プレサンスロジェ 高槻上田辺町

[匿名さん]

売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：(株)イチケン　関西支店
管理会社：グローバルコミュニティ(株)・(株)プレサンスコミュニティ

[51: 匿名さん]

結局のところ、何階部分あたりが一番阪急電車の騒音を感じやすいのでしょうか？

[52: ご近所さん]

阪急電車の騒音

今、建設中の高さの感じだと　4階辺りがちょうど高架の位置あたり？
（自信ないですけど）
ベランダの向きが違うみたいなので、高架から丸見えということは
なさそうですけど、どうなんでしょうね。
音は上には響くのである程度は感じるかもしれませんが・・。

ちなみに　わたしの友人宅は2階と11階ですが
2階のほうが聞こえにくい気がします。
（どちらも違う物件のマンションで阪急沿線沿です。築年数も
　違うますが）
でも　見晴らしから考えるとな～～
上田辺に関しては　ベランダ側が　道祖神社なので　下の階でも
圧迫感はなさそうですよね。

[53: 匿名さん]

>52

丁寧にありがとうございます。
参考になりました。

[54: 匿名さん]

2階の方が電車の騒音は聞えにくいって事は、音は上に上がるから
上の階に行く方が、電車の騒音を感じやすいって事ですね。
窓を閉めていたらうるさくて仕方ないって程でも無いようですね。
音に敏感な人とそうでも無い人との差もありますね。
排気ガスか音かと言われたら、音の問題の方が窓しめたりと自分で
対策が考えられるかなぁと思います。
便利な環境のマンションには、多少の騒音の問題はつきものですね。

[55: ご近所さん]

騒音について

確かに慣れはあるかもしれないですね。
阪急は終日運転ではないので　日中お仕事などされていれば
帰宅後から数時間のことのようにも思いますし
冷暖房をつけていない期間を考えるとどうなんでしょうか。

音を取るか眺めをとるか・・という感じでもありますが
「へえ～　思いの外静かなんだ～」といった感じではありました。
国道沿いはどんな感じでしょうか。
こちらのほうが終日の通行なので排気ガスは多少なりともあるのかも
しれません。

個人的には音よりも
高槻まつりの人波とその期間は車の出し入れが不自由なこともほうが
困ります。
その期間は極力　車には乗らないようにするか（使用する場合は
少し離れた駐車スペースを利用することができますが）
工夫が必要になります。

14日の豪雨の時も西武側はずいぶん水が来ましたが
上田辺辺りは大丈夫だったそうですよ。
（少し低い所は道路に水は溜まっていたそうですが）

[56: 匿名さん]

お祭りが盛んな地域って、その期間の外出の心配ありますね。
まぁ、決まった期間なので工夫しだいで気にする事も無いとは思います。
眺めって大事なようで、日々の生活のなかでそうでも無いようで
どうなんでしょうね？
友人のマンションは、バルコニー側が大きな公園なので眺望が良いです
時々たずねて景色を眺めると、和みますが友人いわく毎日だとそう気にならないと
言います。
自宅から見える景色ってそんな物かもわからないですね。

[57: 匿名さん]

高槻まつりの日にマンション建設地の前を通ったんですが、露店が東側の神社のあたりまでしか来ていなかったので、マンションの出入りに困ることはなさそうに見受けられました。
ＪＲ西口から水道局方面への道路は封鎖されていないので、そちら側から入ればいいかな？と思いました。

[58: 匿名さん]

お祭りの日も、マンションの出入りに関係ないのなら安心ですね。
もし、出入りに関係あったとしてもお祭りの日だけちょっと気にかけて
いたら良い事ですけどね。
何ヶ月も続くような事じゃないですからね。

[59: 匿名]

横の賃貸マンションに入ってる団体は大丈夫でしょうか…

[60: ご近所さん]

＞59

何かありましたっけ？

[61: ご近所さん]

>59

中で活動はしてるようですが、
近所を回ったり、一般の人に向けて個別に訪問したりは
ないようです。

定期的に　JR駅前で演説？しているのは見かけますが・・。

[62: 匿名]

広告には小さい間取りタイプしか載ってないけど、大きい間取りは売れたんだろうか？

[63: 匿名さん]

>>61
政治団体とか宗教団体でもいるの？

[64: 匿名]

後者ですね…

[65: 匿名]

物件概要を見ましたが、駅から近くて2線利用できて、市役所や小学校も近くて良い立地だと思います。
ただ、不動産会社が少し気になります。投資マンション主体でやってこられた会社のようですし、この物件も狭めなので、ファミリー層よりも投資目的で購入される方が多いのでは・・・と不安です。

一番広い66平米はもう広告に出てなかったので、結構売れてるんでしょうか。
契約済や検討中の方がいたら、色々教えて下さい。

[66: 匿名さん]

宗教関係の人が購入してたりしないですか？

[67: 匿名]

隣はあくまで支部のようですし、ここ数年で入っただけなので大丈夫ではないでしょうか。

[68: 匿名]

やばいやばい！
ここはやばいって！

MR行ったとき、営業さん必死だったからね。
やたら資産価値の話ばかりで、こっちの退路塞いでくるからマジひいた。
売ってナンボとは言っても、あそこまで強引なのはいかがなものかと…。
管理費や積立修繕費がやたら安いから長期修繕計画聞いたけど、契約するまで見せれないって言われたし。普通じゃありえない。

[69: 匿名]

契約するまで見せないのが事実なら販売方法に問題ですね。

客が冷やかしじゃないかとカマかけたのかなぁ。

[70: 匿名]

最初は俺もそう思ってたけど違った。何回かMR行って真剣に考えてたけど、やたら安くて不安材料だからって聞いたのに見せてくれなかった。
マジありえねぇ。

[71: 匿名]

だいたい２０年以上は５倍ぐらいなってると想定してるが、全然とんでもない金額でしたらこちらが維持できなくなるので見せてほしいですね。

要望書や仮契約まででもダメなんでしょうか？

不安要素があり躊躇しますね。。

[72: 匿名]

特にこの物件は機械式駐車場の上、ターンテーブルもあるし、戸数も少ないので今の金額では無理があるでしょうね。
こちらは永住を意識してるのに、ひたすら資産価値やら、賃貸にだせばいくらだとかばかりでした。

[73: 匿名]

安いと噂の管理費、修繕積立金はいくらなんでしょうか。

[74: 匿名]

確か前にMR行った時みたら、13000円しなかったと思います。
機械式にターンテーブル…。
そんな額じゃ無理だよな。

[75: 匿名]

安い！

[76: 匿名]

庶民にはちょうどいいかもね。

[77: 匿名]

高槻で、この立地でこの額はお買い得かも。

だけど会社がね…。
この間見に行ったけど、へんな団体が隣のマンションに…。
めっちゃ出入りしてるし、見るからに挙動不審で怪しい。
気をつけて。

[78: 匿名]

悪いことはしないと思いますよ。
生活にはなれたら関係ないと思います。
施設が近いと瑕疵物件にちかいものがあるから駅近の市役所前であの内容にしては安いのかも。

[79: 匿名]

悪いことしなくても、やたら複数で固まって施設前でタバコ吸ってるから不気味。
子供がいじめられたらどうしよう。

[80: 匿名]

いじめはないでしょう。逆になんかあったら助けてくれるのではないですか？でもそれを機に知り合ってしまえば教えの触発があるかも…なんて。

[81: 匿名]

ここ、なんか怖い。

[82: 入居済みさん]

ここは幸福になりたい人のマンションですよ（笑）

[83: 匿名]

シャレにならないよ

[84: 匿名]

選挙にも出てたんだから良識ある行動をされるのでは？表向きだけかはわかりませんが。

なんかあれば苦情を言えば対処されると思います。あきらかにおかしな行動や警察沙汰になれば地域住民から苦情が増え活動できなくなります。

だからそうゆう非常識的なことをしない・排他的でないことを願いたい。
マンション自体は悪くないから残念です。

[85: 匿名]

オ○ムも選挙にでてましたが…

[86: 匿名]

あれは排他的な教義ですよね。

科学もそうなんでしょうか…

あまり意味がわからずな学生を取り囲んでるイメージがします

[87: 匿名さん]

プレサンスコーポレーション ｜プレサンス ロジェ 高槻上田辺町・物件概要・新築分譲マンション
http://pl-takakami.com/outline/


名称
プレサンス ロジェ 高槻上田辺町
所在地
大阪府高槻市上田辺町837番3（地番）
交通
JR東海道本線「高槻」駅徒歩7分・阪急京都本線「高槻市」駅徒歩8分
地域・地区
第二種住居地域・近隣商業地域・準防火地域・法22条区域
地目
宅地
敷地面積
747.73㎡（売買対象面積）
建築面積
322.20㎡
建築延床面積
2,479.66㎡
容積率
261.79％（法定265.28％）
建蔽率
42.51％（法定73.05％）
構造・規模
鉄筋コンクリート造 地上12階建
総戸数
32戸
建築確認番号
第NK11-0938号（平成23年12月26日）
私道負担
なし
住居専有面積
50.12㎡～74.41㎡
アルコーブ面積
6.50㎡～15.11㎡
バルコニー面積
10.53㎡～21.68㎡
ルーフバルコニー面積
19.80㎡・36.99㎡
自転車置場
64台（屋外スライドラック式59台、屋内固定ラック式5台）
バイク置場
2台（屋内）
ミニバイク置場
6台（屋内）
駐車場
17台（屋内機械式3台、屋外機械式12台、屋外平面式2台）
分譲後の権利形態
敷地は専有面積持分比率による共有、建物は区分所有。
管理形態
区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者（グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ）へ委託。
竣工予定
平成25年5月中旬
入居予定
平成25年6月中旬
事業主（売主）
株式会社プレサンスコーポレーション
（社）全日本不動産協会会員 （社）不動産保証協会会員　（社）近畿圏不動産流通機構加盟
販売提携（代理）
株式会社プレサンス住販
（社）全日本不動産協会会員 （社）不動産保証協会会員　（社）近畿圏不動産流通機構加盟
設計・監理
株式会社礎 一級建築士事務所
構造設計
株式会社大阪ヒカリ・エンヂニアリング
施工
株式会社イチケン 関西支店
管理会社
グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
手付金等の保全機関
西日本住宅産業信用保証株式会社
住宅瑕疵担保責任保険
株式会社住宅あんしん保証（予定）

[88: 匿名さん]

こういう団体もあるようだ。

http://farm7.static.flickr.com/6141/6208971751_26b153f3f1_o.jpg

[89: 匿名さん]

宗教問題で売れずに値引きし始めることに期待(^-^)/

[90: 匿名]

そうゆってる間に完売してたら笑います。

[91: 匿名さん]

高槻プレミアの方が、地域としてはいいようだけど
上田辺町選ぶ理由は何？

[92: 匿名]

上田辺のほうが2駅利用可能で便利でしょ。
プレミアのほうは住民の反対運動みただけで萎えた。あと171沿いだしね。

[93: 匿名さん]

>91
松原町ってどこの中学校か知ってますか？
プレミアの方が地域として良いという理由が逆に知りたいです。

[94: 匿名さん]

ここに限らず、マンションの駐車場料金が安いってのは
その敷地費用、施設費用を駐車場を利用していない住民が負担してるってことなんだよね。

このマンションは３２戸数に対して１７台だから
安い駐車場料金の恩恵を受けるのは半分の世帯でしかない。

ただ、ほぼ全部が機械式駐車場だけど、
整備点検の維持費は出ても、将来の施設交換費は出ないから
その時には数千万円単位の一時金を３２世帯で割ることになるんじゃないの？

このサイトによると、定期点検の回数を最低の年４回にしても
５８万円になるから、月４．８万円。

一番安い取替え費用でも、１台１００万円で３０００万円だから。
それを１５年～２０年で取り替えるとなると、凄いことになりそう。

マンションの機械式駐車場の維持管理・新設 ｜ 管理見積.com
http://m-kanri.biz/daikibokouji/tyusyajyou/ijikanri.html

[96: 匿名さん]

将来的には駐車場の維持管理無理だから敷地内駐車場施設は放棄してそれぞれ外部で借りることになりますね。

[97: 匿名]

やはり最初から計画に無理があったんですね。
当初、ここも検討に入ってたましたが、修繕積立金が気になりスルーしました。やめといて良かった。

[98: ご近所さん]

例えば、かつて販売されてたマンションで、健全な修繕計画されてるところってどこなんでしょうか？
差し支えなければ教えてください。

[99: 匿名]

健全かはわからないですが、大手デベの物件と比較したらすぐに気づきますよ。

[100: 匿名さん]

>97
同じようなセリフを他の物件でも見たような気がするのは、気のせいでしょうか？

[102: 主婦さん]

社員ではなくて専業主婦ですが、なにか？
業界では、プレサンスコーポレーションのことを『プレ』とおっしゃるのかしら？
なら、「荒らしおつ」と労いの言葉をかけるべきですわね。

[103: 匿名]

＞100さん
私も見たような気がしますが、このデベなら仕方ないと思いますよ。
確かに修繕積立金が異常に安いですしね。

[104: 匿名さん]

かけるべきですわね、って主婦でもそんな言葉つかわんやろ！

わかった。貴方はおねえですね♪

[105: 主婦さん]

いえ、おねえさんではなくて、おばさんですのよ。

という、このスレの主旨からずれる冗談はここまでにさせていただくとして…。

修繕積立金に関するみなさまのご意見がとても気になります。
確かに、この物件は修繕積立金が入居時は安いですが、五年スパンくらいで値上がりしていき、だいたい4～5倍の金額で落ち着く…と言う計画をどの物件でもされていると思っていたので、こちらの物件でも同じだと思っておりました。
ただ、戸数が少ないので、前にどなたが指摘されていたように、修繕費用の不足分を32戸で分担しないといけなくなる状況は想像しただけでも恐ろしいですが、念頭に入れておかないといけませんわね。
しかし、大手のデベロッパーとの違いはいまひとつわからなかったので、親切な方がいらっしゃったら、教えて頂きたく存じます。

[106: 匿名さん]

デベロッパーの子会社のプレサンスコミュニティが作成してる長期修繕計画書を事前に見せて貰えばいいと思います。
確か、宅地建物取引業法で義務付けられてる重要事項説明書で見せる義務があったはずです。
最近は国土交通省も法令違反に厳しくて違反したら直ぐ営業停止とか処分するから
不動産会社もきちんと説明するところが多いみたいだし。

私の弟が不動産業界の実務経験は無いのですが金融機関に勤めていて、
自己啓発か何かで宅地建物取引主任者、マンション管理士、管理業務主任者の試験に合格していますので、
最低限の知識がありますので話を聞いています。
あくまでも一般的な知識ですので参考程度に聞きながして下さい。

マンションの修繕積立金ですが、戸数100戸～150戸の中層中規模マンションの場合で、
30年間で1戸辺り500万円が相場のようです。
但し、ここのように50戸数以下の小規模マンションの場合は、
工事のスケールメリットがない為、最低30％以上は余分に費用が掛かるそうです。
30年間で650万円、毎月平均で18,000円が過去の実例を元にした国土交通省のテキスト上の目安だそうです。

あと、タワーマンション、デザイナーズマンション、機械式駐車場、立体式駐車場、
共同浴場、温泉施設、プール、フィットネスルーム、共同キッチン、ゲストルーム、
チャイルドルーム等の過大設備や高付加設備があるような場合の費用は別途に加算していくようです。

ちなみに、30台以下の機械式駐車場について20年間の維持費と設備費の合計は 1台辺り250万前後だそうです。ここは15台なので20年間で3,750万円なので、1台辺り毎月10,400円の駐車場料金を利用者から取れば、負担はありませんが、それより安いならその穴埋めは全体でしないといけませんね。

[107: 主婦さん]

ありがとうございます。とても参考になりました。

[108: 匿名さん]

30年間平均で、修繕積立金18,000円円と管理費8,000円なら
他のマンションと比べても普通だと思う。

それより、固定資産税と都市計画税が年間10万円として30年間で300万の方が痛い。

[109: 匿名さん]

固定資産税は広さにもよりますが１０年間は安くてすみますが、それ以降は控除がなくなり倍と考えると
３００万ではすまないかも…

[110: 匿名さん]

西側の足場が少しずつ取り外しされてますね。
外観が少し見えてきましたが、エレベーターの部分のマンション名のロゴ…あれはないわ。あのせいで賃貸マンションにしか見えない。

[111: 購入検討中さん]

No.110さんに同感です！

プレサンスのロゴ見ましたが、あれはないですね…

建物の色とロゴの色調が全然合っておらず、驚きました…

残念ですね

[112: 匿名さん]

プレサンスさんは全てあのロゴなんでしょうか？

目立たせたかったのか、もう少しシックな感じでできなかったのでしょうか。

目を引くけどちょっとびっくりします。

[113: 契約済みさん]

まあ中からみた外の景観看板が破壊されとるよりはマシやろ。
滋賀のほうにはスーパー歯医者とか言うセンスない看板が眼前に見えるのもあるとか。

[114: 匿名さん]

夜見ると、ダークグレーにほんの少しロゴが見える程度で夕方以降はしっくりきてましたよ。

[115: 匿名さん]

110です。
確かに、夕方以降に見ると違和感がないかもしれませんね。
そして、だんだん見慣れてきました(笑)

[116: 入居予定さん]

Nｏ111です。

今日も前を通りかかり、建物見ました！
建物はとても格好良くていいのですが、ロゴ…
やっぱり見慣れませんでした（苦笑）

[117: 契約済みさん]

今建物を見に来ていますが、市役所に日当たりを遮られているんですね…
ちょっとショック。７階部分から上は日が当たっていますが、７階より下はちょうど市役所の陰になっています。
場所は駅から近いのでとても気に入っているのですが…

[118: 匿名さん]

でも昼間ずっとではないですよね？
2時間ぐらいではないですか？
　夏場は太陽も高くなりますからまた違う環境だと思いますが…

[119: 契約済みさん]

117です。
118さんの言うとおりですね！夏場はまた日当たり変わってきますよね…ありがとうございますm(_ _)m少々焦ってしまいました。お騒がせしてすみません…

[120: 入居予定さん]

昔から高槻に住んでますけどこの立地はすごくいいですよ。
阪急、JRダブルアクセス可能で市役所が眼前、センター街まで五分。
十分少々歩けばコーナンでライフもあり。

JR駅前は西武に松坂屋、アルプラザ。病院も医科大まで十分。
学校も桃園小が市教委となりで一中校区と文句なし。

駅前特有の騒がしさから少し離れた場所で前の道もペースが遅いのでうるさくないです。
たかつきまつりの時だけ交通に不便が出るのでそこは注意くらいですね。
車がなくても何不自由ない生活ができますよ。

[121: 匿名さん]

今日久しぶりに通りました。
ロゴ以外はマンションの外観はいい感じですね。

[122: ご近所さん]

一昨日、こちらの物件のチラシが入っていました。キャンセル２邸発生とのことです。１００万相当の家具サービスという謳い文句も書かれていました。両方３ＬＤＫの間取りのお部屋のようですが。

[123: 匿名さん]

２戸とも同じＡタイプですか？現物見て思ってたのと違うのか？

手付け金返却なしでもキャンセルしたいってことですよね？

手付け払わずにキャンセルできる方法あれば知りたいです。

[124: 匿名さん]

弁護士にでも相談すればどうですか？
説明不足や説明内容に違いがあれば可能性はありますよ。
私はスマホのボイスレコーダーで全部のやり取りを録音してます。

[125: 匿名さん]

マンションは立地が大事であるなかで、
ここは悪くないと思いますがどうしてなのか気になります。

80平米近かったら検討したいですが…

[126: 匿名さん]

こんな最高マンションをキャンセルするなんて！
早く買いに行かないと取られますよ！
ゴールデンウィーク中には売れるでしょうね！

[127: 契約済みさん]

住宅エコポイントってもらえるのでしょうか？

[128: 買い換え検討中]

この時期に自己都合でキャンセルとなると、単に手付金放棄ですむのでしょうか？？物件価格の２０パーセント支払ってまでキャンセルされたのでしょうか？？キャンセルされた理由＆こちらの物件、気になります。

[129: 匿名さん]

キャンセル物件って交渉できること多いよ

諸費用の免除と家電用の商品券100万円くらい言ってみれば？

さすがに竣工前だから本体値引きはまだ無理だろうけど
残り1戸の為に営業経費かけ続けるのは無駄でしょ

[130: 匿名さん]

自己都合なんて本当に多岐にわたって色々と事情があると思いますよ。
キャンセル料を支払ってまでもキャンセルしなきゃならない事情が個人的にあるって
事でしょう。
物件の事情でキャンセルは、それ以前に色々と調べているのでめったにないんじゃないでしょうかね。
１００万相当の家具サービスって家具限定なんでしょうかね？

[131: 住まいに詳しい人]

ホントにキャンセルと信じるかどうかはその人しだいだね。

[132: 匿名さん]

単なる売れ残り・・・とか？

[133: マンション投資家さん]

キャンセルだったら、誰かが一回は買おうとしたってことだから、
売れ残りよりも印象が良いと思わせる作戦

常套手段です

[134: いつか買いたいさん]

こちらのキャンセル物件、もう売れたのでしょうかね？気になります・・・

[135: 匿名さん]

気になるなら電話くらいすればどうですか？
２１時までならフリーダイヤルで繋がりますよ。
番号は公式ホームページに掲載されてますよ。

[136: 匿名さん]

いやいや、買いたいから気になるんじゃなくて、契約済みだから気になるんでしょ？
修繕積立て一時金が一戸分でも集まらなかったら、大変だもんね。

[137: 匿名さん]

契約者ならなお更教えてくれるよ。
それに新築マンションの売れ残り物件の修繕積立金が誰が負担するかは
デベロッパーや物件によって違うけど管理組合負担って確認したの？
法律で決まってないから。
新築入居日に遡って購入者が負担するとか売れ残り期間中は売主が払うとかが多いはず。
その期間の修繕積立金を免除して管理組合が負担するなんてあんまりないように思うけどな。

[138: 入居予定さん]

完売しました！

[139: 匿名さん]

さすがプレサンスやなー

残り２週間でギリギリやけど、またまた竣工前に完売達成やんか！

絶対に売り切る営業力強いなー

大手だって完成後１年経っても完売してへんマンションが腐るほどある中でご立派！

[140: 匿名さん]

入居が既に始まっているのに、キャンセル発生！？この時期にそんなことあるんでしょうか？
一回閉鎖されたはずのホームページが復活してました。

[142: 匿名さん]

もともと残ってたんだよね－

[143: 匿名さん]

そうなの？

[144: 匿名さん]

ちなみに、何階部分が売り出し中なのか、わかる方いらっしゃいます？？？

[145: 匿名さん]

何階部分なんでしょうか？

[146: 匿名さん]

問い合わせすれば？
喜んで対応してくれるよ

[147: 匿名さん]

キャンセル料って手付け金放棄してまで？
どんな理由だろう？

[148: 匿名さん]

最後の１件はもう売れましたか？

[149: 匿名さん]

ホームページ見るとまだ募集してるよ
先着順って売れ残りって意味らしいから

[150: 匿名さん]

プレサンスロジェ本町のスレッド見ると
最後は値引きしてたみたい
ホームページに記載したりオープンにはしてなかったみたいだから
ここも見学者に対して案内してるかも

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...