新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[851: マンカン理事長]

＞＞・エントランスはさておきエレベーター内に掲示すると来訪者から見えて貧乏くさく
＞＞ないですか？
廊下に自転車が置かれている状況そのものが貧乏くさいです。放置すれば、花壇などが設置されるようになり、野菜の栽培も始まるでしょう。ほとんど市営住宅みたいになります。

＞＞・足らない場合は二段式ラックを検討とありますが、導入費用は管理組合の出費
＞＞ですよね。数百円の利用料だと費用回収は困難と思われますが、新規設置の設備は
＞＞受益者負担の観点から利用料を高めに設定したりしますか？
＞＞または利用者から導入費用の一部を負担してもらったりしたりしますか？
うちは自転車置き場は無料です。過去に緑地をつぶして、増設したこともありますが、そのときは修繕積立金から支出したと思います。
結果的に自転車を持っていないひとにも費用負担させていることになりますが、維持・管理に必要な費用は持分に応じて負担することになってるので問題ないでしょう。（使用頻度は関係ない）


［ご参考］
http://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/06/06_05.html
エレベーターを使わないため1階所有者の管理費を安くするという決議は有効か

ところで、管理費等は、高層建物や敷地の維持・管理に必要な費用を区分所有者全体で負担するのが当然ですが、その負担の割合は、共用部分の利用の仕方が各区分所有者の利害は必ずしも一致しないので、共用部分から受ける利益の程度が必ず管理費用の額にすべて反映させることは不可能であり、また、エレベーターは、給排水設備や配管などと同じように高層住宅には不可欠な設備であり、1階部分及び2階以上の部分とも建物と一体となった設備であるために、その維持や補修に際しては建物の全体に影響を及ぼすことになるので、共用部分に対する各区分所有者の利害損失をある程度これを無視することもやむをえないといえます。裁判所の判例もこのように考えています。

[852: 匿名さん]

スレ主です。
大変参考になりました。
ありがとうございます。

[853: 匿名さん]

＞管理費等は、高層建物や敷地の維持・管理に必要な費用を区分所有者全体で負担するのが当然ですが、その負担の割合は、共用部分の利用の仕方が各区分所有者の利害は必ずしも一致しないので、共用部分から受ける利益の程度が必ず管理費用の額にすべて反映させることは不可能であり、また、エレベーターは、給排水設備や配管などと同じように高層住宅には不可欠な設備であり、1階部分及び2階以上の部分とも建物と一体となった設備であるために、その維持や補修に際しては建物の全体に影響を及ぼすことになるので、共用部分に対する各区分所有者の利害損失をある程度これを無視することもやむをえないといえます。

苦しい説明ね。
今日の新聞でも仙台の被災マンション、八階以上は無傷だが負担は規約通りで無傷組合員の総会の同意が困難という。
更に、被災補助、義捐金は居住者に、家主組合員は無関係故にこれ又総会で反対で被災の修理はお先真っ暗という。

[854: マンション住民さん]

一時金出すとなると絶対揉めるね。

[855: 匿名さん]

分譲マンションは地震で大規模修理が必要になると共有物件故に再起不能になること請け合いだ。

[856: ごるご]

職場の同僚が、あみだくじで新築マンションの初代理事長になった。

昼飯一緒に食べている時に、「初回理事会は堅苦しいまま終わった」と聞いて、
思いつきで、金環日食の時に「屋上解放」したらとアドバイスした。
これが大受けで、住民同志仲良くなったらしい。特に子供がいる世帯では。

[857: 匿名さん]

自ら自分の財産を他人に自由にさせたに等しい。

[858: 匿名さん]

スレ主さん

初理事会はどうでしたか。

[859: 匿名さん]

>>858
スレ主です。
こないだ理事会を開催しました。
皆さん緊張してるのか全体的に通夜みたいな雰囲気でした。

喋ってるのも私と管理会社のフロントだけで、
他理事に意見を都度求めても特に無いようであっさり終わった感じです。

[860: 匿名さん]

目的の無い理事会そのものですね。
理事会は総会同様に理事長の、或は理事の起案に基づき招集されるものであり、
フロントが出席しかも発言とは言語道断で始めから植民地理事会ですね。先が思いやられます。

[861: 匿名さん]

>>860
スレ主です。
そうなんですよ。頑張らないといけませんね。
ただ設立理事会だからこんなもんかもしれませんけどね。

[862: 匿名さん]

＞皆さん緊張してるのか全体的に通夜みたいな雰囲気でした。
(笑)
しかたがないでしょうね。
理事になった方の多くが、自分達が何をどうすれば良いのかわからない状態でしょうし。
事前に理事たちに議案書が配布されたのか？気になります。
当日いきなり配布されてもなかなか難しいでしょう。

[863: 匿名さん]

スレ主です。
>>862
一応配布されてましたが特にだからどうしなきゃみたいなのは
なかったんだと想像してます。

それよりだだのシミュレーションですが、このケースだと皆さんはどうされますか？
・理事の一人が新規設備導入を提案。但し理事長ある自分は全く乗り気でない。
・議論を経て理事会で採決。自分以外の賛成多数で議決され、結局総会の議案へ。
・採決の時に理事長にもかかわらず反対を明言。そして反対票を投ずる。

こういうケースってありそうですがあったりしました？

[864: 匿名]

当日考えてわからない人は事前に配布したって
どうせ何も意見なんか出しませんよ。

疑問点があれば、指摘して明確な回答が
管理会社なり提案理事から出なければ次回までに
調べておくように言えばいいだけのことですからね。

>>863
理事長反対議案については、賛成理事のなかから当日
議長をしてもらうように取り決めしておけばＯＫ。

当然ながら議決権行使書にも議案にもその旨は明記
しておけば問題ない。理事長にだって１区分所有者としての
投票権くらいはある。

[865: 匿名さん]

>理事の一人が新規設備導入を提案。但し理事長ある自分は全く乗り気でない。

理事長が反対で他理事が賛成で理事会の議案成立ならば、議論の内容次第では理事長の適格性に問題ありです。

[866: 匿名]

>>865
賛否両論ある事案など山ほどあるのに何が不適格なんだか。
賛成４反対３（うち理事長１名）でも理事会承認は可能。

総会議案は最終的には理事長の承認が必要なので、ワンマン理事長だけが
反対のケースなら潰す方法はいくらでもありますからね。
そういった議案をきちんと上程するあたり公平な理事長だと思いますよ。

[867: 匿名さん]

>>866
ベストアンサーです。

[868: 匿名さん]

＞総会議案は最終的には理事長の承認が必要なので、

こんな規約見た事も無いね。

[869: 匿名]

実務を知っていれば常識

[870: 匿名さん]

出鱈目を書くのは止めましょう。

[871: マンカン理事長]

規約の問題じゃないでしょ。だったら辞めるぞ！って言えるからそれに近い力は持ってるよ。

[872: マンション住民さん]

＞理事になった方の多くが、自分達が何をどうすれば良いのかわからない状態でしょうし。

勉強しろ。まずは管理規約を熟読することだ。

[873: マンション住民さん]

>>855
そんなことはない。理事長も理事会の議決権は平理事と何ら変わらない１票。

[874: マンション住民さん]

×:総会議案は最終的には「理事長の承認」が必要なので
○:総会議案は最終的には「理事会の承認」が必要なので

[875: マンション住民さん]

＞＞理事になった方の多くが、自分達が何をどうすれば良いのかわからない状態でしょうし。

多分、立候補ではなく抽選や輪番で理事に選出されたのだと思う。
ところで「何をしたらいいのか分らない？」って何をするのか説明がなかったのか？
何をするのか分らないのに理事を受任したのか？それなら辞めろ！
理事は管理組合業務を組合員から委任されて執行するのが仕事だ。

[876: マンション住民さん]

理事会をお茶会と勘違いして何年も留任してる無能理事がいる。
それを許してる理事会も理事会だ。

[877: 周辺住民さん]

留任は立候補でも抽選・輪番でもないグレーゾーンの理事だ。
前の期の理事会が翌期の理事会支配のために送り込むのが一般的。

[878: 匿名さん]

＞それを許してる理事会も理事会だ。
毎年、総会で理事承認してるのは、その他多くの組合員だけどね。

＞前の期の理事会が翌期の理事会支配のために送り込むのが一般的。
被害妄想だな。
理事の留任を仕組みとして取り入れるのは、理事会の活動の継続性を維持するため。
ちゃんと規約に追加する組合も多いよ。

[879: 匿名]

>>874
結局のところ、最終理事会終了後にフロントから上がってくる総会議案書を
チェックするのは理事長だけだからな。実質的に理事長承認なんだよ。
実務を知らないやつはこれだから困る。

[880: ビギナーさん]

>>879
承認というのがおかしい。単なるチェックだ。

[881: 匿名さん]

規約読みの規約知らず。

[882: 契約済みさん]

誤字脱字の校正だろう。承認もへったくれもない。

[883: 物件比較中さん]

＞理事会の活動の継続性を維持するため

それが過去の慣習と体質を継続することになる。
改革はできないな。

[884: 匿名さん]

いろんな物件（組合）がある。
質の悪い理事会は、結局、質の悪い組合員の文字どおり「代表」なわけだよ。

＞チェックするのは理事長だけだからな。
そういう組合もあるだろう。
うちの組合では役割分担されているし、議事録は複数理事の確認が必要だし、議案書は全理事でチェックするけどな。

改革を要する組合もあるだろう。
既に改革を終えて、のんびり運営できる組合もあるだろう。

[885: マンション住民さん]

うちの管理組合は何年も連続して留任を繰り返す理事がいる。
何れも理事長経験者だが、今回理事として管理組合に入って初めて分った。
こいつら留任理事は何も仕事をしない。

[886: マンション住民さん]

>>885
留任を何年も繰り返すのは、マンションにおける支配権を確立したいから。
何年も留任してて理事長も経験してるのに何も仕事をしないのは能力がないから。
能力のない理事に「仕事しろ！」と言っても無理だろう。
仕事が出来ないのに何年も留任するのは管理組合業務をすることが目的ではない。

[887: 匿名さん]

＞うちの管理組合は何年も連続して留任を繰り返す理事がいる。

それを許すのは総会の結果でしょうから、組合員の責任でしょう。
可笑しいと思ったら総会で問題点を提起して出席組合員に自分を目立たせて置いて次年度に貴方も立候補したらどうですか。
自身があるなら次回の総会までに立候補の手続きをしたらどうですか。

[888: マンション住民さん]

もう理事になってます。
それで留任を繰り返してる理事どもを辞任に追いみ中です。

[889: 匿名さん]

>>888
経験豊かな理事がそれじゃ信任理事に示しがつかないね。
クビにしたらいいと思います。理事長が辞任勧告するのがいいでしょう。
欠員が出来ますので、やる気のある理事を募集して新しい血を入れたらいいでしょう。

[890: 匿名さん]

信任→新任

[891: マンカン理事長]

マンション住民さんっていうのは、みらい平のたぶちゃんでしょ

[892: 匿名]

誰それ？

[893: 住まいに詳しい人]

田舎の町内会的な村社会の溜まり場と勘違いしてるのだろう。
管理組合は主として建物ハードの営繕と保全だ。
防災・防犯・美化・コミュニティーの活動が主たる目的の自治会と違う。

[894: マンカン理事長]

そうなのですが、意思決定は「政治」になりやすい。私は「統治」を目指すべきと主張してますけどね。

[895: ココナッツ]

「統治」という言葉には、どうしても「支配」の影が付きまとうので好きではないです。

[896: 匿名]

統治者＝理事長＝管理者じゃないか？

[897: マンカン理事長]

再掲となるが・・・

管理組合に於ける統治とは、

治者（マンカン理事長等の識者を中心とした理事会）が被治者（区分所有者）を秩序づけること。

とうち【統治 government】

特定の少数者が権力を背景として集団に一定の秩序を付与しようとすること。政治とほぼ同義に用いられることが多いが，厳密に解すれば，統治は少数の治者と多数の被治者との分化を前提とし，治者が被治者を秩序づけることを意味するのに対して，政治は，少なくとも，対等者間の相互行為によって秩序が形成されることを理想としている。こうした差異を端的に示しているのは，政治と統治の言語としての差異であろう。すなわち，〈統治〉は〈統治する〉という他動詞の名詞形であるが，〈政治〉には同様の他動詞が対応していない。・・・

[898: マンカン理事長]

いまやってる社会保障と税の一体改革っていうのは政治だよね。
橋下大阪市長が目指してるのは間違いなく統治だよ。

[899: 住まいに詳しい人]

管理組合の役員は業務の委任なんだけど。組合員は統治なんて委任してないよ。

[900: 匿名]

マンカン理事長さんはある種プロ市民なんだろうね。
統治なんか頼んでないし勘違いも甚だしいね。