一般?中古マンションが売れません…Part3 専任?

[周辺住民さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？

…などについて情報交換したいと思います。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/

【タイトルを修正しました　2012.10.18　管理担当】

[182: 匿名]

普通では無いですが、あり得る話です。オープンハウスは経費も掛かる事ですから、業者としては攻めの姿勢で提案してると思います。高値で売るのに有効な方法です。提案してくれた仲介業者に感謝して大掃除頑張って、やってみると良いでしょう。

[183: 匿名さん]

そうなんですね！
教えてくださりありがとうございます。
室内の掃除頑張ろうと思います☆

[184: 匿名さん]

私は居住中の家のオープンハウスに2度行ったことがあります。
どちらも売主さんは外出されていて、不動産会社の営業マンが待機していました。
居住中の家に営業マンに案内してもらっていくのは気がひけるのですが、オープンハウスだと気楽に見に行けました。
オープンハウスをやると、近所の方が興味本位に見に来たりすることもありますが、多くのお客さんに見ていただけると思います。
オープンハウスをやる場合、チラシも入れるし、営業マンもそこに待機することになるので、かなり経費もかかります。
不動産会社がオープンハウスをやるのは、集客が目的でもあると思います。
私がオープンハウスに行ったときには、他の物件の資料も何枚も用意されていて、勧められました。
営業マン側から見れば、オープンハウスを見に来たお客さんがその家を購入しても、他の家を購入しても、まあ自分から買ってくれれば手数料が得られるので、とにかく何か売れればいいと考えていると思いました。

[185: 匿名さん]

それは、反対だね。
近所の人間も興味本位で来る可能性もあるなら、居住中の家を見せたくないね。

[186: 匿名さん]

↑
居住中のマンションを売るのなら、他人に見て貰うのは避けて通れないと思いますが？

それが嫌なら引越してから売る事ですね。

[187: 匿名]

↑なんだ？その言い方は。横柄だね。
人それぞれのやり方があるから、どうしようと勝手だけど、一つの意見として反対してるだけだよ。

買わない、買おうと思わない人間が、勝手に入って家の中を見て回られるって、個人的には嫌だからね。

[188: 匿名さん]

マンションを売るためには仕方ないと思って居住中でもオープンハウスに応じようと思います。不動産やと契約して三週間目ですが、家を見に来たのは一組だけであとは音沙汰なし。早く売れたらいいんですが。。

[189: 匿名さん]

参考までに、自分のオープンハウスの経験を書きます。

中古のマンションを買って６００万かけてリフォームし１０年住んで、数年前に売却しました。シンプルモダンなインテリアにしたところ特に女性陣に好評でしたので、ここは空っぽにして売るよりも、「素敵なライフスタイル」というイメージを強調したほうが高く売れると考え、居住しながらのオープンハウスに踏み切りました。

最低限のことをやった後（業者に水回りのクリーニングを依頼、物を出さない等）、ベランダを花でいっぱいにし室内は華やかなテーブルウェア・花で飾り当日を迎えたところ、近くの賃貸に住んでいた主婦が買い物帰りに立ち寄って一目ぼれしてくれ、相場より６００万高い言い値で売れました。おかげでリフォーム代は回収できました。

こういうこともあるので、あえて居住中にやる戦略的なオープンハウスもありだと思います。

[190: 匿名さん]

ステキなインテリアにされたんですね！
「ステキなライフスタイル」の強調、大変参考になりました☆ありがとうございます。うちはリビングに子どものジャングルジムなんかも置いてあるのでまずは子どもの玩具を全て片付けて子ども色を一掃しようと思います。家族写真なんかも全て片付けモデルルームのようにしたほうが良さそうですね(*^^*)ありがとうございます。

[191: 匿名さん]

>>190さん

我家はオープンルームはしませんでしたが、住みながらの売却でした。
部屋をできるだけ片付け、水回り（キッチン、洗面所、浴室、トイレ）は特に念入りに磨きました。
窓ガラスやベランダなども掃除しました。

我家の場合は、子ども色はそのまま出していました。
リビングに家族写真も飾ってありましたし、地図やあいうえお表なども貼ってありました。
子ども部屋には3段ベッドと机二つと子供の荷物が山のようにありました。

でも売り出してすぐに見に来られた最初のお客様に「きれいにお使いですね」と言われ、そのまま購入していただけました。
清潔感があれば、子供のおもちゃなどがあっても大丈夫だと思いますよ。

[192: 匿名さん]

大変参考になりました！ありがとうございます(*^^*)
要は清潔感が重要なポイントなんですね！
最初のお客様さまが買われたとは本当に素晴らしいですね。羨ましい限りです！
大変綺麗にお掃除されたのをうちも見習って頑張ってキレイにしたいと思います。ありがとうございます☆

[193: 匿名さん]

我家（マンション）には、住友不動産販売、三井のリハウス、東急リバブル、大京、長谷リアルエステートの売却物件募集中のチラシが毎週ポスティングされています。その他に、朝日土地建物、リスト、住宅情報館のチラシを新聞の折込でよく見かけます。この中でおすすめの会社はありますか？もしくはここはやめた方がいいという会社がありましたら教えてください。

[194: 匿名さん]

>>193
どこも営業成績のために売り急がせる傾向がある業者だから、
想定外に安くなっても売り急ぎたい訳で無ければいずれも薦めません。
大手の評判はデペ板にスレッドがあるので検索してみては。

時間に余裕があるなら、駅ビルやショッピングセンターに入っている様な地元の大きめな不動産屋で一般媒介で出してみて
反響がイマイチだったら複数の大手も当たるという流れの方が、値崩れが緩やかになると思います。

大手は専属専任で売れなかったら査定価格の7割程度で買い取ってくれる特約がエリアによってはあるので、
急ぎたいのであれば最初から大手で吟味すれば、というのもあるでしょう。

[195: 匿名]

非上場会社はダメです。絶対に。

[196: 匿名さん]

193です
194さん。195さん。ありがとうございます。

大手に関するスレ読みました。ビックリです。
なんとなく大手の方が安心感があったのですが・・・・
地元の大きめな会社は賃貸（管理）がほとんどです。
駅近くに小さな不動産屋はたくさんありますが、良い会社か悪い会社か全く判断がつきません。

仲介の不動産会社って、ほとんどが非上場会社ですよね。
上場会社って一部の大手だけですよね。
どうして非上場会社は絶対にだめなのでしょうか？

今の段階では全然急いでなくて、今の家が手狭なので、良い物件があったら買い替えしたいという位の気持ちです。
何社かに査定をしてもらおうかと思っているのですが、どこの会社に連絡したらよのか迷って質問しました。
査定を依頼したら、その後何度も連絡がきたりするのではないかと不安で・・・・・
なんとなく不動産屋って、近づきがたいですよね。

[197: 匿名さん]

中古マンションは管理費と修繕積立金が高すぎる物件が多いのがネック。
よい物件でも、それで敬遠される。　管理会社を儲けさせる為に、不要
なサービスや建物の維持費が異常にかかる物件が増えている。

[198: 物件比較中さん]

>>196
買い替え前提なら、新築デベロッパーの営業に申し出れば系列の仲介に繋いでくれます。
そこなら買い替え特例は確実に付けられるのと、連携できる利点はあるものの、
やはり安く売り叩かれると思っていいと感じます。
媒介契約書にサインをしなければ売却のスタートラインに着かないので、
それまでに嫌な営業が付き纏ったら家には上げず、執拗であれば消費者センターに相談すれば良いのです。
地元業者なら宅建業の認可番号が大きい((6)以上など)所だと業歴が長いので目安にはなるでしょう。

[199: 物件比較中さん]

>>196
築年数が経つに連れて評価額や売買の実勢価格は普通下がるので、
物件を見つける前の今のうちに一度査定して、相場を示してもらった方が良いと思います。
残念ながら、大きな駅近くなど希少な立地でなければ、営業が執拗に訪問する事は無いと思います。

[200: 匿名さん]

196です。
198さん。199さん。ありがとうございます。

買い替えなので、購入したい物件を担当している不動産屋に売却を依頼するのも一つの方法ですね。
購入の方の物件をネットで探しているのですが、同じ物件をいくつもの不動産屋が掲載している場合もあって、どの会社に連絡したらよいものなのか、迷います。聞いたこともない会社よりは大手の方がなんとなく安心感があるのですが・・・・・大手に関するスレを読むと大手だから良いということもなさそうですね。

震災後、我家のマンションの価格がすごく下がった気がします。
売り出されている価格を見ても、300万～400万位下がっています。
希少価値のある物件でないとあまりしつこく営業されることはないのですね。少し安心しました。

[201: 物件比較中さん]

>>200さん
中古物件への住み替えでしょうか。
全く同じ部屋なら、元付け業者(広告の物件概要に仲介/専任or売主と掲載)に頼むと
売主と直結なので売却の事情などに詳しいですが、
元付けが大手じゃない(センチュリー21やERAなども地元経営)とかで気にかかるのなら、
お好みの大手業者の公式サイトサイトで相談予約を入れてみて、
じっくり住み替えの要望などを聞いてくれるのか、
イケイケやちゃらんぽらんな奴ではないのか、接客対応を見るのが良いかと。
購入を決めるまでは業者を乗り換えるのは自由ですから。

売主側と買主側の仲介業者が違う形態を「片手、分かれ」、同じ場合を「両手」などと言います。
(メリットデメリットはクグレば出てきます)

ちなみにオウチーノというサイトだと、専任か一般か隅にハッキリ載せてるので元付けの察しはつきますが、
スーモは内容がアバウトなので分からなかったりします。
どこが元付けなのかは、実際には各業者のPCのレインズで分かります
(片手だと元付けへ客が逃げて両手になるのを警戒して、契約書まで伏せたりするかと)