に入ってもらった一般もレインズ登録と自社サイト載せたら完全放置
やる気＝売れるじゃないが、こんなに応対が違うのかと驚いたわ

[554: 匿名]

両手取引きをエサに専任業者を手玉にとるのが勝利の方程式でしょ。

[555: 匿名さん]

外部の騒音があります。
売れるでしょうか。

[556: 匿名さん]

教えてください。

両手取り引きをエサに業者を手玉にとるってどうやるんですか？

[557: 匿名さん]

隣で新築マンション建設中です。
売れるでしょうか？

[558: 匿名さん]

業者の言うことには耳を貸さないことが必要ですね。

[559: 匿名さん]

売り急ぎは業者の思う壷なので、期間的な余裕を持って売りに出すことが重要です。
買い換えの場合は、売り先行で一旦は賃貸に引っ越す覚悟がないと売却物件の
方は足元を見られた価格で買い叩かれます。
仲介の不動産屋が自分の味方だなんて誤解すると痛い目に会います。
基本的に彼らは自分達の利益しか考えていないことを肝に命じましょう。

一方で、一般でも熱心に販売活動を行うまともな業者もいますので
活動しない業者なんかほっといて、まともな業者が見つかるまで、
一般で媒介契約相手を増やすのがいいと思います。
まともな業者なら一般でもビラも撒くし、報告も頻繁にくれます。
そういうことをしない中小業者は契約満期で切ればいいのです。

[560: 匿名さん]

最近、内覧は入ってますか？

[561: 匿名さん]

中古の仲介方法って会社によってかなり違うのですね。
瑕疵担保責任とか手数料支払いのタイミングとか。

前の大手業者は、7日以内に瑕疵が見つかったら売主負担で修繕責任が
あったけど、今回の街の不動産屋は、瑕疵担保責任なし。
大手は売買契約時に手数料半額の支払いを要求されたけど、今回は決済時に
全額を払えば済むとのこと。

最初の大手が横暴だっただけ？