新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[651: マンション住民さん]

管理規約は私法だから規定すればいい。

[652: 匿名さん]

>管理規約は私法だから規定すればいい。

区分所有法に反する規定は無効です。

[653: 匿名]

>>647
みたいに親切を装って無責任に口はさんでくるやつが一番たちが悪いというのが経験豊富な理事さんの結論。

[654: 管理侍]

標準管理規約の第67条をどう考えるかですね。
67条には使用細則等の違反も含まれている。
そして一般的に使用細則には騒音に関する規定が明記されている。
つまり理事長として無関係とは言い切れない。

[655: 匿名さん]

入居しているマンションでも騒音問題があります。でも人によって捕らえ方がちがいますね。
時々音はするけど我慢できる範疇です。ちなみに上の階が音を出してると思っていたが、
実は隣上などのことがあると思います。
騒音問題は管理組合は関知せずに掲示板の貼付だけにしたほうがいいと思います。
それでも改善できないなら、当事者間で話し合って欲しいというスタンスがよいかと思います。
うちのマンションの方針です。

[656: 匿名さん]

>641
一組合員のクレーム、しかも個人差のある騒音クレームを理事長は真に受ける程お人好しではありません。
私が理事長でしたら騒音のデシベル数とその発生時間と頻度を立証したらそれを根拠に発生源を調べましょうと言うだけで十分です。そして、やれ洗濯機が、子供が駆け回って、ピアノが五月蝿いなどの生活音は許容範囲と教えます。

[657: 匿名さん]

環境基準値
用途区分
AA　療養施設,社会福祉施設等が集合して設置される地域など特に静穏を要する地域
基準値昼間 6:00~22:00　夜間 22:00~6:00
50dB以下　　　　　　　40dB以下
A　専ら住居の用に供される地域
55dB以下　　　　　　　45dB以下
B　主として住居の用に供される地域
55dB以下　　　　　　　45dB以下
C　相当数の住居と併せて商業,工業等の用に供される 地域
60dB以下　　　　　　50dB以

[658: マンション住民さん]

私は理事長名で警告書をその都度出していますよ。
警告書は仕様細則の条項を書いたテンプレート化されてます。
部屋番号と氏名を管理会社に書いてもらって都度ポスト投函してます。
もちろん問い合わせ先は理事長のメアドと携帯電話を書いてます。
「文句あるなら言って来い、何時でも相手したる!」の信条です。
今まで問い合わせは一切ありません。

[659: 匿名さん]

騒音の 大きさ　　　　　　事例
120デシ ベル　・飛行機のエンジンの近く
110デシ ベル　・自動車のクラクション(2m)
100デシ ベル　・電車が通るときのガード下・ブレーカー(5m)・液圧プレス(1m)
90デシ ベル　　・犬の鳴き声(5m)・騒々しい工場の中・カラオケ(店内中央) ・ブルドーザー(5m)・バックホウ(5m)・アースドリル(5m) ・コンプレッサー(1m)・織機(1m)
80デシ ベル　・地下鉄の車内・電車の車内・ピアノ(1m)・布団たたき(1.5m) ・アースオーガ(5m)・麻雀牌をかき混ぜる音(1m)
70デシ ベル　・騒々しい事務所の中・騒々しい街頭・セミの鳴き声(2m) ・やかんの沸騰音(1m)
60デシ ベル　・静かな乗用車・普通の会話・洗濯機(1m)・掃除機(1m)・テレビ(1m) ・トイレ(洗浄音)・アイドリング(2m)
50デシ ベル　・静かな事務所・家庭用クーラー(室外機)・換気扇(1m)
40デシ ベル　・市内の深夜・図書館・静かな住宅地の昼
30デシ ベル　・郊外の深夜・ささやき声

[660: 匿名さん]

＞「文句あるなら言って来い、何時でも相手したる!」の信条です。

文句なんて言いません。
無視するだけです。

[661: 匿名さん]

騒音被害者は立証責任がありますので第三者が介入すべきものではありません。

[662: マンション住民さん]

使用細則違反だろう。

[663: 匿名さん]

天井突いたらいいんだよ。＞管理侍

[664: 匿名]

>>658
みたいなバ力が警告書とか送りつけたあとで
騒音が真上じゃなく斜め上でしたってことになったら
大揉め確実だな。あたまおかしいとしか思えないわ。

[665: 管理侍]

ま、管理者として最低限の義務は果たすようにね。
騒音ってのは刃傷沙汰になることもあるから。
その時に管理者が責任を問われることのないように。

あとはやり方の問題。
最低限の責任は果たし、トラブルに巻き込まれないようにする。
そこは賢くやればよいこと。

[666: 匿名さん]

>使用細則違反だろう。

どんな細則なの？
音？　なんデシベル？

[667: 匿名さん]

騒音、騒音と騒ぐ人は寂しがりやで誰かに関わり会いたいだけよ。
共同生活の生活音は常識だよ！

[668: 匿名さん]

天井突いたって誰がやったか特定するのは困難だよ。生活音だって主張できるし、結局、我慢比べになるよ。

[669: 匿名さん]

感情的になれば騒いだ奴がほくそ笑むだけ、下らない。

[670: 匿名さん]

そそ。何も言わずに天井突いていれば気味悪がって解決するよ。

[671: 匿名さん]

文句を言うと逆上するのが一般的。
黙って天井突くと、どんな相手か不安に感じて、恐怖の妄想が膨らみ、刺されるかもってびびって
静かに生活するようになりますよ。

[672: 匿名さん]

万一、文句言ってきたら、うちじゃありませんｗ
ととぼければいいよ。

[673: 匿名さん]

生活音を騒音と捉える事自体がおかしいね。

[674: 匿名さん]

気の弱いほうが負けるｗ

[675: 匿名さん]

日本人は穏便に済まそうとするから、天井を突く行為は効果的だよね。

[676: 匿名さん]

そういうレベルの物件にしてはならない。＜初代理事長
つか、購入時点でそういう人が集まる物件か。

[677: マンション住民さん]

初代の理事長になるのなら文書管理を徹底することだ。
管理組合の文書は全て管理会社にあるなんてことにならないよう。
それと文書の電子化を忘れずに。

[678: 匿名]

了解しました。

[679: 購入経験者さん]

>>677
うちは築５年だけど、初代理事長がそれをやらなかったため、管理組合としてはデータは何も無い。
何するにしても管理会社に頼まないと出来ない。だから管理組合の自主性や主体性が発揮できなく、全てにおいて管理会社に頼らざるを得なくなっている。
管理組合の文書管理をアドバイスしないのも管理会社の戦略だと思うが。

[680: 匿名さん]

＞管理組合の文書管理をアドバイスしないのも管理会社の戦略だと思うが。
そういうレベルじゃない理事会も多いからね。
戦略ってほどのことではないだろう。

[681: 匿名さん]

問題は理事、監事の選び方だよ。
無能力者を平気で理事長に選んでいることだね。

[682: 匿名]

＞679、＞680新築分譲は無知集団だから戦略だよ

[683: 匿名さん]

何で無知集団ですか？
無知な理事、監事を選んでいるから管理会社には子供扱いにされて、
払わんでも良い高額な管理費などを払わされているに過ぎない。
レンタル車（賃借）とシェアー車（共有）の差と同じで少し利口な人なら判断力は備わっているが、その間に管理会社が入るとレンタル車扱いで平然としている役員が多いので修理、維持費をボラレても気がつかない脳なし人間となるのです。

[684: 匿名さん]

マンカン理事長が誕生すれば無敵であるｗ

[685: 匿名さん]

マンカンは管理会社と比べれば一匹狼で責任能力はゼロで誰も相手にはしませんよ。

[686: マンション住民さん]

管理会社の社員で、マン管と管理業務主任の２つ持ってる人が理事会に出てる。
相反する資格と思うが。

[687: 匿名さん]

＞相反する資格と思うが。
なんで？
別に敵対するわけじゃないし、どちらも管理をまっとうにする目的では同じ。

[688: 匿名]

無敵な管理会社だ

管理費 高そう

もしかして24時間管理のマンションか？

[689: 購入検討中さん]

＞別に敵対するわけじゃないし、どちらも管理をまっとうにする目的では同じ。
それぞれの資格は立ち位置が異なる。
マン管は管理組合（非営利）の立場、管理業務主任者は管理会社（営利）の立場。

[690: 匿名さん]

>管理会社の社員で、マン管と管理業務主任の２つ持ってる人が理事会に出てる。 相反する資格と思うが。

管理会社の社員で管理業務主任を有効に活用しているに過ぎない。
理事会では単なるアドバイサーに過ぎない。
こんなのからアドバイスを受ける理事長の資質は問題で、管理委託契約の改定や管理会社の変更などは始めから放棄している理事長の姿が浮き彫りになっている状態です。

[691: 匿名さん]

管理組合が共有部分に火災保険をかけているのですが、単年契約です。

個人のように長期間での契約の方が割安だと思うのですが何かできない理由があるのでしょうか？

皆さんのところはいかがですか？

[692: 匿名さん]

長期前払い費用になるから、めんどくさいよ。

[693: 匿名さん]

人まねは良くありません。自分で考えよう。

[694: 匿名さん]

＞それぞれの資格は立ち位置が異なる。
いや立ち位置が違うって、その両方の資格を持っていても、立ち位置は「理事長」でしょ？(笑
別に理事長になるために両方の資格とったわけじゃないだろうし、疑問に思うのがよくわからん。

[695: 匿名さん]

さあ、総会シーズン到来ですね！
理事長、理事の皆様方は何か総会のスマートな行い方やエピソードを
新任理事長に教えて下さい。

議案はいくつぐらいで、理事会で意見が割れても上程するんですかね？
住民からの質問対策はどうしてますか？
住民でも賛否両論の議案はどのようにして扱いますか？
その他何かあれば教えて下さい！

[696: 匿名さん]

>管理会社の社員で、マン管と管理業務主任の２つ持ってる人が理事会に出てる。 相反する資格と思うが。

この人は日本人？
主語は管理会社の社員で、それが理事会に出て来るのは社員として出て来ているんだろう？
社員であればマン管の資格は趣味で持っていると理解するのが普通じゃないの。

[697: 匿名さん]

管理会社でマンカン資格は出世の必要条件。趣味ではなく、実益がある。
私はマンカンと管業持ってるが、理事長の威信を高めるために取得した。

[698: 匿名さん]

＞さあ、総会シーズン到来ですね！
へ？　総会シーズンなの？
竣工がこの季節に多かった？
多いのはやっぱ年末と年度末では？　年度末が一番多いと思う。

[699: 匿名さん]

実態を知らない人の書き込みが続いています。

[700: 匿名さん]

695の新任理事長です。
>>698
説明不足ですいません。
マンションの規約では通常新会計年度の開始から2ヶ月位内だとか3ヶ月位内に
総会を開催すると書いてあることが多いと思います。

会計年度を4月1日から3月末に設定してるとこが多いので、必然的に5月・6月が
総会が多くなってくると思います。

[701: 匿名さん]

再び695の新任理事長です。
4月も開催できるのはできるのですが、
決算を終えてフロントが書類の整理や段取りに手間取ったりしてあんまり
開催されることがないみたいです。

[702: 匿名さん]

＞会計年度を4月1日から3月末に設定してるとこが多いので、必然的に5月・6月が総会が多くなってくると思います。

お役所と誤解しているね。
シーズンなんてないよ。
分譲した月で決まるのよ。寒い場所は別にして一年中どこかで分譲しているのでシーズンなんて言う人は余り知識のない人ですね。

[703: 匿名]

分譲した月じゃなくて引渡し月でしょ。
だから3末が圧倒的に多いから700の通りでしょ。

702さんも少しはググって見ようよ。

[704: マンション住民さん]

名詞にマン管と管理業務主任の両資格を欠いてるのはなぜ？

[705: 匿名さん]

＞分譲した月じゃなくて引渡し月でしょ。 だから3末が圧倒的に多いから700の通りでしょ。

何等根拠のないこと。

[706: 入居済み住民さん]

管理組合理事長印を銀行印としても使っていますが問題がありますか？

[707: マンション住民さん]

銀行が認めれば問題ない。

[708: 匿名さん]

銀行が認めるのは法人ではない管理組合の理事長の交代の総会決議の議事録と管理規約を提示し通帳の名義変更だけです。
銀行印なんてものはありません。理事長の職印のことでしょう。

[709: マンション住民さん]

理事長の交代なんか総会議案にはならないよ。
理事・監事の選任は総会議案になるが。
理事長は理事の互選だから総会も理事会も関係ない。
飲み屋で宴会やってじゃんけんで決め手もいい。

[710: 管理侍]

>705

どうでもよいことだが、3月末決算が多いのは事実です。
デベは年度内に売上計上したいので3月末引渡しのマンションが多くなります。

デベか管理会社に勤務してないと知らないのも無理は無いですねどね。
新任理事長さんはデベか管理会社勤務では？

[711: 匿名さん]

噂の新任理事長ですがデベでも管理会社でも
ありません。ただ分譲マンションを探して数年に
渡りモデルルーム巡りをしてるとそういう情報は
自然とわかってきます。

それにしても誰かが何か投稿する度に本筋と関係ない
言葉尻を捉えて毎回指摘レスを上から目線で入れて
いる方がいますが、大半が間違った情報に基づいて
いるのは少し残念に思います。。

[712: マンション住民さん]

役員の経験のない奴だと思う。
理事長は「座して語らず」が信条だ。

[713: 匿名さん]

＞理事長は「座して語らず」が信条だ。

議長は出来ないね。

[714: マンション住民さん]

黙秘権使う理事長なんているの？

[715: 匿名さん]

>デベか管理会社に勤務してないと知らないのも無理は無いですねどね。

当管理組合連合会では決算期はばらばらで三月決算とは一概には言えません。
連合会に属していない侍には理解出来るものではありません。

[716: 管理侍]

>715
３末決算が多いって話でしょ。

全てが３末決算なわけないでしょう。
決算期がばらばらなのは当然です。

もう少し常識をもって読めないかね。

[717: 管理侍]

無知なことは恐ろしい。

[718: マンション住民さん]

うちは11月末だよ。

[719: 匿名さん]

>by 管理侍　2012-05-22 23:56:45
>705
>どうでもよいことだが、3月末決算が多いのは事実です。
>デベは年度内に売上計上したいので3月末引渡しのマンションが多くなります。
>デベか管理会社に勤務してないと知らないのも無理は無いですねどね。

>by 管理侍　2012-05-23 23:18:59
>715
>３末決算が多いって話でしょ。
>全てが３末決算なわけないでしょう。
>決算期がばらばらなのは当然です。
>もう少し常識をもって読めないかね。

Two Tongue は使わないで侍は常識を持ちましょう。

[720: 匿名さん]

無知な侍は恐ろしい。

[721: マンション住民さん]

武士は食わねど高楊枝というけど。

[722: 販売関係者さん]

管理侍はナイスガイである。

[723: 匿名さん]

管理侍は実情に疎いガイである。

[724: 匿.名さん]

>715 さん
>当管理組合連合会では決算期はばらばらで三月決算とは一概には言えません。

管理侍氏の意見に反論するのであれば、あなたの属する管理組合連合会が
把握しているつぎの項目を示さないと説得力がないと思います。

１．総管理組合数
２．決算月ごとの管理組合数の総管理組合数に対する割合

[725: 匿名さん]

うちは３月に引渡しだったけど、２月末決算です。
３月引渡しなら、日割りにするなどで端数は出るはずですが、３月から諸費用が発生するので、
２月末決算とするのが合理的です。
会計期間は３月１日から翌年２月末日。

[726: さん]

うちの理事長は臨時総会である議案の質疑応答で組合員から猛烈な反発を食らったので、決議の時に反対票に回ってしまった。
ところが過半数以上の議決権行使書の賛成票が効いて議案は賛成決議された。
でも理事長は明らかに理事会に対する背信行為をしたことになる。

[727: 匿名さん]

管理侍の言う、「3月末引渡し」が３月３１日２３時５９分５９秒９９９時点なら端数は出ないが。。。。

ちなみに０時と２４時の違い
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1213504387

[728: 匿名さん]

＞724

得意の成り済まし投稿は止めなさい。

[729: 匿名さん]

私も春（３～４月）の竣工が多いだろうっと感覚的には思う。
なので、総会開催が５～６月に多いだろうっというのも理解できる。

だけど、竣工はともかく、総会が集中して困るのは管理会社だし、うまくずらしてるんじゃないかなっとも思う。
ちなみにうちは、
　１０月竣工
　１1～1２月引渡
組合の決算月は１０月末。
以前は１２月に総会してたけど、慌ただしい頃なので、１月に定期総会が定着した。

総会開くには、
　・会場の確保
　・会計の決算
　・議案の事前説明会や最終化
　・理事会内のもろもろの準備
など、かなり労力要するので、理事や組合員の都合もある程度考慮した日程のほうが良いだろう。

[730: 匿.名さん]

>>728 さん
> 724
>得意の成り済まし投稿は止めなさい。

>>724 です。
「得意の成り済まし投稿」とは、聞き捨てならないですね。
このスレッドは、>>724 が初めての投稿です。
また、５月では別のスレッドを含めて２投稿目です。

「得意の成り済まし投稿」を、具体的に説明してください。

[731: 匿名さん]

>>730
スレ趣旨無視して、個人の感情で、スレ荒らすのは控えましょう。
不適切な投稿は、スルー＆削除依頼でどうぞ。

[732: 前期高齢管理士]

＞７３０匿.名さん

私も投稿を休憩して二ヶ月近く経ちます。
結構真剣に意見交換できた以前のスレッドが懐かしいです。その節は色々ご教授頂き有難うございます。
このスレは、レスカウントが進むので時々見てはいますが…
所詮匿名板ですから、想像やら妄想やら当てずっぽうやらでレスされる方もいる事は仕方がありません。
「成り済まし」の件は否定された事をもって済んだ事にされたら？（きっと返答はありません）

＞７１０管理侍さん

懐かしいＨＮですが、私のよく知っている方？
又、是非とも意見交換をしたいものですが、
下記センテンスから、？？、同名の別人かとも思って反応しませんでした（話題の内容も…）

＞デベか管理会社に勤務してないと知らないのも無理は無いですねどね。

[733: 匿名さん]

前期高齢はただのboke老人ｗ
管理侍はナイスガイだ

[734: マンション住民さん]

管理侍は台湾にいるの？

[735: 管理侍]

>732
前期高齢管理士さん

ご無沙汰です。
管理侍本人ですよ。

本当にどうでもよいことだったのですが、なんとなくレスしました。
しかも文末で入力ミスがあり、恥ずかしいですね。

むしろこんなどうでもよい話題だからレスしたのかも。
ここで管理の本質や理想を語ったり、議論することは無意味であることを学びましたから。

最近はここへの興味もすっかり薄れてしまってました。
Facebookでもやってるほうが余程有意義です。

[736: マンション住民さん]

押忍！

[737: 匿名さん]

>最近はここへの興味もすっかり薄れてしまってました。 Facebookでもやってるほうが余程有意義です。

へー、ヘースブックでも侍でやってるの。大したもんだへー。

[738: 匿名さん]

＞私も投稿を休憩して二ヶ月近く経ちます。

そのままどうぞお休み下さい。

[739: 匿名さん]

＞ここで管理の本質や理想を語ったり、議論することは無意味であることを学びましたから。 最近はここへの興味もすっかり薄れてしまってました。

お陰で質が良くなってましたがね。

[740: 匿名さん]

４３点以下のマンカン合格者は信用できないよねｗ

[741: 匿名さん]

スレ主です。
だいぶ要領も分かってきて(規約も理解できたので)、
住民の皆さんからのお問合せ、管理会社からの相談も無難に
こなせるようになってきました。
皆さんのおかげです。

ところで色んな取り決めをする場合のプロセスの件ですが、
理事会のみでOKのパターンと総会での決議がいるパターンと
色々あって少しややこしいですね。

後は役員の選任方法が立候補＋輪番制とはいえ結局は輪番でしょうから、
過去の理事経験者で組織された相談役みたいな役職があれば困った時に
聞きにく窓口にはなるかも。理事会にもオブザーバーとして出席できたり
とか。

[742: マンカン理事長]

輪番制は部屋番号の順に選んでいるだけで、先輩、後輩の関係ではありません。
従前のやり方が適正かどうか不明であり、前任者の意見に従っていたら、
悪習が慣習になってしまう恐れがあります。

>>ところで色んな取り決めをする場合のプロセスの件ですが、
>>理事会のみでOKのパターンと総会での決議がいるパターンと
>>色々あって少しややこしいですね。
総会で特定案件について理事会一任を決議している場合を除き、
理事会決議が区分所有者を拘束することはありません。

[743: マンカン理事長]

補足ですが、輪番制の場合は区分所有者全員が、初回の理事就任のとき、自分が初代であるという気概を持つべきでしょう。

[744: 匿名さん]

バカか、過去の経緯を知っておくのは大事なことだ。

[745: 匿名さん]

>理事会のみでOKのパターンと総会での決議がいるパターンと 色々あって少しややこしいですね。

管理規約を見れば分かる筈です。特に標準管理規約と区分所有法を参考にすべきです。
理事会だけで出来るのは理事長が規約で管理者と規定されている場合は区分所有法により保守（補修）行為は管理者の義務であり権利でもあるのですから総会で決議された補修費予算および管理費予備費の範囲内で管理者一存でもできますが内容、金額次第では理事会で事前決議するか決議しない場合でも理事会での報告は必要となります。
後は規約、細則の事務手続きは理事長が行い、滞納者への対応策は訴訟を含め理事会の権限と責任が大きい事に注意すべきです。時効が生じさせた場合には理事長の善管注意義務違反で損害賠償の責めが生じましょう。

[746: 匿名さん]

スレ主です。
ご意見ありがとうございます。
>>742さん
相談役の件はそういう意味で言ったわけではなく諮問機関みたいなイメージです。
勿論影響を限定的にするために理事会の下部機関とし、理事会の出席もオブザーバー
(発言権のない)と言う発想です。
結局は困った時にフロントに相談するしかないのが現状なので>>744さんの仰る通り、
過去の経緯とその解決策のアイデアを貰うイメージです。

それから、
決議の件ですが、維持管理もしくは緊急性を要することも理事会決議として有効ですよね。
維持管理なのか緊急性を要するかを検討するのにややこしさがあったりしないかと
思ったわけです。他には規約違反者への注意も一部理事会決議だけでもいけるらしいです。

>>745さん
詳しいご説明ありがとうございます。
勉強になりました。

[747: マンカン理事長]

>>ところで色んな取り決めをする場合のプロセスの件ですが、

an agreement　だと思ったんですよ。

agree on...　なら７４６のスレ主のとおり

とりきめ 【取り決め】
（協定）an agreement;（手はず）(an) arrangement;（約束）a promise;（決定）(a) decision.　取り決めを守る[破る]　obey [break] the ag ...


とりきめる 【取り決める】
（日取りなどを定める）fix;（打ち合わせる）arrange;（合意の上決定する）agree on...;（締結する）conclude.　次の会の時間と場所を取り決める　fix [arrange, agr ...

[748: 匿名さん]

>維持管理なのか緊急性を要するかを検討するのにややこしさがあったりしないかと

緊急性は管理委任には関係ありません、飽くまでも保守の範疇に入るか否かです。

[749: 匿名さん]

緊急性で原則を曲げられると考える事自体理事長の資格はない。
その為に収支予算書には予備費を設けてあるのだからね。
それ以外は臨時総会はいつでも召集出来るように管理規約に規定されている。

[750: 匿名さん]

スレ主です。
おはようございます。
聞くところによると理事メンバーには役員報酬みたいな
ものを支給してるマンションもあるようですね。

私は勿論別にいらないのですが、報酬の設定ってどうやって規定したんですかね。
大規模マンションで業務が大変なので支給をするとしたのか、
理事のなり手がいなくて報酬を支給することにしたのか。

皆さんのところはどうですか？