新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[851: マンカン理事長]

＞＞・エントランスはさておきエレベーター内に掲示すると来訪者から見えて貧乏くさく
＞＞ないですか？
廊下に自転車が置かれている状況そのものが貧乏くさいです。放置すれば、花壇などが設置されるようになり、野菜の栽培も始まるでしょう。ほとんど市営住宅みたいになります。

＞＞・足らない場合は二段式ラックを検討とありますが、導入費用は管理組合の出費
＞＞ですよね。数百円の利用料だと費用回収は困難と思われますが、新規設置の設備は
＞＞受益者負担の観点から利用料を高めに設定したりしますか？
＞＞または利用者から導入費用の一部を負担してもらったりしたりしますか？
うちは自転車置き場は無料です。過去に緑地をつぶして、増設したこともありますが、そのときは修繕積立金から支出したと思います。
結果的に自転車を持っていないひとにも費用負担させていることになりますが、維持・管理に必要な費用は持分に応じて負担することになってるので問題ないでしょう。（使用頻度は関係ない）


［ご参考］
http://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/06/06_05.html
エレベーターを使わないため1階所有者の管理費を安くするという決議は有効か

ところで、管理費等は、高層建物や敷地の維持・管理に必要な費用を区分所有者全体で負担するのが当然ですが、その負担の割合は、共用部分の利用の仕方が各区分所有者の利害は必ずしも一致しないので、共用部分から受ける利益の程度が必ず管理費用の額にすべて反映させることは不可能であり、また、エレベーターは、給排水設備や配管などと同じように高層住宅には不可欠な設備であり、1階部分及び2階以上の部分とも建物と一体となった設備であるために、その維持や補修に際しては建物の全体に影響を及ぼすことになるので、共用部分に対する各区分所有者の利害損失をある程度これを無視することもやむをえないといえます。裁判所の判例もこのように考えています。

[852: 匿名さん]

スレ主です。
大変参考になりました。
ありがとうございます。

[853: 匿名さん]

＞管理費等は、高層建物や敷地の維持・管理に必要な費用を区分所有者全体で負担するのが当然ですが、その負担の割合は、共用部分の利用の仕方が各区分所有者の利害は必ずしも一致しないので、共用部分から受ける利益の程度が必ず管理費用の額にすべて反映させることは不可能であり、また、エレベーターは、給排水設備や配管などと同じように高層住宅には不可欠な設備であり、1階部分及び2階以上の部分とも建物と一体となった設備であるために、その維持や補修に際しては建物の全体に影響を及ぼすことになるので、共用部分に対する各区分所有者の利害損失をある程度これを無視することもやむをえないといえます。

苦しい説明ね。
今日の新聞でも仙台の被災マンション、八階以上は無傷だが負担は規約通りで無傷組合員の総会の同意が困難という。
更に、被災補助、義捐金は居住者に、家主組合員は無関係故にこれ又総会で反対で被災の修理はお先真っ暗という。

[854: マンション住民さん]

一時金出すとなると絶対揉めるね。

[855: 匿名さん]

分譲マンションは地震で大規模修理が必要になると共有物件故に再起不能になること請け合いだ。

[856: ごるご]

職場の同僚が、あみだくじで新築マンションの初代理事長になった。

昼飯一緒に食べている時に、「初回理事会は堅苦しいまま終わった」と聞いて、
思いつきで、金環日食の時に「屋上解放」したらとアドバイスした。
これが大受けで、住民同志仲良くなったらしい。特に子供がいる世帯では。

[857: 匿名さん]

自ら自分の財産を他人に自由にさせたに等しい。

[858: 匿名さん]

スレ主さん

初理事会はどうでしたか。

[859: 匿名さん]

>>858
スレ主です。
こないだ理事会を開催しました。
皆さん緊張してるのか全体的に通夜みたいな雰囲気でした。

喋ってるのも私と管理会社のフロントだけで、
他理事に意見を都度求めても特に無いようであっさり終わった感じです。

[860: 匿名さん]

目的の無い理事会そのものですね。
理事会は総会同様に理事長の、或は理事の起案に基づき招集されるものであり、
フロントが出席しかも発言とは言語道断で始めから植民地理事会ですね。先が思いやられます。

[861: 匿名さん]

>>860
スレ主です。
そうなんですよ。頑張らないといけませんね。
ただ設立理事会だからこんなもんかもしれませんけどね。

[862: 匿名さん]

＞皆さん緊張してるのか全体的に通夜みたいな雰囲気でした。
(笑)
しかたがないでしょうね。
理事になった方の多くが、自分達が何をどうすれば良いのかわからない状態でしょうし。
事前に理事たちに議案書が配布されたのか？気になります。
当日いきなり配布されてもなかなか難しいでしょう。

[863: 匿名さん]

スレ主です。
>>862
一応配布されてましたが特にだからどうしなきゃみたいなのは
なかったんだと想像してます。

それよりだだのシミュレーションですが、このケースだと皆さんはどうされますか？
・理事の一人が新規設備導入を提案。但し理事長ある自分は全く乗り気でない。
・議論を経て理事会で採決。自分以外の賛成多数で議決され、結局総会の議案へ。
・採決の時に理事長にもかかわらず反対を明言。そして反対票を投ずる。

こういうケースってありそうですがあったりしました？

[864: 匿名]

当日考えてわからない人は事前に配布したって
どうせ何も意見なんか出しませんよ。

疑問点があれば、指摘して明確な回答が
管理会社なり提案理事から出なければ次回までに
調べておくように言えばいいだけのことですからね。

>>863
理事長反対議案については、賛成理事のなかから当日
議長をしてもらうように取り決めしておけばＯＫ。

当然ながら議決権行使書にも議案にもその旨は明記
しておけば問題ない。理事長にだって１区分所有者としての
投票権くらいはある。

[865: 匿名さん]

>理事の一人が新規設備導入を提案。但し理事長ある自分は全く乗り気でない。

理事長が反対で他理事が賛成で理事会の議案成立ならば、議論の内容次第では理事長の適格性に問題ありです。

[866: 匿名]

>>865
賛否両論ある事案など山ほどあるのに何が不適格なんだか。
賛成４反対３（うち理事長１名）でも理事会承認は可能。

総会議案は最終的には理事長の承認が必要なので、ワンマン理事長だけが
反対のケースなら潰す方法はいくらでもありますからね。
そういった議案をきちんと上程するあたり公平な理事長だと思いますよ。

[867: 匿名さん]

>>866
ベストアンサーです。

[868: 匿名さん]

＞総会議案は最終的には理事長の承認が必要なので、

こんな規約見た事も無いね。

[869: 匿名]

実務を知っていれば常識

[870: 匿名さん]

出鱈目を書くのは止めましょう。

[871: マンカン理事長]

規約の問題じゃないでしょ。だったら辞めるぞ！って言えるからそれに近い力は持ってるよ。

[872: マンション住民さん]

＞理事になった方の多くが、自分達が何をどうすれば良いのかわからない状態でしょうし。

勉強しろ。まずは管理規約を熟読することだ。

[873: マンション住民さん]

>>855
そんなことはない。理事長も理事会の議決権は平理事と何ら変わらない１票。

[874: マンション住民さん]

×:総会議案は最終的には「理事長の承認」が必要なので
○:総会議案は最終的には「理事会の承認」が必要なので

[875: マンション住民さん]

＞＞理事になった方の多くが、自分達が何をどうすれば良いのかわからない状態でしょうし。

多分、立候補ではなく抽選や輪番で理事に選出されたのだと思う。
ところで「何をしたらいいのか分らない？」って何をするのか説明がなかったのか？
何をするのか分らないのに理事を受任したのか？それなら辞めろ！
理事は管理組合業務を組合員から委任されて執行するのが仕事だ。

[876: マンション住民さん]

理事会をお茶会と勘違いして何年も留任してる無能理事がいる。
それを許してる理事会も理事会だ。

[877: 周辺住民さん]

留任は立候補でも抽選・輪番でもないグレーゾーンの理事だ。
前の期の理事会が翌期の理事会支配のために送り込むのが一般的。

[878: 匿名さん]

＞それを許してる理事会も理事会だ。
毎年、総会で理事承認してるのは、その他多くの組合員だけどね。

＞前の期の理事会が翌期の理事会支配のために送り込むのが一般的。
被害妄想だな。
理事の留任を仕組みとして取り入れるのは、理事会の活動の継続性を維持するため。
ちゃんと規約に追加する組合も多いよ。

[879: 匿名]

>>874
結局のところ、最終理事会終了後にフロントから上がってくる総会議案書を
チェックするのは理事長だけだからな。実質的に理事長承認なんだよ。
実務を知らないやつはこれだから困る。

[880: ビギナーさん]

>>879
承認というのがおかしい。単なるチェックだ。

[881: 匿名さん]

規約読みの規約知らず。

[882: 契約済みさん]

誤字脱字の校正だろう。承認もへったくれもない。

[883: 物件比較中さん]

＞理事会の活動の継続性を維持するため

それが過去の慣習と体質を継続することになる。
改革はできないな。

[884: 匿名さん]

いろんな物件（組合）がある。
質の悪い理事会は、結局、質の悪い組合員の文字どおり「代表」なわけだよ。

＞チェックするのは理事長だけだからな。
そういう組合もあるだろう。
うちの組合では役割分担されているし、議事録は複数理事の確認が必要だし、議案書は全理事でチェックするけどな。

改革を要する組合もあるだろう。
既に改革を終えて、のんびり運営できる組合もあるだろう。

[885: マンション住民さん]

うちの管理組合は何年も連続して留任を繰り返す理事がいる。
何れも理事長経験者だが、今回理事として管理組合に入って初めて分った。
こいつら留任理事は何も仕事をしない。

[886: マンション住民さん]

>>885
留任を何年も繰り返すのは、マンションにおける支配権を確立したいから。
何年も留任してて理事長も経験してるのに何も仕事をしないのは能力がないから。
能力のない理事に「仕事しろ！」と言っても無理だろう。
仕事が出来ないのに何年も留任するのは管理組合業務をすることが目的ではない。

[887: 匿名さん]

＞うちの管理組合は何年も連続して留任を繰り返す理事がいる。

それを許すのは総会の結果でしょうから、組合員の責任でしょう。
可笑しいと思ったら総会で問題点を提起して出席組合員に自分を目立たせて置いて次年度に貴方も立候補したらどうですか。
自身があるなら次回の総会までに立候補の手続きをしたらどうですか。

[888: マンション住民さん]

もう理事になってます。
それで留任を繰り返してる理事どもを辞任に追いみ中です。

[889: 匿名さん]

>>888
経験豊かな理事がそれじゃ信任理事に示しがつかないね。
クビにしたらいいと思います。理事長が辞任勧告するのがいいでしょう。
欠員が出来ますので、やる気のある理事を募集して新しい血を入れたらいいでしょう。

[890: 匿名さん]

信任→新任

[891: マンカン理事長]

マンション住民さんっていうのは、みらい平のたぶちゃんでしょ

[892: 匿名]

誰それ？

[893: 住まいに詳しい人]

田舎の町内会的な村社会の溜まり場と勘違いしてるのだろう。
管理組合は主として建物ハードの営繕と保全だ。
防災・防犯・美化・コミュニティーの活動が主たる目的の自治会と違う。

[894: マンカン理事長]

そうなのですが、意思決定は「政治」になりやすい。私は「統治」を目指すべきと主張してますけどね。

[895: ココナッツ]

「統治」という言葉には、どうしても「支配」の影が付きまとうので好きではないです。

[896: 匿名]

統治者＝理事長＝管理者じゃないか？

[897: マンカン理事長]

再掲となるが・・・

管理組合に於ける統治とは、

治者（マンカン理事長等の識者を中心とした理事会）が被治者（区分所有者）を秩序づけること。

とうち【統治 government】

特定の少数者が権力を背景として集団に一定の秩序を付与しようとすること。政治とほぼ同義に用いられることが多いが，厳密に解すれば，統治は少数の治者と多数の被治者との分化を前提とし，治者が被治者を秩序づけることを意味するのに対して，政治は，少なくとも，対等者間の相互行為によって秩序が形成されることを理想としている。こうした差異を端的に示しているのは，政治と統治の言語としての差異であろう。すなわち，〈統治〉は〈統治する〉という他動詞の名詞形であるが，〈政治〉には同様の他動詞が対応していない。・・・

[898: マンカン理事長]

いまやってる社会保障と税の一体改革っていうのは政治だよね。
橋下大阪市長が目指してるのは間違いなく統治だよ。

[899: 住まいに詳しい人]

管理組合の役員は業務の委任なんだけど。組合員は統治なんて委任してないよ。

[900: 匿名]

マンカン理事長さんはある種プロ市民なんだろうね。
統治なんか頼んでないし勘違いも甚だしいね。

[901: サラリーマンさん]

管理組合業務の執行を委任してるだけだよ。

[902: マンカン理事長]

管理組合運営に必要なのはハシズムだよ。

[903: 管理侍]

マンカン理事長さん

governmentではなくgovernanceでは？

ちょっとニュアンスが違うんですよね。

[904: マンカン理事長]

がばなんす 【ガバナンス】 Governance
統治のこと。『ガバメント』とは対照的な統治として位置づけられる。ガバメントは政府が上の立場から行なう、法的拘束力のある統治システムである。一方、ガバナンスは組織や社会に関与するメンバーが主体的に関与を行なう、意思決定、合意形成のシステムである。


ドンピシャのツイートみつけました！
http://twitter.com/ToshioOkada/status/124114571286953984
「政府(ガバメント）と統治(ガバナンス）の根本的な違いは、以上のように前者が必ず武力を元にしているのに対して、後者はそうとも限らない、ということ。マンション管理組合が統治を提供する時、それは自発的な合意に基づく」

[905: 匿名]

どうでもいいよ。
そのチマチマした解釈や些細なことにこだわる
粘着質が住民からドン引きされる要因なことに
いい加減気付いた方がいいぞ。

[906: 匿名さん]

>大日本帝国憲法第1条「大日本帝國ハ萬世一系ノ天皇之ヲ統治ス」

「＊＊＊マンションハ、マンカン理事長之ヲ統治ス」

マンカン理事長は、＊＊＊マンションの天皇陛下になりたいのか？

[907: マンカン理事長]

↑これはガバメントなんでしょｗ

[908: マンカン理事長]

＞＞そのチマチマした解釈や些細なことにこだわる
極めて大局的な話なんだけどねｗ

[909: 匿名]

毎度毎度統治とかなんとか異常にこだわってるよね。

いわば政治家や経営者にでもなりそこねた人が
権力欲を満たすためか、マンションの理事会で
権力者気取りで自分に陶酔してますって話でしょ？

そんな話をこのスレですることかいな。

[910: マンカン理事長]

理事長の権限なんかそんなにないですよ。理事会でのマンカンの発言力は絶大だけど。

[911: 匿名]

どこのマンションだか知らないけど

住民のかたがた、ご愁傷さまです

[912: 匿名]

そこのマンション住民さんが見てたら
マンション管理士持ってるメンドクサイ理事長って
ことで気付いてるかもね。

すぐ取れるマンション管理士が絶大な力と過信してる
っぽい政治色の強い理事長のいるそこのあなたの
マンションです。

[913: 宅建理事長]

管理組合の使命は、マンションの生活環境維持と資産価値保全だ。
そこに組合員を統治する概念は入りにくい。管理組合は主として営繕が仕事。
住民を統治をしたいのなら管理組合ではなく自治会を作ることだ。
自治会なら「マンション自治」即ち統治の概念が入ってくる。
管理組合の理事長は統治者ではない、管理者だ。

[914: 管理侍]

「ガバナンス」は標準管理規約改正の検討に際して、国交省も普通に使ってます。
「ガバナンス強化」ってね。

マンカン理事長さんの言う通り、「統治」（＝ガバナンス）は管理組合運営のキーワードであり、
標準管理規約改正のポイントになっています。

政治色云々言う前に言葉は正しく理解しましょう。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...

[915: ISMS副理事長]

（なんかハンドル内に冠付けるのが流行っているようだから・・）
「ガバナンス」と「ガバメント」は似て異なるものだから注意しましょう。

[916: 覆面理事長]

標準管理規約なんてガイドラインで法的拘束力はなにもない。参考程度だ。
だからうちの管理規約には、長期修繕計画の作成と変更は初めから総会決議から除外されてる。
理事会決議で十分だからだろう。

[917: 匿名さん]

スレ主です。
ところで支出の中の各種点検・メンテナンス費用の見直しってしました？
うちは全項目業者や知合いへのヒアリング・相見積もり・国や機関の
ガイドラインチェックを含めて全て精査して一部改善したのですが、
皆さんどこまでしてますか？

[918: 匿名]

>>916
それはいいですね。いちいち組合員に説明して承認してもらわなくても済む。
理事会で決めるだけていいから楽ちんですね。

[919: マンカン理事長]

＞＞だからうちの管理規約には、長期修繕計画の作成と変更は初めから総会決議から除外されてる。
＞＞理事会決議で十分だからだろう。

長期修繕計画の作成と変更は資金計画（修繕積立金の額、将来の一時金徴収予定）と一体のものだよ。
総会決議しておかないと禍根を残すだけのこと。（後から揉めるだけ）

[920: マンカン理事長]

９１６の愚かなコメントを見ればわかると思うが、
やはり治者（マンカン理事長などの識者）の統治は必要だろう。

[921: 匿名さん]

＞９１６の愚かなコメントを見ればわかると思うが、
む～！
916は統治を強化した事例じゃないの？（笑
マンカン理事長さんは、「マンカン理事長などの識者」に拘るけど、専業でやるわけじゃないし
本業がマン管士以上の人達も多いと思うよ。
管理者を第三者管理にするのは私も賛成だけど、マンカン理事長さんのような「ワンマン理事長」は避けたいね。

[922: マンカン理事長]

以下、引用だが、思想、知見なき民主政治は衆愚政治となろう。

独裁政治って危険な事なの？
http://blog.livedoor.jp/kinisoku/archives/2126157.html

ナチスだとかヒトラーってのを使って独裁政治を否定してるけど。
民を幸せにした独裁政治ってないの？

そして、民主主義が戦争を起こす事だってあるのに独裁政治は危険って思想を植え付けられるのはなぜ？
国民が馬鹿ばっかの国だったら独裁のほうがましじゃないの？

[923: 匿名]

統治なんて言ってたら、マンション売れなくなる
個人財産も共有財産も権利は全て理事会になる
その背景には管理会社では

[924: 匿名]

>>922
マンション買って理事長になり、他人の財産も私物化はないよ

[925: 匿名さん]

なんでガバナンス強化すると所有権が移転するんだｗ？

[926: 匿名さん]

スレ主です。
もうこのスレ閉鎖しようかな。。。

[927: サラリーマンさん]

やだ

[928: 匿名さん]

スレ主語録（総集編）

・スレの冒頭次のセリフで始まった。
>50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
>何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
>みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

・スレ主は、初回理事会は開催されたの？という問いに対し、
>No.225 by 匿名さん　2012-04-24 10:25:32 スレ主です。
>>224
>近いうちにあります。

・スレ主は、初回理事会について、
>No.859 by 匿名さん　2012-06-11 09:19:50 >>858
>スレ主です。
>こないだ理事会を開催しました。
>皆さん緊張してるのか全体的に通夜みたいな雰囲気でした。
>喋ってるのも私と管理会社のフロントだけで、
>他理事に意見を都度求めても特に無いようであっさり終わった感じです。

・お通夜で終わっても、
>No.917 by 匿名さん　2012-06-15 12:31:56 スレ主です。
>ところで支出の中の各種点検・メンテナンス費用の見直しってしました？
>うちは全項目業者や知合いへのヒアリング・相見積もり・国や機関の
>ガイドラインチェックを含めて全て精査して一部改善したのですが、・・・
>皆さんどこまでしてますか？

な、な、なんと改善という、す、す、素晴らしい結果を出している！！！

[929: マンション住民さん]

理事会開いても意見言う理事は極わずかしかいないもの。
理由は嫌々理事をやってるから。
それとうっかり意見を言うと「お前、やれ！」と理事長に命令されるから。

[930: 匿名さん]

理事長に命令権限なんてあるのか？
命令されても「やだ」と答えればいい。
あるいは「てめー、やれよ！」と理事長に言い返せばいい。

[931: 匿名]

結局、理事長が命令しても理事は拒否し、理事長もやりたくない（というよりも能力がない）。
そうなると自然と「管理会社やれ！」「仰せごもっとも、了解しました。」となる。
これが管理会社に好かれる理事会である。理事は仕事したらいかんぜよ！

[932: 匿名]

理事長に能力やスキルがない管理組合は管理会社におんぶに抱っこだ。
理事に仕事を期待してはならない。理事は理事会成立要件の出席頭数と思え。

[933: 匿名]

またおかしな人の書き込みが増えたね。
ホントに管理会社系のスレにはまともな人が
少ないのが残念だ。

[934: 匿名さん]

スレ主は、作り話だったのか。。。

[935: 匿名]

またおかしな人の書き込みが増えたね。
ホントに管理組合系のスレにはまともな人が
少ないのが残念だ。

[936: 匿名さん]

>>930-932
それうちのマンションに当てはまるよ。
かつて立候補した有能な理事が仕事しようとしたら、
管理会社が馴れ合い留任理事と組んで、その理事の足引っ張ったよ。

[937: サラリーマンさん]

いつも思うけど何でここでレスしてる(アドバイス？)理事長経験者は
いつも管理会社と敵対してたり管理会社から足を引っ張られたりする話ばかりなの？
いったいどんなクオリティのマンション住んでるだろうか。

もしかして人付き合いが苦手なのかな。
本当に困ってるなら管理会社なんかさっさと変えりゃいいのに。

理事長論はこれでもかと語れても行動力が伴ってるとは限らないということか。

[938: マンション住民さん]

＞いつも管理会社と敵対してたり管理会社から足を引っ張られたりする話ばかりなの？

その方が掲示板のネタになるよ。
管理組合として主体性がなく管理会社にまかせっきりだと何もネタがない。
そういうマンションは理事会開いても理事は「ぼっー」としてるだけで済む。

[939: 匿名さん]

>いつも管理会社と敵対してたり管理会社から足を引っ張られたりする話ばかりなの？ いったいどんなクオリティのマンション住んでるだろうか。

貴方のマンションは平和で何も問題の無いと言うことでクオリティの高いと言えるでしょうか？
何も問題が無い方がクオリティが低いのですよ。
ご承知の様に管理会社とは管理委託契約書を締結しているのですが、この契約書の中味の問題、契約書の中味の実施状況の問題については相互に齟齬が生じることは自然で、それをどのように調整するかはそれぞれの組合の業務の一部なのです。

[940: 匿名]

ちょっと何言ってるかわかんない。
と言うことは住民もあなたの説明を聞いて
何言ってるかわかんないと思うぞ。

[941: マンカン理事長]

戸数が多いと問題も増えるよ。５０戸と１５００戸じゃ３０倍問題が起きるのは当然。

[942: 匿名さん]

>>941
いや、戸数が多くなるほど無関心率が高くなる。
100戸くらいが丁度いい。

[943: 匿名さん]

>>941
誰に対してのレスなの？

[944: 匿名さん]

>>942
100戸だと共用施設がショボ過ぎる。
集会室もないだろ。
ハズカチー。

[945: 周辺住民さん]

>>944
うちは集会室がないので、ファミレスでやってます。

[946: マンカン理事長]

１００戸もあれば集会室あるよ。普通は。

[947: 匿名さん]

ないよ。コミュニティースペースはあるけどラウンジで密談の集会には適さない。

[948: マンカン理事長]

お宅の話でしょｗ

[949: 匿名さん]

理事長宅で理事会開くのは無理だよ。リビングが6畳しかない。

[950: マンカン理事長]

そういうところはどこで総会やるの？