新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[541: 匿名さん]

＞議論には全く参加しないのに後から文句や陰口ばかり言う人も多いって言ってましたね。
そういう方は、理事長が来期の理事に推薦してあげましょう(^^;

[542: 匿名さん]

>>541
議論に参加しないでと書いているから、理事なのに理事会で意見を
言わずに、理事会での話を他の一般の住民に話して、陰口をいうような
人だと思うよ。

輪番制でも理事会内でグループや噂話はでるからね。

[543: 契約済みさん]

それは理事の守秘義務違反、うちの管理規約では役員の守秘義務規定がある。

[544: 匿名さん]

>>543
理事会での議題についての内容なら、守秘義務という
よりも、どの理事がどういう立場からどういった
意見を発言したのかは、議事録に残すべきだし、
区分所有者にも知らされるべきこと。

そこから離れて、発言者や住民の個人的な事情を
加えて話が漏れたりすると、守秘義務というより、
プライバシーの問題になる。

[545: 住まいに詳しい人]

理事会で一言も発言しない理事は辞任した方がいい。役に立たない。

[546: 匿名さん]

＞それは理事の守秘義務違反、うちの管理規約では役員の守秘義務規定がある。

例えばどのようなものですか？
そんなものなくでもプライバシーの侵害は憲法に基づくものですよ。

[547: 匿名]

このスレで憲法を持ち出すのは不適切だと思うな。
新任理事長が理事会で憲法を意識せねばならぬなら別だが。

[548: 547]

なんか話が噛み合わないレスが続きましたが。
理事会の議事録のコピーを組合員へ配布時に滞納者の氏名・部屋番号は黒塗りしてます。
これについて、法律どうこう異議となえる人いません。

[549: 匿名さん]

＞＞５４７
マンション管理は統治行為であり、人権を前提にするのは当然のことである。

[550: 匿名さん]

>このスレで憲法を持ち出すのは不適切だと思うな。

貴方は外国人ですね。

[551: 匿名さん]

＞理事会の議事録のコピーを組合員へ配布時に滞納者の氏名・部屋番号は黒塗りしてます。
一般的な見識ですが、書面に基づく閲覧希望者には理事長は期日時間、場所を指定して実施しなくてはなりません。その際は滞納者の氏名・部屋番号は勿論、滞納額とこれへの対処に関する理事会決議事項が当然に書かれております。
＞これについて、法律どうこう異議となえる人いません。
もの事の判断は異議の有無では決まりません。

[552: 匿名さん]

マンカンは憲法を知らないから人権も知らないよ。

[553: 匿名さん]

＞評論家気取りで寸評ばかりする人や、野党のように「何でも反対」みたいな人もいて
良くわかった気がする。

[554: 匿名さん]

理事長が守らなくてはならない憲法は
第11条　国民は、すべての基本的人権の享有を妨げられない。この憲法が国民に保障する基本的人権は、侵すことのできない永久の権利として、現在及び将来の国民に与へられる。
第97条　この憲法が日本国民に保障する基本的人権は、人類の多年にわたる自由獲得の努力の成果であつて、これらの権利は、過去幾多の試錬に堪へ、現在及び将来の国民に対し、侵すことのできない永久の権利として信託されたものである。

[556: 匿名さん]

なんか政治色強くなって気持ち悪い流れに度々なってるけど、
このスレとして求められてるレスは現場での具体的な事例や
具体的な初歩的対応策ですよ。

マニアによるそっち系の話しは専用スレでも立てた方がいいのでは？
話ししたくてしょうがないのは十分わかるけど。

[557: 匿名さん]

>１１条も９７条も、国民（市民）が守る内容ではなく、その名宛人は国家だぞ。
＞名宛人
って何ですか？　日本の中学校では習いません。
基本的人権は國も個人も如何なる者も守らなくてはならないと日本の中学校では習いました。

[560: 匿名]

>>556に賛成。
実務とかけ離れた議論ばかりで参考にならない。
私達は自分のマンションの問題点を他所のマンションではどう取り組んでいるか知りたい。
偉そうな書き込みしてる人達ってマンションの役員やった事ないでしょ？

[561: 匿名さん]

＞私達は自分のマンションの問題点を他所のマンションではどう取り組んでいるか知りたい。

基本、原則を無視した我流の事例は害あって益無し。

[562: 匿名]

561さんを始めここのマニアさんは書いてる内容が、
見ている人にとっては気持ち悪く感じるってことを
気付いてないのが痛いね。
スレタイ読めますか？

マンションの組合でも空気を読めずに、周囲から
ドン引きされる運営をしている可能性も十分に
ありそうだな。

[564: 匿名さん]

人権があるから憲法があるのである。

[565: 匿名さん]

人権のために憲法がある

[567: 匿名さん]

人権意識なしでマンション管理は無理。

[568: 匿名]

>>563>>564>>565
この方たちは明らかに管理組合の理事を経験していない。
自分たちが不都合になるとコピー連発で不都合な書き込みを下げようと必死になるいつものパターン。

[569: 匿名さん]

いや、掲示板で構ってくれる人を求めるただの寂しい人達でしょ。
掲示板やスレの趣旨を考える、自分の言動を抑制するっていう大人の行動ができない人達です。

[572: 匿名さん]

＞マンションの組合でも空気を読めずに、周囲からドン引きされる運営をしている可能性も十分にありそうだな。

管理組合は共有財産の管理が目的で親睦とか人気が目的ではないよ。
自分が損しなければ全体が損しないとの哲学に徹することが共有財産の管理の否決だ。

[574: 匿名さん]

＞コミニティ形成は標準管理規約にも入ってる

良く読みましょうね。
新築、大規模修繕などの時に粉塵、騒音、道路占拠などに対する近隣のクレーム緩和策に過ぎない。
管理組合は義務履行者の組合員以外は付属物扱いであることに思いを寄せる事を忘れない事。

[575: 匿名さん]

スレ主です。
出来れば具体的な事案中心のわかりすい議論にしていただけるとありがたいですね。

それより大型マンションだと管理費の見直しや大規模修繕にコンサル入れるところも
あるみたいですね。いわゆる政府でいうところの「有識者による第3者委員会」みたい
な感じでしょうか。

うちは大した規模じゃないので管理費の各明細や大規模修繕の工事費の算出は比較的
見易く要らないっぽいですが・・・

[577: 匿名さん]

戸数が１０戸程度の小規模分譲マンションから、１０００戸を超える大規模マンションでは管理組合の性質・性格も大分異なる。
１０００戸を超えると理事も分業化されてくる。

その辺の事情を勘案すれば、こいつは理事やった事がない、なんて独善的な意見が言えるわけが無い。

[578: 匿名さん]

>>575（スレ主）
規模に関係なく、新築初期の管理組合ではマンション管理士など客観的に問題を発見＆指摘してくれる人がいると非常に心強いし、竣工後数年間はほんとあれこれやること多いです。
現在の各契約書（引き継ぎ含む）と初期長期修繕計画の確認、そしてすぐに２年アフターの大きな作業があります。
マン管士も個人差ありますが、お試し期間だけでも使ってみてはどうかと思います。

うちは、契約後すぐに管理会社変更作業にはいり、業者選定や見積内容の比較精査など非常に役立ちました。
委託管理費は２割削減できましたよ。＜ハード保守はすべて直契約。

[579: 匿名さん]

>>578
スレ主です。
ご意見ありがとうございます。
因みに長期修繕計画の確認はどのようにやられたんでしょうか。
ウチの物件の修繕計画は概ね漏れはないように見えましたが、
一回目の大規模修繕工事が13年目でする必要があるかどうかは少し疑問でした。
かなりメンテナンス性が良い物件だったので少し早い気がしないでもありません。
(長期優良住宅的な仕様)

[580: 匿名さん]

＞因みに長期修繕計画の確認はどのようにやられたんでしょうか。
うちは大規模でしたので、組合員の中にも複数の建築・設計職の方がいました。＜初年度理事にも。
ですが、２年アフター終えるまでは本格的な修繕計画の見直しや確認には着手できませんでした。
修繕計画の見直しは継続的に行うべきです。
なので早めに長期修繕委員会などを作り、理事会と併行して活動が維持できる体制整えたほうが良いと思います。

また、特殊な設備や部材などが使われている物件ですと、部材の確保も肝心です。
初期は、専有部のアフターに必要な部材（床板や特殊な壁紙など）を確保の確認すべきでしょう。
うちの例では、海外メーカーの素材があり、それが現地メーカーで生産中止になって不足したこともあります。
共用部でも、後日の補修などのために部材の確認が必要です。
うちの例では、共用部内廊下のパネル絨毯が特殊なカラーだったので、交換用にデベ（施工会社）が保有してた在庫をすべて館内ストックにしました。

長期修繕の詳細な見直しでは、設計図面などの部材の拾いだしも必要となります。
設計図書そのものや電子ファイルの有無を確認しておきましょう。
通常、電子ファイルは汎用的な形式ですが、特殊なファイル形式だと後日見るのに苦労します。

[581: 匿名さん]

＞うちは大した規模じゃないので管理費の各明細や大規模修繕の工事費の算出は比較的見易く要らないっぽいですが・・・

管理費とうの見直しは不足の場合以外は全く必要ありません。
修繕積立金は事故を含む予想外の修繕にも使えるわけですから余計過ぎることはありません。
大事なことは分譲会社が仕組んだであろう管理費の出費を出来るだけ節約し、余剰の管理費を数年に一回は総会決議で修繕積立金に振替えることで将来の大規模修繕と事故を含む予想外の修繕に対応できる様にすることです。

[582: 匿名さん]

スレ主です。
>>580
なるほど。まさに大仕事ですね。
うちは海外メーカーのものはどうやらなさそうだったのですが、
廃盤もありえるので検討したいと思います。ありがとうございました。

>>581
仰る通りですね。
今後も鋭意検討していきたいと思います。

[583: 匿名さん]

理事長たるものこの位は読んでおきましょう。
長期修繕計画標準様式
長期修繕計画作成ガイドライン
長期修繕計画作成ガイドラインコメント
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

[584: 匿名さん]

581さん
事故を含む予想外の出費なら、大抵のマンションは保険でカバーされて
いるよ。
管理組合員の管理費や修繕積立金の使用は、予算主義が本来だけど、
規定の管理費の金額を変えずに、集めてしまえばこちらのものとばかりに、
あれにも使える、これにも使えると考えるのはどうかと思う。

[585: サラリーマンさん]

基本は区分会計の原則、ドンブリではない。
一般会計（管理費会計）と特別会計（修繕積立金会計）。

[586: 匿名さん]

区分所有法は予算など規定しておりません。
予算と決算が必要なら1年に2回、総会が必要なはずである。

[588: 匿名さん]

>事故を含む予想外の出費なら、大抵のマンションは保険でカバーされて いるよ。

保険の勧誘員のおばちゃんすら言わないコメントね。
もっと勉強とにがい経験が必要な若者の様ですね。

[589: 匿名]

設備の経年劣化や使用期限切れは保証ないし、計画漏れが発覚することも多々あるのに何でも保険とか脳天気過ぎだろ。

[590: 匿名さん]

>>589さん
保険は、あくまで保険適用が可能な場合っというのは、スレの他の人ではコンセンサスとれてます。

＞設備の経年劣化や使用期限切れは保証ないし
いやだから、長期修繕計画っていうものがあるわけです。

＞計画漏れが発覚することも多々あるのに
ですから、計画の見直しが定期的に必要なのです。

長期ですからね。10年20年のスパンでは補修方法も資材や工事の額も変わって当然。
場合によっては、治すより買い替えるに変更する設備もあるでしょう。